1、 0可行性分析报告课题名称：紫薇e家园可行性研究院（系）： 经济与管理系 专 业： 工商管理 姓 名： 霍亚坤 学 号： 05090022 教 师： 张媛媛 二五 年 六 月 十五日0目录1 项目总论 .11.1 建设项目概况 .11.2 项目建设的必要性 .21.3 可行性研究编制的依据 .31.4 项目主要财务数据及评价指标 .41.5 结论及建议 .42 市场分析 .62.1 宏观经济形势分析 .62.2 西安市房地产市场分析 .72.3 项目的 SWOT 分析 .162.4 市场定位 .213 项目建设条件 .233.1 项目建设的自然条件 .233.2 项目建设的用地条件 .233.
2、3 项目市政配套条件 .233.4 项目周边配套设施 .234 项目规划方案 .244.1 规划设计的指导思想 .244.2 规划设计的原则 .244.3 项目规划设计方案 .254.4 项目技术经济指标 .295 项目开发进度安排 .305.1 项目建设方式 .305.2 项目开发的各项内容 .305.3 项目开发进度安排 .306 项目营销方案 .326.1 项目定位 .326.2 项目营销方式 .396.3 项目销售准备 .3916.4 项目销售实施各阶段策略 .406.6 项目销售计划 .436.7 项目资金回笼计划 .447 项目总投资估算及资金筹措 .457.1 项目总投资估算的依
3、据 .457.2 项目总投资估算的原则 .457.3 项目总投资估算 .457.3 项目资金筹措方式与使用计划 .488 项目财务评价 .498.1 财务评价基础数据选取 .498.2 项目财务评价基本报表 .508.3 项目财务评价 .508.4 项目财务评价结论 .519 项目不确定性分析 .529.1 项目盈亏平衡分析 .529.2 项目敏感性分析 .539.3 项目风险控制对策 .559.4 不确定性分析结论 .5610 项目综合评价结论及建议 .5710.1 项目综合评价结论 .5710.2 建议 .57参考文献 .59附录 .6001 项目总论1.1 建设项目概况1.1.1 建设单
4、位基本情况本项目建设单位紫薇地产，是由西安高科（集团）新西部实业发展公司和西安高新鑫源投资有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。公司成立于1996年，注册资金为2.6亿元。紫薇地产是国内颇具影响力的房地产品牌之一，拥有房地产开发一级资质。先后开发了紫薇花园、紫薇大厦、紫薇苑欧洲世家、紫薇城市花园、紫薇田园都市等多个房地产项目。经权威部门评估，紫薇地产品牌价值达到11.03亿元。如今，紫薇地产已经成为西安房地产行业的领跑者。西安高科（集团）新西部实业发展公司是西安高科（集团）公司的全资房地产公司。公司成立于 1996 年，注册资本 1 亿元人民币，以房地产项目开发经营、市政配套建设、产业项目
5、投资为主，兼营机电产品、化工产品、轻工产品的销售以及信息产业、物业管理、工程承揽等业务。公司以“理顺关系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展”为经营理念，始终关注企业文化的建设和经营理念的凝练，塑造了一支勇于创新、敬业奉献、拼搏向上的优秀员工队伍。 1.1.2 项目概况紫薇e家园项目是紫薇地产开发建设的大型住宅小区项目，位于西安市太白南路以东、丈八东路以北、紫薇路以西，南临绕城高速、接规划中的电子五路。本项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有少量商业物业。其中大部分住宅为小高层，少部分为高层，沿街楼群底层为商铺。规划总建筑面积为488740平方米，其中规划住宅建筑面积404150平
6、方米，规划商业建筑面积128990平方米。容积率为2.74，绿地率为42%。项目自有资金57060万元，贷款31040.63万元。本项目三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为309亩，其中待征地面积约为41亩。1.2 项目建设的必要性本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现：1.2.1 西安市房地产市场的需要伴随着住房市场化，中低价位的住宅面向中低收入阶层，中高价位住宅则面向中高收入阶层。由此，形成了以廉租房、经济适用房、商品房、别墅为主体的住宅结构。专家研究显示：一个城市，当人均 GDP 达到一定程度，就会出现居住郊区化趋势。目前多数西安民众愿意把南郊和西高
7、新作为居住首选。在西安郊区，确实应当出现了一些规模较大、环境较好、比较价格相宜的楼盘，从而实际加速居住郊区化的进程。投资建设西部电子信息基地住宅小区项目，可以满足一部分较高收入家庭的住房需求。1.2.2 西安市城市总体规划的需要根据西安市城市总体规划，近期建设的时序，将优先推进东北部和西南部地区的开发建设，为进一步形成东部以新筑、临潼为主，西南部以户县、高新新区为主的两个副中心奠定良好基础。沿城市西南部加快高新区建设。随着中国进入 WTO，以及汽车成为人们生活和工作的必需品，加之考虑到西安城市中心发展的局限性等，可以预言，西安的居住郊区化，将逐渐成为城市发展的主流。西安近几年的经济发展，尤其是
8、在城市中心规模和发展都有局限性的情况下，实际应具备了居住郊区化的条件。近两年，随着城市化的进一步加剧，大批民众不满于城市中心大范围出现的交通拥挤、空气污染、环境恶劣、治安恶化等。从而，引发和加剧着人们的居住郊区化思潮。1.2.3 高新区建设的需要本项目所在地高新区是我国西部地区人气最旺、环境最优、发展最快的区域之一，并被誉为“关中第九景” 。快速高效的发展吸引了大量的关注，2为房地产开发提供了最佳的平台。 “住在高新区”已经成为广大市民的置业共识。13 年来，高新区形成了电子信息、软件、光机电一体化、生物医药等几大主导产业及一批具有创新实力的高新技术企业集群和主导产品。在不断加快园区建设与发展
9、的同时，着力营造美丽怡人、更加人性化的园区环境。近年来，高新区通过一系列措施使环境、空气质量逐年改善。有高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施，西安市一流的学校教育体系，环境及服务一流的高新医院、星级宾馆以及易初莲花等方便快捷的购物中心和超市，各种商务、生活服务设施配套齐全，休闲娱乐场所使人们在工作之余生活丰富多彩。新纪元广场、西部电子广场、创业广场、陕西网管中心、高新国际商务中心、软件园及一批企业厂房等建筑群已成为高新区、西安市乃至西部地区的标志性建筑和城市建设的新亮点。另外，西安高新新区是高新区开发建设的前沿阵地，中心商务区（CBD）是高新区二次创业的一个核心功能区，也是西安市 CB
10、D 的重要组成部分，是体现高新区和全市现代化形象和国际化程度的重要区域。本项目的建设对于高新区成为一个集投资、居住、休闲、娱乐、教育等为一体的新城区意义重大。因此，本项目的开发符合西安市的发展，对该区域的经济发展也具有很大的推动作用。1.3 可行性研究编制的依据1国民经济长期发展规划和产业政策；2.西安市 19952010 年城市总体规划 ； 3 陕西省建筑工程综合概预算定额（1999） ；4 西安市建设项目城建费用统一征收办法 ；5 西安市统计年鉴 ；6委托方提供的有关资料；7现场勘察及市场调查收集的有关资料。31.4 项目主要财务数据及评价指标本项目的主要财务数据及评价指标，见表 1-1。
11、项目主要财务数据及评价指标 表 1-1序号 名称 单位 数值一 财务数据1 总投资 万元 138764.622 总销售收入 万元 209040.533 销售税金及附加 万元 11497.234 总成本费用 万元 150261.825 所得税 万元 19396.976 税后利润 万元 39381.74二 财务评价指标1 项目财务净现值 （税后） 万元 7115.392 项目内部收益率（税后） % 15.65%3 资本金财务净现值（税后） 万元 8106.204 资本金内部收益率（税后） % 16.77%5 项目静态投资回收期（税后） 年 3.776 借款偿还期 年 2.417 盈亏平衡点 % 6
12、9.271.5 结论及建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1.项目财务效益较好，有建设的必要性；42.项目建设条件具备，满足项目建设的要求；3.设计方案技术经济指标合理，满足各项控制性指标的要求；4.财务评价指标满足预定的回报水平；5.项目风险在合理限度内。但是，由于本项目开发周期长、前期投入大、资金回收慢，经过不确定性分析可以明显的看到，项目敏感性较大，所以必须严格控制投资，尽量缩短工期，采取恰当的营销策略，才能得到高回报。52 市场分析本项目的市场分析将从宏观经济形势、西安市房地产市场分析、项目自身所具有的优势、劣势、机会和威胁等方面进行分析，最后对项目进行初步的市场定位。
13、2.1 宏观经济形势分析 2003 年以来，我国宏观经济运行处于经济周期的上升阶段。针对宏观经济局部出现过热的现象，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的宏观调控措施。到目前为止，宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展。当前我国经济正处于回升期，仍有一定上升空间。根据国家统计资料，2001 年至 2003 年国内生产总值（GDP）增长率分别为 7.3%、8%和9.1%。2004 年，我国经济保持平稳较快发展，综合国力进一步增强，改革取得重要进展，对外开放实现新突破，社会事业加快发展，人民生活继续改善。国内生产总值达到 13.65 万亿元，比上年增长 9.5%，社会消费品零售
14、总额 5.4 万亿元，增长 13.3%。总的来说，全国经济形势良好，为房地产业的发展创造了机会。 2003 年 8 月 31 日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展（国发200318 号） ，这个文件明确了房地产在国民经济中的支柱地位。2003 年全国完成房地产开发投资 10106.12 亿元，首次突破万亿元大关，房地产开发的增长速度达到了 29.7%，其开发投资额和增长速度均为 1999 年来最高值。国家统计局发布的资料表明，2004 年全国房地产开发投资总计 13158亿元，同比增长 28.1%。其中，商品住宅完成投资 8837 亿元，同比增长28.7%；办公楼和商业营业用房完成投资
15、同比分别增长了 28.3%和 31.4%.各类物业开发投资的增长速度均明显低于 2003 年同期水平，房地产开发投资6保持稳定增长，中央政府的宏观调控政策取得了一定的成效。2004 年全国商品房竣工面积 4.25 亿平方米，同比分别增长 2.1%，其中商品住宅竣工面积 3.48 亿平方米，增长 2.3。同期全国商品房销售面积达到 3.82 亿平方米，增长 13.0%。2005 年 12 月房地产开发投资同比增长 27%，其中商品住宅投资同比增长 26.7%，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。商品房供求增幅较 04 年一季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。2004 年全国商品房平均销售价
16、格为每平方米 2714 元，同比增长14.4%，其中商品住宅平均销售价格为每平方米 2549 元，上涨 15.2%。各大中城市普遍出现了房地产价格的快速上涨，不少城市房价的上涨速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。居民家庭成为房地产市场的主导消费群体。自 2002 年始，城市个人购买商品房占全部商品房销售额的比重超过 90%,2004 年 111 月，此比重达到 93.1%，越来越多的城镇居民到房地产市场上寻求解决自己的住房问题，甚至进行房地产置业投资。2004 年我国城镇人均住宅建筑面积已经超过 24平方米，人均居住面积得到了很大的改善，城镇住宅自有率超过 80%。2004 年末，全国商品房空置面积为 1.23 亿平方米，近年来首次出现下降趋势，比 2003 年末下降 8.3%，其中空置时间在一年以上的商品房面积为6267 万平方米，所占比重为 50.8%，处于正常区域。2.2 西安市房地产市场分析伴随西部大开发继续推进，国家实行重点支持西部发展的政策措施，使得西安市经济发展迅速。如图 2-1 所示，西安市国民生产总值从 1995 年至今都保持快速增长。
