1、 酒泉市太阳岛住宅小区一期建设项目可行性研究报告 1 - 甘肃信诺房地产咨询估价中心 Tel： (0931)8878602 8733768太阳岛住宅小区一期建设项目可行性报告一、项目的基本情况（一）公司概况酒泉市世博城建开发有限责任公司， （原酒泉市城市建设开发总公司） ，成立于1985 年。公司资质为开发二级，主要从事房地产开发、经营、物业管理、集中供热、建材加工销售。公司内设二办、三部、三司（行政办公室、综合办公室、工程部、销售部、财务部、世博供热公司、城发物业管理有限责任公司、城发建筑构件有限责任公司） 。公司现有职工 63 人，其中：高、中、初级技术员工 26 人，占职工总数的 41.
2、3%，大、中专以上学历的员工 29 人，占职工总数的 46%；职工平均年龄为 34岁，是一个年青化、知识化、专业化、水平较高、有较强发展前途的新型企业。企业位于酒泉市南市街 16 号，法人代表马世贤。 该公司自成立以来，以“铸精品工程、创名牌企业”为目标，先后在酒泉市肃州区建成西南片住宅小区、东环南路住宅小区、东文化住宅小区、北新花园住宅小区。开发占地面积 40 万平方米，建筑面积 45 万平方米，总投资约 4 亿元，建成各类房屋 5500 余套，共安置旧房拆迁居民 1560 余户，新增销售商品房 4000 余套，总销额 4.5 亿元，上交税金 1200 余万元。为改善城市居民居住条件，改变城
3、市环境，提高城市载体功能发挥了积极的促进作用。先后被授予“甘肃省房地产开发与经营效益最佳单位” 、 “模范文明单位” 、 “非公经济纳税先进大户”等荣誉称号。经过多年的房地产开发实践，该公司积累了丰富的经验和技术力量，具备开发“世博花园”小区的能力。（二）项目概况“世博花园”住宅小区项目是由酒泉市世博城建开发有限责任公司拟开发建设的酒泉市大型居住社区之一。酒泉市计委已批准该项目的建设计划，市土地局同意征用土地 203828 平方米（合 305.74 亩） ，并已发出该地块建设用地许可证。并根据酒泉市太阳岛住宅小区一期建设项目可行性研究报告 2 - 甘肃信诺房地产咨询估价中心 Tel： (093
4、1)8878602 8733768肃州区建设局（原酒泉市建设局）2002136 号关于市开发总公司北新花园二期规划选址的批复 ，办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 “世博花园”整体详细规划已委托西北城乡建筑规划设计研究所完成。 “世博花园”工程项目位于酒泉市肃州区东北部，距离市中心约 1 公里，基址北引小区规划路而望北郊公园，南靠酒金公路而邻市第二医院，东依东环北路旅游主干道而接植物园，西傍酒银公路而近集贸市场。该项目位于城郊结合部，周边小学、医院、体育场、集贸市场等公用设施一应俱全且交通便利，地理位置优越，是建设花园小区的理想地段。 “世博花园”规划总用地 203828 平方米（
5、合 305.74 亩） ，其中居住区用地 139750 平方米，公建用地 20150 平方米，道路用地 23258 平方米，公共绿地 20670 平方米，地上总建筑面积为 219270 平方米，容积率为 1.076，绿化率 48%（详见规划设计要点） 。 (二)可行性研究的主要技 术经济指标本项目研究主要技术经济参数：总建筑面积：219270 m 2其中：住宅面积：191840m 2公建面积：27080 m 2其他建筑面积：350 m 2总投资：16976 万元（不含贷款利息）其中自有资金投入：5093 万元经分析研究，本项目主要经济指标为：税后利润：1400 万元全部投资折现净现值：625
6、万元 自有资金折现净现值：688 万元全部投资内部收益率：10.23% 自有资金内部收益率：18.85%总投资利润率：15.68% 自有资金投资利润率：27.49%二、项目投资环境与市场环境分析(一)投资环境分析酒泉市太阳岛住宅小区一期建设项目可行性研究报告 3 - 甘肃信诺房地产咨询估价中心 Tel： (0931)8878602 8733768酒泉市位于甘肃省河西走廊西端，东连张掖，西邻新疆，南连青海，北界内蒙古和蒙古国。东西长约 680 公里，南北宽约 550 公里，总面积 19.12 万平方公里，占甘肃省面积的 42%。全市共辖肃州区、玉门市、敦煌市和金塔、安西、肃北、阿克塞四县。全市有
7、汉、蒙古、哈萨克、回等 24 个民族，总人口 100 万人。这里是古丝绸之路黄金地段的一颗璀璨明珠，是一片充满神奇魅力和无限生机的热土。全市基础设施建设日趋完善。兰新铁路、312 国道横贯东西，215 国道通达南北，是新亚欧大陆桥的必经通道。干线公路与县乡公路相配套的公路网络覆盖全境。境内的敦煌机场、嘉峪关机场、酒泉卫星发射中心机场、酒泉下河清机场与全国各大城市通航，并提供旅游包机服务。全市长话、市话全部程控化，农村电话基本实现自动化，形成了以程控交换为主体，以光缆、微波数字传输、移动通信、无线寻呼、数据通信内容，功能齐全、方便快捷、灵活高效的邮电通信网。境内有 4 个火电厂和 27 个小型水
8、电站，总装机 29.2 万千瓦，年发电 20 亿千瓦。市内电网通过永嘉 330 千伏输电系统，与西北大电网联为一体，电力供应充裕。改革开放二十年来，全市经济和社会各项事业发展迅猛、成果卓著，实现了从贫困、温饱、小康的三个大的飞跃。2001 年，全区国内生产总值完成 82.2 亿元，增长 12.5%，其中第一产业 18.4 亿元，第二产业 36 亿元，第三产业 27.8 亿元；人均 GDP 达到 1035 美元。作为基础产业的农业稳步发展，2001 年农业总产值达到 28.41 亿元，粮食总产量达 24.1 万吨，亩产达 575.5 公斤，棉花总产量达 153 万担，水果产量达 11.19 万吨
9、，全市农民人均纯收入达到 3514 元。全市辖区范围内七个县市全部基本实现了小康目标，走在全省小康建设的前列。工业持续发展，地方工业体系初步形成，2001 年辖区内全部工业总产值达 104 亿元，工业增加值达 27.8 亿元。第三产业发展迅速，旅游业的“龙头”作用日益明显，经济增长方式逐步转向依靠科技进步的轨道。市场商品充裕、物价平稳、购销两旺。2001 年全市大口径财政收入完成 8.77 亿元，其中地方财政收入完成 5.26 亿元；全辖区金融机构 存 款 余 额 达 136.75 亿 元 ， 其 中 城 乡 居 民 储 蓄 存 款 余 额达 90 亿 元 ， 人 均 储 蓄 9000 元 。
10、酒泉市太阳岛住宅小区一期建设项目可行性研究报告 4 - 甘肃信诺房地产咨询估价中心 Tel： (0931)8878602 8733768随着酒泉撤地建市，酒泉市适时提出了把酒泉建成一座地域特色突出、文化特征鲜明、基础设施配套、功能布局合理、生态环境优美、管理水平较高的现代化城市的战略目标。这为酒泉的城市建设和房地产开发带来前所未有的发展机遇，大规模楼宇的开发建设也将成为国民经济新的增长点和居民消费的热点。(三)市场环境分析近年来，随着酒泉市经济的发展，把酒泉建成西陇海兰新线经济带甘肃段上的第二大经济大市是全市人民的努力方向。人民物质生活水平的提高，人们对住宅的需求和消费在社会总消费支出中的比重
11、已日益增大，住宅逐渐成为人们消费和投资的主要方面。 “世博花园”的开发建设有着良好的市场环境和发展机遇。一是酒泉撤地建市后，城市的工业化水平必然要加大，随之带来的农民进城务工经商人员迅速增长，要求小户型、公寓型住房的人群迅速增加；二是旧城改造步伐的加快，带来的搬迁用房需求量大量增加。本地人口和城市外来流动人口的增长使人们对位置优越、环境美观、服务设施完善的物业需求增长。根据市场调查资料，酒泉市肃州区现有城市人口 15 万，约 5.3 万户，流动人口 5-6 万人(包括外来人口以及农村进城务工、经商、上学人口)，未来 5 年，酒泉市肃州区城市人口将发展为 20 万人。据调查，截止 2002 年城
12、市居民人均住房面积 15 平方米，但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，每户家庭总建筑面积还比较小。目前，从酒泉市肃州区城市居民住房现状来看，市民住房 70%是单位分房或房改房，私房约占 10%，居民购买的商品房不足 20%，从以上情况可以看出，商品房在酒泉市肃州区居民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和市场空间仍然很大。随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。近几年，该区房地产业发展速度较快，大户型住宅出现过剩。据调查，截止 2002 年底，该区商品房空置率为 20%，约 2000 套左右。但空置商品房多集中于大面积多层住宅，价格在 10-20 万元之间，且结
13、构不合理、配套设施及环境较差。根据今后城市居民住房发展趋势预测，我区有 20%的住户有购房的潜在需求。主要分为两类：一类是本区内私营业主、个体老板及周边酒泉酒泉市太阳岛住宅小区一期建设项目可行性研究报告 5 - 甘肃信诺房地产咨询估价中心 Tel： (0931)8878602 8733768卫星发射中心、国营 404 厂、玉门油田、土哈油田、嘉峪关等区域内的离退休老干部、高级工程技术人员及高工资、高收入人员中，来酒泉市肃州区安家定居者不在少数，这部分富裕家庭对中、高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。这类高收入人群要求住房宽敞、舒适，功能齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅的潜在客户，未
14、来 5 年别墅住宅需求量在 600 套左右。另一类是工薪阶层、年轻人成家、老人独居、农民进城经商、农民子女上学等低收入群体，这部分人群收入不高，要求住房面积在 50-90 平方米之间，价格在 5-8 万元左右，未来 5 年，小户型住宅需求量在 10000 套左右，市场潜力很大。该区流动人口在今后一段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住、保值、增值。按该区流动人口的 2%计算，约有 1000 户。另外，随着肃州区旧城改造步伐的加快，小面积的住房更适合拆迁户的需求。由此可见， “世博花园”凭借其优越的地理位置，人与自然的和谐， “园林化”的规划建设，重视小区住宅多样化户型
15、和房屋外观的设计，以潜在消费者的需求合理定位（用 100 亩地建设别墅 150 套，近 40000 平方米；其余地块建设 50-90 平方米的小户型住宅）及与众不同的楼盘，将会成为酒泉市房地产开发建设中新的消费亮点。三、项目开发条件及技术设计方案的分析(一)项目现状概况1.自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。区域基础设施已达到“五通” ，即通上水、通下水、通电、通电讯、通路。供水管径为 300mm，并与酒泉市供水管网联网；排水、生活污水、雨水实行分流，排水管径 350mm；供电来源为嘉峪关电网。各类通讯设施均已通达用地范围周边。项目所在的酒泉市属类气候区，该地区 11 月至 1月盛行
16、西风，2 月至 10 月东风，平均风速为 2.4 米/秒，年平均气温 78 度，平均无霜期 130 天，平均日照总时数 3056.4 小时，最大冻土深度 1.32 米，基本地震烈酒泉市太阳岛住宅小区一期建设项目可行性研究报告 6 - 甘肃信诺房地产咨询估价中心 Tel： (0931)8878602 8733768度 7 度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。2.地物情况本规划区以南的酒金公路和以西的酒银公路是该地区的进出口主干道。市内配套建有供水能力 5 万吨水厂一座，其水量、水质完全可保证小区用水以及日污水处理能力 3 万吨的一级污水处理厂一座，小区排放污水联网即可，规划
17、区内拟投资建设供热站，由小区统一供热。(二)项目建设 条件分析1.优势分析(1)区位优势本规划区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。这里的基础设施、交通条件及周围的景观都为项目的开发建设提供了便利的条件。世博花园优越的地理位置及其独具特色的楼盘，将会成为酒泉市的知名品牌，提升酒泉市的城市形象。(2)自然条件优势本规划区内原有土地现已被平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便于营造良好的居住环境。2.劣势分析(1)绿化规划区现状绿化率较低，规划方案的绿化率为 48%，实施起来较为困难。绿化保证率直接影响建筑物的售价，为了提高绿化保证
18、率应当尽早委托专业绿化公司对区内绿化进行具体规划，合理选择树种、草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。(2)路网本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。而小区东南两面是联系城区的主要方向，因此主入口设于东南角。在距东南两城市道路交叉口红线 75 米处分别设出入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合一个商业广场，即世博商业酒泉市太阳岛住宅小区一期建设项目可行性研究报告 7 - 甘肃信诺房地产咨询估价中心 Tel： (0931)8878602 8733768广场，此广场集小区外向型商业服务，商业办公，停车人防（地下）及地面景观与一体，具有极强的地标性。其他三面临城市道路因地制宜设三个次出入
19、口。建议控制车行道，增加人行通道。3.建设条件本规划区工程地质情况表层为黄土，其下依次为砂砾石、卵石层，卵石层高约0.22.5m，地基承载力为 500KMPa。用地覆盖率低，容积率有一定限制。世博花园规划总用地面积为该项目规划总用地为 203828 平方米（合 305.74 亩） ，地上拟建建筑物总建筑面积 219270 平方米，容积率为 1.076，绿地率 48%。(详见规划设计要点)(三)地块征用情况本地块的征地总费用初步估算为 2025 万元，目前征地工作已基本完成。(四) 设计构思要点根据西北城乡建筑规划设计研究所勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下：1.规划目标(
20、1)以具有 21 世纪中叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。(2)依靠科技进步，推广新材料、 新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。(3)合理组织绿化、交通体系，完善公建布局使整个小区具有良好的空间布局形态。(4)吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。2.规划结构酒泉市太阳岛住宅小区一期建设项目可行性研究报告 8 - 甘肃信诺房地产
21、咨询估价中心 Tel： (0931)8878602 8733768本规划区采用“居住小区居住组团”二级组织结构。整个小区按三种户型结合地形布局为“一心四团”的用地结构。即 A 组团（ 4060户型） ，B 组团（4060户型） ，C 组团（7090户型） ，D 组团（ 180220户型） ，四个组团围绕一个中心绿地广场世博花园广场，此广场是一个集小区绿地景观，休闲活动，观演娱乐， （地下）人防停车场及幼儿园等内向型服务功能于一体的综合性社区活动中心广场。3.主要技术经济指标（1）土地使用指标。本规划区的土地使用情况见下表。表 1 用 地 平 衡 表项 目 用地面积 （） 所占比重 （%） 人均
22、面积（m 2/人）居住区规划总用地 203828 100 /住宅用地 139750 68.56 14.09公建用地 20150 9.89 2.03道路用地 23258 11.41 2.34其中公共绿地 20670 10.14 2.08（2）密度指标。本区的密度指标详见下表：表 2 主要技术经济指标居住套数 2834 套居住人口 9919 人总建筑面积 219270住宅建筑面积 191840公共建筑面积 27080其中其他建筑面积 350住宅平均层数 5.17 层人口毛密度 486.63 人/公顷住宅面积毛密度 9400/公顷住宅面积净密度 13730/公顷容积率 1.076建筑密度A 组团 2
23、7.80%酒泉市太阳岛住宅小区一期建设项目可行性研究报告 9 - 甘肃信诺房地产咨询估价中心 Tel： (0931)8878602 8733768B 组团 23.90%C 组团 26.66%D 组团 19.68%绿地率 48%四、项目开发建设经营的组织与实施计划(一)建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。(二)开发方案 设想与分析考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为三期开发。第一期首先开发 B 组团住宅 43710、D 组团别墅 10000、商业用房7195.38。这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到开
24、发区已成熟的公建配套设施。本期多数楼宇接近酒金公路与酒银公路，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，将住宅与绿地溶为一体。第二期可开发 C 组团住宅面积 63030、D 组团别墅 10000、商业用房5000。该区临近酒金公路，便于市场推广。第三期可开发 A 组团住宅面积 54300、D 组团别墅 10800、商业用房5000。本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销售有利。(三)项目开发进 度土地征用期： 2002 年 8 月2003 年 2 月建设期（共三期）： 2003 年 4 月2004 年 8 月（第一期）2004 年 8 月2005 年 10 月（第二期）酒泉市太阳岛住宅小区一期建设项目可行性研究报告 10 - 甘肃信诺房地产咨询估价中心 Tel： (0931)8878602 87337682005 年 8 月2007 年 2 月 （第三期）销售期： 2003 年 12 月2008 年 2 月 详见项目实施计划表(表 3)
