1、应龙湾别墅项目可行性研究报告目 录一、 总论3二、 项目概况4（一） 地理位置4（二） 区域环境4（三） 项目参数5（四） 设计理念5（五） 总体布局方案6（六） 社区配套规划6三、 成都别墅和高档住宅市场8（一）成都别墅市场的形成 8（二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 10（三）高档物业销售分析 14（四）城东、外东房产分析（五）华阳房产分析四、 经济分析和财务评定 19（一） 建设总投资 19（二） 建设规模 19（三） 项目建设进度计划 20（四） 资金来源及筹措计划 20（五） 项目销售计划及销售收入预测 20（六） 项目盈亏计划分析 21（七） 项目现金流量分析和经济效益指标计
2、算 21五、 结论 22一 总论改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001 年房地产开发累积投资 170.76 亿元，较 2000 年同比增长 32.3%，商品房销售面积 701.21 万平方米，同比增长 61.7%。在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市”的战略背景下，配之以成都十四个郊 区（县）的环状绿化走廊，使得 2001 年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”， 龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”
3、等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是强势群体的身份体现，更是“出城”生活概念内涵的扩大和市郊物业在市场的呼唤。在市场细分 的理论指导下，“路途不是距离，关键在于交通”，使都市人的购房观也在发生深刻的变化，由单纯强调居住面积逐渐转向追求更加舒适、清悠、融自然山水为一体 的环保型和生态型社区环境，具有此社区环境的别墅和高档住宅，将是理性投资者的必然选择。成都市房地产业的开发，经历了从无序到规范，由恶性的炒作到健康投资行为的转型。注重市场调研，强调细分市场，追求自然人本，使房地产业的发展着力于“生 态环保
4、”与“人文环境”相结合。本报告将立足于成都市的房地产市场环境，对本项目以务实、认真的科学工作态度进行论证分析。二 项目概况（一）地理位置本项目位于成都市外东中和镇，该镇东临双流县新兴乡，南接华阳镇，西与成都市高新区桂溪乡相望，北接成都市锦江区琉璃乡；距成都市人南延线起点 1.5 公 里；双流国际机场 12 公里；成都市外环路、成仁路等高等级公路横穿该镇，成都平原的母亲河府河绕镇而过。该镇是成都市发展重心向东南移首当其冲的重 镇，区位优势突出。（二）区域环境本项目所在的中和镇正加强基础设施建设：已实现村村通水泥路，主要道路、河渠已全面绿化；已建成占地面积 5972 平方米的府河街；已修筑占地面积
5、 14 亩的府河专业市场；已建成日供水能力 5000 吨的自来水厂一座；已建成年供电能力达 5 亿千瓦/小时的 35KV 变电站一座；已建成日供气量达 6 万立方米的配气站一座；已装程控电话装机达 3566 门，光纤电视用户达 2000 户。完善的基础设施为本项目的开发提供了可靠的保障。中和镇房地产开发企业在该镇从事房产开发，销售业绩十分喜人。本项目所在地应龙湾，在该镇的地理位置十分优越，人南延线建成通车后，距人南立交桥仅 10 公 里。同时，本 项目拟投入 1000 万人民币，接通人南路至应龙湾的快速通道，届时，市中心到应龙湾仅 20 分钟的车程，交通十分便利；成都市化工市场迁入中和 镇后，
6、又为应龙湾的房地产开发带来无限商机。社会经济的快速发展，人民收入的增加，对高品质生活的追求是现代人的心声。本项目的开发顺应了人们的愿望与时代的消费潮流，将是成功人士的美好家园。（三）项目参数项目名称：暂定“应龙湾山水丽景”性质：别墅及高档住宅区（即：高档物业）总占地面积：580 亩总建筑面积：20 万平方米容积率：0.52绿化率：70%总投资：2.2 亿元人民币建设工期：4 年（四）设计理念追求人居、建筑、自然、山水浑然天成，和谐完美。1、结合山地坡度，地面高差， 结合平面和立体绿化，设计出高低错落的立体轮廓，打破常规设计的单调形象。2、半私密性阳台和落地景观窗设计产生虚实对比，刚柔相济，富有
7、阴影变化的立面效果。3、每户均靠水山而居，推窗即见优美的山景、水景，并呼吸清新洁净的空气，充分利用浑然天成的自然条件，造就天然氧吧的居住环境。4、设计充分挖掘“苏杭名居”特色，成都本地文化特色，结合立面上的三段式处理，色彩明快，加上规划设计的横跨湖面、连接南北半岛的曲径“廊桥”，水边的柳树依依，整个小区将具有浓郁的江南水乡情调。（五）总体布局方案在规划思想的指导下，根据用地指标要求，初步拟定三个方案（即三种格调），基本分为单体豪华别墅、联体别墅及高档住宅。单体豪华别墅：拟建 24 套，每套 320 平方米左右（建筑面积），拟建二层；联体别墅 ：拟建 296 套，每套 200 平方米左右（建筑面
8、积），拟建四层；高档住宅：拟建 1060 套，每套 132 平方米左右（建筑面积），拟建五层；布置原则按功能分区法，采取高级与一般级住宅之间由配套公共建筑及服务设施分割，豪华级与高级住宅以公共绿地分割。（六）社区配套规划1、停车场：社区内修建专用停车场。以保障居住区内无汽车的噪音和废气污染，社区内的交通将由大量的电瓶车完成。2、高级会所：使业主享受社区内的综合服务，体味贵族人生。社交会所：设置茶房、休闲、咖啡厅、 宾馆，适合于业主与亲朋好友倾谈、聊天，联络友谊；商业会所：设置会议室、餐厅等，适合于业主进行各类商务活动；康体会所：健身中心、乒乓球室、台球室、桑拿室、游泳池等，为业主提供一个强身健
9、体的场所；家庭休闲娱乐会所：设置棋牌室、书吧、小超市等，适合业主全家娱乐休闲；自由会所：拟设置为影音室、形体课室、大型 PARTY、讲座等，适合于业主自由租用和社区小型活动；泛会所：设羽毛球场、健身中心、网球场、老年晨练场、儿童游戏场等；3、医疗保健：拟与四川省石油总医院合作，开设绿色健康通道，建立医疗健康服务中心，组织专家定期询诊、检查、常规化验等保健服务。4、电子保安：拟建中央电视监控中心，红外线周界报警系统，电子巡逻系统、设置紧急求救按钮，与监控中心联网等等。5、超市：拟引进知名超市大户，彻底解决小区购物问题。6、公交专线：拟开通成都市区至本社区的公交专线，进一步缩短本项目与市区的距离。
10、7、学校：本项目教育配套齐备。中和镇现有省级重点中学中和中学一所；设施齐全的重点实验小学中和实验小学一所；有全封闭的高级幼儿园佳佳幼儿园一所、这些将彻底解决未来业主的后顾之忧。8、晨练跑道：拟在整个小区外围修建一个曲形晨练跑道，进一步提升小区的健康社区形象。9、拟在晨练跑道的外侧建花墙。透绿化设计，将进一步改善小区空气质量，社区环境，提升楼盘的品质。三 成都别墅和高档住宅市场（一）成都别墅市场的形成1、发展中的成都别墅市场成都房地产业发展到 2001 年，市场已经成熟。别墅及高档住宅小区已不再是针对“金字塔”尖的极少数人群，特别是源于欧美，流行于京沪等地的 TOWNS HOUSE，在成都大量涌
11、 现后，高档物业进入大面积的白领家庭，消费大众化，标志成都高档物业市场的成熟。2、成都别墅市场成都市内别墅2001 年，成都市内的别墅大量涌现，但就目前的情况而言，大多数并不能称为真正的别墅。自身特点不鲜明，没有出现符合未来建筑发展趋势的个性化特色，只能算是“大房”。首先，就环境来讲，在市内建别墅对开发商有许多现实的问题。市内的土地非常珍贵，土地的成本因素不允许让开发商开发低密度、低容积率、大面积绿地的社区， 为保证回报，必然就会牺牲社区环境，别墅社区的私密性、间距、绿化等指标将受到限制。而对于买方市场，花费买别墅的金钱，却不能享受别墅业主应该拥有的环 境，购买意愿就大打折扣了。第二是人为因素
12、，别墅建在市区内，虽然交通较方便，但环境嘈杂。而对于别墅的业主来讲，安静、清幽是他们的第一要求。第三，市内的许多别墅，并非一个单独的别墅群，而是与电梯公寓、多层等交叉混杂，这严重影响了别墅的定位和文化品味。成都别墅郊区化趋势明显2001 年，成都房地产市场出现新特点别墅项目郊区化。一方面是价值规律起作用。成都郊县房产开发以起点低、发展空间大、售价相对较低的前提下，利润 高而吸引大批开发商；另一方面也更加符合别墅这一高档物业的基本特征，远离城市的喧哗，较大规模的开发和实现配备完善的生活配套，低密度、低容积率等等， 要实现这些相对市内就容易得多。而对于买方市场，价格较市内低，环境远比市内好，车程也
13、不远，考虑入住就在情理之中了。总的来说，郊县别墅市场进入 2002 年，前景一片光明，买方市场出现积极变化。随着投资及人居环境的改善，政府宏观政策的进一步落实，将使本地经济增长良 性、持续、稳健的发展。在强势群体对高品质生活的追求驱使下，郊县别墅的潜能会逐渐释放，特别是加入 WTO 后，吸引更多的外来资金注入成都本地，拉动经济 持续增长，从而使郊县别墅市场更加活跃。3、成都市高档住宅市场及本项目在市场竞争中的优势有个性的高档住宅，市场积极响应：有特色、性价比突出、把新材料和新技术用于创造精品的高档住宅的销售一路看好，本项目本着“造精品，创精品，品精品”的思路打造新时代精品住宅。价格战不可避免：
14、2002 年，成都市楼市局部供应量大；开发商整体开发水平明显提高；规模化的大盘越来越多；房产营销促销手段日新月异；本项目提出先进的营销理念，拥有级差地租优势，不惧、不畏价格战。对于高档住宅，既要有品牌，更要有好的性价比。在新一轮的市场竞争中，只有真正有利消费者的楼盘才会受到市场的欢迎。本项目走品牌经营之路，充分考虑消费者的利益，必将赢得市场的青睐。购房者目光投向成都的东面。本项目借势、造势，营造外东楼盘新亮点。（二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争1、从技术指标看本项目的优势现代都市高节奏的生活带来丰厚的经济回报，都市人有了成熟的购房观，开始用指标衡量高档物业的档次。空间：有意识的空间“浪费
15、”和“留白”能显示高档物业的品位，也能为业主保守私人秘密。本项目占地合理，优美的自然景观让业主“悠闲山水间，易茗水云深”。阳光：充足的阳光，清新的空气，是业主拥有“应龙富雅至、陶冶情操趣”的无形财富，本项目地处应龙湾度假村，享尽天时地利之便。绿化率：成都别墅物业绿化率一般在 34%-80%之间，本项目依山环水，规划设计绿化率 70%，这将是未来业主享有的一份 难得的资产。车程：市郊的别墅，车程会直接影响到购房者的购买意愿。成都市郊的别墅车程一般在几十分钟到一个小时，本项目的车程大约 20 分钟，充分体现现代都市人办公、居家观念，也符合城市中心“空壳化”的国际趋向，这对于未来的市场竞争，必将占据在市场的有利方。配套：购物、娱乐、休闲、 维修设备是否完备，直接反映别墅物业的档次。本项目定位高档楼盘，规划设计科学合理、设施完备，业主将充分享受贵族式的生活。2、从环域分析本项目的优势市民购买高档住宅地域分布的调查统计表.范围时间 一环路内（%） 一、 二环路间（%） 二、 三环路间（%） 三 环路外（%）
