1、1XX 购物中心项 目 建 议 书XX 超市连锁有限公司二一一年五月1目 录1 总 论 .12 项目提出的背景和市场分析 .43 项目建设规模和经营管理模式 .74 项目建设方案 .105 环保和节能 .126 投资概算和资金筹措 .147 效益分析 .158 结 论 .1711 总 论一、项目名称XX 购物中心二、承办单位简介本项目的承办单位XX 超市连锁有限公司是一家集零售、批发、仓储、物流为一体的连锁大型超市企业集团，公司早先由 6 家平均面积不足 500的小型超市逐步发展壮大起来，经过近几年的突飞猛进的发展，现拥有直营门店 36 家，大型卖场 13 家，加盟店 1960 余家。网点覆盖
2、全国 21 个省份及直辖市，营业面积近 40 万平米，平均月销售近 5 亿元，安排就业人员近 4 万人。公司注册在全国著名的鱼米之乡、美丽水乡金湖，以杭州、上海为战略指挥及营运中心，立足长三角，辐射全国大部分地区，相继在上海、浙江、江苏、安徽、XX 、北京、广东、云南等地注册成立分公司，南至中越交界的云南蒙自自治洲，北到内蒙及黑龙江中俄边界，东起国际大都市上海，西至川、贵重镇，均有 XX 超市的门店落地生花，既繁荣了当地的商业市场，也给当地居民的日常生活提供了诸多便利。为适应新2的业态形势发展，并考虑在与同行业竞争中能够扬长避短，公司高层领导经过无数次的市场调研，将运营目标及发展方向作出大胆的
3、调整，在力求做好、做足都市商业文化的同时，将战略目标转向消费日趋成熟的农村乡镇，并尝试性的将超市开进了厂矿、企业、部队、学校，更是独树一帜的组建了全国第一支 XX 超市小型流动超市车，将这些小型流动超市开到偏远的工地、厂矿及乡村，收到了较好的经济效益和社会效益。2008 年，XX 超市迎来了发展的关键性一年，早在 2006 年，公司决策层便不断寻找新的合作项目和合作伙伴，注重拓展新的发展平台，吸收新鲜血液，在同国内外众多有意共谋发展的企业集团的交流中，公司决策者们感觉到，立足企业的本业， “力求完善完美、谋求发展壮大” 是XX 超市的企业发展方向。在做好本业、方便百姓生活的同时，多方位、多渠道
4、开拓市场，寻求新的发展，2007 年伊始，捷报频传，经过多方考察及多轮谈判，XX 超市欲与香港新势力集团联姻，使其成为香港新势力集团旗下在国内的又一支生力军，在以连锁超市、商场、便利店为主营业态的同时，进军传媒业，生态农业、及房地产业。2011 年，XX 超市依然一如既往，始终坚持走具有自身特点、符合业态实际、贴近百姓生活的连锁发展之路，以经营业态多样化，连锁网络城乡化，服务理念人性化为企业的建设目标，坚持不断优化和持久创新，真正走出一条体现 XX 特色的企业之路。2011 年，XX 超市计划在加快网点发展速度的同时，分阶段、分地区逐步整合优化老门店，加强门店的专业性，技术性改造，并逐步将大型
5、卖场、标准型超市、社区便利店等业态形式严格区分，使其各尽其能、各具特色。三、项目拟建地点XX 省 XX 县 XX 镇四、建设内容及规模3本项目拟建一座建筑面积约 18000 平方米的现代化综合性购物中心，占地面积约 1.34 万平方米（20 亩） 、共三层，购物中心集购物、休闲、娱乐为一体。五、建设年限本项目计划于 2011 年 4 月开始前期工作，2011 年 6 月开工，2012年 5 月 1 日正式开业，建设期一年。六、投资概算本项目总投资 3000 万元，资金来源为 XX 超市连锁有限公司自由资金。42 项目提出的背景和市场分析一、行业背景连锁超市是指经营同一类别的商品和售后服务的若干
6、超市以一定的形式合并成统一的整体，通过企业外表形象的标准化、经营管理活动的专业化、组织人事规范化以及内部管理手段的现代化，做到使复杂的商业活动实现相对的简单化，从而达到规模效应。经过 10 多年的发展，我国连锁超市市场发展已取得了巨大的进步，经营业态不断增加，由发展之初单一的经营模式发展到现在的大型综合超市、仓储超市、精品超市、便民超市、便利店、专业店等众多业态共同发展的格局，商品品类进一步增加，连锁超市向品牌化发展，消费者到连锁超市消费的意愿也逐步提升，超市销售额更是迅速增长。进入二十一世纪中国零售业开始全面对外开放，国外零售巨头大举进入中国，对中国零售行业造成巨大冲击的同时也给中国连锁超市
7、行业带来了最新的经营理念以及科学的发展模式。目前，中国连锁超市行业呈内资超市外资超市共同竞争的格局，一些内资连锁超市企业如华润万家、华联超市等已经发展成为全国性大型综合超市企业，无论在品牌经营、销售规模还是多元化发展方面都已有能力于外资连锁超市巨头抗衡，在销售规模、自有品牌、经营模式以及物流技术等方面也有不同程度的发展。 连锁便利超市目前尚处于初级发展阶段，因其选址灵活、投资额少、货物周转快、毛利高等特点成为待开发的黄金渠道。修订后的零售业态分类标准，将大大助推连锁超市的整体升级。随着城镇化进程的加快，以及国民收入的持续增长，连锁便利超市和社区超市将获得飞速发展。同时，与生活密切相关的社区商业
8、服务需求强劲，巨大的商机和资源正5等待企业开发。社区商业对国内社会零售品消费总额的贡献已超七成，正在成为零售业的支柱板块。未来连锁超市业竞争将在陈真和社区商业中寻觅到巨大的发展机会。 二、区域背景和市场分析项目拟建地点 XX 县 XX 镇位于 XX 市 XX 县境北部，距县城 27 公里，面积 224.89 平方公里。辖 72 个自然村，95 个村民委员会。有 16468户，总人口 54585 人，其中女 25536 人,非农业人口 3992 人。全年人口出生率为 7.74，人口自然增长率为 1.8。2011 全镇规模以上工业企业13 家，实现工业总产值 5.47 亿元，工业增加值 2.23
9、亿元，利税 5752 万元。个体私营企业 168 家，实现总产值 6.4 亿元，利税 1.28 亿元。全年完成招商引资 18 个，实现到位资金 38900 万元。全年实现国内生产总值12.5 亿元（现价，下同） ，比上年增长 25%，其中一、二、三产业增加值分别达到 4.2 亿元、4.8 亿元和 3.5 亿元，分别增长 26%、18% 、34%。实现地方财政收入 2021 万元，农民人均纯收入 5800 万元，比上年增加 600元。全镇有 26 个村达到小康村水平。 近几年来，XX 县 XX 镇按照“秉承传统、顺应潮流、区块发展”的思路，加快“四区一中心” 建设步伐。以“上农下渔”示范基地为依
10、托，实施绿化、美化、亮化工程，提升农业产业档次，打造观光农业新亮点，形成南部生态景观区。投资 20 万元对“上农下渔 ”生态示范园进行修复配套，新建生产路 4 条，建成林带 4 公里，植树 4 万株。借助威乌高速、通港铁路、东红高速等优势区位，规划建设专业市场和仓储设施，投资 1.8 亿元、占地 270 亩的 XX 创业园完成部分主体工程，形成北部现代物流专业市场。秉承传统优势，西部发展商贸物流业，建成了棉花交易、五金建材等专业市场。东部工业区，加快项目引进。新上投资过千万元的工业物流项目 7 个，续建项目 6 个，到位固定资产投资 3.89 亿元。中部行政办公区，教育、卫生、土管、国税、津盛
11、驾校等办公楼建成。对新区6进行了规划完善，投资 600 万元新修顺和街。为 11 个村修建农村道路 23公里；投资 330 万元为 19 个村铺设供水管线 32 公里。多方筹措资金，对 5.8 公里集傅路进行了改造。新建教学楼 2 栋、公寓楼 1 栋和学生餐厅1 座，顺利完成了“三校合一 ”工程。新建临河、皂坝头社区卫生服务站 2处；实施“1127”工程，投资 230 万元建成了 2200 平方米的镇卫生院防疫保健楼。投资 100 多万元建成了 2 栋敬老院老年公寓楼，94 名五保老人入住。投资 72 万元新建沼气池 360 个，全镇沼气用户达到 488 户。完成了 19 个村的村庄绿化工程，
12、共植树 6.5 万株。在辛河路、永馆路等骨干道路两侧，采取调土、淤积等措施，动土 120 多万方，植树 14 万株，工程总投资 468 万元。XX 镇是 XX 县经济发展速度最快的乡镇之一， XX 镇商业近几年来有很大的发展，但其经营规模、管理水平等无法与经济发展和人民生活水平相适应。随着经济的迅速发展和居民消费水平的提高、消费观念的转变，XX县 XX 镇原有的商业销售体系和购物环境已经不能满足居民日益提高的消费需求，越来越多的乡镇居民选择去 XX 县城、XX 市里和网上购物，因此，在 XX 镇建设一家现代化综合性的购物中心是十分必要的。73 项目建设规模和经营管理模式一、建设规模本项目拟占地
13、约 1.34 万平方米（20 亩） ，建筑面积约 18000 平方米，共三层，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体。楼层功能划分如下：楼层 分类与功能一层1、餐饮：如肯德基、德克士、麦当劳、永和豆浆等快餐；2、购物超市：烟酒副食、日用百货二层1、男女服装、鞋帽2、皮包、旅行箱3、体育用品和户外装备三层1、儿童玩具2、家具家电3、游戏娱乐城二、经营模式（一）产品特征鉴于 XX 超市连锁有限公司在经营超市领域以及在管理方式上的经验，本项目选择的主营业态具有以下经营特征：1、商品定位以中低档消费品为主，面向工薪阶层、中等收入的消费群体；2、超市全部采用自选购物形式，环境宽敞舒适；3、经营商品品种众多，内容
14、丰富；4、食品类商品在商品结构中所占比重大，流通速度快；5、购物与休闲娱乐相结合，真正做到现代性和综合性的特点。8（二）规模化经营1、本超市选址在人口密集的地区，由于是连锁超市，本公司有着成熟的供货链，可以节省开支，降低销售商品成本，为便于经营管理，根据项目的经营范围，力求商场布局合理，商品宜专业化、系列化陈列，以方便顾客选购。2、由于实行厂家进货且商品流转迅速，可实现每天向顾客提供品质优异、保证新鲜的商品。由于采取从产地大批量进货的经营方式，加上科学化的大型超市管理手段，可保证合资公司经销的商品价格低廉，经营上万种商品，可使顾客在短时间内一次性采购到价格便宜的所有日常家居用品。（三）电脑化管
15、理1、公司所有的大型超市均实行电脑化管理，总部与各分店之间电脑联网，以保持最新信息。以此扩大销售规模，提高管理效率，增加市场占有率。2、超市根据电脑提供的销售和库存信息，在经科学分析后，可在最短的时间内及时调整商品布局和商品种类，掌握畅销、平销、滞销商品的各种信息，以此扩大销售规模，提高管理效率。（四）优质的服务和营销1、大型超市除熟食、化妆品、等少量商品实行柜台服务以外，其他商品都实行开架销售，顾客自我服务。大型超市将在入口处的显眼位置设置大面积的顾客服务中心，集中处理顾客的投诉、疑难咨询和退货；在各商品部显眼位置，张贴各部门主管、员工的照片和姓名等告示牌供咨询；为方便顾客寻找到商品，除主通道、楼梯口有明显指示牌外，次通道也有分类的指示牌、标示牌，指引顾客。2、商品是大型超市最重要的装饰，促销也主要集中在卖场内。除充分利用卖场和商品与顾客交流外，合资公司还将采取一些措施，经常推出促销产品在显眼的货位，场内叫卖、新品品尝、厂家促销、拍卖促销等活跃卖场气氛等。
