1、马鞍山市博望滨湖新区博望镇综合开发项目建议书用市场机制统筹博望城乡发展苏州科赛投资发展集团有限公司二一二年五月马鞍山市博望镇新区城综合开发项目建议书苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.- 2 -马鞍山市博望新区博望镇综合开发项目建议书一、博望新区建设是加快推进博望城镇化进程的需要温家宝总理提出工业化，城镇化和农业产业化三化同步。李克强副总理则把城镇化提到关键的位置，指出：中国的城镇化是关系“三化”协调推进的城镇化。是关系现代化建设全局的重大战略，是一个国家工业化、现代化的重要标志，是带动区域协调
2、发展的重要途径，也是解决“三农”问题的重要途径。博望镇是皖南工业较为发达的乡镇之一，目前正行进在城镇化起步的关键时期，统筹城乡发展正逢其时。且相关资源丰厚，加快城镇化进程的潜力巨大。所谓千里之行始于足下，把握好机遇，迈好关键的第一步，为今后的科学发展打好基础，博望完全能够成为苏皖地区一颗耀眼的明珠，中部崛起的先锋。加快推进博望的城镇化进程，必须走市场化推进城镇化的道路，做到高瞻远瞩，高屋建瓴，居高起点，有高品位。建议从三个方面加快推进。 一是用市场化推进城镇化，以市场机制统筹城乡发展。这里的市场化，不是政府参与经营的市场化，更不是那种眉毛胡子一把抓的招商引资，而是由运营商贯穿始终的市场化。即必
3、须是城镇化全过程的市场化，全方位的市场化和全心全意的市场化。所谓统筹，就是发挥市场机制作用整合资源，统筹城乡发展。二是采用城镇运营模式运作城镇建设。这个模式就是政府主导，市场运作，企业推进，社会参与。在这个模式中，政府的手和市场的手两只手共同主导，政府、企业和农民三方职责分明。政府主要经营政策和环境，企业主要经营市场和资源，农民主要经营产业和民生。最后获得三方共赢。三是导入和培育适宜当地的支柱产业和第三产业。实现城镇化，除了工业需要转型升级，还需要其它产业的配套发展，特别是第三产业，比如文化产业和旅游产业的培育和发展。二、本项目发展潜力和存在的瓶颈博望地处南京一小时都市圈、马芜铜经济圈内，距南
4、京禄口国际机场仅 25 公里，S314 省道横贯镇域，处在长三角经济圈，地理位置和市场环境十分优越，是安徽省通向苏浙沪等长三角发达地区的一个重要门户。宁丹公路、丹博快速路等城市干路，形成与马鞍山市区、以及南京禄口空港、溧水、高淳等周边地区之间交通联系便捷，是联系新区和老城区的交通枢纽，通畅发达的交通条件，增强了各市县区之间的联系，成为生产要素东流地重要节点。在资源利用、产业聚集度高等各方面享有其他周边区域难以企及的优势，满足滨湖新区发展需求。博望是一个以工业经济为主导的千年古镇，素有 “中国刃具之乡”之美誉。刀具刃马鞍山市博望镇新区城综合开发项目建议书苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发
5、展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.- 3 -具业有一定规模。有浓厚的文化底蕴。人文和自然资源丰富，历史悠久，水资源与田园风光融为一体，且项目规划区内无工业污染。便捷的交通，厚重的历史文化与独特的自然风光，丰富了博望古镇内涵，为开发建设博望新区提供了基础条件。但从初步调研的情况来看，博望镇加快发展的优势和劣势同样明显，机遇和挑战并存。影响和制约城镇化进程的不确定因素不少多。在理念方面，对用市场化推进城镇化的理念还需要深入的对接；对市场化的城镇运营模式也不是很了解。在产业和环境方面，刀具刃具等支撑产业的层次偏低，城镇化明显滞后于工业化，而
6、农业的产业化又严重滞后于城镇化。现代服务等三产发展缓慢，不利于城市综合功能的完善与提高；城乡差别明显；投资环境、创业环境、基础设施建设有待进一步完善等问题。三、 “策划先行”理念有大气魄，就有大手笔。策划先行。就是以科学的创意策划解决项目定位和功能布局。通常，人们知道要“先规划后建设” ，但对于要“先策划后规划”这个更重要的原则问题，却没有多少人知道和遵守。目前国内各级政府部门和建设单位，普遍不重视对建设项目进行前期策划，而是越过策划阶段直接请规划设计部门对项目进行规划设计。这种不注重对项目内涵进行前期深度挖掘和演绎的做法，很容易导致项目定位不准确，特色不鲜明，规划与实际情况相脱节。策划的作用
7、表现在四个方面：一是塑魂。通过创意策划为城镇塑造一个充满精气神的灵魂。这种灵魂往往是一种精神理念和文化现象，是一般技术性的规划设计不可能涉及的。比如阳朔印象刘三姐二是定位。定位的核心，是城镇的产业以及产业的导入和培育。这个关乎城镇可持续发展的大问题，正是现有的规划设计最不重视和最弱的部分。三是统筹。通过统筹配置各项资源，形成最大的资源效应。四是优化。策划先行的最主要的作用是理清思路，有效减少差错和低级设计的发生。投入在策划上的一元成本，可以避免今后可能造成的百元、千元甚至万元损失。策划先行必须做到四规合一，政府发展规划，土地利用规划，城市建设规划和产业规划相统一。同时包括其它规划中所缺乏的产业
8、规划、就业规划，金融计划和土地盘存计划。策划、规划和建设，三者就像龙的眼睛、龙头和龙身。没有眼睛的龙是“瞎龙” ，没有策划的规划只能是“瞎划” 。四、开发原则本项目的开发原则。按照“策划先行、规划其后；产业支撑、特色发展，整体推进、马鞍山市博望镇新区城综合开发项目建议书苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.- 4 -示范带动”的原则，将长远规划和中短期规划互相结合，村庄及新镇的布局、基础设施和当地产业发展规划形成整体，发挥整体资源的经济效益。坚持“政府主导、市场运作、企业运营、社会参与” ，实现“
9、三方六得” ，即：政府得政绩、得民心，农民得收入、得实惠，企业得声誉、得发展，实行和谐开发、合作多赢、利益共享。五、项目基本策划内容通过初步调研认为，本项目的开发建设，要提高该项目吸引力，重要是综合平衡现代服务与休闲、城市与乡村、近期与远期等三大关系，综合打造文化产业、商务、会展、旅游度假、创意、咨询产业以及农业现代化等，博望滨湖新区必将大有作为。1、灵魂：诗歌圣地，古吴都城，鱼米之乡，刃具王国。诗歌圣地。当涂既是诗仙李白的绝唱地，也是中国古代文人墨客最喜欢呤诗作画的地方之一。当涂是镶嵌在长江南岸的一棵明珠，境内阡陌纵横、港汊相连，是有名的鱼米之乡、商旅麇集之地，也是扼守长江中游的门户。江山胜
10、处必然人文荟萃的。南齐诗人谢脁的故居就在县内的大青山，他的一些名句“天际识归舟，云中辨江树”、“余霞散成绮，澄江静如练”皆是描绘当涂一带秀丽山水。著名的书法家王羲之父子都游过当涂，并遗墨宝存留至今。至于于唐宋以还，当涂已成上郡大县，来此任职或游历的诗人名家更是枚不胜举，唐代大诗人李白的一生，更是与当涂结下不解之缘。诗仙李白七次游历当涂，写了 55 首千古绝唱，上百首诗。其中望天门山成为千古绝唱（天门中断楚江开，碧水东流至此回。两岸青山相对出，孤帆一片日边来） 。天门山的东梁山（古时又称博望山）就在当涂境内。北宋著名词人李之仪，在当涂生活 10 年，写有“我住长江头，君住长江尾；日日思君不见君，
11、共饮长江水”等传唱千年的经典爱情诗歌，为这块充满诗意的土地增添了浪漫色彩。当涂自然景色秀丽。南朝大诗人谢朓（桃）称当涂为“山水都” ， “唐宋八大家”之一曾巩誉当涂为“江山之胜，天下之奇处” 。诗人中不少专门咏丹阳湖和石臼湖的：如，湖与元气连，风波浩难止。天外贾客归，云间片帆起。龟游莲叶上，鸟宿芦花里。少女棹归舟，歌声逐流水。古丹阳湖原为江南著名的大泽，大致成湖于二三百万年前，面积约 4000 平方公里。约在春秋前期，古丹阳湖逐步解体，分化出固城湖和石臼湖。同时，当涂素有“名歌之海”的美誉。当涂民歌是当涂人民千百年来智慧的结晶，以其曲调优美，节奏轻快，富有江南水乡民歌的独特风格等特色蜚声国内外
12、。2006 年当涂民歌被列为国家首批非物质文化遗产名录。2008 年当涂县被文化部授予“中国民间文化艺术之乡”。当涂县又是全国“生态养蟹第一县”。当涂县生态螃蟹养殖模式“当涂模式”，已被全国推广；安徽省当涂县石臼湖螃蟹已被国家质检总局实施地理标志产品保护；当涂石臼湖螃蟹与阳澄湖蟹、白洋淀蟹并称“中华三只蟹”。石臼湖盛产的“金脚红毛“螃马鞍山市博望镇新区城综合开发项目建议书苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.- 5 -蟹名闻遐尔，古代为皇室贡品，远销韩国、香港等国家和地区。有“秋令江南蟹正肥“之说
13、。石臼湖水质清冽，水草茂盛，有“日出斗金、日落斗银“美称，产于石臼湖的金脚红毛大闸蟹，蟹爪金黄，足毛棕红，个大肉嫩，黄多油厚，蟹味鲜美。所以，完全可以在博望建一个中国诗歌文化园。把到过当涂的著名词人墨客塑成群像。详解他们的生平。以区别当涂其它地方纪念李白的方式。每年举办一次举办中国国际诗歌节和诗歌峰会。评选当代诗仙歌圣。吸引中国诗歌爱好者和海外诗友前来游玩呤诗。创“中国诗歌第一县”称号。每年到了桔黄蟹肥之时，全国的诗歌爱好者，聚集博望，一边品尝昔日贡品石臼湖螃蟹，一边呤唱词诗歌赋，弘扬国粹。古吴都城。由人民日报出版社出版的吴楚横山一书，披露出一段鲜为人知的史料：离现在 3000 多年前的春秋时
14、期，吴国的都城在今天的苏州，这已是人所共知。那么，苏州之前的吴国都城在哪里呢？就在当涂横山。殷商末年，周太王（姬亶父，西伯君主，周朝之先祖。因广施仁政,令不少部落归附）有太伯、仲雍和季历三个儿子。老三季历的儿子叫姬昌。周太王“知昌圣，欲传国以及昌”，期望季历能够继位再传给姬昌，成就王业。这位姬昌，就是著称于史的周文王。太伯、仲雍深知周太王的意愿，为了成全季历和他的儿子姬昌，就借替太王采药之名，毅然出走，来到长江南岸的衡山(今横山，有石碑为证)。从荆蛮之俗，断发文身，为夷狄之服，表示再也不为周所用。这件事在史记和吴越春秋等古书中均有记载。太伯、仲雍奔荆蛮后，效仿周太王迁址渭水、岐山的做法，以仁义
15、待人，并且教当地人耕种、筑室。“古越人从而归之千余家”，推太伯为君长，号“句吴”。句吴部落则以衡山为大本营，在紧临衡山脚下石门溪水神仙河下游筑起了城池，此城“周三里二百步，外郭三百余里”。后来，为防止中原战事祸及于此，又在深入湖中的衡山南麓支脉上筑起了一座前沿城池。当时，人们把盛长红杨树的大湖叫做丹杨湖，把湖中之城称为前城，衡山脚下之城称为后城。周武王姬发在位时，曾派人到江南寻找太伯、仲雍的后人，在衡山地区找到了周章。可是，周章无意回归中原。于是，周武王封周章就地为吴侯。这就是近现代考古中发现的当涂。由于吴国起初相对弱小，楚国经常来犯。随着战争升级，吴王越来越感到丹阳城处于吴国的前沿阵地。迫于
16、强大楚军的军事压力，吴王寿梦准备将都城东迁。根据战国时代的世本居篇记载：句吴迁徙国都至与国名相同的句吴城(即今之苏州)的时间是公元前 588 年（距今 2600 年）。此前 500 年的国都一直是在博望这个地方。 马鞍山市博望镇新区城综合开发项目建议书苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.- 6 -如调查实有这种说法，可以复制古吴都城。可以拍成电视剧，再现石吴当年盛况，会轰动全国。让苏州人、江苏人，国内外的人来看一看历史上的古吴都城是什么样的。上述两大景观交相辉映。向诗仙李白问诗，与石代吴人祖先共
17、话。让世人真正领略穿越的感觉。鱼米之乡。刃具王国。这个大家都知道，就不多说了。2、主题：石臼金腰带，皖南夜明珠，长三角后花园，国家级商务会展中心。3、定位：把旅游和文化结合起来，把农业和加工业结合起来，把工业的城镇结合起来。博望滨湖新城是博望新区的南延工程，是博望新区的配套工程，但又具有相对独立性，将成为一个现代化的滨湖城市，一个在长三角具有影响力、集聚优势产业、优势资金、优势人才，充满活力的宜商、宜居、宜游文化休闲之城。4、项目名称：马鞍山博望“滨湖新区”综合开发项目5、项目建设地点及范围：项目位于马鞍山市博望新区博望镇，范围东至长流村东村界，南至石臼湖向外延伸 1 公里，西至野风港，北至
18、314 国道南 500KV 高压线走廊。6、建设规模：总用地面积为 60.2 平方公里（90300 亩） 。7、投资总额：120 亿元人民币。8、建设周期：5 年。9、建设内容：主要包括环滨湖综合开发项目（滨湖大道、公园、广场、滨湖岸线景观、湿地公园等） 、现代农业产业项目（包括水产养殖、有机农业） 、滨湖商业服务核心区、新农村建设区、先进加工制造区及其他配套服务设施。本项目建成后将在博望新区南部、石臼湖北岸，建成一个以“宜居、宜游、宜商”为发展目标，实现“休闲宜游、现代宜商、生态宜居”的生态新区区。预计每年可新增地区生产总值 180 亿元、税收 30 亿元，提供就业岗位数万个。表 1：项目用
19、地技术指标六、项目主要运作方式1、导入和培育产业通过打造环滨湖综合开发项目（滨湖大道、公园、广场、滨湖岸线景观等） 、现代农业产业项目（包括水产养殖、有机农业） 、滨湖商业服务核心区、新农村建设区、先进加序号 指标名称 单位 建设规模 备注占地 平方公里 60.2一 项目总规模人口 万人陆地面积 平方公里 43.8湖域面积 平方公里 16.4二 功能面积其他面积 平方公里 3.4 飞地马鞍山市博望镇新区城综合开发项目建议书苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.- 7 -工制造区及其他配套服务设施等
20、，导入文化产业，创意产业，旅游产业，商务会展经济等，发展现代农业产业。通过新农村整治与建设，进行统一规划，实行整体开发建设与差异化发展，带动整个区域协同发展、相互融合。按照新型城镇化建设所具备的便捷、安全、快乐、个性、绿色的要求，真正把博望滨湖新区建设成为宜商、宜居、宜游、湖水映城、碧水环城，承载徽派历史，汇集文化时尚、城湖交融共生的魅力新区及马鞍市城乡一体化建设的典范。让滨湖新区承接东来的紫气，吸引周边的人气，凝聚苏皖的财气，成为长三角的后花园，皖南最大的聚宝盆。2、资金来源及筹措方式只要有科学的经营模式，民间资本和社会资本进入三农领域是大有作为的。本项目资金来源主要靠自筹，筹措方式采取 B
21、T（建设、移交） 、BOT（建设、运营、转让）等城镇运营方式。按照科赛集团的资金运作经验，筹集资金可以有以下途径。主要有：发行基金（目前科赛集团第一个基金项目“上海科赛漓江文化产业投资基金”在筹划进行中，首期筹集资金 2 亿元；此模式运行成功后，科赛集团将根据项目情况，发行不同项目基金，扩大企业的资金，以实现规模扩张） ；农总行贷款项目（科赛集团已在中国农行总行北京总部授权集中授信，各项目根据运行情况与当地农行进行对接，并在集团授信的额度内进行融资） ；申请发行企业债（桂林科赛投资发展公司在发行企业债运行过程中已经历了 2 年，发行 5 亿元企业债的前期工作在继续进行中） ；项目贷款及流动资金
22、流贷款（科赛集团及子公司通过短期、中期、长期贷款融资，形成良好的融资结构，解决企业不同时期的资金需求，以满足科赛集团及子公司的经营需要）等。3、建设用地指标来源项目建设必然涉及到用地指标问题。在项目建设用地不足的情况下，通过城镇化及文化旅游项目的建设，整合现有的土地资源，在存量的基础上，盘活存量建设用地，解决城镇用地问题。办法是以产业（文化、农业等）带动土地增量，提高投入，产出才平衡，通过大投资、大建设，解决项目用地指标问题。项目开发建设可以通过现有的直接资源挖掘、筛选与提升，形成独特优势，从而增强其项目地块市场价值，可以有利地为推进博望滨湖新区综合开发项目建设创造了良好的条件，项目开发建设将
23、进一步提升该区域经济发展水平。科赛集团作为专业的城镇运营商，根据项目策划的城镇未来发展方向，擅于通过多种方式解决土地指标：盘活存量指标：通过开展土地整理，结合现代农业产业项目，将存量集体建设用地盘活，转为国有建设用地，用于项目区建设；利用“新增”指标：通过土地整理项目，结合增减挂钩政策，利用丈量亩和标准亩之间的差额，形成新增建设用地指标；配合政府申报年度土地利用计划，利用年度建设用地指标：以龙头项目，积马鞍山市博望镇新区城综合开发项目建议书苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.- 8 -极配合政府
24、向上申报下一年度土地利用计划，使市级人民政府在土地利用指标分配中有所侧重；点供：双方力争将项目纳入“省级重点项目” ，根据安徽省重大建设项目点供用地计划指标管理办法 ，向省国土资源管理部门申请用地计划指标。4、引入战略投资者科赛集团作为投资大联盟的组织者，科赛不仅是投资者，更是资源的组织者，联合一大批志同道合的企业家组成企业群，形成投资大联盟。项目无论是否由科赛运营，科赛均可以提供支持和援助。5、项目投资企业和联盟企业简介【拟投资企业】苏州科赛投资发展集团有限公司科赛集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单位，集团下辖十余家全资和控股企业。遵循“产业投资联盟”的经
25、营理念，在科赛集团周围已经形成了一批由江浙企业组成的联合投资开发的企业团队。科赛集团是我国较早以“城镇运营商”身份，将经营城市理念进行科学创新，并用于城镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团。科赛集团最早提出“中国城镇化”的理念，并始终致力于中国城镇化发展模式的理论探索与实践，致力于整合、优化和提升城市（城镇）资源和品位。成功案例：科赛集团正是依靠了自己的战略胆识、资源整合和市场运作能力，在国内成功地开发建设了包括苏州科赛睦邻坊、桂林高新区英才科技园、江西资溪新区、湖南张家界桑植新区、桂林市平乐县“桂江二桥”建设及南洲新区开发、桂林市动漫戏曲文化产业园、南京市江宁区横溪街道新农村建设及石塘竹
26、海旅游综合开发、牡丹江阳明区城乡一体化综合开发项目等十余个项目。目前科赛集团正逐步充实完善“城镇运营”的理论体系、运作模式和组织形式，取得了一定的经验，形成了科赛特色，广受社会各界的关注。【联盟企业】南京市水产研究所南京市水产研究所是集科研、推广、生产于一体的公益性水产科研推广机构，公益性职能有：水产种质资源保护和地方优质野生品种的驯化、良种选育，渔业水域生态环境保护与水产疫病灾害规律、防治技术的研究及爆发性鱼病预测预报，渔业服务体系的建设、管理和技术标准的制定、宣贯，水产投入品和产品质量安全监督检测及相关研究，水产增养殖共性技术的研究、推广与培训。南京农业大学南京农业大学是教育部直属“211
27、 工程”和“985 优势学科平台”的重点大学，在作物遗传与种质创新国家重点实验室、国家大豆改良中心和国家信息农业工程技术中心 4个国家级科研机构，50 个部省级重点开放实验室、工程技术中心等机构，设有有机农业马鞍山市博望镇新区城综合开发项目建议书苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.- 9 -研究所、水产及花卉研究所等。幸汇投资管理有限公司幸汇投资管理有限公司是在北大 PE 投资联盟的基础上，由志同道合的核心成员发起成立的商业运作载体，公司目前注册资本金壹亿元人民币，发起并管理符合中国国情的开放式
28、直投基金（Project Based Fund）约 30 亿元人民币，直接管理和间接影响的资金超过百亿。国和控股集团有限公司上海国和控股集团有限公司专注于投资早期的高科技企业和成长型的企业，选定最好的新兴公司、团队、有创意的思想、具有新经济商业模式的和具有最大市场增长潜力的高成长性项目为投资对象，集团总资产达 20 亿元人民币。公司不仅为所投资企业提供资金、管理模式等创业成功所需的服务，更重要的是能把企业带入到我们已投资的新经济模式企业组成的大家庭中，在这一大家庭中，企业间互帮互助，形成战略伙伴。七、几点建议建议政府积极向上级争取最优惠的政策。实行省、市、区政策联动。建议政府积极争取上级各项专项建设基金，实行专款专用，减少投资商的负担。建议当地政府将拆迁安置与新农村建设进行有机结合，利于政策处理，保护被拆迁人合法权益。建议政府加强对职能主管部门的统筹协调，使职能部门完全按照政府意图办事，营造良好投资氛围。建议投资商即业主，搭建好金融平台，加强融资力度，保障资金正常运转。
