1、云南 CY 集团产业聚群基地昆 明 大 板 桥 复 兴 地 块 选 址 建 议 书目 录前 言 .2第一章 工业用地供应情况及云南 CY 集团的用地需求 .3第一节 工业用地的供应情况 .3第二节 云南 CY 集团的用地需求 .4第二章 拟选址地（复兴地块）的基本情况 .5第三章 项目用地产权优势及项目法人的运营优势 .8第二节 土地的权属明确、手续完备 .8第三节 项目建设用地无拆迁等不可预见问题的优势 .9第四节 项目建设用地的可持续性发展优势 .9第五节 复兴地块的项目法人的运营优势 .9第四章 复兴地块的资源优势 .10第一节 交通及物流保障的优势 .10第二节 电力保障的优势 .11
2、第三节 项目用地的区位优势 .12第四节 新昆明国际机场的有利影响 .13第五节 基础配套设施的优势 .14第六节 地质条件的优势 .15第七节 其它自然资源和社会资源的优势 .16第五章 选址复兴地块的官渡区资源优势和政府的支持力度 .17第一节 官渡区的资源优势 .17第二节 各级政府的支持力度 .19第三节 市区两级政府对本项目基础设施投入的支持 .20第六章 CY 集团选址复兴地块的潜在价值分析 .21第一节 政府基础设施建设带来的土地增值效益 .21第二节 灵活多样的运营模式 .211、 可采用土地置换合作开发的模式 .222、 可采用杠杆式购置土地模式 .23第三节 对资本市场（上
3、市公司）的价值贡献 .27第七章 项目合作的前景 .28附 件： .30前 言目前，由云南 CY 集团牵头，联合昆明机床厂、昆明铣 床厂等多家省内机械制造加工的龙头企业共同开发的工业基地项目正进入项目选址阶段。云南 CY 集团意图启动以大型机械制造加工工业园区为龙头，通过行业整合以达到产、供、销一体，上下游联动得战略目的，在形成完整产业链条的基础上，充分享有技术密集，人才密集、资金密集的优势，以产品为核心，以“技术成本双领先”为核心竞争力的全新产业格局。根据云南 CY 集团项目选址要求为土地平整的工业用地，土地面积在 1200亩左右，要求物流交通便利，周边配套相对完善，距离主市区较近等要求，我
4、方向其推荐了西冲地块及复兴地块，在上周云南 CY 集团相关人员参观了上述地块，西冲地块由于是台地式开发且进深过小，不适合项目需求，故明确表态放弃选址西冲地块；复兴地块总面积略小，但通过场地平整后，基本可以满足对项目需要，且复兴地块紧邻空港经济区，可与空港经济区同步发展，享有便利的交通，快捷的物流，完善的配套。据悉，云南 CY 集团的项目预计在 2007 年年底前动工，目前选址需充分考虑意向地块的土地权属问题，复兴地块以优越的地理位置，明晰的土地权属，日趋完善的配套建设，巨大的土地增值空间等适宜条件欢迎云南 CY 集团选址于该地块。第一章 工业用地供应情况及云南 CY 集团的用地需求第一节 工业
5、用地的供应情况随着国家加强对宏观经济的调控，加强对建设用地的治理以及执行最严格的耕地保护制度，对工业用地供应环节日趋市场化和规范化。 第一：根据国务院发200631 号文，正式启动了工业用地必须已“招、拍、挂”方式出让，从此工业用地的出让进入到了市场化竞价的阶段，从而全面变革了工业用地的出让规则。第二：根据国土资部的2006307 号文，严格要求加强对工业用地的宏观调控和管理，以便促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策，统一制订和执行全国工业用地出让最低价标准。文件要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。并且各地国
6、土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行该标准，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。对于以低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。第三：官渡区的所在地土地的等别为五等，其工业用地的出让底价和成交价格均不得低于 384/（即 25.60 万元/亩）。但由于是在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由项目法人自行完成的工业项目用地，因此在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的 60执行（即 15.36 万元/亩）。第四
7、：由于宏观调控政策的严格执行，全国工业用地的供应规模和供应速度明显减缓。以昆明的工业用地供应市场为例，在 2007 年内（甚至是在今后较长的一定时段内）能依法完成储备及供地的手续的规模化工业用地（宗地面积在1000 亩以上的）就只有红云集团的配套产业工业用地（自用）以及云南官房企业集团的昆明国际印刷包装产业基地的工业用地。第二节 云南 CY 集团的用地需求云南 CY 集团产业基地项目对所需的工业用地各方面的要求都较高，需要在昆明市范围内对有限的工业用地指标中审慎精选。其中整个产业基地所需的单幅宗地面积就需要达到 1200 亩左右的超大规模；并且由于生产流程及工艺的要求，该项目用地还应当相对平整
8、、开阔，要求具有较大的开间和进深以及较高的场地竖向标高标准；从产业基地的长远发展来看，项目用地还应当具备发达的铁路、公路、行空等交通体系，以及便利的物流和完善的配套服务设施；结合到云南CY 集团产业的发展沿革、历史及前景，该产业基地还应选址在产业聚集区，并且不能远离传统的昆明市主城区；从土地开发的成本费用、投资风险以及时间控制等因素上来看，项目用地应当权属明确，土地手续完备，以便节约时间成本并能及时的完成整个项目的运作。通过我公司审慎的精选、云南 CY 集团的初步踏勘以及各级政府的推荐，我方认为我公司位于昆明市官渡区大板桥镇复兴村的宗地非常吻合云南 CY 集团产业基地项目的用地要求和标准，具备
9、了进一步商洽谈判的基础和必要条件。第二章 拟选址地（复兴地块）的基本情况复兴地块位于昆明市官渡区大板桥镇的复兴村，规划控制用地 996.80 亩，该地块东至甘落冲村，南至新桥村北，西至新桥村东，北至金浑公路，毗邻新昆明国际机场，位于空港经济区的核心区位，交通条件非常便利，铁路、城市轨道交、公路交通等网络发达，基础配套设施完善。随着新昆明国际机场及昆明空港经济区的建设推进，将会拥有更加便利的交通条件、完善的配套设施、明显的区位优势。复兴地块的项目法人云南官房企业集团云南玮泉投资融资担保有限公司已经对现有的 996.80 亩建设用地完成了农地转用及征用的相关手续，并已顺利完成了用地出让的公示，可以
10、在最短的时间内以最优的服务向云南 CY 集团产业基地提供手续完备的项目建设用地，即工业性质的国有土地使用权证，将极大的降低了项目选址用地的土地使用权投资风险和时间成本。并且官渡区政府还专门为云南 CY 集团产业基地在复兴地块的周边预留了足够的可以征用土地，还将全力协助和支持完成项目建设用地的农地转用及征用等相关手续，这将为云南 CY 集团产业基地的产业化发展预留了巨大的可持续发展空间。该地块已获得云南省发改委的投资项目备案证以及昆明市规划局的项目用地规划条件书 。该地块规划用地性质为工业用地（含部分道路用地和相关工业配套用地） 。建设用地开发强度和规划管理要求为：0.6容积率1.2, 30建筑
11、密度40，绿地率30。第三章 项目用地产权优势及项目法人的运营优势第二节 土地的权属明确、手续完备复兴地块位于昆明市官渡区大板桥镇的复兴村，规划控制用地 996.80 亩，复兴地块的项目法人云南官房企业集团云南玮泉投资融资担保有限公司已经对现有的 996.80 亩建设用地完成了农地转用及征用的相关手续，并已完成了建设用土地的出让公示手续，可以在 2007 年年内办理完复兴宗地的相关用地审批手续，获取土地相关的合法土地使用权证，因此可以在最短的时间内以最优的服务向云南 CY 集团产业基地提供建设用地，将极大的降低了项目选址用地的投资风险和时间成本。第三节 项目建设用地无拆迁等不可预见问题的优势由
12、于复兴地块的项目法人云南官房企业集团云南玮泉投资融资担保有限公司已经对现有的 996.80 亩建设用地完成了农地转用及征用的相关手续，并已完成了建设用土地的出让公示手续，并且已妥善解决了征地、拆迁等问题。因此本项目建设用地不存在拆迁、补偿等不可预见问题，可以极大大降低项目风险和时间成本。第四节 项目建设用地的可持续性发展优势复兴地块周边多为荒山、林地，无农业用地及耕地良田，土地征用条件相对便利，具备二期建设项目用地的征地客观条件。考虑到云南 CY 集团产业基地可持续性发展的要求，官渡区政府还将在复兴地块的周边预留了足够的可以征用土地，并将全力协助和支持完成二期项目建设用地的农地转用及征用等相关
13、手续，这将为云南 CY 集团产业基地项目预留了巨大的可持续发展空间。第五节 复兴地块的项目法人的运营优势复兴地块的项目法人为云南官房企业集团下属的云南玮泉投资融资担保有限公司。云南官房企业集团是云南省内具有较强实力和企业社会责任的民营集团企业，云南玮泉投资融资担保有限公司是云南官房企业集团绝对控股的专业投资融资担保企业。云南玮泉投资融资担保有限公司已成功运作了 “昆明国际印刷包装城” 、 “大理珠海都市花园” 、 “石林巴江商业中心”等大中型房地产开发项目，其中“昆明国际印刷包装城”更是云南省内第一个“政府引导、企业投资、市场运作”的创新型工业园区，该项目位于官渡区大板桥的西冲村，占地面积为2
14、042亩，预计建成后的投资总额达20亿元，入驻企业达100户左右，园区总产值将达到30亿元，每年税收贡献2亿元。该项目的进展顺利，并已被列为云南省的“双百项目” ，成为2006年省级一百个重点建设项目之一，同时还被列为昆明市官渡区“十一五”重点建设项目。因此复兴地块项目法人的综合实力、社会责任、专业能力是云南 CY 集团选择投资复兴地块的基础和保障。第四章 复兴地块的资源优势第一节 交通及物流保障的优势新昆明国际机场的建设将为空港经济区带来极为便利的交通优势，将按照现代交通理念，以机场为枢纽，把航空、铁路、公路有机结合起来，使机场与全省铁路干线网络、公路干线网络、城市轨道交通相连接，形成相互衔
15、接、优势互补的一体化综合交通体系，以实现人与货物的快速、高效、便捷运输，而复兴地块毗邻新昆明国际机场，位于空港经济区的核心区位，因此也将同时获得极为便利的交通保障。在铁路方面，将对贵昆铁路新机场段改线，即新建一条沾昆复线承运干线铁路业务，同时，根据规划，还将在新昆明国际机场兴建城市快速轻轨，在候机楼下设火车站，与沾昆复线和城市轨道连接，形成大流量、高运力的便捷的轨道交通系统，从而开创领先全国的综合交通运输模式。在公路方面，计划对老 320 国道进行改建，改建后的 320 国道将成为双向 8车道的城市一级道路；新建连接昆曲高速公路和呈贡新区的双向 6 车道的呈黄公路，以作为新的市政府连接新机场的
16、快速干道；新建双向 8 车道的新机场的高速公路；新建双向 6 车道的东绕城线高速公路，从而使空港经济区的交通走廊与昆曲高速公路、老国道连接线、国道主干线、以及昆明东绕城线连通，形成一个四通八达的快速道路网。从物流上看，复兴地块周边配套有多个物流站，如：金马货运站，焦化制气厂货运站等，提供了地块周边大型企业的物流需求。随着空港经济区的建设，周边的物流配套迅猛发展也是必然趋势，届时，复兴地块的交通及物流的便捷性必将更加凸显。第二节 电力保障的优势为解决 35KV 双河线路穿过复兴村地块的建设事宜，在 2006 年底我方与昆明供电局共同召开协作会议，会议达成我方配合昆明供电局完成 35KV 双河线路
17、工程建设，允许在地块内建铁塔，高压线路以架空形式穿越，配合协调建设施工中与村民的协调，同时，昆明供电局从 110KV 大板桥变电站出两个 10KV 出线间隔，提供我方复兴村项目的开发施工及永久用电。如双回 10KV 的出线不能满足其复合需要，按供电部门的要求办理增容手续后，由昆明供电局再扩充两回10KV 配电供其使用。这次会议达成的内容，无疑为云南 CY 集团产业项目基地拟选址复兴地块创造了便利的用电条件，大幅度降低了电力设备建设的人力物力成本。第三节 项目用地的区位优势“昆明空港经济区”规划控制面积 160 平方公里，一期开发建设面积 51 平方公里，复兴地块位于规划中的昆明空港经济区的核心
18、位置，具有极其良好的发展前景。同时，昆明市工业布局规划的两大核心一是“工业东移” ，二是“退二进三” ，随着昆明整体工业布局的调整和新昆明国际机场及空港经济区的建设战略的实施，大量高附加值的创新型企业将在这一经济带聚集和协同发展。复兴地块在“昆明空港经济区”建设和“工业东移”战略的共同影响下，必将成为该区域经济发展的枢纽和龙头，区位优势十分明显。我方通过各种途径获得了“昆明空港经济区”的最新规划，在该规划中，复兴地块的具体位置也作了明确的标示。下图摘自昆明空港经济区大板桥李其片区分区规划：第四节 新昆明国际机场的有利影响新昆明国际机场位于官渡区大板桥镇，距昆明主城区约 20 公里，是继首都、上
19、海浦东、广州白云个机场之后，国家“十一五”期间唯一批准迁建的 “面向东南亚、南亚，连接欧亚的国家门户枢纽机场” 。新昆明国际机场等级为 4E，规划建设两组 4 条跑道，满足 F 类机型使用，长度为 4000 米。预计 2010 年昆明新机场的年旅客吞吐量将超过 2070 万人次，2020 年将达到 4000 万人次以上，2035年达到 6000 万人次和货邮吞吐量 120 万吨。新昆明国际机场建成后，将会成为面向东南亚、南亚的物流中心和客运枢纽，机场周 边 地 区 可 以 依 托 国 际 大 型 枢 纽 机 场 发 展 现 代 物 流 业 ， 吸 引 和 聚 集一 批 以 航 空 运 输 为
20、主 要 手 段 、 具 有 高 附 加 值 的 新 型 加 工 制 造 业 ， 成 为 外 向 型经 济 的 “桥 头 堡 ”， 构 建 以 生 态 和 谐 为 前 提 ， 便 捷 客 流 为 特 征 ， 集 经 贸 与商 务 、 科 技 与 文 化 、 现 代 物 流 、 出 口 加 工 和 生 态 休 闲 为 一 体 ， 面 向 全 省 、全 国 和 向 东 南 亚 、 南 亚 开 放 的 环 境 优 美 、 功 能 齐 全 、 产 业 配 套 、 服 务 一 流 的“临 空 型 产 业 聚 集 基 地 ”。第五节 基础配套设施的优势新昆明国际机场的建设将为空港经济区带来极为便利的其它基础
21、配套设施，主要包括道路基础设施、给水基础设施、排水基础设施、电力基础设施、通信基础设施、燃气基础设施等 6 个方面，而复兴地块位于空港经济区的核心区位，因此也将同时获得以上各类基础设施的有力保障。给水基础设施选择宝象河水厂作为空港经济区的供水水源，对空港经济区实施重力供水。排水基础设施将空港经济区雨水通过雨水管网收集后流入花庄河，污水通过污水管网收集后进入污水处理厂。通信基础设施包括电信基础设施、邮电基础设施和广电基础设施，电信基础设施将新增 3 个电信局点，邮电基础设施将在机场南、北进口各设置一个邮政支局，广电基础设施将在机场南、北进口设置有线电视一级机房。电力基础设施和燃气基础设施也都将给
22、予空港经济区最大的完善和保障。第六节 地质条件的优势复兴地块的规划控制用地的地质结构主要为山地，属于云南山字构造体系的脊柱部分，位于普渡河与小江断裂带之间的新生带昆明断陷溶蚀盆地。河谷为宽谷盆地内 4 级冲积湖阶地发育，底部为断裂型地堡垒。山区、半山区是陇岗洼地，石芽原野侵蚀盆地。靠近城镇部分石岩分布较广，主要为坚石地貌，地基承载力均匀。复兴地块总体地形相对平缓，不良地质作用主要为季节性冲沟，未见滑坡、崩塌等地质灾害分布，场区稳定性较好，非常适宜各类工程项目的建设。复兴地块的规划控制用地多数为荒山、荒坡、荒沟，因此可以最小限度的避免对农田、耕地和林地的占用，而对以上没有太多农业开发价值的荒山、
23、荒坡、荒沟的综合开发和利用，将有利于实现集约化、可持续性、高效、环保、绿色的创新型经济的发展。第七节 其它自然资源和社会资源的优势除了以上各类优势外，复兴地块的还具有以下诸多的自然资源和社会资源优势。降水：该区域降水的形式以降雨为主，霜雪量很少，受东南及西南两股暖湿气流的影响，降雨主要集中在 5-9 月，多年年平均降雨量 855 毫米。气温：该区域属于低纬度高原型温湿气候，具有日温差大，年温差小，冬无严寒、夏无酷暑，四季如春的特点，全年平均为 14。水文：复兴地块所处区域内有宝象河流过，沿宝象河上游各支流建有三个水库。宝象河水库，铜牛寺水库，天生坝水库。人力资源：该区域地大板桥全镇 2003
24、年人口 33554 人，其中农业人口 23441人，非农人口 7435 人，暂住人口 2678 人，预计到 2010 年后，其城镇人口将达20 万人左右。第五章 选址复兴地块的官渡区资源优势和政府的支持力度第一节 官渡区的资源优势官渡区位于滇池北岸，是昆明主城区的重要组成部分，在现代新昆明建设中具有“桥头堡”和“主战场”的重要地位。昆明市四区行政区划调整后，官渡区拥有 552.21 平方公里土地，城市建成区面积约 60 平方公里，占昆明市建成区的一半以上，城市化率达 66%，下辖 3 镇 3 乡 4 个街道办事处，总人口 50 万人。2006 年，实现官渡区生产总值，266.6 亿元，比上年增
25、长 14.3%，财政总收入完成 25.1966 亿元，比上年增长 29.5%。官渡区拥有云南省对外开放的两大窗口昆明国际航空港、昆明火车南站；一大国际活动中心中国昆明国际会展中心，是昆明市连接东西、贯通南北，与全国、南亚、东南亚乃至欧亚交往的交通枢纽；是全市主要的商品物资集散中心和农副产品生产及加工基地，同时还是外向型商品的生产及加工基地。在现代新昆明建设中，官渡区既是主城的重要组成部分，也是连接主城、呈贡新城、空港经济区三大区域中的枢纽，蕴含着巨大的发展潜力。官渡区可以充分享有主城区、新城区及空港经济区的人才、资金、市场、物流、信息科技和政治文化资源，具有其它县区无可比拟的区位优势。作为昆明
26、主城区的重要组成部分，官渡区最大的优势除了具有较为完备的基础设施、便捷的交通条件、充裕的可开发土地资源、良好的政策环境、较低的经营成本、众多的发展机遇以及广阔的发展空间外，同时还表现为人流、物流、商流、资金流的汇聚所形成的巨大消费市场和信息流动。官渡区目前已经形成了城区以房地产、商贸、物流、餐饮等产业为主，郊区和远郊区以加工、花卉、蔬菜、旅游、观光、度假等产业为主的产业格局，新的官渡将建设成为昆明城市商贸物流中心区，新型工业创业区和特色鲜明、环境优美、具有高度经济聚集功能和辐射力的城市新区。在“十一五”规划中，官渡区将以推进城市化进程为主线，按照“走出城郊型、融入都市圈、建设中心区”的工作思路
27、，打造“购物在官渡，创业在官渡，居住在官渡，休闲在官渡”四大城市品牌，形成较强的区域竞争力，并且随着新昆明国际机场的建设，新机场及空港经济区周边的交通和基础设施将获得跨越式的发展和完善，空港经济区将逐渐显示出极大的产业聚集和辐射带动效应，这将对官渡区发展临港经济起到较大的促进作用。综上所述，复兴地块所处的宏观社会经济环境优越，发展潜力巨大,投资收益的潜力巨大。第二节 各级政府的支持力度复兴地块现有的 996.80 亩的用地已经完成了农地转用及征用的相关手续；在市政基础设施配套和城市建设规划方面，官渡区政府将在新昆明空港经济区开发建设的基础上全力完善地块基础配套设施的建设；在产业规划方面，随着昆明空港经济区的建设及昆明工业布局规划“工业东移” 、 “退二进三” 的战略实施，官渡区政府将持续地完善该区域临港经济产业的积聚和发展。
