1、中信国际智能生态城可 行 性 研 究 报 告（初 稿）陕西长风投资咨询有限公司二一一年七月【项目名称】中信国际智能生态城【投资开发单位】*【报告编制单位】陕西长风投资咨询有限公司【项目编写人员】刘跃华 注册咨询工程师、高级经济师张红艳 注册咨询工程师、高级工程师张成群 注册咨询工程师、工程师严鹿平 高级工程师艾文辉 工程师王 森 工程师李 军 工程师程亚兴 工程师梁 爽 助理经济师任 靖 助理工程师中信国际智能生态城项目可行性研究报告I目 录第一章 总 论 .11.1 项目名称及承办单位 .11.2 报告编制依据 .21.3 报告编制原则 .21.4 本报告研究范围 .21.5 项目概况、开发
2、理念和建设目标 .31.6 推荐方案和主要经济技术指标 .41.7 研究结论 .6第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性 .72.1 项目提出背景分析 .72.2 项目建设的必要性 .92.3 项目建设的可行性 .102.4 结 论 .14第三章 市场调查和前景分析 .153.1 基础数据调查 .153.2 市场发展预测 .31第四章 市场定位和发展策略 .454.1 市场定位 .454.2 发展策略 .464.3 项目建设原则 .48中信国际智能生态城项目可行性研究报告II4.4 项目定位与主题、品牌 .49第五章 项目选址方案和建设条件 .515.1 建设场址 .515.2 建设条件
3、.525.3 投资政策 .53第六章 总体规划设计和建设规模 .546.1 规划设计原则 .546.2 总平面布置 .556.3 生态居住设计理念及“观光农业主题”项目概念性设计 .576.4 旅游度假产品概念性设计 .596.5 基础设施规划 .616.6 建设规模 .666.7 建设分期 .66第七章 环境保护、绿化、消防和节能 .687.1 环境保护 .687.2 林业资源保护和绿化 .717.3 消 防 .727.4 节 能 .72第八章 开发运营管理和市场营销策略 .738.1 开发模式和盈利模式 .738.2 组织机构和人力资源开发 .738.3 产品与组合 .75中信国际智能生态
4、城项目可行性研究报告III8.4 营销策略和促销形式 .77第九章 项目实施计划开发工作安排 .82第十章 投资估算、资金筹措及使用计划 .8410.1 投资估算 .8410.2 资金筹措及使用计划 .95第十一章 经济效益分析 .9611.1 基本数据 .9611.2 指标计算与评价 .9811.3 评价结论 .98第十二章 结论及建议 .9912.1 结论 .9912.2 建议 .99中信国际智能生态城项目可行性研究报告1第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：中信国际智能生态城项目1.1.2 项目地点：本项目地处临潼区，以三里河左岸为东界，以渭河南岸为北界，以临潼和
5、高陵交界为西界，以行西路为南界。1.1.3 承办单位简介：公司名称：*该公司是一家以生态环保开发为主的企业，主要投资方为中信集团。中国中信集团公司(原中国国际信托投资公司)是中国改革开放的总设计师邓小平亲自倡导和批准，由前国家副主席荣毅仁于 1979 年 10 月4 日创办的。中国国际信托投资公司成立初期曾被邓小平同志赞誉为中国在对外开放中的一个窗口。中信集团按照国家的法律法规和方针政策，坚持开拓创新，通过吸收和运用外资，引进先进技术，采用国际上先进、科学的经营方式和管理方法，遵循市场经济规律，在诸多业务领域中进行了卓有成效的探索，取得了较好的经济效益，在国内外树立了良好的信誉，为国家的改革开
6、放事业作出了重大贡献。中信集团现已成为具有较大规模的国际化大型跨国企业集团。目前拥有 44 家子公司（银行），其中包括设在香港、美国、加拿大、澳大利亚等地的子公司；在东京、纽约设立了代表处。中信集团的业务主要集中在金融、实业和其它服务业领域。截至 2010 年底，中信公司的总资产为 25260亿元；当年净利润为 326 亿元。位列美国财富2010 年世界 500 强254 位。中信国际智能生态城项目可行性研究报告21.2 报告编制依据1.2.1 西安市城市总体规划（2008 年2020 年）；1.2.2 临潼区城市总体规划；1.2.3 西咸新区总体规划(2010 年-2020 年)；1.2.4
7、 关中天水经济区发展规划；1.2.5 临潼渭河生态区总体规划；1.2.6 项目投资方提供的基础数据、相关资料；1.2.7 国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。1.3 报告编制原则1.3.1 严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制；1.3.2 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造生态示范区；1.3.3 坚持合理利用土地，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。1.3.4 积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的智能生态城；1.3.5 选用节能产品，加
8、强环境保护，严格控制各类污染源。1.4 本报告研究范围本报告遵循原国家计委颁布的项目调研的基本规定，按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家的有关规定，以投资方提供的相关项目资料为依据，对“中信国际智能生态城”的区域社会经济发展态势、必要性及定位、档次、产品、服务、预期收益和中信国际智能生态城项目可行性研究报告3价值等进行阐述，从市场潜力、同业竞争及发展前景等方面，分析该项目的必要性和可行性。本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。本报告是项
9、目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。1.5 项目概况、开发理念和建设目标1.5.1 项目概况“中信国际智能生态城”是中信生态环境科技发展有限公司积极响应党中央提出的“走循环经济道路”、“西部大开发”号召，贯彻落实国家建设“关中-天水经济带”发展战略，在陕西省全面启动“西咸新区”建设的有利背景下，基于对项目的发展前景的分析，以中信生态环境科技发展有限公司为投资招商主体，与项目业主全面合作而筹划的智能生态综合开发项目。该项目选址位于西安市临潼区渭河生态开发区，以三里河左岸为东界，以渭河南岸为北界，以临潼和高陵交界为西界，以行西路为南界，约 10000 亩（含河滩地 5000
10、亩）。中信国际智能生态城项目由六个子项目构成，即：智能生态社区项目、生态环境技术博览园项目、生态养生园项目、国际老人生态家园项目、万村国际生态农业技术博览园项目、小农夫种植园项目。总占地一万亩，建设期为 4 年，总投资为 300 亿人民币。1.5.2 开发理念中信国际智能生态城项目可行性研究报告4打造社会和谐、生态保护与经济发展均衡的“西部普罗旺斯”(度假胜地)。1.5.3 建设目标：一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合项目所在地村、镇共同组建“生态发展联合体”，努力将“中信国际智能生态城”项目建设成为以
11、“生态观光农业景观休闲地产”为基本模式的“西部智能循环经济示范区”。二是紧紧围绕“吃、住、行、游、购、娱”六要素，借“西咸新区”建设的契机，将项目建设成为“渭河生态走廊 ”，并使其成为整个西安国际大都市建设的核心和亮点。1.6 推荐方案和主要经济技术指标1.6.1 各功能区规划建设主要项目及内容1、智能生态社区该项目拟占地 3500 亩，总投资 140 个亿，是一个智能低碳低污染低排放的生态社区，该区拟请国内外设计大师做顾问，将中国传统生态理念与世界先进生态科技手段相结合，打造中国生态人居的品牌。该区容积率 1.2，可建 280 万平方米住宅。分成 13 个组团，整各社区将像人一样拥有“大脑、
12、神经、眼睛、肺、胃和肾”。中央计算机将控制整个社区的安保、能源、配送、收费、水处理及废物循环利用。2、生态环境技术博览园及生态论坛永久会址（简称生态科技广场）。中信国际智能生态城项目可行性研究报告5该项目拟占地 500 亩，容积率 3.0，总建筑面积 100 万平方米，总投资 70 个亿人民币，由五星级酒店、会展中心、产权酒店式公寓、写字楼、综艺剧场、购物中心、生态餐饮街、学校等内容构成，3、生态养生园该项目占地 3000 亩，容积率 0.4，总建筑面积 80 万平方米，总投资 30 个亿，由 50 个不同风格、不同疗养项目、不同国家的温泉养生会所构成。4、国际老人生态家园该项目占地 1000
13、 亩，由 150 座四合院（每座占地 5 亩）及三甲医院，容积率 0.7，总建筑面积 46.7 万平方米，相关配套设施构成是一处高端养老社区，总投资 40 个亿。5、万村国际生态农业技术博览园该项目占地 2000 亩（农业用地），全部划分为 100 个小园区，每个占地 15 亩，面向全世界生态农业技术公司发售，做为他们在中国的常年展览窗口，总投资 20 个亿。1.6.2 项目主要经济技术指标“中信国际智能生态城”项目表项目 占地面积 亩 建筑面积 万平米 容积率 % 总投资 亿元智能生态社区 3500 280 1.2 140生态环境技术博览园 500 100 3 70生态养生园 3000 80 0.4 30国际老人生态家园 1000 46.7 0.7 40万村国际生态农业技术博览园 2000 10 20合计 10000 516.7 300主要经济指标如下：
