1、城市化进程中土地资源的整合与高效利用【摘要】如何充分整合、科学规划，实现土地资源的高效利用，关系城市建设的规模、容量和品质，以及后续发展空间的拓展与延伸。本文以地处泉州市中心城区的鲤城江南新区为样本，通过分析其土地利用现状及存在的问题，研究并提出整合与盘活有限土地资源的办法。 【关键词】城市化；土地资源；整合；空间 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号： 鲤城江南新区位于泉州市的南大门，是泉州城市发展“东进、南下、西拓”战略中“南下”发展重点的新城区。跨江发展以来，鲤城区举全区之力建江南新区，致力打造区域性中心城市核心区，城市规模不断壮大，城市经济持续增强，城市环境显著提升。但随
2、着经济社会的快速发展，江南新区的土地供需矛盾日益突出，成为制约发展的瓶颈。 一、江南新区的土地利用现状 江南新区总面积 45 平方公里，扣除教育、绿化、配套等功能的用地和保护区用地，作为经济发展重要载体的工业用地和商业用地总量十分有限，特别是工业用地已经基本告磬，企业的扩容、配套、产业链延伸和产业的集约集聚发展等方面都受到较大制约。 （一）工业用地。规划用地 5625 亩，已供用地 5452 亩，储备用地130 亩，可开发用地 43 亩，主要集中在江南高新园区和部分原镇办、村办的工业小区内。储备用地和可开发用地的量很小，增加新的工业用地已经相当困难，而由于多种原因，已供的部分工业用地开发进度缓
3、慢，有的用地闲置或部分闲置，有的用地虽已投产但产出远未达标，一些优质项目却因为用地限制无法进一步发展壮大。现有的大部分工业厂房均为低层建筑，已经有企业利用自有用地建设高层的总部、研发大楼并成功运作，但如果要进一步推广还存在不少阻碍。总体上工业用地的开发强度偏低，土地利用效益还有很大的提升空间。 （二）商业、居住及商住综合用地。规划用地 18760 亩，已供用地6210 亩，储备用地 320 亩，可开发用地 2560 亩，用地存量较大，但大部分为旧村镇、旧厂房、旧村庄集中区域，需要进行成片“三旧”改造，开发的难度和成本较高。江南新区范围内此类用地主要集中在滨江新城和江南新城两大片区， “三旧”改
4、造的推进力度较大，部分地块已经启动建设，城市板块初现雏形。区域内的江南雅园、高科雅园、江南春天等项目先后建成，新塘商住区、南园商住区等用地成功出让，拍卖成交价最高的达到 410.14 万元/亩，但个别地块由于条件尚不成熟而多次流拍。二、盘活土地资源的建议 土地开发强度受到规划、面积、投资、产业、时间等多种因素的影响。江南新区土地开发目前存在着容积率低、土地闲置、厂房闲置、产业落后等各种问题。活江南新区的土地资源，应确立“横向拓展、纵深挖掘、灵活处置、统筹兼顾”的思路，既要想方设法扩张发展载体，又要“上天入地” ，从单位面积的产出上做足文章，把工业用地和商业用地的开发有机结合，综合采用多种方式拓
5、展发展空间、促进集约用地、优化产业布局、提高经济效益，实现“从无变有、从少变多、从闲变宝” 。 （一）简化审批程序。应对市政府东迁的新情况，参照 1997 年鲤城区拆区时赋予洛江区的特殊政策，向市委、市政府申请将江南新区的规划、土地审批权限实质性下放给鲤城区，以加快规划审批、土地“招拍挂”手续办理进度，提高土地开发效率。 （二）提高用地容积率。建立各部门联动机制，对企业增加容积率、扩大建筑面积或实施厂房改造的需求进行全面摸底、汇总，集中争取市政府相关部门的支持，把工业用地容积率提高到 2.5 以上，鼓励有需求的企业利用围墙内宜建空地建厂房、宿舍，或者把临时搭盖、钢屋架等拆除翻建，就地扩容提升。
6、 （三）核查土地产出效益。加强对入驻企业的跟踪和管理，认真分析每一宗用地的产出情况，对占地 10 亩以上、厂房全部自用没有租赁、亩均税收不到 10 万的电子信息企业进行核查。引导相应企业充分重视厂房的合理利用，譬如除满足自用外积极开展“二次招商” ，引进好的项目入驻，推行一地二企、一地多企，提高土地利用饱和度；督促、协助企业办理完善工商、税务等各项手续，杜绝占地在鲤城、纳税在区外现象，把土地效益发挥到最大化。 （四）深入挖掘招商潜力。变“土地招商”为“楼宇招商” ，鼓励火炬、洋屿、玉霞等老工业小区内的传统工艺美术、皮塑包袋、小五金等效益较差的企业实现转产，利用现有的土地、厂房进行招商，引进好的
7、项目入驻，或提供给龙头企业作为生产、配套基地，提升产业层次、增加产出效益。同时督促部分容积率尚未饱和、建设投资强度尚未达标的企业尽快启动后续建设，新建厂房如闲置的，则及时协助开展二次招商，杜绝土地闲置浪费现象。 （五）建设外迁企业总部大楼。参照新盛机械公司、丰业机械公司的模式，对近几年外迁企业进行全面调查回访，协调相关职能部门共同支持，鼓励企业利用其原在区内的用地改造建设总部大楼，作为集办公、研发、销售、展示等于一体的核心基地。对于外迁后在我区已经没有用地的优质企业，可以帮其在区内租赁合适场所作为企业建设总部，并根据纳税情况给予减免租金， ，从而把外迁企业的一部分税收留在鲤城。 （六）储备商业
8、商住开发用地。科学测算每块土地的成本和收益，将部分建设条件尚不成熟、目前利用效益相对较低的商业和商住地块先储备起来，在周边片区发展到一定程度以后再行出让，以较小投入获得较大回报，既可以完善区域内的生产、生活服务设施，又有利于缓解政府资金困难的问题。当前重点应有步骤、有计划地做好二期七号路片区、二期田洋片区、树兜商住区、三期 301 线工矿汽配城周边片区的改造和土地储备工作。 （七）调整规划用地功能。一是用活用足泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造意见中有关旧厂房改造的政策措施，有步骤地对南环路、县道 301 线、常泰路等主干道路沿线一些纳税少、商业价值高的工业用地实施改造，丰富
9、新区的产业配套，提高地块使用效益。二是在充分论证的基础上，综合考虑土地的区位、交通、现状以及资源配置等因素，积极向市政府申请对江南新区的土地控制性详细规划进行适当调整。 （八）推行土地开发市场化运作。一是探索引进社会资金与政府投资公司合作进行土地开发的新模式，把部分三旧改造、土地盘整项目推向市场。二是采取“一企一策”的办法，将三旧改造所得的部分用地安排给龙头企业、上市企业作为办公、宿舍等配套，与企业签订协议约定取得用地后的纳税增长幅度，引导企业将原在区外缴纳的税收转移到鲤城区内。 参考文献： 1梁保平 李艺 刘庆业，快速城市化背景下的桂林市土地利用时空动态分析，国土与自然资源研究，2012 年 4 期； 2吉亚辉 王军，第三产业、城市化和城乡收入差距关系实证分析，商业时代，2012 年 23 期； 3卞中佩 陈慧敏，台北的城市化与拆迁，党政论坛，2012 年 14期；
