1、 潜心营造 品位空间 名门营销中心市场研究部 内部资料 谢绝外传1安阳聂村项目市场可行性报告潜心营造 品位空间 名门营销中心市场研究部 内部资料 谢绝外传21 宏观环境分析 .41.1 安阳市基本情况 .41.11 城市概况 .41.12 交通情况 .41.13 产业结构介绍 .42.14 城市资源特征 .51.2 安阳市经济状况 .51.21 安阳三产结构 .51.22 安阳 GDP 增长及人均 GDP.51.23 安阳人口及投资增长 .62.全国房地产行业发展分析 .62.1 行业政策 .62.1.1 土地政策 .62.1.2 货币政策 .72.1.3 税费政策 .72.1.4 房贷政策
2、.82.1.5 销售管理政策 .92.1.6 其他政策 .93.11 整体格局： .103.12 城市规划： .113.13 房地产市场投资额 .113.14 房地产开竣工面积及土地供应 .123.15 商品房销售 .123.2 安阳房地产市场发展趋势 .133.21 市场划分 .133.22 各区域在售项目 .143.33 在售项目情况 .143.3 安阳房地产市场小结 .224 板块市场分析 .234.1 区域住宅市场成长情况 .234.11 地块区域分析 .234.2 区域内市场产品特征 .244.21 户型特征 .244.22 客户特征 .255 项目拟定方案 .265.1 项目地 块
3、 .265.11 地块指标分析 .265.12 地块四至分析 .275.13 地块现状 .275.14 地块配套 .295.2 项目 SWOT 分析 .29潜心营造 品位空间 名门营销中心市场研究部 内部资料 谢绝外传35.3 项目定位方案 .305.31 定位关键点把握 .305.32 市场定位 .315.32 物业定位 .315.33 客户定位 .325.34 户型配比定位 .325.35 价格定位 .33潜心营造 品位空间 名门营销中心市场研究部 内部资料 谢绝外传41 宏观环境分析1.1 安阳市基本情况1.11 城市概况安阳市豫北经济圈核心，地处山东省、山西省、河北省、河南省四省毗邻处
4、。距离郑州 187 公里，距离石家庄 225 公里，全市总人口 542 万人，其中城镇人口 202.3 万，市区人口 102 万。1.12 交通情况继承河南交通枢纽优势，向东经 310 国道 500 公里可达连云港。经 106、104 国道货车 9 个小时到达天津港；扼守北京南向进京门户，京广铁路、京珠高速，106、107 国道贯穿南北；.中原经济协作区，11 条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边 180 公里半径范围内中原经济协作区，共 13 个城市，总人口近 6000 万人。1.13 产业结构介绍中原经济协作区：（长治、晋城、邢台、邯郸、临汾、荷泽、聊城、安阳、焦作、新乡、鹤壁、濮阳、济
5、源）地处中原腹地，是中部崛起的重要基地。是继“长三角” 、 “珠三角” 、 “京津翼”三大经济区之后，于 1985 年中原 13 市联合成立的又一庞大经济区域，从该区域成立到 2005 年的生产总值就已经达到 6190.87 亿元。安阳市中原经济协作区的重要组成部分，目前该区域已形成冶金、煤炭、机械、化工、电力电子电器、汽摩配制造、纺织、建材、医药、烟草等工业体系。安阳市辖区产业分布表区域 支柱产业安阳市（含安阳县） 化工、电力、机械、纺织、医药、烟草内黄县 中国红枣之乡，以农产品生加工为主汤阴县 农业、旅游业林州市 冶金、机械铸造、建材、轻工纺织、医药化工豫 北 经 济圈 核 心河 北山西
6、山 东河 北山西 山 东潜心营造 品位空间 名门营销中心市场研究部 内部资料 谢绝外传5滑县 以农业为主：全国粮、棉、油百强县之一2.14 城市资源特征安阳市是河南省重点工业城市, 工业门类齐全，有钢铁、煤炭、电力、电子、机械、轻工、医药、建材等行业。工业产品 1000 多种，出口产品远销世界 101 个国家和地区，中国最大的彩色显像玻壳生产基地和河南省最大的钢铁企业成为安阳支柱产业。安阳资源丰富，主要矿产有煤、铁、矿石、大理石、石英砂、水泥灰岩等，主要农产品有小麦、玉米、棉花、大豆、花生等，是河南省的主要棉产区。红枣、蜂蜜、山楂、核桃、在国内外享有盛誉。1.2 安阳市经济状况1.21 安阳三
7、产结构安 阳 市 2005-2009年 三 大 产 业 结 构 分 析0%20%40%60%80%第 一 产 业 15.9% 15.2% 14.2% 13.8% 13%第 二 产 业 57.6% 58.4% 60.4% 62.5% 62%第 三 产 业 26.5% 26.4% 25.4% 23.7% 25%2005 2006 2007 2008 2009（数据来源：历年安阳统计公报）安阳市第三产业占比较低，在 2005-2008 年三产比重不断下滑，城市消费力逐渐减弱，2009 年第三产业比重有所回升，三产比为 13:62:25。1.22 安阳 GDP 增长及人均 GDP2005-2009年
8、安 阳 市 GDP及 增 速020040060080010001200单 位 ： 亿 元0%5%10%15%20%25%30%GDP 556.4 645.2 808 1036 1106同 比 增 速 19.7% 16.0% 25.2% 28.2% 6.80%2005 2006 2007 2008 20092005-2009年 安 阳 市 人 均 GDP及 增 速0500010000150002000025000单 位 ： 元0%5%10%15%20%25%30%35%GDP 10003 11800 15530 19700 20309同 比 增 速 14.4% 17.9% 31.6% 26.8%
9、 3.10%2005 2006 2007 2008 2009（数据来源：历年安阳统计公报）安阳经济形势良好，2005-2009 年安阳 GDP 持续增长，自 2008 年首次突破 1000 亿元潜心营造 品位空间 名门营销中心市场研究部 内部资料 谢绝外传6大关以来，2009 年经济形势低迷的情况下依然保持着 6.8%的增速。2009 人均 GDP 首次突破 3000 美元，根据世界银行公布数据，人均 GDP 在 800-4000 美元之间时，当地房地产市场处于快速发展期及平稳发展期过渡阶段，从宏观经济来看，目前入市时机较好。1.23 安阳人口及投资增长2005-2009年 安 阳 市 人 口
10、 自 然 增 长 率4.44.64.855.25.4单 位 ： （ ）人 口 自 然 增 长 率 5.13 5.31 5.19 4.76 4.752005 2006 2007 2008 20092005-2009年 安 阳 市 社 会 固 定 资 产 投 资 及 增 速0200400600800单 位 ： 亿 元0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%投 资 额 230.8 310.2 429.5 566.5 740.6同 比 增 速 47.3% 34.4% 38.5% 31.8% 30.70%2005 2006 2007 2008 2009（数据来源：历年安阳统计公报）
11、2005-2009 年安阳市人口增长持续放缓，尤其近两年人口增忙缓慢明显，由 2005 年5.13下降到 2009 年的 4.75，导致该地区住房刚性需求增长缓慢。社会固定资产投资则保持着快速增长的态势，自 2005 年以来环比增长保持在 30%以上，2009 年安阳市社会固定资产投资达到 740.6 亿元，经济发展形势向好。2.全国房地产行业发展分析2.1 行业政策2.1.1 土地政策关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知3 月 10 日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 ，即“国 19 条” 。通知要求：各地当年的保障性住房、棚户改造和自
12、住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。从今年 4 月 1 日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。土地出让成交后，必须在 10 个工作日内签订出让合同，合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 潜心营造 品位空间 名门营销中
13、心市场研究部 内部资料 谢绝外传7政策解读：该通知旨在将有限的土地资源倾向于保障性住房及中小户型的开发建设，并通过申报制度，提高土地的利用效率；土地出让新的付款方式提高了拿地的门槛，旨在避免开发商盲目争夺“地王” ，并逐渐淘汰实力不济的小开发商。3 月 22 日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。政策解读：将保障性住房的建设提升到新的高度，期望通过此途径平抑房价过快上涨；同时提出了土地出让制度的新尝试，避免土地财政推高房价。但这两项措施在短期
14、内对市场的影响较小。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知改革土地出让制度4 月 19 日出台的“国十条”规定：各地要及时制定并公布以住房为主的供地计划，并切实落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。依法加快处置闲置用地，收回的闲置土地优先用于普通住宅建设。探索“综合评标” 、 “一次竞价” 、 “双向竞价”等土地出让方式，抑制住宅地价非理性上涨。政策解读：该通知将 3 月 22 日的国土部会议精神上升到法律文件的高度，通过居住用地的增加，加大商品房市场供应量；并通过探索新的土地让方式，抑制地价的非理性上涨。2.1.2 货币政策存款准备金利率上调2010 年 1 月 18 日和 2
15、 月 25 日，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5，距历史最高的 17.5仅一个百分点之遥。政策解读：存款准备金率的上调主要为应对通胀的压力，防范金融风险，对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量, 增加开发商贷款压力。七折利率优惠取消四大国有银行率先将首套房的优惠利率由 7 折升至 8.5 折，国内各商业银行纷纷跟进，自此拉响了房地产信贷政策紧缩的号角。政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信号，但 7 折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的调高将在一定程度上影响真实的市场需求，但力度较小。潜心营造 品位空间 名门营销中心市场研究部 内部资料
16、谢绝外传82.1.3 税费政策二手房营业税优惠取消2010 年 1 月 1 日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。政策解读：市场事实表明，二手房营业税优惠取消并未能抑制交易量和价格的攀升，但随着新的调控措施出台，该政策的效力将得到发挥，在一定程度上扼制投机行为。关于首次购买普通住房有关契税政策的通知3 月 9 日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知 ，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买 90 平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通
17、住房的契税优惠政策。政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，避免二套房等投资性购买者打政策擦边球。 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知房产保有税4 月 19 日，国务院出台新的“国十条” ，其中要求加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，做好土地增值税征收管理工作，对定价高、涨幅快的项目进行重点清算和稽查。政策解读：新的税收政策旨在调节个人合理住房消费，尽快政策尚未出台，但多方预测，将延伸至房产的持有环节，即简化版的物业税房产保有税 。该税种一旦出台，将进一步打击房地产投资投机行为。而近期重庆已经出台“特别房产消费税”抑制豪宅的需求量，该税种一旦
18、全面推行，将对豪宅市场的投资行为产生较大的影响。2.1.4 房贷政策二套房贷款新政4 月 15 日，国务院出台关于遏制高房价，二套房首付不低于 50%，利率执行基准利率的 1.1 倍的政策。政策解读：二套房贷新政市政府调控楼市的重拳出击，旨在扼制投资投机行为，平抑房价。对投资比例日渐攀升的楼市而言，该政策一针见血，投资客的退场将恢复正常的市场供求关系。对商丘市场而言，影响同样巨大，未来项目的定位方向应更多的指向刚性需求。三套房贷及非本地人购房房贷政策潜心营造 品位空间 名门营销中心市场研究部 内部资料 谢绝外传94 月 17 日国务院再度出拳，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可
19、暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策解读：该政策是对 4.15 政策的补充，通过金融手段，进一步压制投资投机需求。按照户籍统计，商丘城市外区域购房客户相对较少，但是也具有一定的影响。2.1.5 销售管理政策关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 4 月 19 日，住建部发布通知：今后未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10 日内一次性公开全部准售房源
20、及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处等。政策解读：该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但总体来看，该措施由于应对方式诸多，难以对市场销售行为产生真正的影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知按备案价格销售对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按申报价格对外销售。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房企，要曝光和处罚，问题严重的要取消经营资格，追究违法违规人员的责任。各省（区、市）政府要对本地区房企经营行为进行一次检查，及时纠正和处理违法违规行为，检查处理结果2
21、010 年 6 月底之前报国务院。政策解读：该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为，但具体的实施难度较大，并不能对市场产生实质性影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知限购令严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方政府可采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。政策解读：限购令主要针对部分房价过快上涨的城市，给予了地方政府充分的权利；但对商丘而言，该政策实施的可能性较小。2.1.6 其他政策关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通 知政府问责制潜心营造 品位空间 名门营销中心市场研究部 内部资料 谢绝外传10稳定房价和房保工作实行由省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制。住建部加强监督检查
22、，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进房保工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。政策解读：明确了政府问责制，能在一定程度上避免地方政府利益与开发商利益的相互纠葛，敦促地方政府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知统计改革各地及时公布住建计划和住地供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要发布能反映不同区位、不同类型房价变动的信息。政策解读：个人住房信息系统的建设，将为二套房的认定及房产保有环节的认定提供更好的依据。通过统计改革，将增强信息的透明度，提供更科学的舆论引导。总结： 此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求； 土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量； 土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨； 二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求，市场泡沫有望挤出； 销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为； 问责制明确了地市政府的职责，加大了其执行政策的力度。房地产市场未来会面临新的调整，市场风险加大3 安阳房地产市场分析3.1 安阳房地产市场现状
