1、经济下行期 涨幅回落房地产开发投资现十年来最大跌幅2009 年北京消费价格涨幅将呈现回落的态势，预计全年 CPI 同比上涨将控制在 3%以内。预计短期内，房价下行的趋势不会改变，2009年房市将继续处于调整期。 根据“北京宏观经济景气监测分析系统”结果显示，2008 年北京市经济周期处于从扩张期向减速期过渡阶段，经济增速低于 2003 年以来的本轮周期的平均趋势水平。按照下降期 3 年的历史规律，未来两年北京市经济依然处于减速期。本轮周期恰好与国际经济下滑和奥运短期因素相叠加，将加剧北京市经济下行风险。 （见图 1、图 2） 近期，国家明确了积极的财政政策和适度宽松的货币政策是 2009 年的
2、主基调，并频繁推出扩大内需的一系列举措，北京市相关政府部门也积极出台相关办法，给社会强烈的政策预期引导，消除悲观预期，提振市场信心，防止了经济景气的连续下滑。所有这些措施与做法，都将有利于减缓周期性波动和国际经济下滑的影响。 考虑经济周期运行规律、国际经济衰退形势以及国内一系列积极政策的作用，经初步测算，预计 2009 年北京市经济将呈现先抑后扬的波动态势，全年增长 99.5%左右，基本保持平稳增长态势。同时，人民币汇率有望保持稳定或者小幅升值，预计北京市人均 GDP 有望提前跨入 10000美元的门槛。 2008 年 5 月以来全国 CPI 涨幅出现持续回落，3 个月后北京 CPI 开始明显
3、回落，这主要是由于食品类商品在北京市消费价格中的比重低于全国。 北京物价涨幅低于全国 2008 年上半年，北京物价延续 2007 年下半年以来的快速上涨态势，居民消费价格指数（CPI）2 月同比上涨 6.6%，创 11 年来月度涨幅的新高（见图 3） ；工业品出厂价格（PPI） 、原材料、燃料动力购进价格(MPI) 7 月份分别同比上涨 5.05%、23.52%，均创出 2001 年来新高。 （见图 4） 但在国家宏观调控政策以及国际输入性通胀因素减弱等因素影响下，下半年北京价格整体出现明显回落，10 月份 CPI、PPI、MPI 同比上涨4.2%、3.4%、15.1%，分别比最高点回落 2.
4、4 个、1.7 个、8.4 个百分点。从 2007 年初至 2008 年 6 月，北京物价涨幅持续低于全国，平均涨幅低于全国 2.2 个百分点。另外，全国 CPI 从 2007 年 4 月开始逐月上涨，3 个月后北京 CPI 开始上涨；2008 年 5 月以来全国 CPI 涨幅出现持续回落，3 个月后北京 CPI 开始明显回落。这主要是由于食品类商品在北京市消费价格中的比重低于全国，导致食品价格涨跌对北京市的影响要低于对全国的影响，而影响本次 CPI 变动的主要因素就是食品价格。 国内外经济减速和产业结构调整将减缓生产资料价格上涨势头，同时影响 CPI 变动的最主要因素食品类价格大幅波动的可能
5、性较小，有利于北京市消费价格的稳定，但工资和成本上涨预期仍然较强、资源价格逐步理顺、近期国家紧锣密鼓出台的一系列扩大内需的政策措施等因素将对北京市物价产生推动作用。 全年 CPI 同比上涨将控制在 3%以内 结合环比折年率仍然保持持续下降趋势进行判断，2009 年北京消费价格涨幅将呈现回落的态势，预计全年 CPI 同比上涨将控制在 3%以内。这主要是基于国际价格运行环境总体上趋于宽松。 国际货币基金组织预测，2009 年全球经济增速仅为 3%。可以预见，明年社会总需求增速放慢，这将对商品价格的持续走高产生抑制作用。国内经济减速和产业结构调整将减缓生产资料价格上涨势头。 食品价格大幅波动的可能性
6、较小。2008 年下半年以来，国际农产品供需紧张形势缓和，我国粮食实现了连续第五年增产，从市场供需角度粮价上涨的压力不大。北京目前生猪与玉米比价大约为 6.7，远高于业内专家测定的猪粮合理比价 5.5，因此，如果没有大的疫情发生，预计猪肉价格大幅上涨的可能性较小。国际大豆供需紧张形势缓和，食用油价格大幅上涨的可能性也不大。受销售不景气、信心恢复困难、大规模保障性住房价格偏低的影响，2009 年北京整体房价仍将继续处于下行调整期。2009 年也存在一些促进价格上涨的因素，包括国家可能将逐步理顺资源价格、工资和成本上涨预期仍然较强等。特别是近期国家紧锣密鼓出台了一系列扩大内需的政策措施，都会对物价
7、上涨产生推动作用。 另外，北京 CPI 环比折年率目前仍然持续下降，没有出现一点上涨的迹象。综上，预计 2009 年北京消费价格涨幅将呈现回落的态势。计算得知，翘尾因素对 2009 年 CPI 的影响大约在 1.1%左右，考虑到新涨价因素，预计 2009 年北京市 CPI 同比上涨将控制在 3%以内。 商业地产明显供过于求 2008 年 19 月，北京市完成房地产开发投资 1136.93 亿元，同比下降 8.12%（见图 5） ，是 1998 年住房体制改革以来出现的最大跌幅；占全社会固定资产投资的比重两度跌至 50%以下，已跌至 2004 年以来的最低水平；预计全年完成总量与去年持平。虽然
8、8、9 两个月的大幅跳水主要受奥运相关限制措施影响，但房地产自身周期调整和施竣工面积等先行指标的回落，早已明确了房地产开发投资走弱的态势。 今年北京市住宅市场出现了房屋销售量价齐跌、开发投资大幅下滑的供需双向疲软态势。房地产建筑面积全部负增长，住宅销售套数和销售面积同比均下降一半以上（见图 6） ；9 月份北京市房屋销售价格环比下降 0.2%，为 2005 年以来的首次下降；多块土地甚至限价房土地的流拍，反映出了开发商投资意愿的大幅下降。北京奥运会的举办，刺激了北京市商业地产开发，部分开发商将未来三年甚至更长计划的项目都集中在奥运前开发，使商业项目在近两年出现了井喷，造成北京市商业地产供给明显
9、过剩。 相对于存在浓重观望气氛的商品房交易市场，北京市二手房交易相对坚挺。截至三季度末，一手楼市成交 52590 套，同比萎缩 50%左右，二手房市场成交 54329 套，同比仅下降 16.59%；二手房交易总量首度超过一手市场。住房有效需求在房屋销售市场不能得到有效释放，相当部分转移到了租赁市场，导致今年前 3 季度北京市房屋租赁市场量价齐升，交易量上涨 25%左右，价格上涨 15%左右。 固定资产投资或维持 16%以上增长 2009 年房价可能继续处于下行调整期。针对房地产市场今年以来出现价跌量低的态势，近期国家有针对性地出台了相关政策，包括减免税、下调贷款利率和降低首付比例等，但这些房产
10、新政倾向于鼓励居民住房消费，但对于炒房、投机等行为的抑制措施并没有松绑，并不是在保护高房价，而是旨在让房价稳步回归理性。市场的悲观预期也将对房价的下行起到推波助澜的作用。预计短期内，房价下行的趋势不会改变，2009 年房市将继续处于调整期。 2009 年，北京市将继续加大保障性住房建设力度，加大轨道交通、公路等基础设施建设，加快新城、重点镇、新农村建设，推动南城西南部薄弱地区发展。在这些因素的带动下，预计北京市全社会固定资产投资将保持 16%以上的增长。基础设施投资成为北京市投资恢复增长的重要保障；一批高端工业储备项目相继开始组织实施，有望带动工业投资。 随着提高个税起征点、完善社会保障、调整居民收入分配等各项措施的出台，将推动消费保持稳定增长。同时，奥运遗产游、都市休闲旅游依然是北京市的消费热点，再考虑到物价回落因素的影响，预计全年消费增长保持在 15%以上。 进出口增速有所放缓，但仍保持较快水平。北京市的外需减弱，出口订单减少，出口增速下调明显，为应对国际经济形势变化对中国进出口影响，国家已经上调了部分纺织品、服装、玩具、家具和高附加值的机电产品出口退税率，有利于缓解北京市相关企业经营压力，预计国家还将进一步改善对外贸易环境的措施，支持优势企业和产品出口。鼓励企业增加国内急需产品进口，预计北京市进出口增速分别放缓至 24.6%和 13.8%。
