1、试论济南市房地产市场区域差异摘 要：位置的不可移动性是房地产的最本质特征，也是造成房地产市场区域差异的一个主要原因，除此之外，经济发展水平的差距及各地房地产政策上的不一亦是造成房地产区域差异的原因。本文以济南市为例，选取土地市场、普通住宅市场、商品房市场、写字楼市场对济南市的五大区域进行差异分析，在此基础上探讨其形成原因，并提出针对性的发展政策，以达到房地产市场健康发展的目的。 关键词：房地产市场；区域差异；济南市 1 济南市房地产市场概况 根据济南市城市规划及发展特征，并结合济南市房地产市场发展状况，传统意义上将济南市的房地产市场分为北部、南部、西部、东部、中部五部分。据2010 年济南统计
2、年鉴数据显示，2009 年济南第三产业生产总值 1720.33 亿元，房地产产业总值为 172.63 亿元，超过了第三产业生产总值的 10%。2010 年济南市土地市场中，商业用地成为主角，外来开发商成为开发的主要动力。普通住房市场则以新开盘项目为主，新盘项目多追求低价，其走量成为主基调。从均价来看，济南市普通商品房的万元房时代已经来临，精装豪宅成为普通商品房的首选1。公寓市场成交均价大幅上扬，更多的高端品质公寓拉升整体市场价格，供应量与成交量虽有下降，但供需基本平衡，写字楼市场均价走势较平稳，涨幅较小。 2 区域特色分析 1 土地市场 本文从土地市场的供应、成交及价格三方面进行分析。 201
3、0 年，东部地区成为土地的最大供应区，全年供应面积为 179.3万平方米；其次为西部地区，全年供应量为 141.1 万平方米；中部和北部供应量在其之后，成交量最少的则是南部地区。由此可以看出，土地的供应量存在着区域差异，东部地区是土地供应的主力地区。 济南市土地市场成交区域与供应区域较一致，供应量最大的东部区域同时也是成交量最大的区域，成交面积 136.5 万平方米，其次为西部，成交面积为 101.5 万平方米，中部和北部分别位于第三、第四位，南部地区成交量最少。 成交土地最高单价为 1，082 万元/亩，位于东部区域，而东部区域土地成交均价为 472.4 万元/亩，土地成交均价以中部地区最高
4、，为578.6 万元/亩，成交均价位于第三的是北部区域，均价为 441.3 万元/亩。有以上数据不难看出，土地的成交均价在各个区域是不同的，切差距较大。 2 普通商品房市场 与土地市场一样，普通商品房市场的研究也是从供应量、成交量及均价三个方面。2010 年济南市住宅市场的区域供应发生明显的变化，东部地区继续处于领先地位，西部地区紧随其后，全面供应面积为 68.97万平方米，其他区域供应量相当。从在售楼盘数量来看，东部地区共 19个，数量在五大区域中是最多的，数量最少的是北部仅有 4 个在售楼盘。从成交情况上来看，东部与西部成交量较大，这跟这两个区域新楼盘的热销密不可分。而从成交均价上来看，南
5、部则为均价最高的区域，12 月份均价为 12，350 元/平方米，其次为中部地区，中部年末均价为12，140 元/平方米。 3 公寓市场 从 2010 年济南市公寓市场的供应情况来看，东部占首位，占总供应量的 57.2%；中部地区位居第二，占总供应量的 19%；西部位居第三，北部与南部地区公寓数量较少。公寓市场与普通商品房市场一样，供应量较大的区域同时也是成交量较大的区域，东部成交量最大，高达总成交量的五成以上；其次为中部，其成交量占总成交量的两成以上；其它区域成交量较少。在价格层面上，中部地区公寓均价最高，达 16，000 元/平方米，西部地区均价居第二，北部地区目前均价相对较低，有很大的发
6、展空间。 4 写字楼市场 2010 年济南市写字楼均价每平方米在万元以上，但整体变化幅度平稳，写字楼市场向高品质方向迈进。全年写字楼市场总供应量为 40.75万平方米，总体上供应量充足，但各个板块的供应量有所差异。奥体板块是写字楼市场供应的主力军，供应量高达 11.18 万平方米；纬二路板块居第二，供应量为 7.24 万平方米；除高新区外，还有一些零星分布的写字楼供应。但从成交量上看，纬二路则处于领先地位，成交量为 7.24万平方米，占总量的 26.2%，成交量居第二位的是高新区板块，占总成交量的 18%。其他的一些零星分布的写字楼虽供应量及成交量都很小，但其均价却是最高的，年末其均价为 17
7、，000 元/平方米，奥体板块上半年整体均价较高，下半年则成下降趋势，高新区均价最低，全年均价 9000/平方米，且走势平稳。 3 区域差异成因分析 通过以上对济南市五大区域的土地市场、普通住宅市场、商品房市场及写字楼市场进行分析可以看出，济南市东部地区土地供应量充足，且土地均价高，其普通住宅、商品房及写字楼市场供应量和成交量都较大，房地产市场前景广阔。西部地区目前不管是土地市场方面还是住宅市场方面，情况都不能与东部地区相提并论，还有很大的发展空间，哪些原因造成了这种差异呢？ 3.1 位置因素 济南市的中部和东部，在土地市场及住宅市场上都占有重要地位，这跟其所在的位置有很大关系。东部与中部，地
8、形平坦，山地较少，可开发利用的土地面积大，因此，这两个区域土地的供应量及成交量是很大的。南部地区多山地，在土地供应方面存在一定困难，因此，该区土地相对稀缺。西部地区如长清，发展较晚，房地产市场还不是很成熟，虽大学城的建立带动了房地产市场的发展，与东部相比，其发展还有较大的空间。东部与中部地区交通便利，交通要道经十路即在此区，快速公交更是提高了本区的区域竞争力。千佛山、大明湖、趵突泉等景点都分布在本区，给本区的环境增添不少色彩，使得本区成为追求高品质生活的人的首选之地。本区公共设施健全，济南火车站，长途汽车站都位于本区，大学林立，山东省的许多着名学府如山大，山师大都位于本区。学区房也是本区的一个
9、卖点，这在无形中也活跃了本区的房地产市场，尤其是租赁市场。全运会的举行更是为本区的房地产市场带来生机，后全运时代的房地产市场异常繁荣，全运村是海尔地产成功营销的一个案例。济南市首个城市综合体-万达广场亦位于本区，随着万达广场的建成及热卖，本区必将掀起新一轮的房地产热潮。 2 经济因素 目前，济南房地产市场较繁荣的区域集中在东部与中部，即老城区部分。该区域经济发展较早，经济实力雄厚，山东省的许多龙头企业亦位于本区，如佳宝乳业、普里斯矿泉水、中国重汽等。本区在区域投资环境，不管是投资软环境还是硬环境，都有优势，易吸引外来投资。市场竞争的激烈是会有力地促进房地产品质的提升的，东部与中部地区，房地产开
10、发商多，市场竞争激烈，这种局面在一定程度上促进了改区域房地产品质的提升。西部地区如长清区，由于开发时间较晚，各方面还不是很成熟，但前景广阔。目前，已有开发商对西部进行了开发，如鲁商长春藤，其价格较东部低。南部由于地形原因，开发度还不高，但其独特的地形适于开发别墅，目前东部地区已经有别墅建成，品质高，价格也高。 4 调节措施 济南市的北部、南部与西部地区，由于地形与经济因素，目前房地产市场开发力度还不够。这些区域应根据区域优势来开发独居特色的房地产市场，加大对这些区域的房地产开发，以满足城市化的需要。政府在制定城市规划的时候要有意识的向这些地区倾斜，如改善本区的交通状况、改善基础设施以改善这些区
11、域的投资环境。另外，要扩大融资渠道，增加房地产开发资金的来源，使本区的房地产市场更具竞争力。要实行“梯度推进”和“中心城市辐射”战略，逐步把房地产业发展向深度和广度推进，逐步完善本区的房地产市场。对于较繁荣的东部与中部，则要继续保持优势，并要在此基础上开发出更高质量，更高水平的房地产市场，目前，此区域的天泰太阳树即是一个高科技的住宅。东部地区地价高，这是抬升区域房价的重要因素，并使得新房售价持续高涨，因此，东部及中部地区要控制好土地价格，这样才可能使房价控制在一个合理的范围内。 ： 1 2010 年济南房地产市场月报. 顾文昌.房地产市场的区域差异性分析J.城市开发，2004（03）:60-62. 陈浮,王良建.中国房地产市场化区域差异与发展战略研究J.经济管理,2000(105):104-107. 龙莹,张世银.基于区域差异的房地产价格波动成因分析J.北京工商大学学报（社会科学版）,2010(25):35-39. 王静.我国商品住宅地区差异的实证分析J.理论研究,2006(02):31-32.
