1、完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策摘 要：本文介绍了房地产开发企业会计核算的特点，通过将理论与实务分析相结合，分析新制度在房地产行业的应用状况及其不足之处。指出了目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，及缺乏更详细的指引准则，使该行业的会计核算不规范。提出了包括完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策。具体措施包括应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则等。关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则一、引言房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模
2、向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适
3、应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。二、房地产行业会计信息质量问题由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往
4、往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。 企业会计准则收入以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分
5、歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。（二）企业各期的业绩信息可比性较差房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，
6、失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在 2001 年中国证监会发布了公开发行证券公司信息披露编报规则第 11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定 ，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太
7、理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。（三）现金流量信息披露不全面根据企业会计制度及企业会计准则现金流量表的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产
8、生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。（四）风险披露不足房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种行业高风险性状况，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。2001年中国证监会发布的公开发行证券公司信息披露编报规则第 11 号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定第三条要求企业披露质量保证金的核算方法；第八条规定，发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。三、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策从我国目前情况看，要加快会计规范国际化进程，按照国际会
9、计规范的构成构建我国会计准则的结构框架，包括：加快具体会计准则的制定、颁布和实施，尽早实现从国家统一的企业会计制度向具体会计准则的转变；参照国际会计准则体系的构成，补充和完善我国会计准则的相关内容，如物价变动会计准则、施工合同会计准则、租赁会计准则、外币汇率变动影响会计准则、金融工具会计准则等等。本人亦赞同以上的建议，并且部分的具体准则如建造合同会计准则、租赁会计准则等台。但是，对于房地产行业所具有的特殊性，本人认为仍然有许多改善的空间。（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系现时学术界对房地产企业销售收入的确认原则亦指出了不少问题所在。归纳起来，目前学术界对企业会计准则收入中的四个收入确认标
10、准（条件）在房地产开发企业的具体运用问题上，还存在下列不同的观点：产权过户是不是“确认收入实现”的必要前提?房地产开发企业会计制度规定房地产企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。何谓“移交”?如果以法律的视角观之，办理完权属证书方可称为移交。但是，考虑到我国房地产业务的现状，办理产权关系是购销双方共同的责任和义务，其间涉及多家政府有关部门，何时取得产权证书非房地产开发商所能控制。在房地产开发企业的实际销售业务中，在其他条件得到满足的情况下，未办理产权过户通常并不能构成退房的依据。因此，一些人认为产权过户并非主营业务收入实现的充要条件。若以该时点为
11、作为“确认收入实现”的时点，则会导致确认收入的时间滞后。签定了正式销售合同并取得了购买方的付款证明（或款项己划入公司账上）是否即可“确认收入实现”呢?因此，一些人认为此时判断商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，且公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和控制权的理由不充分。比如，存在由于房屋实测面积与合同差异超过 3%而可能导致退房的后果，就不能认为是次要风险。若以该时点为基准，将会导致收入确认的提前。但是，另一些人并不同意这一观点，认为收取了部分房款是确认销售收入的基础。（二）完善房地产开发企业内部会计核算现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统
12、一的企业会计制度等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算， 其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。（三）全面与国际会计准则趋同目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则递延税项准则及投资物业准则，但是我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信
13、息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。本人亦觉得监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想（下转第95 页） （上接第 63 页）避过清缴土地增值税，可以预留一少份单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部份学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。四、
14、结束语基于以上的种种因素，我国房地产会计信息的质量必须提高，以配合经济的发展。然而，我国现行的企业会计准则和企业会计制度基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等，部份会计分支亦已相继出台了。但是，目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地
15、产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此本人的建议是应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以及补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。如:房地产销售收入确认准则指引，配套工程会计核算准则指引等。参考文献：1步丹.我国会计与国际化会计的对比分析Z.天润财经网站，2003,(05).2崔学刚.上市公司财务信息披露:政府功能与角色定位J.会计研究，2004,(01).3陈秋金.论房地产开发企业收入的会计核算J.商业研究，2002,(03).4黄世忠.上市公司会计信息质量面临的挑战与思考J.会计研究，2001,(10).
