1、中国保障性住房的价格经济规制摘要：当前我国城市多层次住房供给体系尚未健全保障性住房由于存在保障制度缺失与管理不到住等问题，导致供给相对不足，供给结构矛盾突出。解决保障性住房的核心问题之一是保障房价格和租赁价格的确定，政府越须从受惠者的收入和保障房的成本角度对其进行经济规制，才能真正起到保障的作用。关键词：保障性住房；价格；经济规制一、城市保障性住房供给问题分析(一)中国住宅保障制度的缺失中国的保障性住房是指面向低收入阶层的经济适用房和面向城镇最低收入“双困户”的廉租住房。早在 1998 年 7 月国务院下发的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(即国发 23 号文)，强调要“建立和
2、完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系” ，就正式拉开了中国经济适用房和廉租房的建设与供应的序幕。很显然，中央政府的效用目标是整个社会公共利益最核心的代表和体现，它强调在注重市场效率的同时，也要兼顾社会公平。然而，作为保障性住房执行层面的地方政府，这些年的政绩考核却是 GDP 增长与地方经济的发展，其利益偏好在于“利”和“绩” 。国家规定，保障性住房土地是无偿划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半，廉租房还需要地方财政的补贴。而土地资源是有限的， “卖地”恰恰又是这几年地方财政收入的重要来源，因此，面向低收入困难群体的保障房与地方政府的财源站到了对立面上，保障房建设就自然失去了“保障”
3、 ，而保障性住房的缺少是目前住房供应失衡的重要原因。中国住房保障制度的缺失主要表现在如下几个方面：首先，保障性住房建设的立法缺位。其次，保障性住房土地供给缺乏规划。第三保障性住房财政支持力度不足。第四，保障性住房金融支持有限。(二)中国经济适用房供给现存问题分析1中国经济适用房供给的现状与问题作为中国住房保障体系重要组成部分的经济适用房，对我国社会稳定有着举足轻重的作用。按照 1998 年 7月国发 23 号的设计要旨：低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用房，其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。为贯彻执行国发 23 号文精神。建设部、国家计委、国土资源部又相应
4、下发关于大力发展经济适用住房的若干意见 。到今天已经过去了八个年头，但是，中国的经济适用房发展情况似乎远不如政策设计中的那样理想，整个住宅供应体系也出现了与政策设计较大的偏差。当前，中国经济适用房建设存在的问题可以归结为“对象失控、面积失控、价格失控” 。2经济适用房供给现存问题的成因分析经济适用房现存问题的成因主要是：首先，地方政府过于关注“利”和“绩” 。中国的地方官员绩效考核仍然是以 GDP 的增长为主，房地产开发投资占总投资比重大，又可以带动建材、家电等其他相关产业经济的增长，可显著地提高 GDP。同时，保持住宅市场热度带来的高土地出让金为政府财政收人提供了一个重要来源。两方面的利益导
5、致了地方政府的土地供应并不向经济适用房倾斜，从而导致市场越热，地价越高，经济适用房开发越少的局面。其次是开发商追求利润最大化。一些开发商为了牟取高额利润，在享受政府优惠补贴的同时，通过利用混淆住房面积概念变相提高房价，或干脆以普通商品房名义销售等方法，使政府的“砖头补贴”进了自己腰包。第三是政策落实不到位和监管成本太高。其一，土地落实不到位。其二，优惠政策没有全部落(三)城市廉租房供给相关问题分析住房保障体系另一组成部分是廉租房，它是指政府向城镇最低收入居民且住房困难的家庭，提供租金补贴或实物配租的具有社会保障性质的住房。11廉租房的需求者最低收入者还是住房弱势群体从廉租房的需求方层面分析，廉
6、租房这一住房保障体系要保障的应是住房弱势群体的居住问题。因此，我们必须界定清楚住房弱势群体的范围。首先，住房弱势群体应属于住房困难户。住房困难，是指家庭人均使用面积不足 6 平方米。值得注意的是，住房困难不等同于“最低收入”家庭，如社会存在原有集资房的下岗职工等。其次，他们又是收入困难户，是指家庭人均收入在当地政府划定的最低生活保障线金额界限以下的，并在未来一段时间内不可能提高居住条件的社会群体。第三，他们处于社会政治经济生活中的底层，人微言轻，需要政府出面保障其住房。2廉租房的供给者政府还是企业?依据城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 ，政府应是廉租房的供给主体，对城市廉租房实。再次，在补贴对
7、象上失去监管，成本太高。由于经济适用房属于保障性用房，它必须由政府统一建设与统一管理，唯有此，才能起到对市场经济的辅助保障功能作用。实行统一开发建设和统一管理，以确保其供应能满足住房弱势群体的需求。冈此，各城市廉租保障房应建立以政府为供应主体，社会各界共同参与的供应体系，不排除个别开发企业为了社会责任而参与到廉租房的建设中来。3廉租房的房源收购旧房还是新建?根据 2004 年 3 月 1 日起正式实施的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法有关规定，廉租房的房源主要来自于腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房、政府出资收购的住房、社会捐赠的住房和其他渠道筹集的住房。目前应将第三种房源即政府出资收购住
8、房作为中国廉租房的主要来源。国家可通过设立隶属于政府的经营廉租房的专业公司对空置商品房住宅进行收购，并按照廉租房标准进行必要的改建，如内部分隔以减少单套面积等。4廉租房的资金来源财政资金还是市场资金?保障最低收人家庭的廉租房工程是一项社会公益性事业，也是政府的一项保障工程，职责所在。因此，财政资助应是廉租房工程资金的主要来源。若让位于市场资金，则会使廉租房的保障性质发生质变，最终将难以成功。面对廉租房建设资金短缺的现状，笔者认为地方政府应从土地出让收益中划出一部分作为廉租房的使用资金，专款专用。同时，还可以充分利用市场上的资金来源，如：(I)发行“廉租住房彩票” 。类似于体育彩票和福利彩票性质
9、，吸收社会资金，以其中一部分作为彩金，其余大部分用于专项的廉租房资金。(2)政府参与房产开发如“经营廉租房专业公司”的收益部分。(3)建立“廉租房基金” 。实际上，保障性住房的核心经济问题是房价与租赁价格的确定问题，它涉及到能否起到保障作用和住房保障制度的成败，为此，我们有必要对此进行深入分析。二、中国经济适用房的价格经济规制分析(一)中国经济适用房的性质与价格高低问题经济适用房制度的初衷是作为社会住房保障体系的一部分，解决低收人家庭的住房问题，其建设用地 Fh 地方政府无偿划拨，属于保障性质用房。因此，经济适用房的价格就必须由政府进行经济规制，才能起到保障作用，促进社会和谐。由表 l 可见，
10、若以 2004 年我国经济适用房平均价格 1542 形平方米计算，按照目前住房面积标准确定户型 80 平方米的住宅总价则为 123360 元，它对于低收入户和最低收入户家庭的收入能力而言，房价收入比分别为86 和 1283 倍，超过 6 倍的国际标准正常值。采用按揭方式购房，则月供占月收入比重为 4382和 6538，这对于低收入者来说，负担太重。相反，当前一些地方非但没有控制住经济适用房价格，还任其失控，有的城市居然按照市场价格思路来制定保障住房价格，并随商品房价格上涨而上涨，年涨幅有的超过 40，定价偏高与偏低的居民购买力所产生的矛盾相当突出。对于经济适用房价格水平是高还是低，不同的人有不
11、同的看法。这里存在一个衡量经济适用房价格高低的标准问题。作为保障用房，笔者认为经济适用房价格高低的衡量标准应是低收人者的承受能力，离开低收人家庭的收入水平去谈论经济房的价格是没有意义的，它起不到保障作用。(二)经济适用房价格经济规制模型分析中国经济适用房价格经济规制模式是“被减免掉的成本加成”定价模式，即政府首先规制减免掉经济适用房的一些开发成本，在此基础上加成 3的开发利润，再外加管理费、利息和税金，以成本价格而不是市场价格作为经济适用房的价格。具体而言，经济适用住房价格经济规制后的构成为：【31 征地和拆迁安置补偿费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；基础和公共配套设施建设费；管理费，一般
12、按照不超过(1)至(4)项费用之和的 2计算；贷款利息；行政事业性收费；税金，依照国家规定的税目和税率计算；利润，按照不超过上述 I 至 4 目费用之和的 3计算。受政府经济规制后，经济适用房的基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，即经济适用房经济规制的成本加成价格模型为：P=(1+2+3+4)(1+2+3)+(6+7+8)前我国人均理论上，由于没有地价，按照成本加利润定价的经济适用房价格应该比市场商品房价低了很多，如福州市 2005 年经济适用房基准价格为 1800 形平方米，比同期的市场商品房均价方米低了近一倍。H1 当然，具体某套经济适用房的实际成交价格是在基准价格基础上根据楼层、朝
13、向差价修正后确定，楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的代数和为零的原则确定。由于房地产开发与建设过程中发生的相关成本支出，可细分为许多项，不同的房地产开发公司在对成本的归集与分配方式上难以统一，使得房地产企业的实际开发成本数据在一定程度上不能直接对比。因此，理想的做法是：经济适用住房成本加成定价首先由有定价权的政府价格主管部门会同建设(房地产)主管部门，按照经济适用住房管理办法相关定价规定，依据建筑造价定额标准，对住宅开发的建筑成本费用等项目事先给予确定，并向社会公布当地经济适用房价格。由于经济适用住房价格与地价无关，因此其上浮幅度主要取决于建筑材料与人工费的上涨，而且扣除房屋折旧后，其涨幅应相
14、当有限，甚至应该表现为不断贬值的过程，至少在一定时期内，经济适用房价格应保持相对稳定。为防止投机炒作经济适用房，须加强经济适用房价格的规范化管理，价格上浮必须由有定价权的政府价格主管部 f-JJj 口以规制确定，下浮幅度不限。三、中国廉租房租赁价格的经济规制分析(一)经济规制下的廉租房费率构成及与市场租金的区别1经济规制下的廉租房费率构成及其影响“廉租房租赁价格或费率就是廉租住房租金，简称廉租房租，是零星出卖廉租房使用权的价格。廉租住房租金实行政府定价，具体定价权限按照地方定价目录的规定执行，标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，即廉租房租赁规制价格仅由维修费和管理费两项因素构成，并与
15、城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。旧，要了解廉租住房租金标准及各地方定价的差异，首先必须从理论上把握租金的构成及其影响因素。一般情况下，住宅租赁价格的基本构成因素有如下几个：(1)租赁住宅的概算成本。这是租金的基础和主要部分，包括房地产客观合理价格、装修费用、配备、住宅保险费及税费等。(2)租赁期间的利息。包括出租方为购买租赁住宅所筹集资本的利息、筹资费用等。(3)出租方利润。作为置业投资者的出租方须获得超过利息之上的利润以补偿投资风险，而同时住宅用途对风险及利润的影响较大。(4)房屋管理及维修费用。管理费用指租赁期间投资者对住宅管理的付出，如租金收取、保安及卫生费等等；维修费用包括住宅、
16、配备的维修等。(5)租赁期末住宅权益值。城市住宅有限的寿命期由许许多多租赁期所组成，每个期末出租方对住宅的权益值均不同，其高低取决于租赁期初住宅概算成本、维修费用投入和期末市场状况。不同因素构成了不同的租金，具体有：(1)廉租房租金或福利租金。廉租住房由于具有社会保障性质，其租金仅由维修费和管理费构成。(2)准成本租金。也称“三项因素租金” ，指由折旧费、维修费和管理费三项因素构成的城市住宅租金标准。成本租金。亦称“五项因素租金” ，指由折旧费、维修费、管理费、税金和利息五项因素构成的住宅租金。(4)商品租金。也称“市场租金”或“八项因素租金” ，指以住宅商品的价值为基础，由市场供求关系决定的
17、住宅租金。它由折旧费、维修费、管理费、利息、税金、利润、保险费和地租等八项因素构成。(5)理论租金。指以马克思价值理论所测算的理论价格为基础而制定的住宅租金。根据马克思的价值构成理论 W=C+V+M，理论租金的构成因素包括住宅生产和流通过程中的全部费用和盈利。尽管廉租房租金标准由“两项因素”构成，但是，由于各地方住宅市场和经济发展的不平衡，不同的住宅也有好坏之分，最终体现在租金上也应有些微的差别。而要了解这种差异，就必须分析影响租金的因素。租金与房地产价格的关系，就像利息与资本本金的关系一样，因此影响房价的因素也一样会影响租金，当然住宅租金还有其自身的一些特点，租金影响因素还有自然因素、经济因
18、素和社会因素。2廉租房的规制租金与市场租金定价方法的区别廉租房租金不但在构成因素上大大少于市场租金，二者定价方法的差异也很大。从当前一些城市实践看，中国廉租房租赁价格政府经济规制主要采取租金补贴、实物配租和租金减免三种方法。在政府经济规制下，廉租房租赁价格定价是以保障性用房性质的福利租金为主。按照“两要素原则”定价，并根据各地经济发展情况及房屋状况进行一定的修正后确定。相比较之下，市场租金的定价方法主要基于置业投资收益原则，按照市场经济规律定价，这与保障住房的福利租金有本质的不同。市场租金定价的方法主要包括置业投资收益法、市场租金比较法、市场租售比率法、百分比租金法、平均偿还本金法、银行复利法
19、和住宅租赁率法。总之，市场租金定价方法是从住宅置业投资者的投资收益角度来确定租金，而不是从社会最低收入者的支付能力角度来确定廉租价格的，我们在进行廉租房租金经济规制定价模型设计时，显然不能采用市场租金的定价模式。(二)中国廉租房租赁价格经济规制定价原则鉴于经济规制廉租房租赁价格的重要性，实践规制定价中应当遵循如下基本经济规制原则：(1)遵循依法规制定价原则。市场经济体制下的经济规制定价必须依法进行，应该在中国价格法的框架下补充新设关于廉租房租赁价格确定的相关条款使规制有章可循，依法进行。(2)遵循公正、公开的原则。各地在规制制定、调整廉租房租赁价格标准时，应充分听取社会中各有关方面的意见，并在媒体、政府网站等相关信息渠道上进行公示。(3)遵循保障性原则。既是“廉租”房，其租金标准必须要低廉，要与困难家庭的收入挂钩，大大低于市场租金，以达到保障社会最低收入住房困难家庭的目的，而不能按照住房相关投入费用的市场价值补偿原则来定价。(4)遵循“有保有别”定价原则。廉租房租金定价既要起保障效果，制定的价格又要有所差别，根据家庭的不同收人情况、廉租房的位置、面积、
