1、园林式养老院投资存在的风险及控制方式初探【摘 要】本文通过对园林式养老院投资风险的分析，介绍了园林式养老院投资风险的特征，研究了园林式养老院投资风险的总体情况，并指明找出最佳投资区间对于园林式养老院投资至关重要。园林式养老院的投资者不仅要关注收益，更要重视投资风险。【关键词】养老院；投资风险；控制。园林式养老院投资就是向园林式养老院的开发、经营、管理和服务等方面投入大量的资金，达到资金收益以及服务社会的目的。园林式养老院的投资属于房地产与商业经营相融合的一种投资方式，这种投资方式的周期长、资金量大同时还具有社会公益性。一、园林式养老院投资风险的主要特征。（1）园林式养老院的投资短期风险高。园林
2、式养老院作为一种新兴的投资方式，它的效益回收慢、投资成本高，很难对短期内的市场需求做出调整，特别是在我国人口老龄化程度不断升高的今天，对于园林式养老院的长期投资一定会取得不错收益。 （2）地价对园林式养老院投资的影响。由于土地属于不可再生的自然资源，同时我国的土地供求关系具有地域性分布的特点。与此同时，低价还会受到政府土地经济政策的影响。首先，我国区域地价呈现东南高、西北低的分布形式。但是，即使在同一地区，地价水平也是有高有低，城市级别不同，低价也会有所不同，同一城市内的不同区域也会有不同的低价，因此园林式养老院的投资兴建就要充分考虑建设的地区的低价以及需求等问题。其次，我国城市地价以及养老需
3、求具有集聚分布的特点。大中城市及沿海经济发达地区对于养老需求量较大，地价也会比较高，因此投资风险大，但收益更高；而人口稀疏的地区地价较低，投资风险也就会相对较小，但是收益会比较差。（3）园林式养老院的投资风险具有多样性。因为园林式养老院具有投资与消费的二元属性，使园林式养老院投资的不确定性因素要多于其他投资方式。宏观经济政策、微观消费模式、人口的不断增长、养老需求的多元化发展等，都会影响到养老院行业的发展。通常，园林式养老院投资风险涉及消费风险、还贷风险等。一是消费风险。消费风险主要是指园林式养老院的投资额度较大，因此对于消费者的收费也会较高，而目前养老院的消费者的消费能力有限，很多社会行业的
4、退休金不高，因此可能导致园林式养老院入住人数较少，很难收回投资。由于国家的相关养老政策在不断变化，消费者的消费能力也在不断变化，同时家庭结构，社会习俗，人的观念等都会影响到老人们的消费观和养老观。二是还贷风险。园林式养老院的资金投资量较大，可能会产生相应的借款或贷款等，因此，投资变现对于投资者来说也就十分必要了。园林式养老院投资的变现能力差的主要原因是：第一，开发周期长，不可能在开发过程中就让老人们入住收益。第二，园林式养老院竣工后，市场宣传，得到人们普遍认可等也会是一个长期的过程。二、园林式养老院投资风险的控制方式。（1）选择最佳投资区位。通常来讲，市场对于某些东西的需求可以分为有效需求和潜
5、在需求，其中潜在需求是一种思想上的需求，但可能的需求会受到思想挂念或者是消费能力的影响；有效需求则是在消费能力和思想观念上都能满足消费消费需要的需求。在分析园林式养老院的消费需求时，要将两种需求都要予以考虑。园林式养老院投资者只有充分分析市场的需求情况，以需求为根本投资依据，选择能满足投资收益的最佳投资区位，这样就可以大大降低投资风险。区位选择有宏观和微观之分：宏观区位选择是指选取具体的地区、城市；微观区位选择是指选取具体的街区、地点。首先，宏观区位的选择。宏观区位的选择要全面调研地区的社会经济条件和需求情况。而一个城市的对于园林式养老院的需求如何，主要有两个约束条件，一是城市的经济发展和人口
6、老龄化程度情况；二是当地养老院行业的发展情况，是否存在供大于求的情况，或者是不能满足具体消费群体的消费需求。其次，微观区位的选择。选择城市内的具体投资区位，对园林式养老院投资项目的确定具有更加现实的意义。微观区位的选择应本着一个基本原则：一是要选择地价相对经济，地皮面积较大适合园林建设，但又不能离市区过去偏远。（2）投资组合策略。园林式养老院的投资组合策略是投资者根据投资的风险程度和获利能力，分阶段的对园林式养老院进行投资，争取让完成阶段的项目可以投入使用，并收取相应的收益，这样可以有效降低借款风险和还贷风险。参 考 文 献。1邬沧萍。健康老龄化的科学含义和社会意义M.中国劳动出版社，1995.2李启明，申立银。风险管理中的风险效应行为决策模型及分析J.系统工程理论与实践。2001（10） 。3琚向红，张明泉。AHP 在项目投资风险中的运用J.技术经济与管理研究。2003（6）
