1、我国发展房地产投资信托基金(REITs)的路径选择摘要房地产投资信托基金是信托和房地产结合的一种模式,也是现在许多国家正在实行的一种制度,其本身具有巨大的优势。就我国现阶段而言,发展房地产投资信托基金在法律上是否具有可行性,我国又应该采取何种立法模式规范行业运作,促进行业发展,本文将就此展开分析,试图为立法提供一些可行性建议,从而实现信托业和房地产的成功合作。 关键词房地产投资信托基金(REITs) 路径选择 房地产投资信托基金 (简称 REITs)作为一种新兴融资工具,它既能拓宽房地产融资的渠道,让只有少额资金,或对房地产市场的知识和经验不足的投资者参与到大型的房地产项目投资中去,从而满足了
2、广大中小投资者对房地产业的投资需求,同时又降低金融业的系统性风险,大大促进房地产业的发展。 本文将结合我国实际国情,对我国未来信托与房地产的合作的途径之一即房地产投资信托基金做简要的分析。 一、我国房地产投资信托基金发展的背景 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts)属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或者向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托项目投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。它源于上世纪 60 年代的美国。继美国之后,REITs 概念也逐步出现在欧洲、非洲及大洋州,
3、但在亚洲的发展却很晚。虽然第一家 REITs 公司 1989 年成立于马来西亚,但绝大多数亚洲国家或地区都是在经历了“金融风暴”于 2000 年之后发展起来。近年来,日本、新加坡、韩国纷纷建立了 REITs公司的市场,而中国的香港和台湾地区的 REITs 市场也在快速发展过程之中。 我国房地产投资信托基金的发展经历了很长的时间,最早是在建国以前,一战后,中国各家商业银行相继成立。随着抗日战争的爆发,房地产价格也一落千丈,从而使当时的房地产信托业走入低谷。1979 年十一届三中全会以后,中国的房地产信托也随着金融信托业的恢复而在全国发展起来。我国的信托业正处于快速发展中, 信托财产的运用多集中于
4、金融投资,房地产信托也得以快速发展。 二、房地产投资信托的制度优势 与一般的信托合同、证券投资基金相比,REITs 制度具有很大的优势,这主要体现在以下几个方面。 1.REITs 面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资,这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具,显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。 2.REITs 具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品,一般采用股票或受益凭证的形式,从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖,这与传统的房地产投资相比,具有相当高的流动性。同时,
5、这也使得 REITs 与一般封闭式基金相比,能够让广大投资者迅速退出,具有较高的变现性。 3.REITs 是一种有效的保值增值投资工具,能够有效抵御通货膨胀。作为 REITs 价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随着物价的上扬,房地产物业的价值也会升值得很快,但在同时,以房地产物业为资产基础的 RETIs 股票价值也会随之上升,因而 RETIs 的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此,房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具。 三、我国发展房地产投资信托的路径选择 1.国外的 REITs 立法模式 目前国外对 REITs 的立法模式主要分为两种类
6、型:一种是美国的分散立法模式,REITs 的相关规定体现在不同的法律领域中;一种是集中立法模式,对 REITs 进行专门的立法规定,以亚洲各国和地区为代表。亚洲的REITs 在结构、投资范围、收入分配等方面都与美国的规定十分相似,但亚洲各国和地区普遍采取了统一制定 REITs 专项法规的立法模式。造成这两种立法模式的原因主要有以下两点。 首先,美国由于最早独立发展 REITs,面对这种全新的投资理财产品,只能通过“摸着石头过河”的方式,在出现新问题的时候不断的出台新规则或修改以前的规则,最终通过不同的法律规则形成对 REITs 的规制。而亚洲各国和地区则充分利用后期发展 REITs 国家的优势
7、,可以借鉴美国发展 REITs 立法模式的成功经验,从一开始就进行专门的统一立法。 其次,这也是由两大法系的立法特点所决定的,在美国等英美法系国家,主要依靠判例法或者单个的法案对 REITs 进行规范,成文法在法律体系中则处于次要地位。而亚洲各国则属于大陆法系国家,一直采用成文法的形式进行立法,不具备英美法系判例法那样的灵活性,而采用统一立法却可以更好的为 REITs 参与者及法院提供守法和司法方面的的法律基础。2.我国发展 REITs 的路径选择 我国应当充分利用后发展国家的优势,借鉴亚洲其他国家的做法制定专门的 REITs 法律法规,即采用统一立法模式,这样的操作具有巨大的优越性。 首先,
8、制定 REITs 专项法能够减少立法冲突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我国目前的各项法律制度存在着一些局限甚至自相矛盾的问题,制定 REITs 专项法则显然减少了这些法律制度之间的冲突,同时,统一的立法模式可以使 REITs 的过程及各种规定一目了然,从而在适用这一 REITs 专项法的时候有利于投资参与人以及裁判人员的实际操作,尤其对于我国现在的情况,对于大多数人来说,REITs 是一种新生事物。这就从法律法规上保障了 REITs 的发展。 其次,制定 REITs 专项法可以维持法律的稳定性,节约立法成本。REITs 所涉及的法律部门比较多,如果对所有涉及的法律部门都进行修订
9、,一方面立法成本很高,费时费力,另一方面现有法律都进行修改不利于维持法律的稳定性,而采取统一立法的模式则完全避免了上述弊端,也发挥了后发展国家的优势。 再次,制定 REITs 专项法也符合我国法律体系的完整性。我国作为大陆法系国家,成文法在我国的法律体系中占有不可动摇的地位,制定 REITs专项法则继续保持了成文法的优势,符合我国大陆法系的完整性。同时,制定 REITs 专项法也可以更好的为 REITs 参与者及法院提供守法和司法方面的的法律基础。 基于上文的分析,我国发展 REITs 应当采取制定 REITs 专项法的统一立法模式,这样既能发挥我国作为后发展国家的优势,充分利用我国发展REI
10、Ts 的有利条件,又能克服目前我国法律体系中存在的各种局限,最大程度的促进我国房地产与信托业的合作。 参考文献: 1李智.房地产投资信托(REITS)法律制度研究.法律出版社,200,1(1). 2韩旭.建立房地产投资信托法律制度完善我国房地产金融体制.对外经贸大学,2004 年法律硕士论文,中国期刊网. 3葛红玲.房地产投融资模式创新-基于 REITS 视角的分析.知识产权出版社,2009. 4俊平,徐秀清.国内商业地产与房地产投资信托(REITs)结合的发展模式研究. http:/ 5罗刚强,王琴.我国房地产投资信托发展的现状、障碍及路径选择.北方经济,2006,(7). 6尹乃春.我国推行 REITs 的法律问题探析.贵州财经学院学报,2005,(2). 7高菲.我国发展房地产投资信托的法律障碍与对策.宜宾学院学报,2006,(2). 8毛志荣.房地产投资信托基金研究.深圳证券交易所综合研究所研究报告,2004-1-16. 9卢晓亮.关于我国发展房地产投资信托(REITs)的法律分析.http:/ 10李智.房地产投资信托(REITs)法律制度研究.中国政法大学 2005年博士学位论文.
