1、对石油系统所属物业管理企业发展社区服务产业的思考石油系统物业管理企业发展社区服务产业的意义 发展社区服务产业既能满足居民生活需求，又能增加物业管理企业创效渠道和职工冗员分流及再就业岗位。从目前的状况来看，一方面，在油田物业小区内居住的居民绝大多数是油田在岗或离退休职工，由于历史原因，大部分小区生活服务保障不完善，在日常生活中，很多上班族吃不上放心的早餐，很多家长为无人接送照看学生苦恼，很多人下班回家后找不到锻炼休闲的场所，很多有车族的爱车无处存放，大家都在期盼着“物业管理处”帮忙;另一方面，石油系统物业管理企业依靠微利的常规服务，经营状况普遍困难，加之富余人员比例普遍较大，如果离开油田主业的支
2、持几乎无法生存，所以都期望增加经营性服务项目，在已有市场的基础上获取更大收益，这恰恰与居民服务需求形成了互补。从现实与长远意义上讲，发展社区服务产业，不但有利于解除油田职工的生活困扰，而且有利于拓宽服务收入，扩大生存发展空间，在各分公司及单位成立了社区服务队，发挥地缘优势和资源优势，利用有限的服务设施和闲置房屋，适度扩大了服务范围，先后开发了一些自营社区服务项目，如洗车、保洁、广告、干洗、小饭桌、送水点等项目，还有招租个体经营开办的快餐店、小超市、美发店、面食店、维修点等，但由于条件和能力所限，项目零散不成规模，覆盖面也较小，尚没有形成产业化能力。针对这一情况，物业集团着手对打造社区服务产业进
3、行统筹规划，结合盘活实行热电联供和油改煤集中供热后的闲置锅炉房资产，以及房屋买卖市场日渐活跃的市场需求，已经成功组建搬家公司，组建不到 1 年，已累计创收 127.8 万元，同时完成了对夜间存车项目的初步论证工作，力求通过重点项目的上马逐步带动其他项目开发，为促进企业发展建立新的经济增长点。 石油系统物业管理企业发展社区服务产业存在的问题发展社区服务产业持肯定态度，但受惯性保守思想左右，开拓创新的发展意识不强。少部分人总觉得社区服务应该是社会个体从业者的事，作为国企职工去搞社区服务面子上过不去。 二是人才问题。开展社区服务需要能吃苦、善经营、服务意识强的人力资源，而企业对这方面人才的培养力度不
4、够，让“吃惯省心饭”的职工转岗去做社区服务的“操心事” ，确实是“隔行如隔山” 。 三是体制问题。搞社区服务比搞物业服务劳神费力得多，现行体制对经营权与分配权又统得过死，在某种程度上抑制了人们的创业热情，职工从事服务业的主动性和积极性很难被激发出来。 四是硬件问题。由于油田在过去偏重满足居住需求，除必不可少的学校、托幼园所、老年活动室外，没有规划和建设用于满足社区服务的配套设施和经营用房，开展社区服务存在较大的困难。 五是资金问题。由于目前社区服务开发成本尚未列入正常的生产经营预算，所以在资金投入方面没有合理渠道，包括房屋设施改造和项目启动资金都没有来源，对于物业管理企业来说也确是“巧妇难为无
5、米之炊” 。 六是政策问题。目前国家和地方政府对物业管理企业开展社区服务方面的支持性政策还不够健全，包括必要的生活服务的经营权、闲置房屋与设备的租赁权都没有明确，经常受到行政管理部门的制约。 油田物业管理企业发展社区服务的策略和步骤 油田物业管理企业发展社区服务要以“养民不扰民，谋利不图利，诚信不失信”和“面向大众、贴近生活、有偿服务”为原则，充分发挥内外部资源优势，以满足居民生活服务需求为目标，建设专业化、规范化、标准化的社区服务队伍，逐步实现社区服务向规模化和产业化发展，为物业管理主业发展提供有力支撑。根据现阶段内外部发展环境的客观情况，笔者认为应做好以下几方面的工作: 1.深入开展社区服
6、务市场调研。 发展社区服务要坚持一切从居民(市场)的实际需要出发，紧密结合居民需求特点，周密细分服务市场，充分进行调研论证，准确锁定共性服务和差异化服务的目标市场，切实围绕居民需求立项。 2.按照规模化、产业化要求做好项目规划。 规划的目的就是为了把规模选定、把项目选对、把口岸选准。一要讲究规模，没有规模不会带来效益，规模过大也会导致不经济，参照发达地区经验，社区服务规模一般圈定在 2000 户居民左右，二要讲究匹配，匹配的项目容易形成市场，不对路的项目容易导致经营亏损，为了更有助于开展经营和服务，一般要从服务需求和效益较高且互补关联较强的项目做起，把店铺选择在人们往来方便或习惯聚集的场点。三
7、要对项目的上马统一规划，对项目的经营统一策划，对项目的管理统一细化，目的是使社会服务向着产业化的方向迈进，从而增强项目的市场竞争力。 日常生活服务参考项目一般包括早餐点(快餐店、面点店)、豆腐店、小饭桌、洗衣店、修鞋店、维修点、存车场(库)等:商品供给服务参考项目一般包括菜市场和生活用品超市等，文教卫生服务参考项目一般包括文(玩)具店、健身房、医药店、家庭教育辅导站等，中介租赁服务参考项目一般包括房屋、婚姻、保姆、家教等。社会福利服务参考项目一般包括休闲娱乐、健康辅导等，可根据各地实际情况进行选择开发。 3.先试点后铺开。 首先选择一个中等消费水平的居民小区开展试点服务，在试点过程中做好规范、
8、达标、完善、提高工作，从店面设计、员工配备、员工素质、服务规程、制度建设、质量标准、监督管理等方面进行统一规范，经主管部门和小区居民测评合格后，对具体项目的服务模式进行定型，形成物业管理企业社区服务品牌，使油田居民接受、放心、依赖，取得成熟经验后推广铺开，逐步建立专业化、规范化、标准化的油田社区服务网络。 4.提供政策支持。 实行专业化管理。在管理体制上，油田物业管理企业兴办的社区服务组织应与主业同步运营、分开运作、专业化管理。在消费能力较强的中心区域，设立社区服务中心，对社区服务项目实行统一规划、系列服务、连锁经营、独立运作;在偏远区域设立社区服务站点，委托基层物业管理分公司代管。 采取职工
9、承包为主、对外租赁为辅的经营模式。对于油田矿区物业管理企业而言，开发社区服务项目的重要目的之一是为了分流职工冗员、舒缓再就业压力，所以应采取承包自营为主的模式，严格控制资源效益外流，对内部职工无能力承包的项目采取对外租赁经营或合作联营等模式，以“借鸡生蛋”的方式满足在不同项目上的营业许可、资金来源、经营管理等需求，摆脱在此类问题上的诸多困扰。 采取市场运营机制。一是在用人方面，引入竞争机制，为善于从事社区服务的人提供施展平台，采取内部公开招标方式择优录用，禁止暗箱操作、假公济私，以保证综合经营服务的水平和质量，特殊管理人才和岗位用工可面向社会招聘;二是在经营方面，应打破常规，按承包经营责任制的办法，实行个人承包，包盈不包亏，定额上缴，亏损自负，余额自留，其中可采用风险承包和抵押承包两种方式，最大限度地调动从业人员的积极性，保证综合经营服务的效益。
