1、租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还对法释200911 号关于租赁房屋之装饰装修及其法律后果的规定的评论关键词: 法释2009 11 号/租赁房屋/装饰装修/附合/不当得利 内容提要: 法释2009 11 号第 9 条至第 13 条关于租赁房屋之装饰装修及其法律后果的规定,几乎难见不当得利规则,实属不当。在解释论的层面,应当允许当事人援用我国民法通则关于不当得利的规定,同时不排斥当事人援用我国现行法关于侵权责任、违约责任、缔约过失责任及过失相抵、风险负担的规定。在立法论的层面,未来应修正法释2009 11 号的有关规定。 一、 引言 房屋租赁纠纷比较常见,装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域,
2、关涉添附制度、不当得利等民法理论,该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(以下简称为法释2009 11 号)在吸收各级人民法院和学术界意见基础上,确立了处理此类纠纷的规则(第 9 条至第 13 条):承租人擅自进行装饰装修,构成侵权,承担侵权责任;承租人经同意装饰装修,区分情况适用不同的处理原则,一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物,承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形,适用不同的处理规则。二是出租人是否
3、对承租人的装饰装修进行补偿,如何补偿,要区分不同情况。合同无效时,出租人同意利用的装饰装修,基于不当得利对承租人进行补偿;不同意利用的,装饰装修的现值损失作为无效合同的损失,由双方按照过错承担;合同解除,由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下,由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失;需要注意的是,合同解除时,如果出租人同意利用承租人装饰装修的,仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期间届满,出租人取得附合装饰装修物无需补偿。1二、 法释200911 号第 9 条至第 13 条确立了处理装饰装修物的何种规则? 按照前述最高人民法院民一庭负责人对法释2009 11 号
4、第 9 条至第 13条规定的理解和说明,装饰装修物因附合已成为租赁房屋组成部分的,在当事人双方没有约定的情况下,按照附合规则,装饰装修物的所有权归属于出租人,同时承租人可依不当得利制度请求出租人偿付。对此,笔者持有不同意见,兹分析如下:既然附合了,装饰装修物成为房屋的组成部分,其所有权由房屋的所有权人取得。另一方面,房屋所有权人就此获得的利益,构成不当得利,应返还给承租人。假如法释2009 11 号第 9 条第 2 款后段、第 10 条至第 13 条的规定,以及最高人民法院民一庭负责人的理解和说明,的确符合不当得利制度的精神、构成和法律效果的话,应予赞同。问题是,法释2009 11号第 9 条
5、第 2 款后段、第 10 条至第 13 条的规定,未见不当得利制度的踪影,反倒遍布着损害赔偿的规则,个别地方则为风险负担;最高人民法院民一庭负责人的理解和说明也只是提到了不当得利四个字,但其思路亦与不当得利制度相去甚远,同样充满着损害赔偿的思想。如此断定的根据如下:1“不当得利请求权曾艰辛的借助于衡平思想,成为一项法律制度。业经制度化的不当得利,已臻成熟,有其一定之构成要件及法律效果,正义与公平应该功成身退。 ”2可是法释2009 11 号第 11 条第 4 项的规定,以及最高人民法院民一庭负责人的理解和说明,却强调“按照公平原则分担”“剩余租赁期内的装饰装修残值损失”,不合上述公平原则应当功
6、成身退的要求。2不当得利返还请求权,就其功能而言,在于剥夺受益人无法律上原因的全部利益,一方当事人获得利益,不以他方当事人财产上受到损失为必要。3可是法释2009 11 号第 11 条第 1 项、第 2 项和第 4 项,第 12 条和第13 条的规定,以及最高人民法院民一庭负责人的理解和说明,都是以损失为准来规定赔偿或补偿的。而损害赔偿在这里是违约损害赔偿,或缔约过失责任,或侵权损害赔偿,或风险负担,并非不当得利的返还。3不当得利的成立无须过错这个要件,就是不当得利的返还范围,也是受恶意、善意的影响,不宜说取决于过错。可是法释2009 11 号第 9 条第2 款后段、第 10 条、第 11 条
7、第 3 项的规定,以及最高人民法院民一庭负责人的理解和说明,都是以过错来决定损害的赔偿、补偿及其范围的。众所周知,以过错确定损害赔偿是否成立及赔偿范围,正是民事责任制度精神及规则的体现。4不当得利是与违约责任、缔约过失责任、侵权责任、风险负担诸项制度相并列的独立制度,尤其在抛弃不当得利返还请求权辅助性理论的今天,不当得利返还请求权更是与违约损害赔偿请求权等请求权竞合并存,由当事人选择行使的请求权。4可是法释2009 11 号第 11 条第 1 项的规定以违约损害赔偿覆盖了不当得利;第 11 条第 2 项前段的规定将违约损害赔偿与不当得利返还对立,并排斥了不当得利,且设置了过错者自食苦果的规则;
8、第 11 条第 2 项后段使用了“出租人同意利用的,应在利用价值范围内适当补偿”,极不利于作不当得利返还的解释;第 11 条第 3 项的规定用违约损害赔偿及过失相抵取代了不当得利;第 11 条第 4 项的规定以风险负担取代了不当得利。法释2009 11 号第 13 条后段关于“出租人请求承租人承担恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持”的规定将侵权责任与不当得利对立,并以侵权责任吞没了不当得利。至于法释2009 11 号第 9 条的规定,单就其第 2 款前段规定的“已形成附合的装饰装修物” “可折价归出租人所有”看,可解释为包括附合规则和不当得利规则。不过,若将视野扩展至“出租人同意利用的”
9、状语考虑进来,就又与不当得利不太吻合,因为装饰装修租赁房屋构成附合的场合,除强迫得利场合因利益不存在以外,必然成立不当得利,不依“出租人同意利用”与否为转移。法释2009 11 号第 9 条第 1 款、第 2 款后段规定的则不属于不当得利制度。三、 对法释2009 11 号第 10 条的评论法释2009 11 号第 10 条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 ”对此,笔者评论如下:由于未形成附合,装饰装修物不属于房屋这个租赁物的组成部分,而是独立之物。于此场合不适
10、用添附规则。该装饰装修物为动产的,在其归属于谁没有约定的情况下,应当归属于出资之人,即承租人。如此,在租赁期间届满或合同解除时,承租人应予除去。在这个意义上,法释2009 11 号第10 条的规定值得赞同。不过,该装饰装修物为不动产的,在逻辑上应按物权法第 142 条前段的规定处理,即归属于租赁房屋基地的建设用地使用权人,一般来说,也就是归属于房屋所有权人。仅就此而论,法释2009 11 号第 10 条的规定便有缺陷。应当明白,这种使法释2009 11号第 10 条的规定具有缺陷的解释,并非上策,应尽可能地加以避免。其避免的方法是,不把该装饰装修物作为不动产,而是一律作为动产。应当指出,不宜把
11、法释2009 11 号第 10 条前段的规定作为解决承租人经出租人同意装饰装修并形成附合问题的法律依据,不然,就会出现如下不合理的结局:合同解除一定是合同提前消灭,装饰装修物不会折旧为零,出租人因附合而获取的利益依然存在,本应于其获取利益的范围返还不当得利,法释2009 11 号第 10 条前段规定所暗含的意思,却是不再返还。这显然有失权衡。为了避免这种结局,理想的解释是,对于承租人经出租人同意装饰装修,构成附合的,在合同解除时如何处理装饰装修物,法释2009 11 号第 10 条并未涉及,而是交由法释2009 11 号第 11 条规制。法释2009 11 号第 10 条后段关于“因拆除造成房
12、屋毁损的,承租人应当恢复原状”的规定,没有涉及恢复原状的费用由谁负担,就其表述进展的逻辑推测,似乎是承租人独自负担。假如是这样,则存在不足:一是忽略了当事人双方的约定,二是利益衡平不当。笔者认为,经出租人同意为实施的装饰装修租赁房屋,不构成对租赁房屋的不法侵害,租赁期满、租赁合同解除时拆除装饰装修物,亦非侵权行为。在这种背景下,对拆除装饰装修物损毁租赁房屋的恢复原状费用,当事人双方约定了负担规则的话,人民法院等裁判部门没有理由不尊重当事人双方的意思表示。如此,应理解为法释2009 11 号第 10 条所谓“除当事人另有约定外”,也是“因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状”的状语,修饰、限制
13、着“因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 ”只是由于法释2009 11 号第 10 条“因拆除造成房屋毁损的”一语前不当地使用了句号,才导致了这种解释,并进而出现不适当的局面。只要将该句号改为分号,就会消除这种解释及局面。此其一。其二,在当事人双方确实没有约定的情况下,合理的设计应是,一方面对承租人加以恢复租赁房屋原状的义务,另一方面由双方合理分担恢复原状的费用。其理由在于,既然出租人同意承租人装饰装修租赁房屋,就应当预见到该行为对租赁房屋结构等方面的影响,只要没有就此明确表示处理方案,便应认为自担部分恢复原状的费用,何况装饰装修增加了租赁房屋的价值。四、 对法释2009 11 号第 1
14、1 条的评论法释2009 11 号第 11 条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理: (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持; (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿; (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任; (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按
15、照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。 ”对此,笔者评论与反思如下:双方当事人对已形成附合的装饰装修物的处理有约定的,从其约定。法释2009 11 号第 11 条的该项规定值得赞同。但其他规定则值得商榷。装饰装修物与租赁房屋附合,成为房屋的组成部分场合,房屋所有权人因此而获得的利益,构成不当得利,应返还给承租人。可惜的是,法释2009 11 号第 11 条没有选择这条路径,而是类型化为违约损害赔偿(第 1 项)、承租人过错时自食苦果(第 2 项)、过失相抵(第 3 项)、公平分担风险(第4 项)诸种模式。其第 1 项规定的违约损害赔偿的模式,是把承租人失去的装饰装修物的价值,作为出租人违
16、约给他(它)损失的一部分,承租人可请求出租人负责赔偿。其第 2 项规定承租人过失时自食苦果的模式,一是将违约损害赔偿与不当得利返还对立,并排斥了不当得利;二是在出租人没有违约、而是承租人违约的场合,由承租人自己承受装饰装修的费用。其第 3 项规定的过失相抵的模式,是双方违约时依过错程度负担装饰装修的费用。其第 4 项规定的公平分担风险的模式,是在不可归责于当事人双方的事由导致合同解除的情况下,按照公平原则由双方各分担一部分装饰装修的费用。在笔者看来,这些模式均有不足,兹分析如下:1法释2009 11 号第 11 条第 1 项规定的模式,其不足至少表现在以下几个方面: (1)它可能误导承租人,使
17、其忘记选择不当得利返还请求权的路径,甚至使人觉得它排除了不当得利规定的适用。由此也导致了如下不足: (2)不当得利的构成要件,没有行为人的故意或过失,亦不强求不法行为。单就这些方面而言,有些承租人装饰装修费用的返还,依不当得利制度,十分容易地成立,承租人可有法律依据请求出租人返还。可按照违约损害赔偿制度处理,却很可能因出租人没有过错而使承租人难以获得因装饰装修而支出费用的补偿。这显然是不妥当的。(3)不当得利返还关注的是出租人获益及其数额,而违约损害赔偿着眼的是承租人的损失及其数额,二者时常不同。法释2009 11 号第 11 条第 1 项规定的模式却使人们将其目光凝视在承租人因装饰装修所受损
18、失及其数额上,在出租人因此获益大于承租人的损失时,不利于守约的承租人,反倒有利于违约的出租人。是非颠倒,有失权衡。2法释2009 11 号第 11 条第 2 项前段规定的自食苦果的模式,将不当得利与违约责任两项制度对立,最终以违约责任排斥了不当得利,令违约方自负其装饰装修的支出。其不足之一表现在,承租人违约未给出租人造成损失,或造成的损失小于剩余租赁期内装饰装修残值的,责令承租人单方面地承受该笔支出,没有法理依据,颇有一错则百错、一招不慎就全盘皆输的意味;其不足之二表现在,租赁合同为承租人约定了违约金的场合,使得承租人既要支付违约金,又请求不到不当得利返还,似乎使该违约金变成了惩罚性违约金,可
19、能违反当事人的本意,背离法律设置违约金制度的立法计划及立法目的。法释2009 11 号第 11 条第 2 项后段关于“出租人同意利用的,应在利用价值范围内适当补偿”的表述,不利于作不当得利返还的解释。其理由有二: (1)装饰装修租赁房屋构成附合的场合,除强迫得利场合因利益不存在以外,必然成立不当得利,不依“出租人同意利用”与否为转移。(2)“适当补偿”不属于不当得利制度的范畴。法释2009 11 号第 11 条第 2 项后段的规定,就其文义来看,似乎是将装饰装修租赁房屋所增加的价值按照一定比例在双方当事人间分配,并由此项规则取代了承租人的违约责任。在笔者看来,这种设计存在着若干弊端: (1)于
20、此场合本应成立不当得利,按照装饰装修使租赁房屋增加的价值数额确定返还的范围,清晰明确,消除出租人获得的不当得利,实现双方当事人之间的利益衡平。可是法释2009 11 号第 11 条第 2 项后段确立的“在利用价值范围内适当补偿”规则,在补偿的数额上是模糊的,全靠主审法官的自由裁量,个案的结果反倒可能不公正。(2)如果按照不当得利处理,则由于不当得利的成立及其返还,不排斥违约责任的成立,承租人违约若给出租人造成损失,就令承租人承担损害赔偿责任,也满足交易的内在要求。这在承租人违约给出租人造成的损失数额高于装饰装修使租赁房屋增加的价值数额场合,分别适用这两项制度,更有利于守约的出租人。可是法释200911 号第 11 条第 2 项后段的规定(前段亦然),至少使人难以看出这种思想和路径。(3)违约责任制度和不当得利制度分别适用,承租人向出租人支付损害赔偿金或违约金,出租人向承租人返还不当得利,由于它们均为金钱债务,可运用抵销规则,减少周折。这样处理,既清晰明确,又利益衡平,应为上策。从法释2009 11 号第 11 条第 2 项后段的规
