1、1有关房地产销售毕业论文前言 作为一位即将毕业的大四学生，目前几乎没有任何的工作经验，此时我的能力也是非常有限。我认为当一家公司决定是否录用新人时，看的可能并不是我们现阶段的能力而是潜力，因为我们几乎没有工作经验可言，那么实习、技能、职业素养将是重要的参考标准，而职业素养可以表现一个人的潜力。因此，我开始了实习生活。作为我的第一份工作，我以积极的态度去学习工作。一、实习工作岗位： 职位：置业顾问 二、工作内容：实习是以独立业务作业方式完成的。我的实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做户外广告的招商工作，工作内容是主动寻找客户，给客户讲房子的地理位置和价格等，如果客户有意就和约谈判。后一阶
2、段就是在售房部做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价，帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。销售中心的工作千头万绪，我每天都需要文件起草、提供调研资料、数量，为决策提供一些有益的资料，数据。有文书处理、档案管理、文件批转等。同时给顾客提出一些我们自己的见解。有时配合办公室人员处理日常工作。三、我总结的销售心得有以下几点：（一）顾客永远只从最顽强的销售员手中购买货物。“坚持到底就是胜利”听得多了谁都只把它当做一句口号，但是仔细想来这句话其实是意义非凡。坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强
3、的精神，于是事半功倍。工作了一段时间，难免疲倦，放松一下是人之常情，有时放松一下就过去了，但坚持一下也过去了;同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了;而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。记得刚接触房地产工作时，要接待客户，当时客户提出了几个“刁钻”的问题，正常条件下，没有一个可以实现。谈判进入僵局，当我穷尽脑汁寻找新的突破口时，客户说了一句令我至今印象深刻的话：为什么你老是皱着眉头？我觉得你的表情让我很不舒服！我有个很不好的习惯，一旦碰到棘手问题时，总表现在脸上。可是无意中2却带给了客户不好的印象，认为我的“态度”出现了问题
4、。后来很长时间，我在总结服务这个概念时，我所想到的是“灿烂的笑容” ，不管你遭遇到了任何难题，你展示给客户的态度需要是积极的。而氛围和环境是可以影响到他人的！试想，在一个轻松的环境下谈生意比较顺利，还是在压抑在环境下？答案显而易见。所以，要小心你的一个眼神、一个表情、一个动作。特别在初次接待客户时，第一印象分很重要！服务绝对不是一句礼貌的话，而是要体现在行动上。而“差异化”的服务，更要注意细节，比如带看时帮客户买的一瓶水，看房时的一张户型图和预算表，注意天气、生日快乐的一条短信，提前准备好车位的一个贴心动作，收钥匙的主动打扫房间，交房后的一书鲜花尤其在售后环节上，即时已经收取了服务费，而你的服
5、务才刚刚开始，赢得了客户的转介，才是真正的服务！有的合同已经签好后，客户因为种种情况不想继续交易，短视的员工会找尽各种借口来“维护”自己的利益，甚至到恶语相向、威逼的程度。试想：一定是客户遭遇到了困难才作出了决定，在合理的诉求下，帮其解决问题，并将损失尽力挽回。而今后在他有房产需求时，我想一定会再次找你的。所以，服务不在于一时要得到什么，而是为了长期经营作好准备。所以，不得有“急功近利”之心态！（二）抓住时机做销售这个行业会对“机不可失时不再来”古谚有切肤的体验，有些业务员个人主观判断过于强烈，即“一看客户感觉这客户不会买房” “这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，一些老客户
6、经营的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户的变化没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。 在房地产销售中，过去早期的销售人员很多都爱犯同样的错误：以貌取人，根据个人的经验和爱憎去判断客户。事实上，这对销售来说是一个严重的错误。我们不能这样去做，对于每一个消费者，无论他（她）的外貌和衣着怎样，我们都一样的用心和认真的去接待，这样会带给你意外的惊喜和和更大的收获。 首先，每一个人的相貌自己无法决定，我们不能因为别人的相貌而区别对待。我们不能说长得漂亮就有钱，长得丑就没有钱。虽然也说，相由心生，但那不是放之四海而皆准的真理。况且，我们又
7、不是选秀，管他（她）美丑干吗？ 其次，从衣着来看，每一个人的喜好不一样。有的人即使有钱也喜欢穿着朴素。事实上，每个人的欣赏水平也不一样，你认为不怎样的穿着而别人可能认为很不寻常。况且，我们又不是时装展示，管他（她）穿着干吗？ 3再次，整体形象气质。每个人的文化背景不一样，性格爱好不一样，身体素质不一样，那么，肯定也决定了他（她）展现的形象气质也不一样。我们没有权利去要求谁谁谁的形象气质要怎么样，形象气质和销售没有必然的联系。做自己应该做的，和销售不相关联的统统抛去。一次，某客户一人前往售楼处，我从其穿着及言谈举止的气派初步断定此人应是官员而非商人。在接待初期，我按程序全面详细介绍了楼盘的具体情
8、况，在介绍过程中发现此人对楼盘的情况了如指掌，怀疑此人可能是房地产专业人士，或是开发企业的朋友。于是我根据自己的判断不再介绍楼盘的基本情况，而是转为重点推荐和渲染楼盘亮点和卖点，加深他的印象，并主动询问他的家庭工作等情况。了解到此人有一儿一女，夫妻都是在当地上班，目前住在自家修建的楼房里，但是周围没有社区配套。了解到以上情况，看房时我针对性选择几套面积在 400左右的，性价比相对好的别墅，每套都有不同的特点，让客户心里有个对比，每参观完一栋别墅都询问客户对这套别墅的想法，从而发现客户的关注点，开始重点推荐其中一栋别墅。在接待过程中，我注意到一个细节，客户始终不肯透露自己的工作单位。但是客户对我
9、的推荐房表示满意，表示要考虑一下。 于是我主动和他约定下次看房时间并邀请他带家人一起来看房，客户同意了。第二天，这位客户带家人应约而来，我又将推荐别墅的卖点详细告诉其家人，并主动与其太太聊天询问她的想法。在看房过程中，主动帮他们建议家庭装修格局，调动他们的兴趣和对房子未来的美好展望，通过小区一些娱乐设备调动小孩的兴趣，从而通过其家人的满意度来增加他个人的满意度。这位客户对该楼盘和其他楼盘还有周围环境很了解，于是我详细介绍了楼盘周围将来规划和其他楼盘的情况，主要是其他楼盘的劣势对比该楼盘的优势。在后期沟通中，客户又提出几点异议，我协调好各部门，帮助客户解决问题。最后客户非常高兴地定下这套房子。（
10、三）做销售工作就是与人打交道，更需要专业的沟通技巧，这使销售成为一件充满艺术性的工作。每个人都希望得到尊重，对待客户，给予他们充分的尊重是先决条件;好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，乃至掌握客户的性格，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要不时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。完美的融合这些条件，将会是一次令双方都愉快的成功的销售。41谈判技巧很重要 当接待客户时，如果你对答模糊不清或不能准确表达自己的意思，很容易引出误会或麻烦来，使顾客对你的信心产生怀疑，这种
11、情况当然十分糟糕。为避免此类情况发生，你要学会选用适当的言辞来表，达自己的意思。 说话措辞要小心，切勿使用过分严厉的语言。人与人的交往是很微妙的，只是一两句不当的话便可能破坏顾客与你之间的感情，待客态度方面最要紧的是，用恭敬有礼的说话方式与顾客交谈，不要使对方产生不愉快的感觉。自己想讲的话，用有礼貌的言辞清楚利落地说出来。 学习说话的技巧，无论是政治家、喜剧演员，还是普通人，都不能缺少这方面的练习。你的工作任务之一是接待顾客，如果你说话漫不经心，会令顾客很不愉快，而你自己还不知怎么得罪了顾客，当然也不会在说话方面有所改进。如果能够掌握说话技巧，自信心自然会增强，成功的机会就增多了。 多些自我启
12、发，说话时多加思考，加上平时多练习说话的技巧，说出话来自然会富有情理，语言精练，容易被接受。2我觉得做房地产营销应具备的能力有以下几点:（1）良好语言表达能力 房地产营销最主要的工作是和客户交流，在交流中让客户认同我们的产品。这就要求有良好的语言表达能力，有好的语言表达能力就必须具备：听话的能力，说话的能力。 要做到这一点，它不是一朝一夕的事，而是长期训练的结果。但却是有规可循的，掌握了一定的规律，就可以事半功倍： 1） 听客户的表达要透过其语言的面纱看本质。很多客户不会直接表达其真实意思，他们会转弯抹角的去表达其本意，或者通过含糊的语言来表达，或者用相反的话来表达其真意，或者借人表己总之，用
13、曲折迂回、不直接的方式来表达自己的意思。当然，客户为什么要这样呢？肯定有其原因，也许是有难言之隐。 2）表达要有中心。自己的介绍总要围绕着一个中心，不能一盘散沙，想到哪里说到哪里，到最后客户也不知道你说了些什么，也就不能起到什么作用。 3）表达要有重点。向客户介绍产品，要突出重点，因为这些除了是自己的产品与众不同的地方，也是客户最关心的地方，同时也是客户的利益所在。只有抓住重点，才能使我们的产品在众多的产品中凸现出来。 4）表达要生动。语言要充满生气，不能干瘪。运用不同的语言表达方式，总之，5要达到最好的效果。任何一种意思，这个世界上最好的表达只有一种。我们永远都应该向着最好的表达方向努力。比
14、如，摆事实，讲道理；引经据典，深入浅出；打比方，反问句等等。 （2）观察能力 擦亮自己的眼睛，加以大脑的思维，洞察客户，洞悉客户的心理。作为房地产销售代表，应该眼观六路、耳听八方，对客户的一言一行、从外表到内心，都应具有敏感性。 1）观察客户的衣着。从外表看客户的职业、个性特征、消费水平。这可不是以貌取人，而是通过客户的穿着来为我们提供有用的咨询。 2）观察客户的长相。 “相由心生” “眼睛是心灵的窗户”等等，都表明我们可以通过别人的长相来了解其内心世界。这样，我们可以大致判断客户的性格特征、兴趣爱好等。有些东西我们是不能问的，有些东西我们即使问了客户也不会说。那就需要我们自己观察。 3）观察
15、客户的言谈。言多必失，也就是这个道理。就是你说得越多，别人就了解你越多。通过交谈，可以了解到客户的文化层次，职业，喜欢什么，不喜欢什么，生活状况，经济能力，以及最为重要的真正需求等等。但并不是说言多必失，那我们销售人员就不说了或者尽量少说。销售人员除了倾听，还要尽量多说，我们不怕客户了解我们的楼盘过多，应该是让客户尽量多地了解我们的楼盘，了解越多，在客户脑海中的印象就会越深。当然，在介绍中要扬长避短，突出优势。因为我们专业，就会言多显优势，言多引兴趣。变不利为有利。 4） 观察客户的主次。当客户是一家几口人同时来看房，或者是在朋友的陪同下来看房时，抑或是和情人来买偷情的小港湾时，就要发挥我们的
16、观察能力，分清主次，有针对性地介绍，因人而异。不要等到介绍到差不多的时候，连对象都搞错了。这样既浪费时间和表情，同时也显出自己的不专业。 事实上，并不是只在某一方面就可观察出客户的真正需求和其他问题，而是综合运用各方面的知识与技巧来判断一个客户。（3）交际能力 人是社会的人，而不是孤立的人，那么，交际无所不在。作为房地产销售人员，更应该具备好的交际能力。这样，就能很快取得客户的好感和认同以及信任。在一定感情基础上进行销售，成功地机率就会大得多。这就是关系营销和交易营销的差别。要提高交际能力，应做到： A 得体的衣着 B 迷人的微笑 C 良好的口才 D 真诚的6服务 E 诚信的人格 （4）现场处
17、理能力 在销售的过程中，有很多不确定的因素，也有一些不可控制的因素。那么，在这个变化的过程中，就要求销售人员具备随机应变的现场处理能力。无论是客户提出刁专的问题、不同的客户争抢同一套房子、还是客户故意为难，都不要慌张，只要我们沉着应战，从多方面考虑问题，就能找到好的解决方法。当然，这一能力的形成，需要我们在长期的实践中积累和完善。（5）专业知识能力 既然做房产销售，就应该具有房地产的专业知识。至少在客户的眼中，我们是房地产销售行业中的专家。既然是专家，就应该解疑答惑，无所不能，并且具有指导意义。这样，才会言之成理，有信任感，让客户放心。 “巧妇难为无米之炊” ，没有精湛的专业知识，又拿什么去和
18、客户交谈。心中有货，才会胸有成竹。提高专业知识，应从如下着手： 1）房地产知识。包括房产知识、地产知识、房地产法律法规、政府的一些新政措施、房地产的市场需求状况、房地产税收等。 2）建筑知识。建筑的分类、建筑的风格、建筑物的不同部位构造、施工方法及特征等。 3）房地产营销知识。房地产市场调查知识、房地产策划知识、房地产销售知识、房地产促销办法、售后服务等。 4）装修知识。装修的流程、装修的风格、装修的档次、施工的一般方法、家具的选配、打墙穿洞的规定等。 5）风水知识。中国是一个风水的国家。而房地产又是和风水最密切的。风水不是迷信，而是科学的地理知识。如采光、朝向、楼层、前后景观、流水去向和位置
19、、家具的摆放、空间的形状、地球的转动及磁场和房子的关系等。 6）其他知识。（四）对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心。无论在哪个岗位上都努力做到最好，作为销售员充分的熟悉产品;热诚的对待客户;脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。与此同时由于我在多个项目参与过销售，期间所积累的老客户对我认真的工作和热情的态度都抱以充7分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作
20、中获得的最大的收获和财富，也是我最值得骄傲的。（五）做销售就像是运动员场上竞技，一定要有必赢的心态，凡事皆有可能。1自信 “自信是成功的一半” “自信人生两百年，会当水击三千里” “自信的女人最美”等等这些都说明了自信的重要性。自信才会让别人信。没有自信，一切将无从做起。 2积极主动 以积极的态度工作、以积极的态度对待人生、以积极的态度去引导客户去感染客户。客户会被你吸引，会跟随你的思路。 3热情大方 “你的热情，好象一把火，燃烧了整个的沙漠”销售人员的热情是可以燃烧客户的。工作太累、应酬太虚伪、穿梭于钢筋混凝土空间太让人疲惫，谁想还看着一个冷漠的人一张麻木的脸。盛情终究还是难却。 4诚实信用
21、 每个人最不想吃的是“亏” ，每个人最不想充当的角色是“被骗”的角色。讲究诚实信用不仅是人与人之间相处的规则，也是未来一切领域的主题。 5永不言败、越挫越勇 做销售，肯定就有被拒绝，肯定就有失败。销售人员应该调整好心态。失败了并不是一无所获，失败中也有许多收获。正是无数的失败累计成了成功。（六）我觉得成绩永远属于过去，能从中得到的也就是一种经历，可人生最大的财富不就是经历吗？事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。仔细想来，很多案子的成败与否，一些小的细节就起着关键的作用，处理好了，往往峰回路转，否则有可能前功尽弃，所有的努力都付之东流。所以我更注重在细部完善，从小
22、事入手，通过每个细节、标准的服务做到让客户满意。1摆事实就是要把有关我们房子的事实清楚明白的表达给客户，让他们了解我们的楼盘更多。当然，这里的事实更注重本小区的优点，与众不同的地方。同时，还要把事实延伸开去，比如某某人买了我们的房子，就可以作为一个例证，事实胜于雄辩嘛。 2讲道理就是要对客户进行说服，让他们从理论上认识到房子的好。置业顾问可以进行横向比较分析，未来发展分析，目前现状分析，预想享受分析等等。只是摆事8实呢，客户可能感觉你的楼盘是比较的好，但为什么就好呢？可能还不太清楚。讲道理就是对这一缺陷进行弥补，让客户心悦诚服，高高兴兴的选了房，还特感谢置业顾问。因为事实还需要雄辩。 为了更好
23、的完成，我觉得要做到以下三点：1）用心 即认真细致的做好工作的每一个步骤、每一个细节，诚恳勤奋，不急躁、不拖沓，绝对不允许出现一点点错误。整个销售的过程有条不紊、顺畅流利、一气呵成。 2）用情 带着感情去销售，让客户感觉你是站在他们的立场在为其选择最适合他们的房屋。就好像是在为自己的朋友和亲人选房。这样更能得到客户的好感和信任。置业顾问这一称呼，表明了不是单纯的把房子推销给客户，而是要全心全意地为客户的利益着想，以专业的眼光、以顾问的身份为客户寻找最适合的房子。3）用脑 在销售中，只凭热情是不够的，还得动动脑筋。根据客户的反应，灵活机动的运用销售的技巧、善意的谎言等等，总之，竭尽所能地促成销售
24、。同时，思考每天的得与失，每次的成与败，不断的成长与成熟。 （七）无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活，今天的生活是由我们的选择和态度决定的，而今天我们的抉择和态度将决定我们以后的生活。要想创造骄人的业绩，最重要是树立积极向上的销售心态，否则便是皮之不存，毛将焉附了。好的心态就是热情，就是战斗精神，就是勤奋工作，就是忍耐，就是执着的追求，就是积
25、极的思考，就是勇气。销售是一项充满了挑战性的工作，不能适时的调整心态的人永远无法胜任。问题的关键在于当你站在下一个客户面前时，你所想的是刚刚遭遇的失败，还是即将取得的胜利，销售成功的80%来自于心态。 销售成功的秘决：对成功真正起作用的是一个人的内在因素，即他的思维方式，信念明确，态度坚决，自我期望等。改变外在之前应先改变内在，只有调整好心态，才能取得成功伟人说：要么你去驾驭生命，要么让生命驾驭你，你的心态决定谁是坐骑，谁是骑手。 就此谈谈我的见解：91蛀蚀业绩的 7 大不良心态 真正导致业绩平庸的，不是销售员们经常抱怨的激烈的同行竞争，萧条的市场环境，难缠的客户，而是潜在他们内心深处消极的心
26、态，如果不能摒弃这些侵蚀业绩的蛀虫。即使外部条件再有利，也仍不能成就卓越的业绩。 （1）害怕拒绝，为自已寻找退缩的理由。 被客户拒绝是不可避免的，关键是怎样去看待它，不管做什么事，要想有所收获，就必须勇敢面对，敢于承担风险，敢于面对失败，去除畏惧心理的最好办法就是立即行动。能否坦然的面对拒绝并鼓起勇气再去尝试，使推销成功，是检验推销员能力的试金石。 （2）在客户面前低三下四，过于谦卑。推销不是要把产品或服务硬塞给别人，而是帮助客户解决问题的。你看得起自已，客户才会信赖你，肯定自已怕价值。自卑是影响销售业绩的不良心态，只有改变它，将自卑变为奋发向上的动力，才能走向成功和卓越。 （3）满足于已有的
27、销售业绩不思进取。自满心理是阻碍销售业绩继续攀升的最大绊脚石。一个推销员不满足自已已有的业绩，积极向高峰攀登，就能使自己的潜能得到充分的发挥。真正的成功是永远向前看，永葆进取之心。（4）看轻别人的工作。一个营销人员，要提高自已的业绩，就要改变自已怕不良心态，永远不要看轻他人的工作。只有把自已融入到团队中，依靠团队的力量才能提升自已，最后取得成功。（5）经常抱怨不景气，从不反思自己。不从自身找原因，总把失败归于外部环境，更谈不上下苦功努力改进，结果业绩越来越差，离成功也越来越远。对一个销售员来说，生意是否景气，不在于外部环境，全在于有没有积极的心态。积极的想法会产生行动的勇气，而消极的想法只会成
28、为你面对挑战的障碍，以积极的心态，带着热情和信心去做，全力以赴，就一定能提升销售业绩。（6）害怕同行竞争。对于推销员来说，竞争是不可避免的，关键是抱着什么样的心态去对待，坦然地并且积极主动地面对同行的竞争，是任何一个想创造卓越业绩的推销员必备的素质和能力。办法：了解竞争对手，发现问题，立即上报。设立目标，全力以赴。在竞争中不断提高服务质量，这也是在竞争中取胜的最可靠策略。（7）把工作无限期地托延下去。说一尺不如行一寸，如果什么事都拖着不去做，就没有取得成功的那一天。行动是最有说服力的，千百句雄辩胜不过真实的行动， 只有遇事不托延，立即行动经，马上就去做的人，才能赢得卓越的销售业绩，才能最终走向
29、成功。 102积极心态 打造超凡业绩：真正能够使你的业绩一路飘红的，不是销售技巧，而是最好的心态。只有调整好了自已的心态，始终用积极的心态去面对销售，才能成为王牌销售员。（1）告诉自已，成功就在下一次。即使客户拒绝多次，也要面带微笑地再试一次。那些成功的销售人员并不是比别人更有运气，只是比别人更具有坚持下去的韧性和勇气。请记住，那些成功的人都是失败后立刻爬起来再尝试，直到自己获得成功为止的。拥有积极心态的销售员是不怕拒绝，不怕失败的。 （2）把注意力集中到你想要的业绩上。一个推销员是否成功，就在于他的心态如何。把注意力集中到你想要的销售业绩上，不让其他不利因素阻碍你，你就能获得自已想要获得的收
30、获。（3）拥有强烈的企图心。拥有强烈的企图心的推销员，不会畏惧客户的拒绝，做事一定会全力以赴。一个不想赚大钱的推销员一般都创造不出良好的业绩。业绩的好坏，取决于一个销售员是否拥有强烈的企图心。 （4）积极主动的为客户着想。当一个推销员站在客户的立场上，就比较容易抓住推销的重点。能够把冰箱卖给爱斯基摩人的推销员不是一个好的推销员。不让顾客花没必要的钱。处处为客户着想，不是只想着订单，而是想着顾客的需要，这样才能与客户保持长久的关系，才能提高你的销售业绩。（5）认定对方就是你的客户。不同的心态影响和决定着你的人生 。（6）用热情提升你的业绩。热情在成功的推销中所起的作用是 95% ，而产品知识只占
31、 5%，热情是一种积极的心态，能够鼓舞和激励一个人朝着美好的目标前进。只有对工作无热情的的人才会到处碰壁，热情的心态是做任何事的必要条件，热情不但是一种心态,也是一种推销的方法。（八）找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。参加销售工作已经有一段时间了，期间总有朋友、同学、甚至身边的同事在失意、受挫或感到迷茫的时候自问是该离职、跳槽还是继续读书?龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积
