1、 台州市路桥新城商贸区控制性详细规划局部修改论证报告深圳市建筑设计研究总院有限公司城市规划设计院2010 年 03 月项目名称：台州市路桥新城商贸区控制性详细规划局部修改论证报告项目地点：台州市路桥区项目编号：项目委托单位：台州市建设规划局路桥规划管理处项目编制单位：深圳市建筑设计研究总院有限公司规划设计证书：【建】城规编第(091181)法人代表： 李建春 董事长出图专用章：项目编制部门： 城市规划设计院部门负责人： 邱 峰 院长、总规划师项目负责人： 卢晓锋 规划师审 定： 李丹麟 高级规划师审 核： 邱 峰 高级建筑师主 管 总 师 ： 孙 畅 高级规划师项目负责人： 卢晓锋 规 划 师
2、校 对: 孙 畅 高级规划师项目组成员: 邱 峰 高级建筑师卢晓锋 规 划 师谌 维 规 划 师李淑銮 助理规划师鲍鹏飞 助理规划师台州市路桥新城商贸区控制性详细规划局部修改论证报告1目 录第一章 项目概况 .21.项目建设的依据与必要性 .22.项目的基本情况 .23.基地区位条件 .33.1 区位 .33.2 用地条件 .33.3 外部条件 .4第二章 项目修改的依据与可行性分析 .41.规划依据 .42.地理条件分析 .52.1 气候水文 .52.2 地质地貌 .52.3 地质构造 .53.上位规划及相关规划解读 .63.1 上位规划 .63.2 相关规划 .74.规划修改可行性分析 .
3、84.1 经济与功能的协调 .84.2 业态与空间的提升 .84.3 地块与功能的整合 .85.小结 .9第三章 规划符合性分析 .91.建设项目所在区域城乡规划及相关规划情况 .92.公共（市政）基础设施配套条件分析 .92.1 公共服务设施 .102.2 市政基础设施 .113.交通影响评价 .114.景观影响分析 .114.1 景观空间与界面 .114.2 建筑风格与色彩 .115.对周边其他业主或已实施项目的影响分析 .126.小结 .12第四章 效应分析 .121.经济效应 .122.社会效应 .123.环境效应 .13第五章 修改论证结论 .13第六章 规划控制 .131.土地利用
4、规划与地块编码 .132.规划地块控制指标 .133.公共配套设施与市政配套设施 .13台州市路桥新城商贸区控制性详细规划局部修改论证报告2图 1：本片区在原控规中的区位图第一章 项目概况1.项目建设的依据与必要性台州市路桥新城商贸区控制性详细规划 （以下简称“原控规” ）于 2007年 6 月编制完成。自原控规编制完成以来，国家及台州地方政府对于城乡规划的相关法规与政策在新形势下不断推陈出新，原控规编制完成至今，新的项目也在逐步上马在此背景下，原控规成果的局部内容与当前路桥实情不甚吻合。由于原控规编制时着眼于更长远的愿景，故本次规划调整的地块主要功能为商业金融业等，如现在就开发这些地块则会因
5、地方在产业、人口等方面尚未有相应的支撑而将面临巨大的风险，甚至会导致失败。瞬息万变的市场经济带来了各种机遇与挑战，使得城市的建设不得不谨慎行事，目前客观的发展条件和用地诉求的焦点在于居住条件的改善与城市住房的需求，为更好地适应和引导路桥新城的发展则必须对用地做相应的调整。但如果以上地块完全改为住宅又与原控规在土地利用上产生矛盾，还必将影响未来路桥新城中心的城市形象。有鉴于此，台州市建设规划局路桥规划管理处委托（以下简称“委托方” ）深圳市建筑设计研究总院有限公司城市规划设计院（以下称“项目组” ）对以上地块进行规划调整研究，并将研究成果整理成本报告内容。2.项目的基本情况基于上述情况，委托方委
6、托项目组编制局部修改论证报告 （以下简称“本项目” ）的修改对象包括原控规划定的 02 街坊和 03 街坊的三个地块。经测算，本项目总用地面积约 34 公顷。台州市路桥新城商贸区控制性详细规划局部修改论证报告3图 2：本项目区位示意图图 3：本片区卫星影像图按原控规，研究范围内的用地以商业用地和居住用地为主，该二类用地面积分别为 13.32 公顷和 5.49 公顷，共占了总用地面积的 55.33%。其他的用地还有公共绿地、防护绿地、其他市政设施用地、社会停车场库用地和道路用地等。另外，从开发量来看，本片区的商业建筑和居住建筑的面积之和达 67.21 万平方米，占整个建筑开发量的 99.23%。
7、3.基地区位条件3.1 区位本项目位于路桥城市中心区，新城商贸区北部。规划范围东起商海北街，西至会展东路；南起双水路，北至北环线（以下简称“本片区” ）。用地东西长约 0.7公里，南北长约 0.5公里。由于地处城市核心区，本片区的区位优势非常明显。西邻路桥新行政中心区，北接椒江星星工业园和九峰山风景区，南联现状区政府与老城商业组团。3.2 用地条件3.2.1 土地利用根据卫星影像图,本片区用地地势平坦，基地现状以闲置用、耕地和居住用地为主，台州市路桥新城商贸区控制性详细规划局部修改论证报告4兼顾有一小部分的村镇建设用地。3.2.2 内部交通从卫星影像图中显示，基地目前处于待开发状态，其现状内部
8、道路基本为村镇道路。根据原控规，从规划的层面上来看，未来本片区内将建设包括会展西路、会展东路等在内的多条城市支路，其规划道路红线宽度控制为 13.5 米和 18 米。3.3 外部条件3.3.1 交通条件本片区规划对外交通条件良好，基地北侧有两条城市主干路中心大道和北环线，道路红线宽度分别为为 70 米和 50 米，通过该两条道路可向北抵椒江、向西达黄岩。另外，基地西和南侧的道路等级为城市次干路，可承担地区性综合交通功能，其中包括双水路和商海北街，其道路红线宽度分别控制为 60米和 26 米。3.3.2 周边环境基地周边整体开发建设趋于成熟，商贸业、服务业和房地产业等均有所发展。周边以会展中心、
9、文体中心和世纪广场等为代表的城市公共服务设施已开始服务于广大市民群众。这些商业办公设施极大地改变城市商务办公形象与硬件配套。根据信息，周边良好的城市开发基础与环境设施将影响本片区下一步规划的用地布局方式和业态的选择。总的来说，本项目用地条件良好，区位条件和交通条件的优势明显，结合城市发展的阶段来看,本项目开发建设的各种条件均已成熟。第二章 项目修改的依据与可行性分析1.规划依据根据本项目的实际情况，结合规划论证的基础资料和论证需要，本报告主要依据包括了以下法律法规、技术规定及相关规划。1）浙江省商业住宅办公建设项目控制指标（试行） （2003 年 9 月） ；2） 浙江省工程建设标准普通幼儿园
10、建设标准 （DB33/1040-2007） ；台州市路桥新城商贸区控制性详细规划局部修改论证报告53）浙江省工程建设标准城市建筑工程停车场（库）设置规则和配件标准（DB33/1021-2005） ；4）台州市城市总体规划(2004-2020) （简称“总规” ） ；5）台州市路桥区分区规划(2004-2020) （简称“分规” ） ；6）台州市城市蓝线规划 （2007 年）7）台州市城市绿线规划 （2007 年）8）台州市机动车停车系统规划 （2007 年 1 月）9）台州市城市环境卫生规划（2004-2020 年） （2006 年 8 月）10） 路桥区城市风貌及建筑色彩研究规划 （简称“风
11、貌规划” ） ；11） 台州市路桥新城商贸区控制性详细规划(简称“原控规” ，2007 年)；12） 台州市城乡规划管理技术规定（建筑管理） 台建规20106 号；13） 台州市建设项目选址论证管理规定台建规2009239 号；14） 关于国有土地出让地块“远东 03-01、03-02、03-03”选址的通知台路规选2006248 号（简称“选址通知” ） 。2.地理条件分析2.1 气候水文路桥属于亚热带季风气候特征，冬夏长，春秋短，四季分明，雨水充足，光照适宜。本区受海洋性季风影响，降水充沛，年平均降水量从东南沿海向西部递减，降水年际变化较大，降水季节分配不均。气候温暖，光、热、水三者配合良
12、好。灾害性天气主要有台风、暴雨、洪涝、寒潮、冰雹等。2.2 地质地貌路桥区地属温黄平原，西北边界为低山、丘陵，中东部为广阔的河网平原，地形以平原为主，属温黄平原的中心部位，地势西高东低倾向大海。境内地貌以平原、河网为主要特征，兼有低山、丘陵、滩涂、岛屿等地貌。区域地耐力一般为 5-7 吨/平方米，地震基本烈度小于 6 度，属非抗震区，不考虑抗震设防。2.3 地质构造台州市路桥新城商贸区控制性详细规划局部修改论证报告6路桥区地质构造属我国东南部新华夏构造体系二级隆起带，临海温州槽凹区。中东部平原底层以第四层海陆互相沉积物为主，西北部底层为新中生代的火山沉积岩系和由其剥蚀风化的残积、坡积物。3.上
13、位规划及相关规划解读3.1 上位规划3.1.1 总规与分规总规规划本片区土地利用为公共服务设施用地和居住用地。从城市宏观的角度将本片区定位为路桥城市商贸中心的重要组成部分，并以中心大道为延伸轴，将城市公共服务功能向北延续与椒江区南部区块相连接。分规在总规的基础上细化了其土地利用，规划本片区以商业金融业用地和二类居住用地为主，辅以部分公共绿地、市政设施用地和社会停车场库用地。商业轴线仍然维持沿双水路和中心大道两侧展开。3.1.2 专项规划风貌规划确定的“世纪广场到九峰山视廊”涉及本片区，该规划要求在世纪广场西北向眺望台州绿心时，能透过本片区的建筑看到九峰山部分山体，以图 4：总规之土地利用规划图
14、图 5：分规之土地利用规划图图 6：风貌规划之视廊风貌控制图则 图 7：风貌规划之建筑色彩控制图则台州市路桥新城商贸区控制性详细规划局部修改论证报告7保证路桥城区的视线通廊。从建筑色彩控制要求的层面上来看，本片区属于“风貌级控制区” ，要求严格按照规划控制色彩及比例进行落实。地块内商业和办公建筑色彩宜采用浅色调，选用现代感较强的色系，局部重点部位可用鲜艳的颜色提示。居住建筑则宜选用暖色调和淡色调，局部色彩丰富。3.1.3 原控规原控规在上层次规划的前提下进一步梳理了城市空间结构，从城市设计的层面落实具体的空间控制要求，使其在具体的城市建设过程中更具明显的指导效果。原控规按原城市设计理念，规划为
15、“内空、中高、外低”的圈层加方格网道路的清晰结构。本片区位于“中高”的圈层内。鉴于其在新城中心区的重要位置，规划谋求将其建设成为路桥未来最高端的公建服务空间。3.2 相关规划根据资料，03 街坊的三个地块（03-01、03-02、03-03 地块）已经先行出让，并已实施。从选址通知和设计图纸来看，这些地块已作为商住居住图 8：原城市设计总平面图图 9：原控规之土地利用规划图图 10：03-01、03-02、03-03 地块调整后平面图及效果图台州市路桥新城商贸区控制性详细规划局部修改论证报告8用地（以居住用地为主）进行开发建设。原控规规划本片区用地性质为商业金融业用地和二类居住用地，从用地性质
16、和开发强度等来看选址通知要求与控规要求大体上吻合，但是由于现实建设与原城市设计有差异，商业开发容量的要求也未能得以全部落实，故必须对相关的控制内容进行微调。4.规划修改可行性分析以上规划解读的内容已从规划的可能性及必要性角度阐明了本项目应进行相关的修改，下文将重点论述其修改的可行性。4.1 经济与功能的协调近年，金融风暴席卷全球，中国经济面临严重的挑战，路桥自然也会受到一定影响。2008 年中心大道东侧的三块土地已经出让，其建设功能除社区配套外全部改为居住。在企业纷纷外撤、就业率下降的宏观经济背景下，原控规定位的商业及办公建筑如在当前的条件下提前建设显然不合时宜，其土地的出让、开发也会面临许多
17、困难。但因新城商贸片区位置优越，特别是玉虹、刚泰二大楼盘的销售，使本片区用地如作为居住或商住项目开发则会引起更多的关注。与此同时，为体现本片区作为路桥核心的地位，本次规划调整合理地调和了城市功能需要与经济需求的矛盾，重新平衡好用地功能的配置比例，以便在表达城市品味和城市核心形象的同时又能使土地出让和本片区开发顺利进行。4.2 业态与空间的提升路桥人有很强的消费能力，但路桥缺乏现代化高端的大型购物中心，这是早已形成的共识，前几年沃尔玛拟进驻路桥，但苦于找不到能满足其大型商业设施和停车设施的场所而作罢。这也是作为现状商业中心的路桥老城区的现实，未来多年难以改变。新城商贸区无论在城市定位还是在空间上都应挑起这个重任，原控规确定的世纪广场以东的“风情商业街区”本是承载该功能的最佳场所，但因征地、拆迁等问题使之近年不能开发。本片区西部现状建筑少，又具有区位优势，故可以结合其西部的传统商业街形成互补，在临中心大道西侧留出“大厅式”大型商厦进驻空间，以此提升路桥商业消费水平和消费空间。4.3 地块与功能的整合从当前城市建设的要求与现实情况来看，城市新区的开发已经从小规模的
