1、湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分）采购 采购编号：MZCD-ZJ-2011-12湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分）采购（第二次）（采购编号：MZCD-ZJ-2011-12；采购核准号：2984）竞争性谈判采购文件采购人：广东省湛江市地方税务局采购代理机构：珠海明正建筑工程管理有限公司编制时间：二一二 年 一 月 十九 日湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分） 采购编号：MZCD-ZJ-2011-12珠海明正建筑工程管理有限公司 1目 录第一部分 竞争性谈判邀请函 .2第二部分 项目需求 .4第三部分 谈判须知 .13第四部分 谈判文件格式 .23附件一 谈
2、判响应书 .24附件二 第一次报价表 .25附件三 服务计划及承诺 .26附件五 经营业绩一览表 .27附件六 谈判供应商概况 .28附件七 法定代表人证明书 .29附件八 法定代表人授权委托书 .30附件九 谈判保证金退还申请函 .31附件十 中标服务费支付承诺书 .32第五部分 采购合同（格式） .33湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分） 采购编号：MZCD-ZJ-2011-12珠海明正建筑工程管理有限公司 2第一部分 竞争性谈判邀请函竞争性谈判邀请函珠海明正建筑工程管理有限公司受广东省湛江市地方税务局的委托，采用竞争性谈判方式对湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分）
3、进行采购，欢迎符合相关条件的供应商参加谈判。一、项目名称：湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分）采购。二、采购编号：MZCD-ZJ-2011-12。三、项目内容及要求：具体详见采购文件项目需求 。四、采购预算：人民币陆拾陆万元整（￥：660000 元） 。五、供应商的资格要求：1、符合政府采购法第二十二条的有关规定。2、在中华人民共和国境内注册，注册资本人民币 200万元（含）以上，具有独立承担民事责任和履行合同能力，具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，在前三年内的经营活动中没有重大违法记录的社会中介机构；3、具有较强的项目管理、技术服务和
4、组织实施能力，已取得建设部颁发的中华人民共和国房地产估价机构资质二级（含二级）以上证书，具有存量房交易评估业绩实施的经验（需提供合同复印件或评估报告等实例证明） ，并有良好的工作业绩和履约记录；4、具有较强的本地化服务能力，并配有较强的专业技术队伍，须拥有专职注册房地产估价师 8人以上（提供学历、职称、身份证复印件等证明材料） ，能提供快捷的售后服务响应；5、具有无行贿犯罪档案记录证明（湛江地区的投标人须经湛江市人民检察院职务犯罪预防科出具，其他地区的投标人由当地人民检察院出具） ；6、本项目不接受分公司报名，不接受联合体报名。六、购买采购文件的时间：2012 年 1 月 20 日至 2012
5、年 1 月 31 日（北京时间，上午 9:00至 11:00，下午 15:00至 17:00；节假日除外） 。七、购买采购文件的地点：珠海明正建筑工程管理有限公司湛江分公司（湛江市赤坎区人民大道北 19号派丽商务酒店二楼） 。本采购文件不接受邮购。八、采购文件售价：人民币 300元/套（售后不退） 。九、购买本采购文件时须提交以下资料：1、有 效 期 内 工 商 营 业 执 照 或 事 业 单 位 法 人 证 书 复 印 件 （ 加 盖 公 章 ）；2、建设部颁发的中华人民共和国房地产估价机构资质证书复印件（加盖公章） ；3、有效期内税务登记证复印件（加盖公章） ；4、有效期内组织机构代码证复
6、印件（加盖公章） ；湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分） 采购编号：MZCD-ZJ-2011-12珠海明正建筑工程管理有限公司 35、法定代表人证明书及法定代表人身份证复印件；6、法定代表人授权委托书及其授权委托人身份证复印件（报名时带原件核对） ；7、注册房地产估价师 8人以上（提供学历、职称、身份证复印件等证明材料）复印件；8、具有存量房交易评估业绩复印件（需提供合同复印件或评估报告等实例证明） ；9、无行贿犯罪档案记录证明复印件（报名时带原件核对） 。备注：以上材料采用复印件的须加盖单位公章，用 A4纸按顺序装订成册；材料所涉及工程应附照片或彩色效果图。十、谈判截止时间及谈判
7、时间：2012 年 2 月 7 日 15时 30分（北京时间） 。十一、递交谈判文件地点：珠海明正建筑工程管理有限公司湛江分公司（湛江市赤坎区人民大道北 19号派丽商务酒店二楼） 。十二、谈判地点：湛江市赤坎区人民大道北 19号派丽商务酒店二楼。十三、特别说明：购买了采购文件而不参加谈判的供应商，应在谈判截止前 1个工作日以书面形式通知采购代理机构。采购代理机构联系方式：1、采购代理机构：珠海明正建筑工程管理有限公司；2、地址：湛江市赤坎区人民大道北 19号派丽商务酒店二楼；3、邮政编码：524000；4、咨询购买采购文件事宜：联系人：骆先生；联系电话：0759-2221810；传真：0759
8、-2221810；5、项目咨询电话：0759-2221810； 6、关于谈判保证金的咨询电话：0759-2221810；7、有关本项目的补充(更正)通知和采购结果查询请注意浏览湛江市政府采购网：http:/本项目不举行答疑会，项目需求具体详情可向采购人了解。采购人联系方式:1、采购人：广东省湛江市地方税务局2、联系人：梁容喜3、联系人电话：0759-3282280/13822589863珠海明正建筑工程管理有限公司湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分） 采购编号：MZCD-ZJ-2011-12珠海明正建筑工程管理有限公司 4二一二 年 一 月 十九 日第二部分 项目需求一、项目名称：
9、湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分）采购。二、供应商的资质要求:1、符合政府采购法第二十二条的有关规定。2、在中华人民共和国境内注册，注册资本人民币 200万元（含）以上，具有独立承担民事责任和履行合同能力，具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，在前三年内的经营活动中没有重大违法记录的社会中介机构；3、具有较强的项目管理、技术服务和组织实施能力，已取得建设部颁发的中华人民共和国房地产估价机构资质二级（含二级）以上证书，具有存量房交易评估业绩实施的经验（需提供合同复印件或评估报告等实例证明） ，并有良好的工作业绩和履约记录；4、具有较强的本地
10、化服务能力，并配有较强的专业技术队伍，须拥有专职注册房地产估价师 8人以上（提供学历、职称、身份证复印件等证明材料） ，能提供快捷的售后服务响应；5、具有无行贿犯罪档案记录证明（湛江地区的投标人须经湛江市人民检察院职务犯罪预防科出具，其他地区的投标人由当地人民检察院出具） ；6、本项目不接受分公司报名，不接受联合体报名。三、项目要求（一）项目一览表项目内容 数量（幢）预算单价（人民币元/幢） 预算总金额（人民币/元）存量房交易价格评估（五个县市）约 18857 35 660000备注：1、供应商以幢单价报价；2、以上数量（幢）仅供参考，以实际完成的幢数为准来结算，但完成总金额不能超过预算总金额
11、。3、具体幢数以房管部门提供的数据为准，完成基准价评估的幢数必须达到房管部门提供的数据的 95%以上。（二）项目基本情况为了进一步规范湛江地区五县市存量房交易纳税申报行为，加强对存量房成交价格的监管，从而进一步提高我市“一窗式服务，全税种征收”的房地产税收一体化管理精细化水平，湛江市地方税务局拟在存量房交易诸税种征收环节中，逐步实行计税基准价制度，通过计算机信息化、自动化、规范化管理，合理确定存量房交易计税价格。现欲通过招标确定社会中介机构，湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分） 采购编号：MZCD-ZJ-2011-12珠海明正建筑工程管理有限公司 5委托社会中介机构编制、建立湛江地
12、区五县市存量房交易价格评估系统。（1）建设目的1、依法行政，取消强制评估的需要。目前湛江市存量房交易仍按成交价和评估价从高计征税费，但其法律依据已严重不足。建立存量房交易计税基准价系统，取消强制评估，可以降低交易成本，会受到老百姓的普遍欢迎。2、提高房地产交易税收一体化征管水平的需要。目前存量房交易隐价瞒价现象比较普遍，为此国家税务总局发出了国税发2005156 号通知，强调各地要抓住重点环节，提升征管的精细化水平，做好存量房交易计税依据的核定工作。3、减少征纳双方矛盾，控制征收机关自由裁量权的需要。将存量房计税价格管理融入规范征管中，可以解决征收机关在核定计税过程中受人为因素的干扰等问题，从
13、而保证税赋公平，化解征纳双方的矛盾。4、提高征管效率，简化办税流程，方便纳税人的需要。开发完成存量房交易计税基准价系统后，通过建立科学的数学计算模型，降低了对操作人员的要求，可以直接在前台利用计算机自动计算，确定计税价格，随后计算出相关税费，从而能够大大提高征管效率。 （2）建设目标充分利用湛江市部门协作好、信息共享程度高；征管基础好、历史成交数据齐全；计算机应用技术日渐成熟等优势，通过存量房交易计税基准价系统设计方案招标，确定规范、科学、合理的存量房交易计税基准价，在取消存量房交易强制评估的基础上，建立以存量房交易计税基准价为主要征收依据的征管新模式，实现存量房交易税收征管的便捷、高效、利民
14、。 （3）建设原则1、要把握精细化原则。在湛江，同一个住宅小区，所处位置不同、楼层不同，价格就可能相差几千元，甚至上万元，如果建立的基准价系统区域范围过于宽泛，就会使产生的计税价基准价失准，造成税款的隐性流失。要求按幢信息作为市场比较法的参照物，在此基础上进行个别因素修正。2、要把握动态管理原则。存量房交易以成交价格为计税依据，成交价格受宏观经济发展、政策调控、市场供需关系等多种因素的综合影响，是不断波动而不是一成不变的。所以不能将基准价系统做成一个死的数据库，而是应该随着时间的推移以及数据库成交信息、挂牌信息等的不断变化，根据设定的数学模型，进行自动的动态更新，以减少后续维护的工作量，公正反
15、映当时房地产交易的市场价格，达到动态管理的目的。3、要把握科学、合理、规范的原则。基准价系统方案形成后，必须经过多方面专家论证，保证所建立基准价管理系统逻辑结构严密、数学计算模型科学，参数设置合理，所产生的计税基准价准确。4、要把握公开、公平、公正的原则。需将该系统的设计原理、原则、计算方法、修正因素等规定用文字详细表述，阐明原因并向社会公告，使存量房交易税负公开、公平、合理。湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分） 采购编号：MZCD-ZJ-2011-12珠海明正建筑工程管理有限公司 65、要把握高效、便捷、利民的原则。计税基准价系统要方便征收机关操作，方便纳税人申报，缩短存量房交易
16、的办证时间，实现征管和服务的有机结合。（三）其它要求（1）计税基准价应用范围1、地域应用范围覆盖湛江地区五个县市及所属乡镇（廉江、遂溪、雷州、徐闻、吴川） 。2、纳入评估系统的房地产种类评估系统的具体对象分为住宅类和非住宅。住宅类包含非单家独户、单家独户（包含别墅）；非住宅类包括商铺、办公楼、车房等物业。非单家独户：有二户及二户以上的不同产权但共同使用一宗土地的住宅，即每户住宅只有分摊土地使用权的为非单家独户。单家独户：仅一户住宅且有自己独立土地使用权（非分摊）的为单家独户。车房：包含可用于交易的杂物房、小车房以及车位。3、纳入计税基准价系统的房地产交易类型存量房买卖；存量房交换；存量房赠与。
17、（2）业务要求1、应用湛江市房地产状况基本信息库。（1）招标人协同湛江市房产管理部门负责提供湛江地区五县市已有房屋的基本信息，并利用物业配套信息、物业的建成年代、楼层状况、朝向情况、房屋结构、小区总平图等信息，对同一小区的房屋按幢号进行综合评判，以房价高低分一类、二类、三类，并用平面图示意，路径包括：所在城区、街道、社区、小区、楼盘名称、房屋坐落（幢） 。 （2）对目前招标人不能提供的住宅小区房屋信息，要通过实地勘察、查档等途径补充完善有关信息，也按上述第（1）点要求分类并作示意图。2、计算确定基准价。（1）基准价的确定应采用市场比较法原理，充分考虑历史成交数据、市场挂牌信息，并考虑以下因素：
18、房屋所处的地域、区块、地段位置的地价；区域因素和环境差价（物业配套状况、所处小区的景观位置） 。（2）建立数学模型，列出修正系数计算表，主要考虑以下因素：成新（建成年份）系数；楼层系数；结构系数；朝向系数等其它必要指数进行因素修正，并阐述修正比例的理由，通过计算机自动计算出每套房屋的基准价。（3）基准价指每平方米的单价（元） 。（4）基准价评估基准日确定为 2011年 9 月 30 日。3、建立基准价格的动态修正办法。是指存量房基准价格全部确定后，即本次招标项目湛江市存量房交易价格评估系统建成投入使用后，同一幢号的房屋基准价会随该幢号中的历史计税价格和市场挂牌信息数据，按湛江市存量房交易价格评
19、估系统建设项目（县市部分） 采购编号：MZCD-ZJ-2011-12珠海明正建筑工程管理有限公司 7一定的模型自动计算调整。4、密切与软件开发商配合，实现动态基准价计算系统建设。根据甲方可获取的数据，提出明确的基准价动态修正模型，配合软件开发商建设动态基准价计算系统。5、密切与软件开发商配合，实现评估系统在湛江地区五县市的正常应用。根据基准价系统的数学模型，在评估系统中输入纳税人申报的存量房“房屋座落”等要素时，计算机系统能从数据库中调用与申报案例相关的数据进行比对分析，并对个别因素进行修正，计算产生每套房屋的基准价。6、协助征收机关根据有关税法规定，确定价格明显偏低的幅度范围，并完成论证测试
20、。7、根据上述基准价及确定的偏低幅度自动计算计税基准价（即也可称为最低计税价、核定计税价） ，从而实现存量房交易纳税申报的信息化、自动化、规范化管理。8、需配合软件开发商，建立湛江地区五县市房地产交易挂牌信息数据库，便于征收机关在确定成交案例较少或没有的房屋的计税基准价格时发挥重要参考作用。9、通过招标确认的中介机构应自己独立工作，根据采购文件的要求和谈判文件的建设方案，通过甲方提供的基准价录入系统输入存量房基准价（需同时提供电子表格） ，内容包括该房屋所在城区、街道、社区、小区、楼盘名称、房屋坐落（幢） 、土地等级、土地性质、分类基准价、建成年份、楼层情况、配套情况、景观情况等、修正因素组成
21、及修正系数计算表。10、中标人中标后必须 2天内与采购人签定采购合同，并同时汇入履约保证金伍万元人民币到采购人账户。签定合同后 10天内提交最终成果及相应标准，包含：（1）城区框架结构表（2）社区概况表；（3）社区平面示意图；（4）住宅小区概况表；（5）小区照片（外景及小区内主要景观） ；（6）零星住宅概况表；（7）楼幢调查表；（8）幢照片（幢全景，幢编号） （含零星住宅） ；（9）楼幢打分表；（10）幢各项特征向量组成的幢价格运算模型（各项特征向量权重） ；（11）单幢计税基准价定义（设定条件） ；（12）单套住宅计税价格计算公式；（13）建筑面积，朝向，楼层，房龄等修正系数。11、中标单位
22、提交的最终成果和相应标准，须真实反映湛江地区五县市存量房基本信息的情况，且经过有关部门及专家审核后满足存量房评估系统的技术要求。（3）其他重要说明湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分） 采购编号：MZCD-ZJ-2011-12珠海明正建筑工程管理有限公司 81、供应商须根据采购文件要求结合本身从业经验，做出方案和说明，详细阐述该方案设计原则、依据、功能、性能及所设计系统的技术先进性、科学性、合理性和操作的便捷性，提供能有助于阐明设计思路的表单和计算书等。2、采购需求只是提出湛江地区五县市存量房交易计税基准价系统的一些原则性规定和思路，并不是详尽的要求，无论某些需求是否被明细列在采购文
23、件中，供应商均有责任完善整个方案设计。3、供应商须对由采购人提供的房管部门的房屋信息实行严格的保密，并保证不伤害采购人及关联单位的利益，须与采购人签订有关保密协议。4、广东省湛江市地方税务局协助配合中介机构开展相关业务，包括与一些政府职能机构的协调、疏通；对此采购文件中未明确的事项，及时向中介机构进行补充和解释。5、本方案所指的基准价是指由中标单位根据市场比较法原理，以 2011年 9月 30日为评估基准日，提供给招标单位的一个模拟市场价格；计税基准价是指根据上述基准价及征收机关确定的偏低幅度通过计算机自动计算最低计税价，即核定计税价。6、供应商递交谈判文件时还需按照采购文件的要求，以城市假日住宅小区为交易实例，以 2011年 9月 30日为评估基准日，提供分类基准价，包括方案的文字阐述及必要的图表。报价人最终应提交的成果及相应标准，包含：（1）城区框架结构表（例图）（2）社区概况表（例图）湛江市存量房交易价格评估系统建设项目（县市部分） 采购编号：MZCD-ZJ-2011-12珠海明正建筑工程管理有限公司 9（3）社区平面示意图（例图）（4）住宅小区概况表（例图）
