1、1运 用 公 平 原 则 合 理 衡 平 当 事人 之 间 的 利 益 关 系李四、王五与 张三、甲公司房屋租 赁 合同纠上诉案钟 建 林【要点提示】当事人之间存在利益冲突时，人民法院运用公平原则全面衡量，合理调整当事人之间的权利义务关系，切实化解当事人之间的利益冲突，确保“案结事了 ”，是人民法院司法审判工作的应有之义。【案例索引】一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第XXXX 号,2011 年 11 月 25 日。二审：湖南省长沙市中级人民法院（ 2011）长中民三终字第 XXXX 号，2012 年 3 月 27 日。【案情】原告张三。被告李四。被告王五。第三人甲公司。2湖
2、南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：经审理查明：本案讼争房屋长沙市芙蓉区解放中路 XXX 号门面系建在甲公司用地红线范围内的沿街门面，由于历史原因，目前尚未办理房屋产权证，但一直由甲公司实际使用和支配，包括出租等。2010 年 12 月 27 日，甲公司（甲方、出租房）与李四（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落在长沙市芙蓉区解放中路 XXX 号房屋（房屋使用面积约 18 平方米）出租给乙方使用（经营服装）；每月租金 6000 元；租期从 2011年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日。合同第五条约定：“房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：3、乙方无权单方面转让和转
3、租甲方的房屋。若在合同租赁期内，确因特殊情况需转让房屋的客户，必须报请甲方核批，甲方视具体情况酌情解决，否则甲方有权解除合同。乙方和受转让方在转让过程中发生的所有费用和因此造成的任何经济损失，甲方概不负责。” 合同还对 其他事项进行了约 定。合同附件流动人口计划生育合同书亦于同日签订。上述合同签订后的 2011 年年初，李四将解放中路 XXX号门面转租给王五和王五夫妇经营服装生意。王五和王五夫妇将门店命名为“大 韩公主” 并实际经营 。到了 2011 年 7 月，王五欲将门店转让，与正寻找门店做生意的张三相识，双方进行了接洽。2011 年 7 月 8 日，双方达成了转让门店的口头协议。根据口头
4、协议，王五将门店转让给张三，门面转让费为 135000 元，收取定金 1 万元。同日，张三向王五交付定金1 万元，王五出具了收条，内容为：“ 定金 今将解放中路XXX 号门面转让给张三，转让费为人民币 135000 元整，在付清全款后，将于 2011 年 7 月 18 日将此空门面交付。王五应协助重新和房东签订合同。今收到转让门面定金人民币壹万元整。注：任何情况下定金不退。王五 2011.7.8”。32011 年 7 月 13 日，李四（甲方、出租方）与张三（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落在长沙市芙蓉区解放中路 XXX 号甲公司门面壹间（房屋使用面积约 18个平方米）出租给乙方
5、使用（经营服装）；租期自 2011 年 7 月18 日至 2011 年 12 月 31 日，租金每月 14800 元；租金按六个月结算一次，由乙方提前十天预付下六个月的租金；乙方在签订合同时要向甲方支付租房押金 28000 元。双方还对其他事项进行了约定。就在 2011 年 7 月 13 日，由于王五已经向李四付清五个月零 12 天的租金 78840 元，三方协商张三应付李四的租金78840 元直接付给王五，故张三将该 78840 元连同门面转让费 125000 元，共计 203840 元一并通过银行转账的方式付至王五的银行卡中，之后由王五出具了收条，内容为：“收条 今收到张三人民币贰拾万叁仟
6、捌佰肆拾元整。￥203840）王五 2011.7.13”。又由于李四要求月租金涨价 200 元，后经协商，张三另向李四补交涨价租金共计 1000 元，连同租房押金共计 29000 元，张三亦于同日通过银行转账的方式付给了李四。2011 年 7 月 18 日之后，张三进场解放中路 XXX 号门面，对门面重新进行了装修，之后经营服装，并将店名改为“XXXXX 店” 。2011 年 8 月 15 日左右，李四交给张三一份李四与甲公司签订的房屋租赁合同复印件及期限为 2010 年 1 月 1 日至 2010 年 12 月 31 日的房屋租赁证复印件。其中房屋租赁合同复印件显示合同签订时间为 2011
7、年 8 月 15 日、租赁期限为 2011 年 8 月 15 日至 2011 年 12 月 31 日、租金为每月 8000 元，合同附件甲公司与流动人口计划生育合同书的签订时间亦显示为 2011 年 8 月 15 日。甲公司主张该份合同是一份虚假的合同，与签订时间为 2010 年 12 月 27 日的4房屋租赁合同明显不一致。关于房屋租赁证复印件，甲公司则表示其能够提供 2011 年度的房屋租赁证。2011 年 9 月 6 日，甲公司作出致甲公司门面经营户的通知，主要内容为不承认未直接与甲公司签订租赁合同的经营户，任何个人擅自转让和转租、擅自收取租金和费用的行为都是违法的、无效的行为，对于违法
8、转让转租者，将通过人民法院强制收回门面，要求经营户如实填报甲公司门面承租情况表。2011 年 9 月 13 日，张三收到甲公司的上述公开信，向甲公司填报了甲公司门面承租情况表。2011 年 9 月 17 日，王五就向张三收款 203840 元事宜向张三出具一份说明，内容为：“本人于 2011 年 7 月 13 日收到张三￥20 万 3840 元门面费，其中包含门面转让费￥12.5 万元、门面月租 5 个月零 12 天共￥78840 元。店铺押金贰万捌仟元已由张三交于房东李四！（门面为解放中路 XXX 号）。此后，张三认为李四、王五隐瞒房屋未经甲公司同意不能转租、转让的情况，其与李四签订的房屋租
9、赁合同以及与王五关于转让门面的协议应当无效或者可撤销，进而要求李四、王五退款。李四、王五则认为双方的门面转租、转让协议都是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，应当继续履行，因而不同意退款。双方就此协商不成，酿成纠纷，张三遂诉至法院，要求解决。以上事实，有经庭审质证的房屋租赁合同（2011 年 7月 13 日）、定金收据、收条（2011 年 7 月 13 日）、银行转账查询记录单（2011 年 7 月 13 日）、房屋租赁合同（2011年 8 月 15 日）、房屋租赁证（2010 年度）、致甲公司门面经营户的通知、甲公司门面承租情况表、照片、收条（2011 年 9
10、 月 19 日）；房屋租赁合同（2010 年 12 月 27 日）、房屋租赁证（2011 年度）及当事人的陈述等证据证实，足以认定。5李四为证明自己关于自 2003 年以来就从甲公司承租门面后转租，而甲公司对此并未反对的事实，提供了六份经营户的书面证词作为证据；为证明甲公司对李四转租解放中路XXX 号门面给张三的事实知情并未加反对，提供了一份经营户的书面证词作为证据。对于上述证据，张三、甲公司均不予认可。对此法院认为，上述证据均属于书面证词，系由证人在打印好的书面材料上签名确认而成，却没有其他证据佐证，不能充分证明李四的诉讼主张，因此法院不予采信。王五为证明自己所收 135000 元门面转让费
11、并非随意定价，而是因为自己对门面已经进行了装修，提供了四份装修费收款收据作为证据，拟证明装修费是门面转让费的组成部分。张三对该四份收款收据的真实性、合法性、关联性均表示不予认可。对此法院认为，该四份证据与本案当事人之间关于合同是否应当撤销以及产生的已付款项是否应当退还的争议事项不具有关联性，因此不予采信。张三诉称：2011 年 7 月 8 日，张三在长沙市解放中路寻租门面，看到解放中路 XXX 号门面张贴了转让通告，随即与门面经营者王五进行咨询，达成了口头协议：门面转让费135000 元，每月租金 14800 元，本月 18 日将空门面交付，门面可以转租。王五另外约时间协助张三与房东李四签订门
12、面租赁合同。张三交付王五定金 1 万元，王五当即开出定金收据并写明上述约定内容。2011 年 7 月 13 日，应王五之约，张三（乙方）与李四（甲方）签订一份房屋租赁合同，约定：甲方愿意将坐落于长沙市芙蓉区解放中路 XXX 号甲公司门面一间（房屋使用面积约 18 平方米）出租给乙方使用（经营服装），租期自 2011 年 7 月 18 日至 2011 年 12 月 31 日止为期一年，月租金为 14800 元（误写为 28000 元），乙方在签订合同时向甲方支付租房押金 28000 元（误写为 14800 元）。李四提出，到 2011 年年底的租金，王五已经按月 14600 元交付给李四了，故张
13、三可付给王五，但下半年租金每月要涨 200 元，6直接付给李四。最后定为半年涨价合计 1000 元。尔后，张三通过银行转账的方式给付李四 29000 元（押金 28000 元、涨价租金 1000 元），付给王五人民币 203840 元（门面转让费125000 元、五个月零 12 天的门面租金 78840 元），王五当即出具了款项为 203840 元的收条。2011 年 7 月 18 日，张三接受门面后对门面进行了装修，共花去装修费 16000 元，并将店名由“XXX 店”改为“XXXX 店” ，进 行实际经营，并着手办理工商登记。可是李四送来自称是假的与甲公司于 2011年 8 月 15 日签
14、订的房屋租赁合同复印件一份和 2010 年度的房屋租赁证复印件一页。此时，张三才怀疑李四不是甲公司的人，不是房东，也才意识到已经被三被告欺骗上当。到了 2011 年 9 月 13 日，甲公司派人上门送达致甲公司门面经营户的通知一份，要张三填写甲公司门面承租情况表一份，并告诉张三说李四无权转租门面，甲公司对李四的转租行为不予认可，这时张三才确切知道了自己被李四、王五欺诈，双方签订的房屋租赁合同应属无效。另外，涉案房屋的真正房东是甲公司，多年来一直没有取得建设规划许可证，也没有取得房屋所有权证。张三认为，李四、王五明知房屋是从甲公司承租而来，无权单方面转租和转让，却将门面转租转让给张三，是一种严重
15、的欺诈行为，违背民法通则和合同法市场交易的诚实信用原则，违反了合同法第六条的规定，也是一种无处分权人处分他人财产，且未经权利人甲公司追认的无效行为。因此，按照合同法第五十一条的规定，张三与李四、王五签订的房屋租赁合同、转让费口头协议和书面承诺均无法律效力。同时，张三已经付出的费用高达 214840 元，按 18 平方米面积计算，平均每平方米每天支付租金高达 73.6 元，是类似地段一般门面租金的 10 至 20 倍，这也是在签订合同时就存在的显失公平的行为。因此请求法院撤销上述合同及协议。综上所述，不管合同是无效还是撤销，法律后果都是因该合同取得的财产均应返还。为维护张三的合法权益，请求判决：
16、一、撤销张三与李四于 2011 年 7 月 13 日签订房屋租赁合同；二、撤销张三7与王五之间的门面转让协议；三、判令李四返还张三门面租金 1000 元、押金 28000 元，合计 29000 元，并承担自 2011年 7 月 13 日起至还款之日止的同期银行活期存款利息（暂计 200 元）；四、判令王五返还张三门面转让费及租金 203840元、定金 1 万元，合计 213840 元，并承担自 2011 年 7 月 13日起至还款之日止的同期银行活期存款利息（暂计 1540 元）。李四辩称：一、张三与李四于 2011 年 7 月 13 日签订的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，是合法有效
17、的合同，双方当事人应该遵循诚实信用原则把合同履行完毕。二、张三提出签订这份合同受到了李四、王五的欺骗和欺诈，误认为李四是甲公司的工作人员，这并不是真实情况。在签订合同时，李四已经告知了张三房屋是从第三人甲公司承租过来的，而且告知了租赁期限等具体细节，因此并不存在欺诈行为，张三作为完全民事行为能力人，现在提出这样的诉讼主张显得很荒谬；三、尽管李四所提供的门面是从第三人甲公司承租过来的，确实是转租行为，也确实是需要第三人甲公司同意，但最高法院司法解释中明确规定了出租人在知道或者是应当知道转租行为后的 6 个月内没有提出异议的，出租人不能请求解除合同。甲公司的门面出租后的转租行为普遍存在，李四自 2
18、003 年起就开始承租甲公司的门面后用于转租，甲公司不可能不知道本案的转租行为。因此李四与张三之间的转租合同是有效的，应当受到法律的保护，张三关于合同无效的主张不能成立。四、张三提出撤销该合同，理由是显失公平，认为本案中门面的租金标准是类似地段门面租金标准的 10-20 倍，但这只是张三自己的认识，并没有法律的依据。这类门面的租金是当事人之间自由约定的价格范畴，张三作为服装经营者，也应该是进行了一番调查的，如果真是同类标准的 10-20 倍，张三也不可能承租这个门面，所以张三要求撤销租赁合同是没有道理的。综上所述，请求法院依法驳回张三的全部诉讼请求。8王五辩称：张三当时来了解门面要求转让的时候
19、，我都是说明白了的，说了房屋是转租过来的，只能一年一签。后来在交定金的时候也叫房东李四过来了，也说了门面是一年一签。张三现在说是被欺诈，这可是瞎说。我也是门面承租方，我进场的时候也是一样的，也是出了转让费的。现在张三自己生意做得不好，却起诉我要求退款，这不符合事实，也没有道理。请求法院驳回张三的诉讼请求。甲公司述称：李四与甲公司的合同是 2010 年 12 月 27日签订的，租期是从 2011 年 1 月 1 日到 2011 年 12 月 31 日。李四提供给张三的有关李四与甲公司签订的租赁合同复印件和甲公司持有的租赁合同在签订时间、租期、租金等方面都不一致，因此李四提供给张三的租赁合同是虚假
20、的，甲公司对此不予认可。根据甲公司与李四之间的租赁合同，李四是无权进行转租的。本案中，李四没有经过甲公司的同意擅自转租房屋引发纠纷，对此李四应当承担相应的法律责任。对于李四与张三于 2011 年 7 月 13 日签订租赁合同发生转租行为，甲公司一直不知情，直到 2011 年 9 月份清理门面时才发现转租，因此该转租行为是未经甲公司同意的，应当是无效行为。【审判】湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审审理认为：本案当事人争议的焦点是张三与李四于 2011 年 7 月 13 日签订的房屋租赁合同、张三与王五之间关于转让解放中路 XXX 号门面的口头协议是否属于可撤销的合同。张三主张因李四、王五隐瞒了房屋未
21、经甲公司许可不得转租、转让的规定，致使张三产生重大误解，误以为李四有权转租、王五有权转让门面，因此双方的转租、转让合同关系应当撤销；李四、王五主张已经告知了门面产权属于甲公司，双方的行为系转租和转让，系当事人的真实意思表示，合法有效，应当全面履行。9对此法院认为，李四与甲公司于 2010 年 12 月 27 日签订的房屋租赁合同明确约定了李四“ 无权单方面转让和转租甲公司的房屋”。而 2011 年 7 月 13 日李四与张三签订房屋租赁合同，将从甲公司承租来的解放中路 XXX 号门面转租给张三，并未报请甲公司核批并经甲公司同意。王五在明知房屋产权属于甲公司所有的情况下，亦未报经甲公司核批同意而
22、将门面转让给张三，以至于张三进场两个月后即遇到甲公司清理门面，被甲公司告知自己从李四、王五转租、转让而来的门面不能得到甲公司的认可。因此张三对于李四、王五是否有权转租、转让解放中路 XXX 号门面是存在重大误解的。张三存在重大误解的原因就在于李四、王五未明确告知张三如此转租转让行为需得到甲公司的核批许可并协助张三到甲公司办理相关手续。尽管李四、王五可能告知了张三门面是属于甲公司的，但其未按与甲公司的合同约定告知张三必须报经甲公司核批同意方能得到甲公司的认可，该告知对张三而言也是不充分和不完全的，足以影响张三对是否接受转租、转让门面的判断和决策。因此，李四、王五对张三因重大误解而转租、转让门面是
23、存在重大过错的，该转租、转让行为应当依法撤销。合同被撤销后，因合同而取得的财产应当返还。因此，张三要求李四返还租房押金 28000 元、涨价租金 1000 元，要求王五返还门面转让费 135000 元、租金 78840 元，合法合理，应予支持。鉴于张三在转租、转让门面过程中对对方是否有合法的转租、转让权亦未尽到充分的注意义务，其自身存在一定的过错，故对张三关于给付从 2011 年 7 月 13 日起按同期银行存款利率计算的利息的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照中华人民共和国民法通则第四条，第五十九条第一款第（一）项、第二款，第六十一条第一款，中华人民共和国合同法第五十四条第一款第（一）项
24、，第五十八条，中华人民共和国民事诉讼法第一百三十条，根据最10高人民法院关于贯彻执行 若干问题的意见（试行）第 71 条的规定，判决：一、撤销张三与李四于 2011 年 7 月 13 日签订的房屋租赁合同；二、撤销张三与王五之间关于长沙市芙蓉区解放中路 XXX 号门面的转让协议；三、李四于本判决生效之日起五天内返还张三租房押金 28000 元、租金 1000 元，合计 29000 元；四、王五于本判决生效之日起五天内返还张三门面转让费 125000 元、定金 10000 元、租金 78840 元，合计 213840 元；五、驳回张三对李四、王五的其他诉讼请求。六、甲公司在本案中不承担民事责任。
25、一审宣判后，王五及李四均不服一审判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。王五上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。二、一审法院没有对转让协议的标的物（长沙市解放中路上 XXX 号门面）进何处理，判决不当，显失公正。三、上诉人认为收取被上诉人张三的门面转让费及租金不应返还。据此，上诉人请求二审法院：1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院( 2011)芙民初字第 XXXX 号民事判决；2、发回重审或者判决驳回张三的诉讼请求；3、判决被上诉人张三、李四、甲公司承担本案的诉讼费用。李四上诉称：一、上诉人与彼上诉人张三签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规足，应认定合法有效，双方应本着诚实信用原则实际履行。二、本案不构成“重大误解”。三、即便房屋租赁合同依法应认定无效或者应予撤销，但张三已经实际经营期间的租金不应判令上诉人予以返还。据此，上诉人请求二审法院：1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院( 2011)芙民初字第 XXXX 号民事判决，改判驳回张三的诉讼请求；2、判决张三承担本案的诉讼费用。
