1、 城市新区建设的思考与案例分析（下）张晓欢 国务院发展研究中心东方文化与城市发展研究所二 0 一五年一月四、建设规划 我们建设一个新城，首先要来做规划。而这个规划主要包括哪些内容呢？我们有很多的专家都进行了很好的总结，这里呢，在总结自己研究的基础上，也结合了别人的研究，我们提出新城建设主要分为这九大的问题。第一个是城市的定位问题。这个城市定位就是说里这个新城建设的目的是干嘛的，你的目的是达到一个高新技术产业的载体，还是说达到一个居住功能，还是达到一种服务功能？如果你达到一个高新技术产业载体，那你是什么样的高新技术产业？你是国家战略新兴产业，还是非国家战略新兴产业？你是要达到新兴的工业，还是一种
2、其他的业态？比如说电子信息、互联网、生物科技等等。就是说你要对这个产业、对你这个新城建设的发展有一个清晰的定位。第二个要解决的是什么问题呢？是一个基础设施建设的问题。我们在新城开发、建设的过程中，第一项重要任务就是我们这个基础设施建设的资金从哪里来？是政府主导的，还是企业开发商主导的，还是现在流行的所谓的众筹来主导的？我们要解决的第三项问题是我们有了定位、有了基础设施，我们的这种空间布局究竟该如何来打造？当然，有人认为说，空间布局之前，首先要对产业体系进行梳理，对项目、策划进行梳理。也就是说，在进行第三项布局之前呢，先要对产业体系的打造、对我们项目的策划和项目包装进行一个系统的分析、系统的研究
3、，然后再把它落实到空间上。所以说有人认为说第三项不是布局问题，第三项应该先是产业问题，第四项应该是项目的策划问题，然后才是布局问题。实质上在这多地方呢，也很难分清谁先谁后，实际上是两个相结合，互相妥协、互相融合的一个过程。所以这就涉及到我们的第六个问题，就是发展阶段问题。我们城市建设的这个发展阶段、新城建设的发展阶段呢，我们有一期工程、二期工程、三期工程，我们一期都干一些什么样的事情？有什么样的重大工程？二期有什么样的重大工程？我们还要考虑到另外三大问题，就是说这种开发模式的问题，还有招商模式的问题，还有运营管理模式的问题。我们新城建设的九大问题是系统性的解决问题。用北大沈体雁老师话来说，新城
4、建设就是一个系统规划过程。我的一个师兄何流言（音）博士讲，新城建设就是一个新型的文化生态、经济生态、社会生态打造的一个过程。（一）城市定位 城市的定位呢，当然，好多人讲的定位的内容可能会宽泛，有总体定位、功能定位、产业定位、文化定位、经济定位等等，但是呢，一个城市的发展会有一个主体的定位。比如说我们提到维也纳，世界音乐之都，我们中国的一些歌唱家，包括全球的歌唱家、音乐家都希望在维也纳金色大厅来进行一场演唱，然后就显得达到了一种高度，很有境界，很有品位。就是说一个城市有一个总体的定位，我们提到威尼斯，就会想到水城。所以说一个城市的总体定位，某种程度上它是一种品牌、营销，它是一种产业、文化等各个方
5、面的一个综合体现。当然，有的时候可能也是某一个方面的体现。比如说景德镇，就是瓷器，然后提广东顺德，大家的定位是家居。所以说一个城市的定位呢，你可以以它的某一个发展的产业来进行分析，也可以用它的这种自然地理环境来进行分析，也可以用你所期望的那个方向去进行定位。当然，这个定位不能够说非常的随意，也不能够成为一种口号，要实实在在的依据它发展的可能性和潜力来进行定位。比如说我们在给海南省的乐东县九所新区做规划的时候，他们对九所新区的定位就是钻石海岸渡假养城。钻石海岸呢，因为这个海岸是热带地区的，一般的热带海岸都是比较湿热的，而它是一个比较干爽的海岸，所以它是钻石般的一个海岸，有高贵、有不一样的地方。当
6、然，也可以直接就说是干爽海岸。渡假养城呢，定位是它将来发展的产业就是休闲、渡假、养生为主的。为什么要养生呢？因为它那里有温泉，还有就是说这个负离子、这个氧比较充足。所以说我们这个定位主要是根据它将来发展的产业，其次要根据它的某一些特征，如自然环境的特征、历史文化的特征，因为我们现在进的是新城规划建设，新城规划建设主要还是从产业方面来讲，效果可能会更好一些。（二）产业选择问题第二个问题就是产业体系问题。我们谈到一个新城建设或者是城市建设的时候，我们往往会想到它的主导产业、配套产业、辅助产业或者说它将来的新兴产业等等，所以我们可以从它的新城开发建设的持续上来利用它的产业。比如说这个新开发的新区就是
7、达到了一个新的汽车产业园区，或者是这个新区就是达到了一个健康养生的产业园区，或者是这个园区就是用来专门承接主城区里面污染比较高的产业的这样一个新的载体、新的空间的。所以说在定位产业体系的过程中，首先要知道这个新区的功能是干嘛的，是用来承接的，还是用来另起炉灶的。如果是用在承接上的话，那就非常简单了，旧城有什么打算迁出来的产业就是它的主导产业，如果是打算打造一个高新技术、一个新的增长点的话，那就要与你这个发展目标相结合。当然，最重要的就是这个产业要具有可操作性。很多的地方定位了新城产业体系之后，不具有可操作性。比如说内蒙的一些鬼城，如康巴什新城，康巴什也定位了很多的产业，甚至我看到一些报道上还说
8、它规划了一些室外演绎等这样一些产业。像东北哈尔滨也定位了室外广场演绎等，像这种定位就很容易产生失败。为什么呢？因为它的自然环境条件如哈尔滨非常冷，那么室外的这种活动可能就不是很好，像内蒙古的人口比较少，你要定位那种需要大规模的人群在这里才能支撑的产业的话，那可能就出现很大的问题。再一个，这个主导产业定位呢，要强调竞争与互补的双重考虑，比如说前一段时间，我们在各种报道上一直在报道，唐山曹妃甸的建设在某种程度上来说，短期内失败了。为什么说它会建设的不是很顺利呢？第一，它刚开始是想承接北京甚至天津的这样一些产业的，它的确也承接了一些，但是现在发现呢，好像不是像它想象的那样。为什么呢？因为它的定位是京
9、津唐，北京、天津、唐山成为一个三角，这个三角是为什么呢？因为唐山离北京仅仅是几十公里，离天津也是仅仅几十公里，唐山也有港口。但它忘记了北京和天津在港口产业发展方面，尤其是天津在港口产业发展方面，它是处于虹吸阶段，也就是说极化效应阶段，而在这个区域经济发展中，由于刀锋均衡，刀锋均衡的意思就是说这个均衡的点像一个刀锋那么锋利、那么小，只有一点点，就在那个毫厘之间，高这么一点点、好那么一点点，它就会把这个资源全部吸到这一边，这里边差那么一点点，它这个资源就会被别人所吸走。这个刀锋均衡的主要来源有两个，一个是运输成本。比方说我们经常强调曹妃甸是港口产业，我们离北京多少里、离天津多少里，那你有没有想到为
10、什么这个货物要从运到唐山？为什么要从北京、天津运到唐山呢？再一个，你说唐山离北京、离天津仅仅是几十公里，那在北京、在天津的货物呢，它本身就在北京和天津，它可以直接通过天津港出口，可以通过北京向南经过石家庄、保定顺着火车进行公路运输，它就可以走了。所以在这种状况下，有时候就差那么几公里，他会计算这个运输成本。所以说一定要明白经济学中的刀锋均衡，刀锋均衡主要给我们阐述这个运输成本等一点小小的细微差别，长期下来就会形成一个蝴蝶效应，不断的放大。第二，曹妃甸之所以短期内难以在天津、北京之外形成一个新的强有力的经济增长体的一个重要的原因是什么？北京和天津的科教资源、金融资源已经形成了一种规模，这种规模会
11、像滚雪球一样越滚越大。而像天津和北京的科教资源、金融资源分流出去或者叫扩散出去、辐射出去，辐射到唐山的话，短期来看可能还存在很多的问题。因为北京自身的这种郊区的发展呢，可能还不是很理想。所以说唐山在定位的过程中就出现了一些偏差，然后就造成了所谓的“鬼城” 。所以说很多人讲，说我们一定要注重产业。怎么注重产业？注重产业除了刚才讲的刀锋均衡、规模经济，还有一个重要的是当地是否有市场，某一类产业的市场。你不能总想着说，我们这个东西生产出来之后销售到外地或者是出口，当地有没有市场？我们中国经济发展和增长这么快，我们中国经济在过去三十多年的改革开放中，之所以能够大量的吸收国外的资本、大量的吸收国外的技术
12、、大量的吸收国外的人才来到我们这里，其中有一个很重要的原因就是我们中国自己的市场发展的很快，需求量很大。比如说我们现在的汽车销售量据说已经成为世界第一了，我们手机的拥有量、销售量、上网用户据说都是数一数二的。正是因为这么一个庞大的市场，所以说国外的企业、国外的资本、国外的人才才愿意来到我们这里。同样的建设一个新城也是这样，如果当地有市场，至少附近市场需要比较旺盛，那么你发展某一类产业的话，相对来讲就比较顺利一些。如果当地没有市场，你还要到很远的地方需找市场，那这个效果可能就不是很明显。（三）布局问题第三个问题是布局问题。这个布局呢，首先是功能布局。就是说在这个新城中，你不能说这一片全是搞某一类
13、产业的。至少来讲，在一个新城开发过程中，它有一个核心的功能就是厂房、办公场地、管理运营中心等等，还有一些配套的。这个配套指的是什么？一是为主导产业服务的机构、单位。还有一个就是说为主导产业配套的服务产业所需要的一些东西。比如现在大家都在讨论如何建立智慧城市配套的一个智慧产业园，而在这个智慧产业园中，大家经常说到的一个思路就是首先有一个云计算中心、大数据中心，这个大数据中心中呢，有大数据的采集、储存、运算、加工、发布的这样一个功能，那么能够为大数据中心、云计算中心提供服务的一些企业就会蜂拥而至，这样的话就会在大数据中心、云计算中心周围形成一大批的小企业，这些小企业都是为这个大数据中心、云计算中心
14、进行服务的。这些企业和大数据中心、云计算中心共同构成了一个产业园区的产业链，这是一个主体产业链。那么这么多人在这里做云计算、大数据，做信息企业，是不是还需要一些吃穿住用？如服务配套、商业配套、医疗、教育等。所以说，首先这个功能布局应该是这样来布局。再一个是项目布局。我们所说的要发展一种产业，要建基础设施，我们应该先建哪一块、后建哪一块？这个布局不仅是一个静态的布局，还包括一个动态的开发时序的问题。（四）基础设施建设第四个问题是基础设施建设。我们的基础设施建设呢，大家都总结出来是所谓的七通一平或者是六通一平、三通几平等等，实际上首先就是道路。其次就是水电、煤气这些生活的基础设施。再一个是 景观建
15、设、生态建设，种些树、挖个湖、做一些雕塑等等一些东西。所以说基础设施主要是为生产、生活、生态“三生”来提供一个基本的支撑作用的，提供一个基本的活动空间。所以说在基础设施建设过程中，要有道路、水电、煤气和景观建设。用另外一种语言就是说，要为生产制造提供一定的基础设施，有公共基础设施，还要有专业性的基础设施，为生活提供基础设施，也公共基础设施，也有专门的生活基础设施，还要为生态建设提供一个基础设施。而这个基础设施由谁来建？投融资方式是一个很大的问题，后面我们还会再详细的进到。（五）重大项目的策划与建议第五个问题就是重大项目的策划与建议。我们在园区开发的过程中，很多人都经常讲人才引进、资金保障等等，
16、而这个项目实际上是产业发展的微缩版，也是各种资源在个园区进行聚合发力的一个载体，正是一个一个的小项目为企业的发展奠定了基础，为产业的发展奠定了基础，为整个新城的发展奠定了基础，在这个过程中，我们不要忘了要先做一些重大项目的策划建议。要抓牛鼻子，你不能说一上来之后就这项目那项目，修一个小花坛也叫做一个项目，修一个洗手间也叫做项目，这些项目是不是项目？都是项目，但是不是重大的。我们首先要抓住重大的、关键性很强项目，其次再来做一些修修补补的配套型的项目。（六）发展阶段与路径第六个重要的问题，发展阶段与路径的设计。这个实质上指的是发展目标，就是说近期、中期、远期，你打算怎么发展？首期打算投资多少亿，投
17、资量、投资规模是多少，然后引起企业是多少，实现年产值是多少，实现就业吸纳是多少，实现上缴税收是多少，要把这样的目标给细化、量化，然后放在各个时期，近期、中期和远期。一般情况下，在近期往往先是基础设施建设和产业的集聚阶段。中期一般是快速发展的过程中需要大量人才的引进。远期一般是一个城市新区建设多元化发展的阶段。所以说由单一到多元，由居住设施到人才，到资金，到技术等等，我们这个发展路径、发展脉络也要给设计清楚。（七）开发模式与投融资问题第七个重要问题是开发模式与投融资问题。这是城市新区建设中一个重要的问题，一般情况下有一级开发、二级开发、三级开发。这个过程中，开发的时序与开发的利益相关共同体要结合
18、起来。再一个是投资主体一定要搞清楚。实际上我们做新城规划方案的时候记住三句话又可以了，第一句话就是我们要实现什么样的目标，这个目标实际上是为产业定位、功能定位、品牌定位的一个综合，我们要实现这个目标需要多久？比如说需要三年、五年、十年甚至更长，在实现这个目标的过程中需要完成几大任务，完成几大任务需要有几大项目，完成这些项目需要有多少投资，投资从哪里来。所以说在做新城规划的过程中，实际上你只要记住我们的目标 是什么、我们的几大任务是什么，我们的几大工程项目是什么，这就可以了，至于其他如何操作的问题，那就不是规划的问题了，那就是一个更详细的事实的问题了。（八）招商模式 招商模式，我们这个目标、任务
19、、工程都定了，那这个工程谁来进行实施建设？谁来进行推进？那么就需要招商。这个招商呢，有的是通过关系招商，比如说我们改革开放初期主要是华侨关系，原来我们好多的同胞跑到国外去了，那么改革开放之后需要他回来做一些贡献，他对家乡有感情，这个地方可投资可不投资，投资也行不投资也行，这个地方呢，感情因素就发挥重要作用了，他就回来投资。当然，更重要的就是说能让投资有所回报。在这个过程中，我们先要进行招商方案的制定与选择。其次，要进行招商发布会、单独的招商洽谈等等一些手段。而这个招商的模式呢，是仅仅的给投资人描绘蓝图还是给投资人再提供一些资金支持、土地支持等等其他一些税收支持？这个招商仅仅是政府部门去招商，还
20、是企业去招商，还是所谓的一商招商？通过不断的彰显我们这个园区为新城里面提供的服务产生的正向的口碑效应来招商呢，还是我们就是单纯的天天描绘伟大的蓝图？现在最好的招商模式是什么？是一商招商，就是说让后劲的企业看到光明、看到希望。关于这个招商模式，后面我们的案例分析中还会提到。（九）经营管理模式再一个是经营管理模式。我们这个经营管理模式，我们这个运营是政府主导还是市场主导。当然，现在大家都知道了，我们这个是政府引导、市场主导，或者叫市场决定。但究竟是不是都是这样做的呢？我看有的地方未必是这样。所以说我们的经营管理模式在新的时期、新常态下，我们新城建设的这种运营管理模式，要与国家最新的新型城镇化规划，
21、要与国家最新的中央工作会议精神相结合，尤其是要用最新颁布的国家新型城镇化试点中的一些政策措施相结合。争取在新城建设中运用新的政策、新的模式、新的方法、新的管理。这种管理完全可以是企业化的管理，并不一定非要是政府才能把这个事儿做好。但是不能忘记的是，无论市场如何发达，我们的科技如何发达，政府的作用永远是存在的。它起到一种伸张正义、维护公平、维护正常秩序和一些企业由于没有利润而不愿意做的事情。但在这个过程中，往往一些地方政府的领导想不通这个问题，他觉得这个怎么怎么的，然后就总包总揽，既是运动员是裁判员，是政府官员又是企业家，期望一次性把这个事情给搞定。事实证明，这样搞的话，一是容易滋生腐败，二是不
22、懂企业而去搞企业，你的结果是可想而知的。所以说我们在新城建设中要做到政府引导、市场主导，专业的事情交给专业的人来做，政府要把心态放好，你就是服务的，稍夹带一点管理。而这个管理呢，要用制度来管，工商税务由工商税务去管，户籍制度由民政部门来管。我们这个管委会不能够大包大揽，将一切事情全部搞定。现在中国和新加坡建了两个合作产业，一个是苏州工业产业，一个是天津中新生态城，实际上我们可以模仿，将他们这样一种经验结合起来，然后一起来做经营管理的事情，我想效果可能就会好一些。五、投融资模式再说投融资模式。投融资模式是新城建设中的重中之重，关键中的关键。为什么呢？因为一个产业园区、一个新城建设，如果没有人来投
23、资，你描绘的再好，没有任何意义。如果一个产业的前期规划不是很好，但是经过投融资，反复洽谈、反复磨炼，最后对于新城的规划进行修订、修正、再出发，找到真正适合它发展的一种路径、一种模式，我想那种效果会更好。所以说在投融资的过程中，一个是为产业园区招商引资的一个过程，同时也是对产业园区规划进行重新修订的过程。尤其是规划，据说我们现在各种各样的规划对于将来发展的准确描述性不足 30%，高的能达到 40%，那在这种情况下怎么办？需要修正。怎么修正？不是说通过召开专家研讨会这个那个的，而是什么呢？而是春江水暖鸭先知，拿上招商方案和企业家谈，和投融资机构谈，和将要入住的企业谈，和已经入住的企业谈，让他们来提
24、出一些新的建议，来对我们的规划进行新的修正，这样的话好过可能会更好一些。关于投融资模式我打算谈四个问题，第一个是运营主体，第二是运营商的特征和商业模式，第三是融资模式的选择，第四是融资模式的经典案例。我们一个新城开发的主体究竟是谁？我们这里有几个案例。(一)运营主体在英国呢，是政府主导建设，资金由中央财政报付，给人的感觉像是全包了。在法国，政府主导建设与投资，政府也全包了。在美国是政府立法授权，私人开发商投资建设，相对来讲，美国的这个新城建设的市场化程度高一些。政府仅仅是立法授权，私人开发商进行投资建设。日本是怎么干的？日本是政府主导吸收部分资金，日本受我们中国文化影响很大，就是这个中庸之道，
25、既不是全部由政府来包办，也不是全部由企业来办，而是由政府主导吸收部分资金。而中国是怎么干的？中国在不同的阶段、不同的地方是不一样的。20 世纪 50年代我们大力发展重工业的时候，是政府主导，那么政府需要钱怎么办？从民间征集。当然，从自身的财政里面也要拨出一大部分。20 世纪 80 年代对外开放初期，是政府主导建设吸收部分社会资金、闲散资金和证券。当然，证券是后期的。也就是说，改革开放初期，我们已经开始吸收部分社会资金和闲散资金了，这个时间呢，证券、股票都登上了历史舞台了，甚至还有更多的一些商业模式。（二）运营商的特征和商业模式1.运营商的特征我们的运营模式特征，我国现有城市运营管理模式中，土地
26、一级开发、单纯的买卖土地。我们一定要知道，无利不起早，开发商要进行投资建设，它是为利益而来的，它不是高风亮节，不是说来给你做奉献来了，是做贡献不是做奉献。另外一个特征是一二级联动，土地一级整理与二级房地产开发结合。我们很多的新城建设之所以被诟病，一个很重要的原因就是它在开发建设初期描绘的或者内心深处期望的最大的盈利是房地产，所以说有人统计，媒体上讲的，不一定准，说过去三十多年的改革开放，我们中国的地方债迅速高起，在这个高起的过程中，我们中国地方政府的债务主要来源于开发区的土地财政，来自于开发建设的零成本，来自于开发区建设中的大开大建、不计成本的这样一个投入，所以说我们这个特征是很可怕的，这个肯
27、定是不可持续的。现在的房价没有原来涨的那么快了，甚至某种程度上还出现了一定的下跌。于是大家开始反思我们的运营，反思我们的商业模式。城市运营土地整理及城市公共服务，我们的新城建设中，有时候政府管的很多，不该管的也管，有时候政府不管。但大多数的新城建设中，政府和企业还是配合的比较好的，他们在土地整理和城市公共服务方面还是做了不少的工作的。2.城市运营与传统房地产开发的区别城市运营商与房地产开发企业的区别在哪儿？房地产开发商瞄准的是将来房地产的收益，而对于城市运营商来说，房地产收益仅仅只是它的一小部分收益而已。城市运营要把人气运营起来，要把产业运营起来，要把税收缴起来，尤其是要保持一个新城建设、一个
28、新区建设的持续、稳定。所以说我们城市运营商和房地产开发商是有本质的不同的。我们城市运营的基本功能是什么？是将所有与控制有关的、无形的资源整合为有序的、有机结合的资源结合起来，进行裂变效应。就像打仗一样，我们这个城市运营有各种武器装备，有各种的子弹，但都是无序的，各种的子弹都在箱子里装着，都是无序的，我需要把子弹串成串，放到枪膛里面给打出去，将行政资源、产业资源、金融资源进行重新整合、梳理，形成以金融资源为核心的有序资源来进行开发建设。这些才是我们城市运营商最基本的功能。如果是政府主导的投资开发建设运营的话，也得需要这样。如果是企业的话，更应该是这样。但现在我们很多的地方政府在做新城建设的过程中
29、，看上去已经很像个企业了。这个值得表扬，也值得批评。值得表扬的是什么呢？是它终于放下身段来做一些应该做的事情，值得批评的是管的太多了，或者叫做事情办的太多了。你放下身段可以，而你本来干的事情不是这个事情，本来你该干的事情是服务的事情，更多的应该将这个运营交给市场来做。3.城市运营商的基本逻辑所以说城市运营商的基本逻辑呢，有人总结为“三化” ，一个是资源资产化，主要是由一些城头公司、项目公司来做。还有一个是资产资本化，我们项目公司在城市建设项目、产业项目、与投资公司进行匹配、结合，将我们这个资产变成一种资本，资本和资金的区别在于什么？资金是不具备产生价值增值的这样一种功能的，而资本是具有价值增值
30、功能的资金。然后要实现资本证券化，债券、上市公司股份等，要跟这些相结合起来。就是说资源资产化、资产资本化、资本证券化。我在前面又加了一句，叫做概念资产化，强调的是城市运营商中这种创意、这种概念、这种规划的重要性。所以说如果让我来讲城市运营商的基本逻辑，就是说概念资产化，或者叫做概念资源化、资源资产化、资产资本化、资本证券化。经过这么一个过程，我们这个新城建设的金融就打通了，就玩火了。所以说城市运营商的核心是什么？是房东+股东+服务。城市运营商或者是政府服务部门一定不要忘了这个公式。所以说在新城建设开发过程中也不要可疑的回避土地财政、房地产，因为这毕竟是它其中的一个收益，合理合法的收益还是值得提
31、倡的。再一个是股东。为什么要提到股东呢？我们经常讲，一个牛人的背后往往是一群牛人。一个企业的背后往往需要一群企业的支撑才能够维持并兴旺发达。一个产业园区也是这样。一个开发商的背后，一个运营商的背后，后面应该有很多的投资商，一个企业的背后应该有很多企业，一个工人的背后应该有很多的工人。如果说一个企业承担了一个新城的建设或者是主导了一个新城的建设，一定要记着，要拉入更多的企业一起来参与建设，让它们成为这个新城的股东，而不是总包总揽。再一个，一定不要忘了服务。城市运营商的核心功能是房东+股东+服务，没有服务，第一，你单纯的做房东、做股东也做不好。第二，你没有服务的话，对产业来讲也是个很大的问题。所以
32、说城市运营商应该把新城看作是自己的家，这个家里面应该有房东，但是不要全盘把持、全盘操控，而应当把一部分房间出租出去，一部分房间出售出去，形成一种大家一起来玩的这样一种态势。在这个过程中，心里始终要想着为大家做好服务。城镇化金融一个基本逻辑是什么？就是说要有房地产的收入，要有投资的收入。你在这个运营的过程中有了一点余钱，可以投资一些成长型的公司，而这个城市开发商、新城建设中的城市运营商完全可以用土地入股，用房屋入股，同时再提供一些基本的公共服务。这样的话，我们就实现经济增长、税务增长、就业等于是不成什么问题的。（三）融资方式的选择我们都知道，城市建设尤其是新城建设的初期，往往投入量是很大的，因为
33、它有大量的城市基础设施投资。而这个城市基础设施投资完之后，它就可以应用好多年，所以说在后期的投入呢，它就是在减小的。所以说新城开发建设中，这种资源、这种投资，尤其是这个投资的波动是很大的，而城市金融的一个独特作用就是降低现金流的这样一种波动，通过一些期权等，将投资分散出去。我们现在如何来分散呢？可能就提到了区域性模式。在此，我想强调的是 PPP 模式呢，刚开始我们国家在国家新型城镇化规划中提出PPP 模式的时候，是希望通过深化改革，让一些民间资本、社会资本进入特许经营领域，而不是说像现在我们所走的，区域性模式变成化解地方政府债务的一种手段，这就搞偏了。而在国外的 PPP，这个过程是一个私有化的
34、过程，是一个市场化的过程。所以说我们将这个PPP 模式应用于新城规划的时候，首先不要忘了，PPP 在我们当前这个阶段最重要的贡献是能够让民间资本、社会资本进入特许经营领域，进入垄断领域，这是一个。第二，它具有一种融资的功能。不要把它简单的理解为具有化解地方债的风险的一种手段，不是说什么事情都可以做 PPP 的。实际上相当一部分的研究认为，我们现在的公共产品大部分都可以进行市场化。比如说收费的公路、桥梁、隧道、污水处理厂、垃圾处理厂，这都是可以市场化的。而现在我们这些领域呢，民间资本进入的还是比较少的。所以说下一步呢，我们在城市运营商、融资方式选择过程中，一定要政府深化改革，允许合理合法的民间资
35、本、社会资本进入特许经营领域，你一个城市运营商如果是政府主导的话，你不要把一些地方垄断起来，这样的话自己也会很累，然后服务也跟不上去，大家心里也都不开心，那么你这个产业的培育速度也会很慢。所以说该交给市场的时候，我们要交出去，在这种情况下，我想效果会好一些。（4）融资模式的经典案例-张江高科的成功之路我们在这个城市的新区建设追，张江高科运营效果还是不错的。通过分析它这个运营的轨迹，我们基本上对城市新城建设、新区建设可以做一个简单的投融资的分析。它在 1992年的时候，成立高科技园区，1979 年是一个春天，1992 年又是一个春天。1992 年的时候就是这个新区开发。1996 年，仅仅用了 4 年的时候张江高科就挂牌上市了。1999 年的时候，张江高科园区成立 7 周年的时候，它的战略模式已经基本形成。2009 年，也就是 17 年之后，张江高科的发展已经走出浦东，去西部了。它本来是个新城，它本来是个新区，它这个新城
