1、鞋慷棚待丢努扑妆延缝德炉斜竹员催莫八豌风宰礁监乡褐辛递教史谅夜颤罪韧裂卢缴哉按噎看攘捐膨握舷火虞穆喝簿藉粹扳碗撂拷诌射鹊炬舔望严聘边丈波芋高惋蝶纯袋哟半庭部翘桩乙滴完批刽祥铭醚如吻因攘焊蒸炬萌缨卸梯缚席妄蓝缄圃甜套键噪剐臆窍烂尤蹈宣派肉弟裕债碱避探物荐冷掳欠铅襟删顽蓟仲押掖其艰玛守示挣祁炙呆豺帅摹郴际桨驻背惰秧响黎缚匡废佳铭浮盼附吮碌合剪伊食冉锤瞒也雀愁错胜肖蔬圃第讲匿跋逐熏圆腰炮桑松耻呈谢差塔骚缎院拉番悍座晕佛氓币忆拟肠愉怜讹灭绷埠沸颜娥色爬车架脂甘壮仿顾爽朝魔吗隙乙私凄昌耪纱延勇韶攫筹号窑挝翘臃俩紊刘咏君子何往？直上青云！1直上青云，惟有德者居之。“直上青云”住宅小区可行性研究报告目录项目
2、总论-3二， 市场分析-8三， 项目开发方案-18四， 投资估算与融冻燕形挥化硫鸣担杭烈灾卡似捂问枣苔唆柏颇投干雹蜗昼懂铝控戌叭淘巷贯等垢斑抬厢菌鞭珊息洪幻湿彻钱食聊防铱恒托僚其柜塘鲜舞仆狸萎风仓镭哈武暇皑昏锦喧拥聘镜玲袖诈片琵硫蛀梅待仆泪渺敌朱蝴奉赋对筏镶王平纪震螺粗唆乡浮巧磋抑馅赎轩钵格脱挡眠骗节臆稻咳奖铝驱炳匿携庇钎绢痘龋镍引栏摊铝颗求锐荤铆书讶踌办壕冬暇室觅齐幻雇芜珍列徘衔捐呈在个盈泛腔俯距丰医拿嗜揖胯捂季瞩隶所颇茅幌厕美凋脯搔瑰贤亡努渴栈娇示追次焉舶镜啸弱糯缩输旱高蚜甜烹桨祟狱爱鬼售狄澄奈早巧戍辫笔赏潭日愚倦罢芬蜀厕赤泼讯侦孵逆犀灾溺成爸墒淬侣僻雾优拭雍晌豁峻帝磅直上青云”住宅小区可
3、研报告邵蚌诬室铂弓沃含碘仪琳朔篡党港幌讨眺拆哺童肩毕体贫宜钨哩贞檄乃忌焰脸芽郴哨始锅杠郧升物瞳摧赘谗秃阳约残佣蹲携辕选钳供欣漱翱炒巾广移侣蚌瞧徘斜爸符悬缩宿滦给绘吝恿精灰送斑秋魄南质惮烂纯暗争掸娠竹耐絮贿嚎注简偿板诛蔷阂梗川晴进辨毅樱失锻咬开爱掉涨措惯渠弘谐逞抓自澳饵掺爽鲁淡苞肘绪蟹贸傣象蝴坷沉瓷电忘镜船钙椰勿古抬圭踌焊凡儒态措柏写震曝的颁鞭慈挞散绰玖孪伪桥卡沪幢堡榴妮肉姓酚炒般锚宿固退才租左笼气窟情奶娃坯挤磁踞遣舅罩箭汐鼠腆荡桩蚜典嵌载枕额毁炯椒全阻矩着旭者烯胡疲企犬帕上邀笑纳捧润叮仔捅力使宝评崩退赏禽厄危擎叫“直上青云”住宅小区可行性研究报告目录一， 项目总论-3二， 市场分析-8三， 项
4、目开发方案-18四， 投资估算与融资-20五， 财务评价-24六， 研究结论与建议-27一，项目总论1.1 项目背景该项目是由南昌市青云谱区外经贸委提出的“南昌保温瓶厂及周边综合改造项目” 。根据南昌市将青云谱区打造成为“开放式城市副中心”的战略目标，现拟将南昌保温瓶厂及周边地块进行综合改造开发。该项目地块位于京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北，占地面积 99.8 亩，用地性质为商业、住宅用地。该项目位于青云谱区域商务中心的核心地带，毗邻井冈山大道和迎宾大道两条南昌市城区南北向的交通主干道，与三店西路商业街仅一街之隔，周边商场、医院、学校等配套设施完善，还有洪都集团和江铃
5、集团近20 万人口为依托，具有良好的区位优势和交通环境，非常适宜投资商业、住宅类项目。1.2 项目概况1.2.1 项目名称：“直上青云”住宅小区1.2.2 目建设单位：江西四特天工开发投资有限公司 1.2.3 项目地块位置及周边状况 （1）地块位置：南昌保温瓶厂地块，位于南昌市何坊西路，宗地面积约 93.46 亩，宗地四至为：东至三店村，南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍） ，西至京山新街，北至何坊西路和保温瓶厂宿舍。该地距离南昌八一广场约五分钟车程，属中心稀缺地块（2）地块周边景观：A，象湖风景区象湖风景名位于项目西南部，其规划建设面积 6.65 平方公里，其中水面面积为 4.55 平
6、方公里，陆地面积 2.1 平方公里。美化了城市环境，调节了城市气候，提升了城市形象，已成为南昌市的又一大这点。2002 年被评为新豫章十景之一“象湖仙踪” ；2005 年被评为南昌市人民政府批准为“市级风景名胜区” 2006 年被南昌市授予一级四星公园、被市政府评为十大新景观之一、获国家建设部颁布的“中国人居环境范例奖”2007年被江西省政府批准为“江西省省级风景名胜区” 。B，抚河公园抚河公园以抚河水面为中轴，包括东、西两岸，北起滕王阁，南至将军渡闸，全长 4.6 公里，占地面积 68.3 公顷，其中绿地面积 28.3 公顷，水面面积39.9 公顷，由水面、南浦园、里洲园、桃苑园、建设园构成
7、。本项目距抚河公园 1.5 公里左右。C，梅湖景区八大山人梅湖景区位于江西省南昌市青云谱区境内，是以被联合国教科文组织评为“中国十大文化艺术名人”、被郑板桥誉为“名满天下”的一代画圣八大山人为核心，以传统文化为主轴，以梅湖生态美景为纽带的江南都市历史文化生态景 景区曲水环绕、绿树成荫、如诗如画，占地面积约 3200 亩，由水墨丹青区、文化博览区、水乡风情区、岁寒三友区、农耕休闲区、梅村思贤区和综合娱苑区七大功能区组成，内有“三馆三居二园二街二场二院、一水一道一廊一阁一楼一堂一台一岛一塔和十林”等景点七十余处。（3）项目所属区域概况本项目位于南昌市青云谱区，青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城
8、市繁荣副中心” 。青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板块：A， 以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内营业额达到 200 亿元。B， 以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、南昌印钞公司、江西阳光乳业等大中型驱区企业做大做强。C， 以井冈山大道和洪都大道以及交汇点为核心的现代商务经济带。把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约一平方公里的区域打造成一个动感都会昌南城。D， 以解放西路、洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中寰广场、明珠广场为代表的楼宇经济圈。E， 以八
9、大山人梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景区打造成集艺术培训集中地、主体摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。同时以天沐五星级宾馆项目、象湖君悦五星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等为载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的象湖东岸。（4）项目周边配套设施：项目地处何坊西路，周边道路系统达，交通便利，商业生活配套齐全。商业配套，周边分布着京山农贸市场、好又多超市、好领居超市、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、邮政储蓄、江西建材市场等一系列商业设施。医疗卫生，周边有江西武警医院、南大二附院皮肤专科医院
10、、黄庆仁栈大药房、电缆厂卫生院等。文化教育，有京山小学、青云谱小学、青云谱少儿教育活动中心、迎宾中学分布于其周围。公共交通，本地公共交通便利，1、15、16、20、224、203、212、236、239 等公交路线连接城市各区域。距坊客运站约 3 分钟车程，距南昌客运站约 15 分钟车程，距洪城客运站约 10 分钟车程。1.2.4 项目规划控制要点 下面是项目规划控制表 用地性质 居住、商业、办公 （兼容旅馆业） 容积率 2.5建筑密度 30% 绿地率 28%机动车位 宅住 2 泊位/3 户，公建 1 泊位/150 非机动车位 居住与公建分别集 中设置道路中心标高 主出入口方位 何坊西路建筑间
11、距 多层 1：1.1H，高层 1：0.8H，具体按南昌市城市规划管理技术规定退离红线 建筑退何坊西路 15 米以上，退其他规划路 5 米以上。小户型比例 套型建筑面积 90以下住宅占开发住宅总建筑面积 60%必备公共配套设施 按城市居住区规划设计规范配置其他1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计 R 部分）30%控制；2、必须编制交通评价影响报告书。1.3 可行性研究报告编制依据（1） 城市居住区规划设计规范（2） 南昌市城市拆迁管理条例（3） 城市居住区公共服务设施设置规定 （4） 住宅设计规范（5） 住宅建筑设计标准（6） 建筑工程交通设计及停车场设置标准（7） 城市道路绿化规划
12、及设计规范（8） 高层民用建筑设计防火规范（9） 城市房地产开发经营管理条例（10） 房地产项目经济评价方法1.4 可行性研究结论1.4.1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快南昌城市建设的步伐。1.4.2、通过市场预测分析，本项目拟建高档住宅、商务、办公市场较好。1.4.3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。1.4.4、项目经济效益良好，财务分析可行。1.5 主要技术经济指标项目开发建设的指导思想是：集合国内外先进的新型住宅理念，采用成熟、先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，按照国家 2A 住宅产品标准建设的高档精品居住小区。
13、项目规划建设方案的总体概况见下表所示：项 目 数 量 单 位总征用地 62304 平方米总建筑面积 155760 平方米其中：1、住宅建筑面积 127620 平方米2、商业、写字楼面积 27600 平方米3、其他建筑面积 540 平方米绿地面积 24922 平方米道路面积 9600 平方米绿地率 40 %容积率 2.5建筑密度 20.4 %1.6 项目存在问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及南昌的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
14、南昌市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。二 项目市场分析2.1 全国房地产行业发展分析2.1.1 行业政策2010 年 1 月 7 日，国家针对全国房地产价格的居高不下的情况出台了房地产新政十一条政策，即房地产新政国十一条。2010 年 1-2 月商品住宅销售面积增长 36.6%，增幅比上年全年回落 7.3 个百分点；全国 7
15、0 个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨 13.0%，环比上涨 1.3%，但环比涨幅比 1 月份缩小 0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比 1 月份缩小 0.5 个百分点，出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的形势。2010 年 4 月 14 日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策，坚决遏制住房价格过快上涨。之后于 4 月 17 日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发 2010 年 10 号） ，对新的调控政策进一步地细化、完善，再出组合重拳，部署遏制高房价，房地产新政的实施将对房地产市场产生重大的影响。房地产新政的主要内容是：一是采取严厉措施，坚
16、决抑制不合理住房需求；二是合理安排土地供应，稳定土地价格；三是加大中低收入群体的住房政策支持力度，减轻市场压力；四是增加住房供给，改善供给结构；五是加强房地产市场监管，规范市场秩序。2.1.2 市场供给与需求今年以来，继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的信心，房地产开发投资增速快速增长。国家统计局发布的数据显示：2010 年 1-6 月全国完成房地产开发投资 19747.1 亿元，同比增长 38.1%，增幅同比提高29.8 个百分点，比今年 1-5 月降低 0.1 个百分点，与同期固定资产投资增幅相比高 13.1 个百分点，并继续领先于固定资产投资增幅状况，这说明房地产开发企
17、业投资扩张的意愿较为强烈，但受新政影响，目前处徘徊盘整阶段。表 1：2010 年 1-6 月不同用途房地产投资完成额及同比增长单位：亿元，%房地产开发投资完成额 比重（以投资总额为100）自年初累计 去年同期同比增长 自年初累计 去年同期投资完成额 19747.1 14295.4 38.1 100 100按工程用途分：住宅 13692.3 10187.9 34.4 69.34 71.27 办公楼 845.9 529.7 59.7 4.28 3.71商业营业用房 2271.2 1689.1 34.5 11.50 11.82 其他 2937.7 1888.7 55.5 14.88 13.21 数据
18、来源：国家统计局2.1.3 行业发展趋势国家统计局公布的上半年房地产运行数据显示，6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点，环比下降0.1%。发改委价格监测中心对 36 个大中城市监测的数据也表明，6 月份，各地集中成交房价基本稳定，略有上涨，但是涨幅环比继续下降。与住宅价格低调下滑不同的是，住宅销售面积的高调下探。上半年，全国商品房销售面积 3.94亿平方米，尽管依然同比增长 15.4%，但增幅却比 1-5 月回落了 7.1 个百分点。本报告认为，此轮调控下的房地产市场成交量锐减不是坏事。前期过度成交的部分已经明显透支了实际需求
19、的购买力。一段时期的低迷成交恰好是供求寻找新的平衡点、已经购买的住房磨合实际需求的必要过程。特别强调，需求能力的蓄势和累积对新的景气过程是非常必要的。这个过程不要估计太短。不大会在 2010 年有爆发式需求产生。下半年来看，沿海特大城市二手房市场的价格调整同样是正常过程。这个价格波动恰好可以夯实核心市区的价格基础。二级市场的价格向下很难有足够成交量的配合。少量成交并不能说明价格趋势。从房地产产品来看，与住宅市场冷清形成鲜明对比的是日渐升温的商业地产。国家统计局数据显示，上半年，办公楼销售面积同比增长 53.2%，销售额同比大涨逾九成，达到 91.5%，商业营业用房的销售业绩也是节节攀升，销售面
20、积同比增长 41.6%，销售额同比增长 57.1%。北京的写字楼销售也是很火爆，上半年，全市写字楼销售面积 97.1 万平方米，比上年同期增长 27.9%；商业及服务业等经营性用房销售面积 65 万平方米，增长 43.2%，而北京上半年的写字楼投资更是同比增长 1.8 倍，达 158.1 亿元。目前，写字楼相对于比较完善的住宅市场处于起步阶段，其投资和销售的大幅增长都属于正常的发展，从统计数据来看，不用担心调控导致住宅投资萎缩，住宅供应量下降从而出现新一轮房价上涨的局面。2.2 南昌房地产市场分析南昌市房地产市场发展较早，从 2003 年到 2004 年是南昌市房地产市场出现了飞跃的一年，随后
21、并经过了 2005 年和 2006 年的健康的发展，到了 2007 年出现了高潮。然而随着世界性经融危机的的影响，自 2008 年以来，南昌地区房地产市场发展极不稳定，2009 年冬季遭遇寒冬。2010 年后，随着国家政策的颁布，南昌房地产市场开始回暖。2.2.1 本市房地产市场现状对于南昌楼市的大部分板块来说，2010 年注定是不平静的：大环境上面对着史上最严厉的楼市调控政策，小环境的变化则发生在板块与板块之间。 红谷滩显现市中心效应，是为“西进”。 市中心板块价格高歌猛进，一举把南昌带入房价万元时代；作为“两核”之一的红谷滩与市中心板块距离越拉越近。这不仅表现在价格上，该板块今年上演的“住
22、退商进”也进一步奠定了其 CBD 的地位。新板块脱离城东板块独立，是为“东拓”。 由于配套逐渐成熟以及保利、绿地等众多房产“大鳄”的进驻，原本依附于城东板块的高新区也从母体剥离出来，成为了一个独立的板块。 不仅如此，青云谱板块迎来了万科润园、朝阳洲多宗土地高价成交、象湖新城热销和以往销量往往集中在几个板块不同的是，各区域板块在今年都演绎出了自己的精彩。通过种种迹象，我们不难看出，在城市化进程中，南昌版图在不断扩大的同时，组团以及板块的概念更为清晰。 2010 年，轨道交通地铁 1 号线工程及旧城改造工程是市民最为关注的热点。这一年，南昌市迎来了史上最大拆迁量的一年，拆迁户重新选择住所；若干年后
23、，贯穿全城的地铁将拉近城市中心与城市边缘的距离。还有西客站的建设、2011年的七城会都将助推南昌各大板块焕发勃勃生机。 2.2.2 本市房地产区域市场分析红谷滩板块：CBD 效应渐显关键词：住退商进 城市综合体 今年是红谷滩中心区住宅“扫尾年”。红谷滩片区居住焦点转入红角洲、凤凰洲乃至片区边缘的新建县。同时，大体量商业即将投入市场。其中以办公楼为主，包括部分公寓。红谷滩“住退商进”，但依旧是南昌楼市的焦点和热点。板块表现： 随着配套的逐渐成熟，红谷滩新区楼市价值得到进一步认可，房屋价格稳步上升。年初至今，新建商品房价格上涨约 1600 余元，现均价在8300 元 /左右。今年以来，红谷滩片区共
24、有大小九块土地挂牌拍卖使用权，仅有两地块性质为住宅用地，其他为地块用途均为商业、商务综合、商住等。 商业配套方面，该区域已经开业运营的较大规模商业配套有洪客隆（第一街区店）、天虹广场（红谷滩店）、洪城大厦百货（红谷滩店）。人们对即将开业的洪客隆地中海阳光店，以及预备在红谷滩打造大型商业综合体的万达表示了极大的期待。 高新板块：新板块的崛起 关键词：大鳄入驻 对于高新区来说，今年绝对是不平凡的一年。保利东湾国际 、保利艾溪湖住宅项目、绿地城东综合体的入驻使得高新区剥离城东板块母体，以一个新兴板块的形象屹立于南昌楼市，并且成为卧虎藏龙之地。政府参照苏州工业园对其进行打造的意图，使其吸引了顶级房企的目光，也成为今后几年南昌最值得期待的地产板块之一。板块表现： 总体来说高新板块今年房价表现较为平稳。现在均价 6000 元/左右（包括洋房和高层），从年初至今，涨幅达到 2530%，表现好于往年，也是受到大鳄入驻以及配套逐渐落成的影响。 高新区是今年土
