1、 1中国写字楼市场报告聚 焦 | 2019 纳新 启势2 “两会 ”通常是全年的经济风向标， 2018 年亦是如此。2在0防18范年金融政风府险工的作同报时告，政明府确也提出出台“了坚减决税打降好费三等大一攻系坚列战激”励，性即政防策范，和为化企解业金注融入风活险力、。加大精准扶贫力度、继续推进污染防治。要 得房益地于产金市融场创放新缓和信IT贷行环业境高收速紧发的展大的背带景动下。，2018 年 中 国 经 济 仍 取 得 了 6.6% 的 同 比 增 长 ， 高 于 6.5% 的年度增长预期，这主2018 年中国经济数据6.6%国内生产总值年增长率52%服务业占比国内生产总值4.9%失业
2、率39,300 元人民币城镇居民人均可支配收入4,484 公里轨道交通运营里程 *12 万亿人民币房地产开发投资760 万人高等教育毕业生人数 *11 个自由贸易区来源 国家统计局，交通运输部，财富杂志，第一太平戴维斯研究部 * 为 2017 年数据4 万亿人民币社会消费品零售总额实际利用外资1,350 亿美元总年数位财居富全球世第界二500120 家中国企业2018 强消 费 行业工 业 和资源行业100%80%60%40%20%0%技术和其他研发行业2018201720%10-20%5-10%0-5%您或贵公司预计 2018 年行业市场增长与 2017 年相比如何？来源 中国美国商会 &
3、 贝恩公司， 2018 中国商务环境调查报告， 第一太平戴维斯研究部您或贵公司预计 2018 年行业市场增长与 2017 年相比如何（按细分行业）？联计网未+、来大经数济据增、长人动工力智将能主及要其来他自高于新如 互所等 新起兴征产点业和的调蓬整勃部发分展 ；品通类过消提费高品个的人进债 务 股 权 置 换 等 财 政 政，策。 中 国 政 府 还 致创 新于，减加轻大企研业发税投负入，。去 除 繁 文 缛 节 ， 鼓 励端 之国前美联国合商发会布和的贝恩2公01司8 在中中国美商贸务易环战境 调争业绩以及中20，18对年美发国展企计业划2做01了7年调在查华。营运动 中消国费各的行增业长的
4、和增中长。 生级态的环崛境起保正护 、在 推将 对科这技些、行电业子产商生务重和大中影国响企。业 的 全 球 化 都0-5% 5-10% 10-20% 20%/业业业/0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%业来源 中国美国商会 & 贝恩公司 2018 中国商务环境调查报告， 第一太平戴维斯研究部 56 / IT / 专业服务西 部 地 区 经 济 / 对 外 交 往 / 科创中心西安需求及租户地着 各 城力市打写造字行楼业市集场聚日区益也成使熟 ，得 城 市内之 间 的 特 征商 务 区 ，加同凸时显 。各广 州 着 力 打 造 电，子北商京务
5、作中为心中城国市， 深 圳 不 断 集 聚 技 术 创 新 优 势 ，摇 ，上武据汉国、家郑发州改和革西的安发这展九规个划城，市北被京列、为天国津家、中上心海城、 重市庆。、这广九州个、城成市都都、 有不 尽 相 同 。定右位图和列特出定了的九产个业国导家向 ，中但心主城导市当的地定写位 ，字 楼对 比 了 主业导却各需求分析行业 重要程度二重/三要线程城度市发展潜力 发展潜力金融制造能源与原材料专业服务零售及贸易交通信息技术健康医疗房 地 产 商务中心及共享办公消费者服务公共机构传媒及娱乐公共事业联合大企业来源 第一太平戴维斯研究部6 融金 融重庆金融 / 专业服务 / IT科 技 / 文
6、 创 / 对外交往中成都 7金融 / 房地产 / 贸易环 渤 海 地 区 经 济 中 心 / 港 口 / 航 运 / 物流天津金融 / 制造 / 专业服务国际金融中心 / 航运上海郑州交通枢纽金融 / 专业服务 / 制造心/ 商 贸 物 流 / 科技创新/ 房地产 / 专业服务金融 / IT / 贸易商贸广州城市定位甲级写字楼主导行业 7金 融 / 专 业 服 务 / 房地产工业 / 科教武汉金融 / IT / 专业服务政治 / 文化中心北京金融 内所有城市都得到了体现。其中以传统金融机深圳北 京成都上海广州重点增长行业行业是中国写字楼市场的需求主力，这几乎在楼 ，的抑承或租在面可积以最彰多显
7、企他业们形倾象向的于黄租金赁地或段、金融产甲业级聚写集字区主要城市甲级写字楼市场金融业租户占比较高 。总计部划大建楼 。立区域总部的商业银行和保险公司通常对办公 空来间传有统较金大融需行求业，即许为多佐5,证00；0 平这方些米用以户上自大用面购积买 的 可赁性成也交较后 勤大部。门随选着址这 些/ 搬金迁融至大次企级业或不非断核扩心张商，务其区亦。倾向于将分支或其 是范金融科风技险和是 中P2央P政公府司的因关而键面任临务越之来一越，大新的兴监金管融压行力业。尤截 至管 加20码18、年流末动，性中趋国紧境的内大P环2P境公下司，总P2数P同市比场减加少速 整54合%，。能在够监租 户存的下
8、入来驻的稳平定台性往表往示具担有忧相。当实力，尽管一些业主仍对这类2司0的18扩年张，计股划市造的成疲冲软击表。现2对01小8 年型全券年商，、上基 金 和数 和管深理证公指 和 中 小 企 业 抵25押%补和充3贷4%款。，严导峻致的股外市部在经2济01环8年境 、大信部贷分紧时缩间化现融不资尽环人境意）。或但有中助央于对市中场小逐企步业回的归重正视轨和，政预策计扶2持01（9 年如金对外开放 ，将推迎动来资健管康行增长 。专随业着化 ，中国 加时对办公空间业的改需革求和预38%37%24%38%3重5庆%*24%期也将有所回升。网贷（P2P）行业成交量及公司数量1,600来源 第一太平戴维
9、斯研究部 * 其中多为 P2P 公司网贷行业成交量 （左轴） 网贷公司数量（右轴）4,0001,400 3,5001,200 3,0001,000 2,500800 2,000600 1,500400 1,000200 500014 1 14 7 15 1 15 7 16 1 16 7 17 1 17 7 18 1018 7来源 网贷之家， 第一太平戴维斯研究部8 IT 行业同比涨幅18 3 18 6 18 9 18 1235%30%25%20%15%10%5%0%运 政 信业 主息导 ，技IT 行术业 强 劲楼增需长求带仍动由写字从互联已网成巨为头许 多如百度 、城腾市的）焦到点 ：电技）
10、竞技公司再到人工智能（如商汤科的人才 ，技以企在业市都场希竞望争留中住保中持国领最先顶地尖 位的。工为作此环，境他。们预需计要这类企业未来还将靠近重点学府 。增北长京态中势 ，关村和武汉城 市为的两 个IT典聚型集例区子及。其右租表金列范示围了。更多虽 然在 过IT去行三业年仅中占始国终内保G持DP两的位3数.9增%长见2上0图18。年该1行2月业涨的幅爆达发 式29增.1长%将）继，续中 国 重 点 城 市 IT 行 业 聚 集 区传 政 服业来源 国家统计局，第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部 * 包含甲级、乙级和产业园区的写字楼租金 9业城市 IT行业聚集区 租金报价 *(人
11、民币每平方米每月 )北京 中关村 180-500上海 张江高科技园区 120-180广州 天河软件园 100-150深圳 南山科技园 120-350成都 大源 60-120重庆 照母山 50-100天津 鞍山西道 90-120杭州 未来科技城 55-100南京 河西新城 75-145武汉 光谷 50-130WeWork SOHO 3Q 其他联合办公 设中国大陆首家联合办公门店享界 ”和中海地产的 “OfficeZip” 等。场 的 扩 张 步 伐 在 2018 年 有 所 放 缓 ， 相 比 之 下 ， 氪后 ， 目 前 已 成 为 全 国 项 目 数 量 最 多 的 联 合 办 公 品 牌
12、（空间、洪泰创新空间、无界空间、微度联合创业社、注 的 重 点重点增长行业国内联合办公市场的爆发式供应增长3002502001501005002014 2015 2016 2017 2018来源 各品牌公司官网，第一太平戴维斯研究部 * 数据基于 20 个国际和国内联合办公品牌自 2016 年 WeWork 在 上 海且来过，去联一合年办里公爆一发直式是的写增字长楼使市其场行热业议集的中话度题迅之速一， 升对人们的 工国内联合 办产 生公市场 已长 远经取得很大发展，也会和初创 公入，行业竞 争许 多愈演愈烈发 商如今除专业运营商 办的 公一品展牌空，间欲”在，联凯合德办集公团市的场“分C一3
13、杯”羹，佳如兆龙业湖的地 产起着初市，场We的W发or展k、，裸联心合社办等公行的业规领模先和运选营址商也热在衷演于变 。选大 举扩 张体 量，并且目标客户不再只是小型初创公司，还多 运营 商公灵活 性向 二和服务优势吸引的大企业。此外，许 同创 始时 ， 二 线 城 市 也在逐步武创汉立的自摩主家联。合办公品牌，如成立于北京的联合办公品牌优客工场，在完成了碎片Workingdom、 爱 特 众 创 以 及 前 不 久 方 糖 小 镇 的 并 购至 2018 年 末 占 据 43% 的 市 场 份 额 ）。 然 而 优 客 工间 和 WeWork（主要为裸心社）的扩张更为积极。年 门海店和数北
14、量京占是比目分前别国达内到最 大32的.5%联 合 办32公%市。场需，要2说01明8方品牌。换 言统计数 据若 将仅 包本 地括 国品 牌际、国内品牌 ，考量，排场就主要是由本地运营商占主导。目前上海和北京核门 店区 位 的 联 合 办 公 供 应 量 已及几二近线饱城和市，。预 计 未 来 新 开国获得投 资办 公者（主 要商 将是私募股权）的新一轮注资后， 将店开张 转未来几市 场继 续 。眼担 忧，市 场 热 议 的 焦 点 已 从 新 赁服 务选同择质的化情的况当下下如打何造吸出引差/ 留异住化租？户鉴？于如联何合在办产公品是长租率 、资负债与短期营业收益的经营模式 ，了运营商们关主在 管对业主而 言资 产， 联时 或合办公是机遇还是威胁？传统业 搭合办公运营商合作 ，动 平以更好地满足租户需求。租户选更 注办 公 场 所 不 仅 限于 “一 个可以工作的空间 ” ，而是10
