1、2019 中国工业遗存再利用路径与 典型案例 中 国 仅 用 几 十 年 时 间 完 成 工 业 化 初 期 到 后 期 的 推 进 历 程 ， 期 间 也 曾 出 现 制造产能向郊区转移、闲置厂房遍布城区的建设难题。当前，中国经济迈向 后工业化时代，城市可持续发展理念深入人心，公众历史保护意识不断增强， 曾经承载工业体系发展重任的老旧厂房等工业遗存，正在转变为见证工业历 史、传递工业文化、记录城市印记、展现产业变迁、再利用价值可观的“文 化 富 矿 ”与 “特 色 空 间 ”， 是 城 市 更 新 不 可 分 割 的 有 机 组 成 部 分 。本报告由赛迪顾问、京东方健康园区、金隅集团、开滦
2、集团、山东出版集团、首创集团、首钢集团、广东同天投资管理有限公司、中国文化产业发展集团有限公司联合发布。本报告通过分析中国工业遗存再利用发展现状、展示中国工业遗存再利用典型案例，预判中国工业遗存再利用发展趋势，提出中国工业遗存再利用发展建议，旨在为城市更新的规划与实施提供借鉴， 为各地政府、工业企业、地产企业、文创企业，制定工业遗存再利用政策、开展工业遗存再利用合作、设计工业遗存再利用项目提供决策支撑。2019 中国工业遗存再利用路径与 典型案例 第 1 章 中国工业遗存再利用背景 01工业遗存基本概念 02中国工业遗存改造发展历程 03中国工业遗存再利用发展机遇 04中国工业遗存再利用面临挑
3、战 05第 2 章 中国工业遗存再利用现状 06中国工业遗存空间资源 07中国工业遗存改造方向 08中国工业遗存改造模式 09 第 3 章 中国工业遗存再利用案例 10 工业旅游：开滦国家矿山公 园 11现代设计：济南国际创新设计产 业园 12都市产业：首钢冬奥广场 13文化金融：新华1949文化金融与创新产 业 园 14 智能制造：金隅智造工场 15 文化创意：郎园vintage 16 总部基地：恒通国际商务园 17第 4 章 中国工业遗存再利用趋势 18 发展趋势 19 赛迪建议 20中国工业遗存再利用背景中 国 工 业 遗 存 保 护 与 再 利 用 事 业 历 经 30年 发 展 ，在
4、政府管理政策不断完善与新兴产业蓬勃发展的双重助力下， 正在步入保护与再利用并举的“春天”。012019 中国工业遗存再利用路径与典型案例2019 Chinas industrial heritage reusePath and typical cases,the white paper工业遗存基本概念组织1973年 ， 第 一 届 国 际 工 业 纪 念 物 保 护 会 议 在 英 国 铁 桥 峡 谷 博 物 馆 召 开 ， 提 出 了 工 业 遗 存 的 历 史 地 位 与 文 化 价 值 ， 引 发 世 界 各 国 对工业遗存保护与利用的关注。1978年在瑞 典召 开 的 第 三 届 国
5、际 工 业 纪 念 物 大 会 上 ， 国 际 工业 遗 产 保 护 委 员 会 （ TICCIH） 宣 告 成 立 ， 成为 世 界 上 第 一 个 致 力 于 促 进 工 业 遗 产 保 护 的国际性组织。定义工业遗存是指工业活动产生的遗留物。工 业遗产是指具有历史、技术、社会、建筑或 科学价值的工业遗存，包括建筑和机械，厂 房，生产作坊和工厂，矿场以及加工提炼遗 址，仓库货栈，生产、转移和使用的场所， 交通运输及其基础设施，以及用于居住、宗 教崇拜或教育等和工业相关的社会活动场所。（来源：国际工业遗产保护委员会2003年通过的 下塔吉尔宪章 ）价值历 史 价 值 ： 反 映 特 定 时
6、期工 业 生 产 状 况 ， 承 载 工 业文 明 进 程 中 的 历 史 人 物 和事 件 。科 技 价 值 ： 集 合 生 产 工 具 、生 产 工 艺 、 设 施 设 备 、 工 业 产 品 等 实 物 成 果 和 档 案 资 料 ， 构 成 工 业 科 技 史 的 形 象 化 物 证 。社 会 价 值 ： 展 现 工 人 阶 级 生 存 状 态 ， 承 载 地 域 文 化 与企 业 文 化 记 忆 ， 是 研 究 当 时社 会 结 构 的 丰 富 素 材 。 艺 术价 值 ： 工 业 建 筑 与 工 业 装备 在 布 局 、 造 型 、 色 彩 方面 显 现 出 美 学 价 值 。经
7、济 价 值 ： 工 业 遗 存 再 利 用 产 生 门 票 、 租 金 等 收 益 及 对 周 边 区 域 的 带 动 效 应 。构成物 质 遗 存 ： 车 间 、 作 坊 、 厂 房 、 矿 场 、 仓 库 、 码 头 、桥 梁 道 路 等 运 输 基 础 设 施 、办 公 楼 、 住 房 教 育 休 闲 等 附 属 生 活 服 务 设 施 及 其 他 构 筑 物 等 不 可 移 动 物 质 遗 存 ； 机 器 设 备 、 生 产 工 具 、办 公 用 具 、 生 活 用 具 、 历 史 档 案 、 商 标 徽 章 及 文 献 、手 稿 、 影 像 录 音 、 图 书 资 料 等 可 移 动
8、 物 质 遗 存 。非物质遗存： 生产工艺流程、手工技能、原料配方、商号、经营管理、企业文 化等工业文化形态。分类完整保存型： 具有里程碑意义的工业遗存进行文物保护，修复为博物馆供研究参观。局部改造型： 具有地域特色或普遍代表性的工业遗 存进行整体保留局部改造， 形成以原景观为主体的保 护性利用空间。大 规 模 改 造 型 ： 对 于 历 史 、科 技 、 艺 术 价 值 较 少 的 工 业 遗 存 进 行 大 规 模 改 造 ， 形 成 以 工 业 元 素 为 特 色 的 再 利 用 空 间 。拆 除 改 造 型 ： 对 于 没 有 保留 价 值 的 工 业 遗 存 进 行 整体 改 造 ，
9、 重 新 定 位 形 成 新的功能空间。022019 中国工业遗存再利用路径与典型案例2019 Chinas industrial heritage reusePath and typical cases,the white paper中国工业遗存改造发展历程自然生长阶段（ 1990-2000）北京手表厂多层厂房改建成双安商场 特 点 ： 部 分 发 达 地 区 进 入 工 业化 后 期 ， 面 对 城 市 中 需 要 腾 退的 老 旧 工 厂 ， 出 现 单 纯 重 视 承载 土 地 的 经 济 价 值 、 部 分 工 业遗 存 被 盲 目 拆 除 或 过 度 改 造 的现象 政 策 ： 国
10、 家 层 面 尚 未 出 台 主 导政策；1991年 ， 上 海 市 政 府发 布 上 海 市 优 秀 近 代 建 筑 保护 管 理 办 法 ， 将 杨 树 浦 水 厂 、杨 树 浦 电 厂 等 工 业 遗 存 纳 入 保 护管 理 范 畴北京华北无线电联合器材厂形成798艺术区 认识提高阶段（ 2001-2013 ） 特 点 ： 工 业 遗 存 的 建 筑 价 值 、 文 化 价 值 开 始 获 得 关 注 ， 独 特 环 境 吸 引 文 化 艺 术 工 作 者 集 聚 ， 出 现 向 文 化 创 意 产 业 园 演 变 的 成 功 案 例 政策：2006年 ， 国 家 文 物 局发 布 关
11、 于 加 强 工 业 遗 产 保 护的 通 知 ， 指 出 工 业 遗 产 是 文化遗产的重要组成部分规划升级阶段（ 2014-至 今 ）首钢老厂区变身“新首钢高端产业综合服务区” 特 点 ： 工 业 遗 存 保 护 意 识 增 强 ， 工 业 遗 存 项 目 进 入 科 学 规 划 、 分 类 管 理 、 有 效 保 护 、 合 理 利 用 阶 段 政策：2014年 3月 ， 国 务 院 发 布 关 于 推 进 城 区 老 工 业 区 搬 迁 改 造 的 指 导 意 见 ， 提 出 把 工 业 遗 产 保 护 再 利 用 作 为 搬 迁 改 造 重 要 内 容 ； 2017年 1月 ， 工信
12、 部 、 财 政 部 印 发 关 于 推 进工 业 文 化 发 展 的 指 导 意 见 ， 提 出 建 立 工 业 遗 产 名 录 和 分 级 保 护 机 制032019 中国工业遗存再利用路径与典型案例2019 Chinas industrial heritage reusePath and typical cases,the white paper中国工业遗存再利用发展机遇新政策：中央到地方支持政策频出2018年11 月，工信部印发国家工业遗产管理暂行办法，鼓励利用国家工业遗产资源，建设工业文化产业园区、特色小镇（街区）、创新创业基地；原国家旅游局办公室印发的全国工业旅游创新发展三年行动方
13、案（ 2018-2020 ） ，计划到 2020年全国推出 100家工业旅游示范基地、工业遗产旅游基地；北京、沈阳等地政 府也先后发布保护利用老旧厂房等工业遗存的指导文件。新环境：城市建设进入有机更新阶段由于建成区面积比重不断提高，我国城市建设已从大拆大建、拆旧建新的城市改造阶段过渡到以功能环境重 塑、产业重构、文化传承、民生改善为重点有机更新阶 段，一线城市纷纷开展城市更新与存量优化的创新尝试； 土地资源的稀缺性与发展理念的变迁，决定了工业遗存 改造项目前景广阔。新内容：新兴产业蓬勃发展近年来，中国战略性新兴产业加速增长，节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备、新能源、新材料、新能源汽车、
14、数字创意等战略性新兴产业对经济增长形成重要支撑；2018 年，战略性新兴产业增加值比上年增长8.9% ，增速比规模以上工业快2.7 个百分点，战略性新兴产业为工业遗存空间再利用提供了新的产业内容。新助力：行业联盟促进合作共赢2018年 8月 ， 全 国 首 个 老 旧 厂 房 保 护 利 用 与 城 市 文化 发 展 联 盟 在 北 京 成 立 ， 通 过 搭 建 全 国 老 旧 厂 房 保 护 利用 和 城 市 文 化 发 展 交 流 协 作 平 台 ， 举 办 品 牌 活 动 、 建 立产 业 融 合 机 制 、 提 供 智 库 指 导 服 务 、 开 展 媒 体 宣 传 等 方式 促 进
15、 资 源 共 享 、 推 动 城 市 风 貌 提 升 。042019 中国工业遗存再利用路径与典型案例2019 Chinas industrial heritage reusePath and typical cases,the white paper中国工业遗存再利用面临挑战改造标准不完善工 业 遗 存 项 目 进 行 保 护 性 再 利 用 ， 既 要 避 免 盲 目 拆 建 、 过 度 改 造 ， 又 要 以 用 促 保 ， 保用 并 举 ， 实 现 保 护 和 开 发 的 平 衡 ， 但 工 业 遗 存项 目 的 分 级 分 类 在 实 际 操 作 过 程 中 缺 乏 明 确 的技 术
16、 标 准 ， 项 目 改 造 时 整 体 保 留 比 例 、 内 部 空间 调 整 装 修 程 度 、 新 增 面 积 范 围 ， 在 基 层 具 体实 施 时 ， 还 没 有 可 以 指 导 实 践 的 可 操 作 规 范 。土地变性困难工业遗存改造项目涉及将老旧厂房的工业用地转换为商业、科研、多功能等不同性质的用地，一是变更土地性质需要补缴高额土地出让金，给改造方带来较大资金压力；二是审批手续办理周期较长，改造方需要付出较高的时间成本；三是申请未成功时还会影响后续立项规划、建设施工、安监消防、入驻企业工商注册等一系列审批手续。项目定位雷同 投资效益不高除 了 具 备 文 物 保 护 价 值
17、 的 部 分 被 完 整 保 留 ， 成为具备保存与展示功能的博物馆以外，多 数 工 业 遗 存 项 目 被 改 造 为 “文 化 创 意 产 业 园”，改造后再利用空间的功能属性大部分 以 办 公 、 展 览 、 商 业 、 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 为 主 。产业定位与功能属性雷同，导致改造陷入千 篇 一 律 ， 项 目 之 间 存 在 严 重 的 同 质 化 竞 争 。对工业遗存项目改造投资方而言，虽然避免了土地拆迁费用开支，但前期规划、设计费用投入较大，老旧厂房修旧如新、修旧如旧的改造装修，所需费用有时甚至超过新建同等面积的建安成本，占地面积较大的工业遗存项目， 需要投资方具备较强的
18、资金筹措能力，改造后多数属于可租不可售的自持型项目，投资回收周期较长。05中国工业遗存再利用现状面对中国工业遗存蕴含的巨大可利用空间，政府在盘点并激活城市工业遗存资源上积极发力，企业在向工业旅游区、开放街区、产业园区的改造道路上探索创新。061 北京北京腾退老旧厂 房2 42个， 占地 面积 共计 2517.8万平 方米 ，其 中待 利用 面积占70.64%，达到1778.48万平方米5 广州根据“三旧”改 造标 图建 库成果 统计 ，广 州低 效用 地图 斑达 到588.96平 方公里，其中旧厂占到 188.03平方公里7 杭州杭州 已明 确老 城区 工业 遗 产90多处 ，集 中分 布在
19、半 山、 拱宸 桥、 祥符 桥小 河古荡留下、望 江 门 外 、 中 村和 龙 山 七 个 区 域9 武汉武汉现存 95处工 业遗 存， 遴选 出27 处 第一 批武 汉市 工业 遗产 、38处 第二 批工业遗产，并依 据 价 值 、 重 要性 分 为 三 个 保 护 级 别2019 中国工业遗存再利用路径与典型案例2019 Chinas industrial heritage reusePath and typical cases,the white paper中国工业遗存空间资源中 国 工 业 遗存空间资源30亿平方米数据来源：赛迪顾问序号 城市 空间体量2 上海 上海已有96个项 目、
20、约6 29万 平方 米存 量工 业用 地纳 入盘 活转 型计 划， 其中未完成转型方案 或转 型手 续的占30.68%，达 到1 93万 平方 米3 天津 天津全市登记 在 册 的 工 业 遗产 有 130余处4 重庆 重庆 市确 定96处工 业遗 产 名录 （含 仓储 ），其 中 主 城区 45处 、其 他区 县 51处时间跨度自 1891年到 1982年6 深圳 全市大约有 3亿 平 米 建 筑 的 老 旧 工 业 厂 房 ， 其 中 ， 使 用 期 30年 的 约 2亿 平 米 ，20年的约 1亿平米8 成都 成都公布27处近 现代 工业 遗产 项目 ，分 为保 留（5处） 、再 利用
21、（8处 ）、 待保护（11处）、已保护（3处）4种类型10 济南 全市92处工 业遗 产纳 入济 南历 史文 化名 城文 化遗 产法 定保 护体 系， 其中9处优秀工业遗产建 筑、19处 比较 重要 工业 遗产 建筑 、64处 一般 工业 遗产 建筑数据来源：赛迪顾问整理072019 中国工业遗存再利用路径与典型案例2019 Chinas industrial heritage reusePath and typical cases,the white paper中国工业遗存改造方向工业旅 开放 产 业游区 街区 园区定义 开展工业旅游的活动 场所一组建筑物与周边或其中的广场、 街道、小公园、
22、绿地等实体或空间的总称由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境适宜类型废弃矿区、生态酒庄、反映重大历史事件的工业遗址、体现标志性工业技术成果的特色工程地理位置优越、建筑风格独特的项目符合建筑标准的老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施主要功能 观赏、体验、教育、 休闲、娱乐 购物、餐饮、展览、休闲、 娱乐 办公、研发、孵化、展示、 培训建设原则彰显自身特色和品牌效应，反映独特主题，内容明确，具有较强的旅游吸引力建 筑 形 式 开 放 、 街 区 环 境舒 适 、 与 周 边 自 然 环 境 融 合项目定位符合城市战略定位、产业选择符合城市产业规划、建筑改造符合城市空间规划典型项目黄 石
23、 市 黄 石 国 家 矿 山公园唐 山 市 开 滦 国 家 矿 山公园长春长影旧址博物馆上海国际时尚中心绍兴市新昌达利丝绸世界旅游景区 萍 乡 市 安 源 景 区株 洲 市 醴 陵 瓷 谷柳 州 工 业 博 物 馆仁怀市“茅酒之源” 旅游景区铜仁市朱砂古镇北京市798 艺 术 区北 京 市 方 家 胡 同 46号上海市M50 创 意 园 成 都 市 东 郊 记 忆 公 园温州黎明92文化创意街区南京市越界梦幻城南宁市百益上河城创意街区广州市太古仓码头合肥市金隅南七里文创艺术街区重 庆 市 北 仓 文 创 街 区 景 德 镇 市 陶 溪 川 文 创 街 区上海长阳创谷湛江市南鲸海洋孵化器宁波市博洋创客157创业创新园武汉市大智无界空中小镇创意产业园上海 8号 桥 创 意 园 区西 安 老 钢 厂 设 计 创 意产业园成 都 市 完 美 世 界 文 创产业园杭州越界锦绣工坊创意园广州市红专厂创意园深圳市华侨城创意文化园沈阳市1905 文化创意园08
