1、1和平区楼宇经济发展第十二个五年规划和平区发展和改革委员会和平区合作交流办全面提升商务楼宇入驻率和入住企业质量，加快企业向楼宇集中，充分发挥楼宇聚集要素和辐射带动作用，以满足总部经济的需要，是今后一个时期和平区区域经济发展的重中之重。为落实天津市关于中心城区功能及产业定位发展繁荣都市型经济的实施意见 对和平区“金融和平”功能的明确定位，实现和平区经济社会发展战略转型，按照关于制定和平区国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，为促进将我区打造成中心城区服务业核心增长极，推进楼宇经济转型升级和结构调整，结合我区楼宇经济发展的实际，特制定我区楼宇经济“十二五”规划。为此于 2010 年 2 月委托
2、南开大学经济学院开展和平区楼宇经济发展规划，发改委、合作交流办、南开大学联合成立课题组，于2010 年 3 月正式启动和平区楼宇经济发展的研究和编制工作。本规划在对和平区楼宇经济“十一五”期间取得成就及存在问题进行总结的基础上，挖掘“十二五”期间和平区发展楼宇经济的内在优势，明确和平区楼宇经济发展的总体思路、基本原则，提出了有利于楼宇经济产业定位和合理布局的发展目标和保障措施。本规划期限为 20102015 年，近期为 2010-2012 年。第一章“十一五”期间回顾及楼宇经济发展的现状2006年编制“十一五”规划时，区委区政府针对我区地域狭小、土地成本高等制约经济发展的“瓶颈”问题，围绕1-
3、6-8总体格局，提出把大力发展楼宇经济作为经济可持续发展的重要手段。“十一五”期间，确立“以发展现代服务业为出发点，以楼宇经济为载体，以营造良好的经营环境为前提，以招商引资为手段，以提高入驻率、增加财政收入为目标，形成政府、楼宇业主、入驻企业三方共赢的良性发展模式”的发展思路。几年来，区委、区政府通过政策扶植、载体建设、机制创新等手段，不断加大对我区发展楼宇经济的投入，取得了扎实的成果。2009年，在区合作交流办下设楼宇科，探索政府与楼宇经营2单位合作招商机制，发挥和平区楼宇企业协会的作用，加强对楼宇经营企业的引导与服务；2010年2月，由发改委牵头，汇集众多成员单位，专设特色楼宇集聚工程指挥
4、部，制定特色楼宇集聚工程实施方案，首次将楼宇经济的发展纳入到和平区当年“十大工程”之列。通过科学制定和平区商务楼宇认定标准，制定出台和平区促进楼宇经济发展扶持政策及实施细则，制作、完善楼宇信息数据库，为我区搭建了资源整合、招商引资、企业服务、信息宣传等平台，营造了楼宇经济良好的发展环境。第一节“十一五”期间楼宇经济主要成就一、集约开发增强，发展潜能提升“十一五”期间，“1-6-8”总体功能布局规划以强力发展商务楼宇，实现有限城区空间极限发展为目标，规划了总建筑面积为 818 万平方米的 63 个重大项目。其中仅南京路地区实施及开发的重大项目达到 30 个，建筑面积达到386 万平方米。继十五期
5、间滨江金耀世纪广场、万达广场及信达广场等 10 余个大型项目落成后，“十一五“期间，建成了信达广场、君隆广场、华侨大厦、津汇广场二期、天津中心、现代城一期、恒隆广场、津湾广场等一批重大项目，使得城市载体功能进一步提升。随着合生国际大厦、天河城、铁狮门等新建楼宇的开工建设；津门、津塔等项目进入施工收尾阶段；和记黄埔等一批重点项目加快建设；现代城二期项目的启动，为我区楼宇经济的发展提供源源不断的项目支撑。 二、载体总量扩大，经济效益增长预计2010年底，随着津门、津塔、天津中心等大型现代楼宇的建成使用，新增商务楼宇面积达到77万平方米，建筑总面积超过300万平方米，较“十五”末期的221.64万平
6、方米增长35%，建筑面积占全区土地总面积由22.23%增长到30.09%。其中，新近落成的项目多是建筑面积超过15万平方米的高端楼宇，还有一些重大项目正在顺利推进，支撑楼宇经济发展的载体总量进一步扩大。十一五期间，楼宇经济税收贡献率逐年提高。据统计，我区79座楼宇（其中含综合楼宇44座，商住楼6座，独栋楼14座，风貌小洋楼15座）2009年全年完成税收26.2亿元，留区税占到全区税收的30%左右，比十五期末的2005年（18.76%)增长近12个百分点。留区税收比重平均每年增长5%以上。2009年全年10座重点楼宇完成税收超过9亿元，占全部楼宇税收总量的35%；区内税收超亿3元的综合性楼宇及独
7、栋楼宇达到8座，税收超千万楼宇21座。三、经济形态优化，主导产业明晰截至2009年，我区已引进世界500强企业地区总部及分支机构以及国内500强企业总部及地区总部57家，其中金融总部及地区总部就有36家。促使天津成为继北京、上海、深圳之后第四个设有外资银行总行的城市，初步形成了具有辐射能力的商务及总部集群。我区第九次党代会确立“四高”主导产业，较“十一五”初期的八大重点产业更加明晰，主导产业发展成效明显。目前，对于入驻楼宇4804家企业的业态调查结果显示，批发、零售业及租赁、商务服务业中企业所占比重超过了41%。区内的主要商务企业集中在中高端商贸、中介咨询、金融等行业。部分中高档楼宇如津汇广场
8、、国际大厦、和平创新大厦等入驻企业的行业性质比较集中，在全区范围甚至全市具有一定的辐射能力，使得楼宇经济成为发展现代服务业的重要载体，进一步优化了我区以现代服务业为主导的产业结构。四、机制不断完善，管理日益科学楼宇经济的发展作为一种集约的组织行为经济，与政府、规划、职能部门、街道直至社区有相当密切的关系。“十五”期间，全区建立了发展楼宇经济的管理和服务体系，并按照市场运作的方式成立全国首家楼宇协会。 但对楼宇经济的管理服务职能仅由现代服务业发展办公室和楼宇协会负责。 “十一五”期间，全区上下对发展楼宇经济工作形成共识，高度重视，成立区发展楼宇经济领导小组，通过设立特色楼宇集聚工程指挥部，形成由
9、发改委牵头，工商、税务、统计、财政、合作交流办等多部门共同管理服务的工作网络体系，逐步建立起高效的管理机制。楼宇信息数据库的建立作为促进楼宇经济今后发展的有效工具，是“十五“期间一直努力探索而未能攻破的一个难题。于今年初步建成的数据库，通过八项功能的互相依托，有机相连，涵盖了楼宇经济的所有信息，为区领导和区各政府部门的管理调控提功决策辅助，也可利用这一信息平台有效的整合和平区发展楼宇经济的人流、物流、资金流，做到科学管理。五、招商环境改善，引资模式创新“十五”期间，停车难已经成为制约楼宇发展的瓶颈，也是造成部分企业流失的因素。2009 年，我区西安道、大沽路 2 座停车楼竣工，新增停车泊位41
10、190 个，改善了招商引资的硬环境。本着“招大引强、选商选企”的原则，围绕我区确定的四个主导产业，以沿海发达地区为重点，坚持楼宇、土地和要素招商并举的引资模式，2009 年吸引内外资到位额分别为 60 亿元和 3 亿美元，同比分别增长 50%和 65.77%，增幅创历史新高。外资到位额相当于“十五”期间累计直接利用外资到位额 1.26 亿美元的 2.4 倍。 5第二节 楼宇经济发展存在的主要问题“十一五”期间，我区楼宇经济的发展取得了很大的成就，但与楼宇经济发达地区相比，还存在一些不足。一、总量规模有待扩大，楼宇品味有待提升我区现有楼宇总量与上海、北京、深圳等地的中心城区相比存在较大差距，甚至
11、低于周边城区。在楼宇经济较为发达的深圳罗湖区，18 层以上高层楼宇就有 400 多座，写字楼面积高达 550 万平方米。我区重点楼宇中，占地面积 5 万平方米以上的商务写字楼仅有 14 座，其余均为 5 万平方米以下的中低档写字楼或综合性商住楼，中低档楼宇的比重占到 70%。我区目前完全达到 5A 标准的商务楼宇数量不超过 10 座，除近年相继建成的部分较高档次楼宇外，目前我区 60%以上的商务楼宇始建于上世纪 90 年代中后期，硬件配置较低，配套功能较差，楼宇外表陈旧。发展楼宇经济靠的是大量高档次的商务楼宇做载体，楼宇存量资源不足或零星分散，就难以形成完善的商务环境和良好的集聚效应。二、效益
12、贡献有待提高，楼宇资源有待整合首先，楼宇经济对全区税收的贡献度还有进一步提升的空间。据统计，我市河西区和南开区楼宇经济创造的效益已超过了区级财政收入的50%，而我区楼宇经济产生的效益仅占区级财政收入的30%左右。杭州下城区作为省会城市的中心城区，全区税收的70%以上来自于楼宇经济。以武林广场为中心的2.5平方公里核心区域内，每平方公里财政收入达到14.66亿元。上海陆家嘴金融贸易区、外高桥保税区等地的105幢高楼的平均营业收入超过16亿元，楼均上缴税收超过6000万元。其次，楼宇资源有待进一步挖掘和整合。目前，我区五星级以上写字楼租金指导价位 4.5-7 元/平米/天；五星级以下写字楼租金指导
13、价 1.5-4.5 元/平米/天，企业入驻率达到 90%以上。相对于其它楼宇经济发达地区，租金水平低,楼宇空置率高。以上海的外滩中心为例，金光外滩中心办公楼租金日均 8-11 元/平方米，企业入驻率高达 98%，杭州下城区楼宇入驻率也达到 93%。此外，入驻我区商务楼宇的 4000 多家企业中，在和平区纳税的企业不到 2000 家，使得我区对楼宇资源的实际利用率低于 50%。楼宇内入驻企业区外纳税问题有待解决。6三、结构能级有待优化 ，产业聚集有待强化我区楼宇内企业经营业态虽然比较全面，但行业较集中的特色楼宇还较少，业态质量亟待改善。一些楼宇入住企业行业分散，大企业偏少，楼宇之间难以形成积聚效
14、应。楼宇经济向聚集、专业化方向发展已经成为一种趋势，在一些发达国家以及上海、北京、杭州、宁波等地，由于一两座特色品牌楼宇的带动，形成了建成一栋，繁荣一片的发展态势。从我区来看，虽然已建成一部分具有较强影响力的品牌楼宇，但整体规模还不高，对相关行业的辐射力和吸引力还有待提升。因此，在未来的楼宇经济发展中，加快培育一批特色品牌楼宇，引导楼宇产业集聚发展将是实现和平区中心商务区定位的一个重要途径。四、管理水平有待提升，楼宇环境有待优化。楼宇业主是楼宇招商和经营管理的主体，与楼宇业主建立良好的合作机制，有利于“政企”互助，实现“双赢”，而目前我们与楼宇业主更加行之有效的对接机制还有待建立。作为楼宇经济
15、载体的楼宇的建设规划尚需进一步细化，特别是老楼宇更新提升的相关配套政策不够完善，缺乏承载高端服务机构的商务楼宇。第二章 “十二五”规划总则第一节 面临形势“十二五”时期，我区楼宇经济发展面临诸多机遇，楼宇经济发展具有其它区不可比拟的内在优势。一、面临的机遇：（一）全市空间发展总体战略和“一主两副、沿河拓展、功能提升”的中心城区空间发展策略，使得经济发展布局更加清晰和均衡。有助于和平区作为中心城区功能的全面提升。（二）天津市对我区“金融和平”的定位，旨在将我区建设成为天津市的金融中心、现代商务中心和高端商业中心的核心区。重点发展银行期货证券类金融业、高端零售业、信息中介等现代商务服务业和以历史风
16、貌建筑为主的文化旅游业。有助于处于利润链顶端的高端服务业在我区的集聚。（三）滨海新区经济快速发展的带动作用，有助于与和平区发挥各自优势，促进相互投资，形成共同发展。如和平区可以充分发挥教育强区的优势，为滨7海新区提供人才和智力服务；通过大力发展金融业、物流业、文化创意产业和服务外包等产业，为滨海新区提供优质的生产生活服务。（四）京津冀区域经济一体化的快速推进，有助于我区楼宇经济的能级优化及提 升 我 区 区 域 经 济 服 务 、 辐 射 及 带 动 功 能 ， 强 化 我 区 重 点 地 块 商 务 楼 宇 的 区位辐射优势。（五）区委区政府把加快楼宇经济的发展纳入工作重点，高度重视。有助于
17、全区上下统一思想，为楼宇经济的加快发展扫清障碍。二、发展优势：（一）区位中心优势我区地处天津市市中心，服务业高度发达，第三产业所占比重一直超过全市水平的 2 倍以上。现代服务业对经济增长的贡献率达到 30%以上，是整个天津市的商业、文化和社会发展中心，具有最成熟和最完善的商务配套体系，这种区位优势和商务配套优势短期内不会改变，将来一定时期内在整个天津市将会继续保持其区位和商务优势。（二）空间集聚优势天津市正处于从单一中心向多中心扩展的时期，小白楼城市主中心大部分落在区内，区域战略地位突出。随着沿海河经济带开发的推进还会与小白楼商务区形成互动、相互促进，进一步加强和平区楼宇经济聚集地的地位。一批
18、大项目、好项目的陆续推出将成为层次更高的现代服务业发展聚集地。因此，无论从和平区目前所具有的区位优势、商务优势还是将来的海河经济带的发展潜力，和平区楼宇经济发展具有天津市其它区域所无法比拟的优势。 （三）城市辐射优势“十一五”期间，南京路商务商贸发展带沿线高度聚集了金融、商务、商业等现代服务业楼宇，能级提升并逐渐向南北两侧辐射渗透。市级“沿河拓展”发展策略使海河经济发展带汇集起更高的发展能量。两带驱动将使我区楼宇经济效应快速凸显，中心地土地价值上升，楼宇高层化、密集化发展迅捷，楼宇经济价值效应有放大趋势。我区楼宇经济的发展也面临一些现实问题一是市规划土地较多，土地资源整合缺乏足够自主性，影响楼
19、宇经济载体建设。二是与滨海新区金融商务区产业功能趋于同质，优化资源配置存在一定困难。三是天津市其他区县的竞争风8险，河东、河西、南开等区也在也在大力发展楼宇经济，势必形成与和平区抢夺企业资源的关系。我们必须进一步增强责任意识，发挥我区发展楼宇经济的优势，抓住机遇，切实做大做强楼宇经济。第二节 发展理念充分发挥楼宇经济在推动我区产业升级、促进城市转型等方面的重要作用，进一步深化楼宇经济发展内涵，着力培育发展总部经济，不断提高楼宇经济发展水平。一、以现代经济理念指导楼宇经济工作，培育新的经济增长点。强化楼宇规划，创新楼宇经济发展理念，走国际化、高端化、特色化、集聚化发展路子，提升能级，壮大规模。二
20、、进一步提高楼宇经济贡献度，充分发挥楼宇经济载体作用。全力提高商务楼宇的入驻率和产出率，使楼宇经济成为我区经济发展的重要支撑和增长动力。三、进一步强化商务楼宇功能集聚，推进楼宇经济在更高层次上的跨越式发展。科学统筹规划楼宇经济发展的功能和空间布局，培育壮大总部经济。探索总部经济的多种发展模式，强化政策引导，营造总部经济发展的良好氛围。四、进一步优化楼宇经济发展环境，积极创建发展楼宇经济示范区。立足服务理念，坚持城市形象开发和功能开发并重，充分发挥楼宇经济在优化城市资源配置、完善城市功能、提升城市形象等方面的作用，积极吸引高层次、高水平的楼宇开发商和经营者参与和平区楼宇开发建设，优化楼宇经济发展
21、环境，使我区成为天津市楼宇经济发展的标志性区域。第三节 基本原则一、坚持统筹布局，扩大总量，做精增量，提升存量的原则9紧密结合我区的总体发展规划和现代服务业布局规划、加强楼宇经济未来的发展规划，着眼于规范开发、提高效益和增强竞争力，统筹业态布局、优化结构，实施重点区块、重点楼宇的重点业态开发的有序推进模式，推进我区楼宇经济业态的合理发展和布局。对新建楼宇，从建设、经营、招商等方面做到精细化、特色化。加大对闲置楼宇资源的盘活力度，进行重新包装，重新定位，提升楼宇品味。二、坚持重在高端，集聚发展，突出特色，培育品牌的原则在发展楼宇经济中，在加快高端楼宇载体建设的同时，更要注重产业集聚，带动市场。既
22、以总部经济发展为重点，还要关注产业链的集聚带动。并以专业化、特色化为原则，依据布局特色与规律，构筑特色功能突出、专业化职能突出的空间，选择有较大潜力的楼宇给予重点扶持。整合资源，培育楼宇品牌，辐射周边，形成规模型的楼宇经济群。三、坚持招商为先，市场主导，政府引导，平衡租售的原则以招商带规划、带建设、带经营、带管理，通过招商发现四个环节存在的问题。主要依靠市场力量调节我区楼宇资源的优化配置，明确楼宇开发商、楼宇业主的主体地位，最大限度提高楼宇单位面积产出率，增强楼宇经济发展的核心竞争力。政府在楼宇经济定位和集聚过程中的引导作用也非常重要，作为主要力量协调各方利益，积极引导楼宇经济发展，形成政府引
23、导与市场运作协调发展的局面。在楼宇经营中，指导性地调节楼宇的租、售比例，兼顾投资开发商及业主利益的同时，考虑楼宇经济的特色发展和引入企业的合理性。第三章 发展目标和基本布局第一节 发展目标一、总体目标：在发展楼宇经济方面，总体目标是以国际化、特色化、高端化、总部化、集约化为导向，围绕“规划、建设、经营、管理 ”四个环节，提高土地集约利用强度和单位楼宇产出效益，提升楼宇服务水平，打造总部经济中心，以特色楼宇经济、亿元楼宇、品牌楼宇为重点，构筑和平特色的知识高密集、产业高能级、产出高增值、功能高辐射的现代服务业体系。到规划期末，基本形成布局合理、功能完善、特色突出的楼宇经济空间体系，使和平区楼宇1
24、0经济成为天津市楼宇经济发展的标志性区域和北方重要的高端金融商务集聚区，使楼宇经济成为区经济发展的重要经济增长点。二、定量目标(一)经济效益指标我区多数重大项目规划到 2012 年，制定楼宇经济“五年倍增”的发展目标较为合理。到 2015 年，着力培育 1-2 幢税收“10 亿元楼”，15 幢税收“亿元楼”和 40 幢税收千万元以上的“主题楼”，“特色楼”。到 2015 年，楼宇经济实现三级税收超过 50 亿元，楼宇资源利用率达到 60%，实现留区税收 30 亿元，在全区税收中的比重由目前的 30%增长到 50%，年均增长率 15%以上。（二）总量提升目标加快对新建项目，规划项目的推进，“十二
25、五”末，力争中高档楼宇数目达到 100 幢，写字楼建筑面积由目前的 300 万平方米提升至 600 万平方米。楼宇出售、出租率由目前的 90%提升至 95%以上。5A 级写字楼由目前的 8 座提升至20 座，增加 150%。（三） 功能聚集目标再引进大约 50 家总部企业，行业龙头企业和优势企业，使总部企业数目达到 100 家，重点引进金融企业总部，地区总部，金融企业总部数由目前的 36 家达到 50 家。着力培育 20 幢特色楼宇。（四）业态优化目标金融业、信息服务与软件业、中介服务业、文化创意产业等现代服务业态得到快速发展，其在楼宇经济中的比重得到不断提升。力争到 2015 年，现代服务业增加值占 GDP 比重超过传统服务业，其中金融业占 GDP 比重由目前的不到 4%增加至 10%，留区税收占比由目前的 10.14%提高到 20%，商务服务业由 9.6%提高的 18%左右。表 3-1 和平区楼宇经济“十二五”规划发展目标一级指标 二级指标 单位 2009 2015三级税收 26.2 50留区税收 7 30十亿元楼宇 0 1-2经济效益亿元楼宇亿元8 15
