1、- 1 -2018 年宿州市地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势1、整体地价水平与整体变化趋势2018 年，是全面贯彻落实党的十九大精神的起步之年，是改革开放40 周年，也是新一届政府的开局之年。我市坚持以习近平新时代中国特色社会主义经济思想为指导，深入贯彻落实中央和省委、市委经济工作会议精神，按照市委五届四次全会决策部署，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济社会持续健康发展，为全面建成小康社会夯实基础。全市坚持稳中求进工作总基调，奋力推进改革发展，较好完成了目标任务。改革开放释放新活力，供给侧结构性改革进展顺利，“去降补”任务落地见效。经济运行呈现稳中有进、
2、进中向好、效益提升、结构优化的良好态势。从总体上看，城市综合地价低速上行，为 1037 元/平方米，较 2017 年 1031 元/平方米增长了 0.58%。2018 年，宿州市城市综合地价为 1037 元/平方米，比 2017 年增加6 元/平方米。其中，商业地价整体水平值为 2395 元/平方米，住宅地价水平值为 1647 元/平方米，工业地价水平值为 181 元/平方米，分别比2017 年增加了 14 元/平方米、15 元/平方米、2 元/平方米。商业、住宅、工业地价水平呈阶梯状排列，商业地价最高，住宅地价次之，工业地价最低。（见图 1-1）- 2 -图 1-1 2018 年宿州市各用途
3、地价水平值（元/）与 2017 年相比，宿州市 2018 年商业、住宅、工业用地平均地价增速平稳，增幅收窄。其中，商业用地平均地价为 2395 元/平方米，增长率为 0.58%，住宅用地平均地价为 1647 元/平方米，增长率为 0.92%，工业用地平均地价为 181 元/平方米，平均增长率为 1.12%，综合地价水平值为 1037 元/平方米，增长率为 0.58%。，商业、住宅、工业地价水平值分别比 2017 年增加了 14 元/平方米、15 元/平方米、2 元/平方米。按增长额来看，住宅最高、商业次之、工业最低；按增长率分析，工业、住宅较高，商业次之。（结果见表 1-1 及图 1-2）表
4、1-1 2018 年宿州市整体地价水平及同比变化状况综合 商业 住宅 工业2018 年（元/） 1037 2395 1647 1812018 增长额（元/） 6 14 15 22018 同比增长率（%）0.58 0.59 0.92 1.12- 3 -图 1-2 2018 年宿州市地价同比增长率（%）相较 2017 年，我市地价整体增长幅度收窄。2018 年宿州市整体地价增长速度低速上行、稳中有进。宿州市 2018 年各季度城市地价整体水平状况，见图 1-3。- 4 -图 1-3 宿州市 2018 年各季度分用途地价水平值（元/）宿州市 2018 年各用途地价环比增长率，见图 1-4。图 1-4
5、 宿州市 2018 年各用途地价环比增长率（%）2、全市地价指数（分用途）以 2006 年为基期，2018 年宿州市整体综合地价指数为 194.55，商业地价指数为 275.61，住宅地价指数为 328.75，工业地价指数为79.73。住宅地价指数最高，商业地价指数次之，工业地价指数最低。宿州市城市地价指数状况（以 2006 年为基期)见表 1-2。表 1-2 宿州市城市地价指数状况（定比指数）表年份 综合 商业 住宅 工业2018 年 194.55 275.61 328.75 79.73在测算全市平均地价的基础上，计算地价指数，宿州市整体地价指数状况如图 1-5（以 2006 年为基期）。-
6、 5 -图 1-5 宿州市地价指数图（以 2006 年为基期）宿州市整体地价指数历年状况如表 1-3：表 1-3 宿州市地价指数历年状况综合 商业 住宅 工业2006 年 100 100 100 1002007 年 109.97 110.57 110.24 106.07 2008 年 115.10 116.74 117.30 107.12 2009 年 122.74 123.54 122.65 108.40 2010 年 153.00 132.00 175.00 109.10 2011 年 178.47 201.21 206.99 110.45 2012 年 183.73 244.81 225
7、.54 112.99 2013 年 214.9 276.54 306.58 128.322014 年 222.02 281.62 314.66 122.76 2015 年 178.56 263.05 295.47 78.12 2016 年 186.31 268.68 311.05 78.12 2017 年 193.43 273.99 325.75 78.852018 年 194.55 275.61 328.75 79.733、不同用途地价水平与变化趋势- 6 -1）商业地价水平及变化趋势2018 年宿州市监测区域范围内商业地价总体水平值为 2395 元/平方米，商业一级地价水平值为 5371
8、元/平方米，二级地价水平值为 3622 元/平方米，三级地价水平值为 2732 元/平方米，四级地价水平值为 1778元/平方米，五级地价水平值为 1205 元/平方米，六级地价水平值为 957元/平方米，从各个级别的增长走势来看，级别地价增长最高区域为二级地段，增长率为 1.54%；六级与三级增长率次之。宿州市 2018 年商业地价水平状况如表 1-4。表 1-4 宿州市商业地价水平及级别增长状况 全市平均 一级 二级 三级 四级 五级 六级商业地价水平值(元/）2395 5371 3622 2732 1778 1205 957地价增长率（%） 0.58 -0.79 1.54 0.89 0.
9、74 0.42 0.95宿州市 2018 年商业地价增长趋势整体较平稳，从各个级别的增长走势来看，商业一级地地价最高，达 5371 元/，高地价同样限制了其增长，较去年同期略有下降，二级地地价增长率最高。商业用地各级别地价水平值及地价增长率变化如图 1-6。- 7 -图 1-6 2018 年商业地价水平及变化趋势图2）住宅地价水平及变化趋势2018 年宿州市地区监测区域范围内住宅地价总体水平值为 1647 元/平方米，住宅一级地价水平值为 3653 元/平方米，二级地价水平值为2751 元/平方米，三级地价水平值为 1797 元/平方米，四级地价水平值为 1304 元/平方米，五级地价水平值为
10、 994 元/平方米，六级地价水平值为 712 元/平方米，从各个级别的增长走势来看，级别地价增长最高区域为一级地段，增长率为 19.89%；二级地段增长率次之，为 15.64%。宿州市 2018 年住宅地价水平状况如表 1-5。表 1-5 宿州市住宅地价水平及级别增长状况全市平均 一级 二级 三级 四级 五级 六级住宅地价水平值(元/）1647 3653 2751 1797 1304 994 712地价增长率（%） 0.92 19.89 15.64 1.47 2.60 7.46 1.572018 年宿州市住宅土地供应结构进一步优化，宿州市 2018 年楼市趋于稳定，住宅地价整体有一定的增幅，
11、从各个级别的增长走势来看，一级地住宅小区已成规模，配套设施齐全，增长率最大，二级地价增长率次之，三、四、五、六级地价增长幅度较小，住宅用地各级别地价水平值及地价增长率变化如图 1-7。- 8 -图 1-7 2018 年住宅地价水平及变化趋势图3）工业地价水平及变化趋势2018 年宿州市监测区域范围内工业地价总体水平值为 181 元/平方米，工业一级地价水平值为 241 元/平方米，二级地价水平值为 194 元/平方米，三级地价水平值为 161 元/平方米，从各个级别的增长走势来看，工业地价波动较小，运行平稳，宿州市 2018 年工业地价水平状况如表1-6。表 1-6 宿州市工业地价水平及级别增
12、长状况全市平均 一级 二级 三级工业地价水平值(元/） 181 241 194 161地价增长率（%） 1.12 -10.74 2.11 1.26宿州市政府继续加大对工业内部结构调整，工业供地方式趋于理性，工业用地供地主要集中在宿州市经济技术开发区、高新区、循环经济产业园及宿马现代产业园等市区周边区域。工业地价多因招商引资政策原因以底价成交，新产业、新业态、新产品增长较快，而以煤炭、钢铁、水泥为代表的资源类、重工业类传统工业产能存在过剩现象。2018 年宿州市监测区域范围内工业级别增速放缓，呈平稳略升态势，一级工业地价有一定下降，二级、三级地价小幅度增长。工业用地各级别地价水平值及地价增长率变
13、化如图 1-8。- 9 -图 1-8 2018 年工业地价水平及变化趋势图4、不同区域地价水平与变化趋势宿州市从空间布局上分为老城区和政务新区、汴北新区、西城区、城东新区、城南新区。由于地价受不同区域的发展模式、发展重心、基础公用设施的完善程度以及经济发展状况的影响，呈现出明显的地域性，从监测的范围和结果来看，宿州市地价分布及其变化趋势总体上反映了宿州市的地理分布特征和经济发展方向，其地价分布具有以下空间特性：（1）宿州市地价水平以老城区和政务新区为中心，向汴北新区、西城区、城东新区、城南新区扩散，呈阶梯状分布，地价较高的区域为老城区、政务新区，地价较低的区域为西城区、汴北新区、城东新区、城南
14、新区。老城区是宿州市政治经济中心，基础设施和公用设施完善度较高，人口密度较大，金融、商业服务业发达，商业服务业主要集中在该区域或周边地区。汴河路作为老城区最主要的商业长道，自东向西云集了安厦时代广场、家乐福广场、国购广场、中央广场、德全广场、华夏世贸广场等商业楼盘，随着新城吾悦广场的进驻和开业，将进一步完善该区域商业布局，老城区“井字形”商业构建一直在路上。从级别分布上来看，老城区商业地价主要为商业一级、二级区域，商业整体地价水平在4579 元/平方米，高出全市商业综合地价；住宅地价主要为住宅一级区域，住宅地价水平在 3653 元/平方米，高出全市住宅综合地价；老城区为工控区。政务新区因城市转
15、型而快速发展。随着政务区发展日趋成熟，该区域是多数房企必争之地！御璟兰庭、祥生江山樾、宿州碧桂园、碧桂园中南双玺、哈佛国际等项目的进驻和热销，区域内可供开发土地日益稀缺，进而住宅产品比较保值，是宿城高端住宅聚集区，整体市场发展迅- 10 -速，同时带动了周边板块（西城区、汴北区）价格上涨。从级别分布上来看，政务新区商业地价主要为商业一级、二级、三级区域，商业整体地价水平在 3877 元/平方米，高于全市商业综合地价水平；住宅地价主要为住宅一级、部分二级区域，住宅地价水平在 3084 元/平方米，高出全市住宅综合地价；政务新区为工控区。城东新区、汴北新区、城南新区区域内有汴北高新产业园、城东循环
16、经济园区、宿州经济开发区，土地交易市场较多，东城区发展价值在不断提升，棚户区的加快改造释放了大批刚需型以及改善型购房人群，东城区的高速去库存与土地供应增加实属必然。高新区与政务区一样，也是火热区域。城南新区住宅小区也已成一定规模，居住环境有所提升。城东新区、汴北新区、城南新区地价较去年同期都有一定增长，从级别分布上来看，该区域商业地价主要为商业三级、四级、五级及六级区域，商业整体地价水平在 1628 元/平方米；住宅地价主要为住宅三级、四级、五级及六级区域，地价水平为 1205 元/平方米；工业地价为一级、二级、三级区域，工业地价水平为 181 元/平方米。从以上分析数据来看，地价涨幅较大的主
17、要集中在政务新区，2018年城东新区与汴北高新区发展在不断提升，城东新区与汴北高新区地价略有增长。老城区因开发时间较早，功能较完备，受开发空间的限制，虽寸土寸金地价较高，但地价增幅不大。而政务新区发展受到了政府的强力支持，伴随着万达、金皖、恒大、龙登（龙汇）、首钢、元一、万成、碧桂园、祥生地产的强势入驻，以万达、云集两大商业为代表的政务区商圈形成，区域内各项基础配套设施已完善，逐步发展成为行政办公中心、医疗教育中心、购物休闲娱乐中心和综合居住于一体的魅力新城。因而其地价普遍上涨，涨幅较高。（2）市辖区范围内地价水平具有明显的集聚分布特征。一是在主要的商服核心区，沿主要街道地价具有接近性；二是区域内存在一个或若
