1、12015-2016 年房屋征收补偿决定案件审判白皮书近 年 来 ，随 着 国 家 和 社 会 不 断 发 展 ，城 市 化 进 程 不 断 加 快 ，同 时 为 了重 塑 中 心 城 区 面 貌 、优 化 产 业 结 构 ，本 市 的 旧 城 区 改 造 工 作 也 在 逐 渐 加 快推 进 。由 于 旧 城 区 改 造 工 作 涉 及 面 广 、工 作 量 大 、矛 盾 较 为 集 中 ，大 量 的房 屋 征 收 类 行 政 案 件 也 由 此 产 生 。为 进 一 步 加 强 我 院 审 理 房 屋 征 收 补 偿决 定 案 件 的 透 明 度 ，促 进 房 屋 征 收 部 门 依 法
2、行 使 职 权 ，切 实 保 障 房 屋 被 征收 人 的 合 法 权 益 ，现 将 2015 年 至 2016 年 我 院 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 的审 理 情 况 通 报 如 下 。一 、 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 审 理 基 本 情 况2015 年 5 月 1 日 修 改 后 的 中 华 人 民 共 和 国 行 政 诉 讼 法 实 施 后 ，原先 市 高 级 人 民 法 院 明 确 由 基 层 人 民 法 院 审 理 的 以 区 政 府 为 被 告 的 房 屋 征收 补 偿 决 定 案 件 ，根 据 新 法 的 规 定 ，改 由 中 级 人 民 法 院 一
3、审 ；加 之 本 市 大部 分 旧 城 区 改 造 基 地 都 集 中 于 我 院 下 辖 的 黄 浦 区 、静 安 区 （包 括 原 闸 北 区 ）、杨 浦 区 、虹 口 区 以 及 普 陀 区 等 老 城 区 ，我 院 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 的 审判 任 务 相 当 繁 重 。从 案 件 审 理 的 总 体 情 况 来 看 ，上 述 案 件 主 要 呈 现 出 以 下 特 点 ：（一）收案概况：整体增长态势明显，各区分布不均2015 年 5 月 至 12 月 ，我 院 共 受 理 房 屋 征 收 补 偿 决 定 一 审 案 件 74 件 ，2016 年 全 年 ，我 院
4、共 受 理 房 屋 征 收 补 偿 决 定 一 审 案 件 296 件 ，两 年 共 受2理 此 类 案 件 370 件 。相 比 之 下 ，2014 年 1 月 至 2015 年 4 月 ，我 院 共 受 理二 审 房 屋 征 收 案 件 92 件 ，远 低 于 新 行 政 诉 讼 法 实 施 后 受 理 的 一 审 案 件数 量 。可 以 看 出 ，新 法 实 施 后 我 院 受 理 的 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 呈 现 出 一种 激 增 的 态 势 。上 述 一 审 收 案 中 ，我 院 下 辖 各 区 的 案 件 来 源 情 况 为 ：静 安 区 （包 括 原闸 北 区
5、）196 件 ，虹 口 区 61 件 ，杨 浦 区 50 件 ，黄 浦 区 34 件 ，普 陀 区 27 件 ，嘉 定 区 1 件 ，宝 山 区 1 件 。从 中 可 以 看 出 ，我 院 受 理 的 房 屋 征 收 补 偿 决 定案 件 几 乎 全 部 来 自 中 心 城 区 ，来 自 郊 区 （宝 山 区 、嘉 定 区 、青 浦 区 、崇 明 区 ）的 同 类 案 件 极 少 ，几 乎 可 以 忽 略 不 计 。位 居 第 一 的 静 安 区 收 案 196 件 ，占所 有 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 的 53.0%。以 征 收 地 块 而 论 ，仅 静 安 区 安 康 苑一
6、处 征 收 地 块 就 收 案 124 件 ，占 所 有 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 的 33.5%，是近 两 年 我 院 辖 区 范 围 内 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 最 多 的 一 处 地 块 。根 据 市 政 府 及 各 区 十 三 五 规 划 纲 要 等 文 件 ，接 下 来 的 几 年 中 旧 城 区改 造 工 作 仍 将 是 城 市 工 作 的 重 点 内 容 ，因 此 我 院 受 理 房 屋 征 收 补 偿 决 定案 件 的 数 量 仍 将 继 续 保 持 增 长 态 势 ，并 在 一 定 时 期 内 处 于 较 高 水 平 ，此 类3案 件 的 审 判
7、 任 务 仍 将 十 分 繁 重 。（二）案件特点：争议焦点较为集中，审理难度较大由 于 同 一 征 收 地 块 的 被 征 收 居 民 情 况 往 往 较 为 相 似 ，故 同 一 征 收 地块 或 同 一 辖 区 内 的 被 征 收 居 民 容 易 形 成 集 中 诉 讼 ，在 较 短 时 间 内 集 中 或连 续 起 诉 有 关 房 屋 征 收 补 偿 决 定 。由 于 此 类 案 件 矛 盾 较 为 激 烈 ，当 事 人 情绪 易 激 动 ，加 之 部 分 案 件 当 事 人 会 召 集 众 多 人 员 旁 听 庭 审 ，在 庭 审 前 后 进行 造 势 ，使 得 案 件 的 审 理
8、难 度 进 一 步 加 大 。此 外 ，房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 对 被 诉 补 偿 决 定 所 提 的 异 议 类 型 也 相对 较 为 集 中 。例 如 ，部 分 所 提 异 议 实 际 上 是 针 对 同 一 征 收 地 块 的 房 屋 征 收决 定 的 ；部 分 异 议 则 是 针 对 征 收 地 块 的 安 置 补 偿 标 准 或 操 作 程 序 的 。以 静安 区 安 康 苑 地 块 为 例 ，该 征 收 基 地 居 民 对 房 屋 征 收 补 偿 决 定 所 提 异 议 ，大多 集 中 于 房 屋 类 型 或 建 筑 面 积 的 认 定 、房 屋 评 估 机 构 选
9、 定 是 否 合 法 、被 征收 房 屋 市 场 评 估 价 格 过 低 、未 提 供 就 近 地 段 房 源 安 置 被 征 收 人 、居 住 困 难保 障 人 口 的 认 定 等 问 题 上 ，存 在 一 定 的 共 性 ，往 往 会 因 为 相 同 或 相 似 的 问题 引 发 诉 讼 。（三）审理结果：原告撤诉率近两成，判决驳回比重较大截 止 到 2017 年 3 月 31 日 ，2015 年 和 2016 年 受 理 的 370 件 房 屋 征收 补 偿 决 定 一 审 案 件 已 审 结 284 件 。从 审 判 结 果 来 看 ，案 件 审 理 过 程 中 双方 协 商 一 致
10、达 成 和 解 或 经 法 院 调 解 撤 诉 的 案 件 共 50 件 ，占 比 17.6%；维 持被 诉 房 屋 征 收 补 偿 决 定 、判 决 驳 回 原 告 诉 讼 请 求 的 案 件 共 211 件 ，占 比74.3%；因 超 过 法 定 起 诉 期 限 、不 符 合 起 诉 条 件 等 原 因 在 程 序 上 裁 定 驳 回的 案 件 共 21 件 ，占 比 7.4%，此 外 并 案 1 件 ，部 分 更 改 1 件 。4二 、 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 中 需 引 起 重 视 的 问 题（一）不同区对被征收房屋面积认定和补偿标准不一根 据 原 上 海 市 住 房
11、保 障 和 房 屋 管 理 局 关 于 进 一 步 规 范 本 市 房 屋 征收 补 偿 工 作 的 通 知 （沪 房 管 征 2014243 号 ）第 一 条 第 （一 ）项 的 规 定 ：“征收 公 有 居 住 房 屋 ，按 租 用 公 房 凭 证 记 载 的 独 用 居 住 部 位 的 面 积 （使 用 面 积 ）作 为 换 算 建 筑 面 积 的 基 数 。厨 房 （灶 间 ）、备 餐 室 、厕 浴 室 、壁 橱 、箱 子 间 、走 道 、晒 台 、阳 台 、天 井 、楼 梯 间 等 部 位 的 面 积 不 得 作 为 换 算 建 筑 面 积 的基 数 ，但 单 独 调 配 作 为 居
12、 住 部 位 使 用 的 除 外 。”在 实 际 征 收 过 程 中 ，被 征 收居 民 经 常 会 对 公 房 租 赁 凭 证 中 记 载 的 独 用 的 灶 间 、卫 生 间 、天 井 等 部 位 是否 计 入 被 征 收 房 屋 居 住 面 积 的 问 题 提 出 异 议 。对 于 这 些 部 位 以 及 产 权 属承 租 户 的 搭 建 、房 地 产 权 证 附 记 栏 中 记 载 的 阁 楼 等 合 法 建 筑 的 补 偿 方 式和 补 偿 标 准 ，各 区 之 间 也 存 在 差 异 ，易 由 此 引 发 相 应 的 诉 讼 。此 外 ，对 于未 经 登 记 的 房 屋 ，上 述
13、通 知 第 一 条 第 （三 ）项 规 定 ：“未 经 登 记 的 房 屋 ，有 房屋 建 造 批 准 文 件 但 未 记 载 建 筑 面 积 的 ，以 房 屋 行 政 管 理 部 门 认 定 的 房 屋调 查 机 构 实 地 丈 量 建 筑 面 积 为 准 ，超 出 房 屋 建 造 批 准 范 围 的 搭 建 部 位 不5予 认 定 建 筑 面 积 。”实 践 中 ，部 分 被 征 收 居 民 会 以 征 收 部 门 未 进 行 实 际 测 量或 未 按 法 定 要 求 进 行 测 量 为 由 提 起 行 政 诉 讼 。这 些 实 际 操 作 中 存 在 的 问题 ，大 多 源 于 不 同
14、区 或 征 收 地 块 的 居 民 在 房 屋 面 积 的 认 定 问 题 上 和 征 收部 门 之 间 存 在 不 同 的 认 识 ，这 成 为 了 许 多 案 件 中 双 方 矛 盾 和 冲 突 的 主 要集 中 点 ，是 许 多 被 征 收 居 民 对 房 屋 征 收 补 偿 决 定 最 主 要 的 异 议 所 在 。（二）被征收居民对房屋价格评估环节的程序和结果异议较大国 有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 条 例 规 定 ：“房 地 产 价 格 评 估 机 构 由 被征 收 人 协 商 选 定 ；协 商 不 成 的 ，通 过 多 数 决 定 、随 机 选 定 等 方 式 确
15、定 ，具 体办 法 由 省 、自 治 区 、直 辖 市 规 定 。”根 据 上 述 规 定 ，协 商 选 定 是 确 定 房 屋 评估 机 构 的 首 选 方 式 ，只 有 被 征 收 居 民 在 规 定 的 时 间 内 未 进 行 协 商 或 者 虽经 协 商 但 没 有 达 成 一 致 意 见 时 ，才 可 以 通 过 投 票 、抽 签 等 其 他 方 式 确 定 。实 际 征 收 过 程 中 ，许 多 被 征 收 居 民 会 对 房 屋 评 估 机 构 的 产 生 环 节 提 出 异议 ，主 张 不 存 在 协 商 产 生 房 屋 评 估 机 构 的 环 节 或 产 生 房 屋 评 估
16、机 构 的 程序 违 法 ，一 旦 房 屋 征 收 部 门 拿 不 出 足 够 有 力 的 证 据 证 明 房 屋 评 估 机 构 的产 生 过 程 ，或 所 提 供 的 证 据 材 料 无 法 获 得 被 征 收 居 民 的 认 可 时 ，就 会 导 致被 征 收 居 民 对 房 屋 评 估 机 构 的 选 定 程 序 产 生 不 信 任 ，进 而 对 房 屋 评 估 结果 的 公 正 性 产 生 怀 疑 ，这 无 疑 不 利 于 房 屋 征 收 工 作 的 顺 利 推 进 。评 估 结 果 方 面 ，国 有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 条 例 规 定 的 补 偿 标 准 是“不
17、 低 于 被 征 收 房 屋 类 似 房 地 产 的 市 场 价 格 ”，具 体 而 言 ，被 征 收 房 屋 价 格评 估 应 当 结 合 被 征 收 房 屋 的 区 位 、用 途 、建 筑 结 构 、新 旧 程 度 、建 筑 面 积以 及 占 地 面 积 、土 地 使 用 权 等 影 响 被 征 收 房 屋 价 格 的 因 素 进 行 综 合 考 量 ，6并 以 被 征 收 房 屋 的 类 似 房 地 产 在 评 估 时 点 的 平 均 交 易 价 格 作 为 评 估 基 准 。我 院 部 分 辖 区 属 于 中 心 城 区 ，房 地 产 市 场 价 格 较 高 ，相 对 而 言 ，各 征
18、 收 地块 的 被 征 收 房 屋 评 估 价 格 与 周 围 房 地 产 市 场 交 易 价 格 之 间 存 在 一 定 差 距 ，这 也 是 目 前 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 中 被 征 收 居 民 异 议 最 集 中 、质 疑 最 多 、争 议 最 大 的 地 方 。虽 然 房 屋 评 估 价 格 的 计 算 和 衡 量 都 已 经 考 虑 到 被 征 收房 屋 的 历 史 、区 位 、建 筑 情 况 等 因 素 ；但 由 于 被 征 收 房 屋 的 评 估 价 格 是 各区 政 府 作 出 房 屋 征 收 补 偿 决 定 的 主 要 依 据 之 一 ，它 直 接 决 定
19、了 被 征 收 居民 能 够 获 得 补 偿 利 益 的 多 少 ，因 此 各 区 政 府 在 被 征 收 房 屋 评 估 价 格 的 确定 上 应 当 尤 为 慎 重 。（三）部分被征收居民在安置房源的问题上有较大争议安 置 房 源 是 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 中 被 征 收 居 民 异 议 较 为 集 中 的 一个 问 题 。例 如 就 近 安 置 问 题 ，按 照 有 关 征 收 的 法 律 规 定 ，房 屋 征 收 部 门 应当 向 被 征 收 居 民 提 供 改 建 地 段 或 者 就 近 地 段 的 房 屋 ，但 由 于 房 屋 征 收 部门 和 被 征 收 居 民
20、 对 就 近 安 置 的 “就 近 ”含 义 理 解 不 同 ，导 致 双 方 容 易 在 此问 题 上 产 生 分 歧 。实 际 操 作 中 ，由 于 征 收 基 地 规 模 、征 收 地 块 区 位 等 现 实因 素 的 限 制 ，导 致 大 部 分 地 块 不 具 备 将 所 有 被 征 收 居 民 全 部 就 近 安 置 的条 件 ，房 屋 征 收 部 门 所 提 供 的 就 近 地 段 房 源 的 数 量 与 被 征 收 居 民 的 诉 求之 间 存 在 一 定 差 距 。在 就 近 地 段 房 源 供 给 存 在 缺 口 的 情 况 下 ，许 多 征 收 基地 实 行 了 “先 签
21、 约 ，先 选 房 ”等 选 购 房 源 的 政 策 ，因 此 部 分 被 征 收 居 民 可 能就 会 面 临 无 就 近 地 段 房 源 可 选 的 问 题 。当 房 屋 征 收 部 门 以 其 他 地 段 房 源进 行 安 置 时 ，这 部 分 被 征 收 居 民 往 往 会 以 老 人 看 病 难 、子 女 上 学 难 、通 勤时 间 长 等 理 由 不 满 现 有 的 安 置 结 果 ，进 而 提 起 行 政 诉 讼 。7另 外 ，虽 然 征 收 过 程 中 各 征 收 地 块 都 会 就 货 币 安 置 和 房 屋 安 置 两 种安 置 方 式 做 好 准 备 ，但 实 践 中 往
22、 往 选 择 房 屋 安 置 方 式 的 居 民 比 较 多 ，这 就可 能 会 导 致 征 收 前 期 准 备 的 安 置 房 源 不 足 ，征 收 过 程 中 需 要 增 补 部 分 房源 。个 别 征 收 地 块 由 于 在 补 充 房 源 的 公 示 环 节 上 做 得 不 到 位 ，可 能 会 导 致被 征 收 居 民 无 法 及 时 、准 确 地 获 取 增 补 房 源 的 信 息 ，等 到 房 屋 征 收 补 偿 决定 作 出 后 才 以 安 置 房 源 不 在 最 开 始 的 房 源 公 示 范 围 内 等 理 由 质 疑 增 补 房源 的 合 法 性 ，增 加 了 房 屋 征
23、 收 补 偿 过 程 中 的 成 本 。特 别 是 ，当 选 择 房 屋 安置 方 式 的 被 征 收 居 民 较 多 导 致 没 有 足 够 现 房 进 行 安 置 时 ，个 别 征 收 地 块可 能 会 视 情 况 采 取 期 房 安 置 的 应 急 措 施 。但 这 样 一 来 会 使 得 被 征 收 居 民从 被 征 收 房 屋 搬 出 后 无 法 及 时 住 进 安 置 房 ，增 加 临 时 安 置 费 等 过 渡 费 用 ；而 且 一 旦 被 征 收 居 民 到 期 拒 不 履 行 房 屋 征 收 补 偿 决 定 ，房 屋 征 收 部 门 在向 法 院 申 请 强 制 执 行 时
24、可 能 会 面 临 被 法 院 驳 回 强 制 执 行 申 请 的 风 险 ，这一 点 应 当 引 起 征 收 各 方 足 够 的 重 视 。此 外 ，由 于 历 史 原 因 ，部 分 较 早 进 行 征 收 的 地 块 提 供 的 安 置 房 源 存 在产 权 不 完 备 等 权 利 瑕 疵 ，这 使 得 被 征 收 居 民 要 么 无 法 按 期 入 住 安 置 房 ，要么 入 住 安 置 房 之 后 无 法 顺 利 办 理 房 屋 产 权 证 明 。时 间 一 长 必 然 会 引 起 被征 收 居 民 的 不 满 ，进 而 引 发 针 对 房 屋 征 收 补 偿 决 定 的 行 政 诉
25、讼 ；如 若 问 题延 宕 日 久 ，长 期 得 不 到 有 效 解 决 ，更 是 容 易 形 成 历 史 遗 留 问 题 ，造 成 被 征收 居 民 频 繁 信 访 等 其 他 社 会 问 题 。（四）房屋征收补偿决定作出前的协商环节有待规范通 常 情 况 下 ，只 有 房 屋 征 收 部 门 与 被 征 收 居 民 在 征 收 补 偿 方 案 确 定的 签 约 期 内 达 不 成 补 偿 协 议 的 时 候 ，才 会 由 各 区 政 府 按 照 征 收 补 偿 方 案8作 出 房 屋 征 收 补 偿 决 定 ，因 此 房 屋 征 收 补 偿 决 定 作 出 前 必 须 经 过 房 屋 征收
26、 部 门 与 被 征 收 居 民 的 协 商 环 节 ，通 常 也 都 会 由 区 政 府 居 中 对 征 收 双 方进 行 协 调 。在 实 际 征 收 过 程 中 ，本 应 由 区 政 府 主 持 召 开 的 协 调 会 ，个 别 情况 下 会 出 现 由 房 屋 征 收 部 门 （区 房 管 局 ）的 工 作 人 员 主 持 的 情 形 ，这 容 易使 被 征 收 居 民 对 区 政 府 的 中 立 性 以 及 协 商 环 节 的 公 正 性 产 生 质 疑 ，并 进一 步 质 疑 由 区 政 府 作 出 房 屋 征 收 补 偿 决 定 的 合 理 性 、公 正 性 。此 外 ，部 分案
27、 件 中 还 会 出 现 被 征 收 居 民 对 协 商 记 录 的 真 实 性 提 出 质 疑 的 情 况 ，原 因在 于 ，某 些 地 块 征 收 部 门 的 证 据 意 识 不 强 ，在 协 商 环 节 的 证 明 上 缺 乏 短 信 、微 信 、视 频 、音 频 等 更 具 证 明 力 的 证 据 材 料 ，所 提 供 的 文 字 证 明 材 料 （协 商记 录 ）又 无 法 得 到 被 征 收 居 民 的 认 可 。例 如 从 形 式 上 看 ，部 分 协 商 记 录 更类 似 于 房 屋 征 收 部 门 单 方 的 工 作 记 录 ，而 非 征 收 双 方 的 协 商 记 录 ，对
28、 于 这一 问 题 ，房 屋 征 收 部 门 应 当 在 今 后 的 工 作 中 加 以 改 进 。（五）房屋征收过程中送达程序的效力引起居民质疑根 据 有 关 规 定 ，房 屋 征 收 过 程 中 的 送 达 方 式 包 括 直 接 送 达 、留 置 送 达 、邮 寄 送 达 和 公 告 送 达 等 ，送 达 的 文 书 包 括 房 屋 评 估 分 户 报 告 单 、上 门 鉴 定通 知 书 、房 屋 征 收 补 偿 决 定 书 等 。由 于 送 达 问 题 决 定 了 被 征 收 居 民 是 否 收到 相 关 文 书 ，进 而 关 系 到 复 议 权 、起 诉 权 等 程 序 权 利 的
29、启 动 ，因 此 对 送 达程 序 的 规 范 就 显 得 尤 为 必 要 。以 直 接 送 达 方 式 为 例 ，实 践 中 被 征 收 居 民 对直 接 送 达 方 式 的 异 议 主 要 集 中 在 送 达 回 证 上 无 被 送 达 人 签 字 确 认 ，或 虽有 被 送 达 人 签 名 但 笔 迹 存 疑 等 问 题 ，然 后 据 此 主 张 并 未 收 到 房 屋 评 估 分户 报 告 单 或 上 门 鉴 定 通 知 书 等 送 达 材 料 ，进 而 质 疑 整 个 房 屋 征 收 程 序 的合 法 性 。再 以 留 置 送 达 方 式 为 例 ，留 置 送 达 适 用 于 被 征
30、 收 居 民 本 人 或 同 住9人 拒 绝 接 收 、拒 绝 签 字 时 的 情 形 ，但 在 个 别 案 件 中 ，有 时 会 出 现 被 征 收 居民 家 中 无 人 时 采 用 留 置 送 达 方 式 的 情 况 ，这 与 留 置 送 达 的 法 定 条 件 有 所不 符 ，被 征 收 居 民 也 会 以 家 中 无 人 、并 未 收 到 相 关 送 达 材 料 的 理 由 质 疑 送达 程 序 的 效 力 。上 述 有 关 送 达 程 序 的 规 范 问 题 ，应 当 引 起 房 屋 征 收 部 门 足够 的 重 视 。三 、 进 一 步 妥 善 处 理 房 屋 征 收 补 偿 决
31、定 案 件 的 对 策 与 建 议（一）加强业务培训，促进房屋征收工作专业化、规范化房 屋 征 收 工 作 涉 及 面 广 、专 业 性 强 、工 作 量 大 ，且 房 屋 征 收 的 结 果 关系 到 广 大 被 征 收 居 民 的 切 身 利 益 ，需 要 各 级 政 府 认 真 对 待 。加 上 各 区 之 间在 房 屋 征 收 补 偿 的 具 体 操 作 上 存 在 部 分 不 一 致 之 处 ，因 此 加 强 各 区 房 屋征 收 工 作 人 员 的 业 务 培 训 ，强 化 房 屋 征 收 工 作 的 专 业 性 和 规 范 性 ，是 做 好各 区 房 屋 征 收 补 偿 工 作
32、的 有 力 保 障 。我 们 认 为 ，可 以 从 以 下 几 个 方 面 加 强各 区 房 屋 征 收 工 作 人 员 的 专 业 培 训 。一 是 加 强 经 常 性 的 理 论 学 习 和 业 务指 导 ，定 期 组 织 专 业 人 员 进 行 工 作 培 训 ，并 对 相 关 工 作 人 员 进 行 房 屋 征 收领 域 知 识 和 能 力 的 考 核 ，保 持 对 房 屋 征 收 领 域 最 新 法 律 法 规 和 实 务 操 作的 动 态 关 注 。二 是 不 断 加 强 房 屋 征 收 工 作 人 员 严 谨 细 致 、科 学 规 范 的 工 作作 风 。房 屋 征 收 工 作
33、程 序 复 杂 、事 项 繁 多 ，稍 有 疏 漏 便 有 可 能 造 成 严 重 后果 ，因 此 改 进 工 作 作 风 、树 立 房 屋 征 收 部 门 依 法 征 收 的 形 象 ，对 于 顺 利 推进 房 屋 征 收 工 作 就 显 得 十 分 必 要 。三 是 在 实 际 工 作 中 要 及 时 发 现 存 在 的各 类 问 题 ，加 强 各 征 收 地 块 以 及 各 区 之 间 的 交 流 ，总 结 经 验 ，明 确 各 个 环节 的 操 作 口 径 ，在 统 一 的 法 律 规 定 下 ，力 争 做 到 各 区 的 房 屋 征 收 工 作 公 开 、透 明 、统 一 、规 范
34、。此 外 ，考 虑 到 房 屋 征 收 补 偿 决 定 案 件 中 加 强 庭 审 应 诉10工 作 的 需 要 ，各 区 政 府 还 应 当 考 虑 委 托 对 房 屋 征 收 工 作 比 较 了 解 的 专 职人 员 参 加 庭 审 ，或 聘 请 对 具 体 案 情 了 解 比 较 深 入 的 专 业 律 师 ，避 免 因 缺 乏经 验 导 致 庭 审 效 果 不 佳 ，进 而 影 响 到 对 房 屋 征 收 补 偿 决 定 的 司 法 审 判 工作 。（二）注重程序公正，依法保障被征收居民的程序权利对 房 屋 征 收 工 作 中 存 在 的 一 些 问 题 ，各 区 政 府 应 当 通
35、过 完 善 制 度 建设 的 方 式 ，依 法 保 障 被 征 收 居 民 享 有 充 分 的 程 序 权 利 ，以 达 到 预 防 和 减 少相 关 纠 纷 的 目 的 。我 们 认 为 ，可 以 从 以 下 几 个 环 节 入 手 ，如 在 房 屋 评 估 机构 的 确 定 问 题 上 ，各 区 应 在 这 一 环 节 力 争 做 到 公 开 、透 明 。为 了 保 障 被 征收 居 民 的 知 情 权 与 选 择 权 ，房 屋 征 收 过 程 中 应 当 首 先 与 被 征 收 居 民 进 行协 商 ，协 商 不 成 的 ，应 当 及 时 确 定 其 他 方 式 并 将 结 果 尽 快
36、公 示 ，必 要 时 可由 公 证 机 关 对 房 屋 评 估 机 构 的 确 定 过 程 和 结 果 进 行 公 证 ，增 强 房 屋 评 估机 构 确 定 环 节 的 公 信 力 。又 如 在 房 屋 征 收 补 偿 决 定 作 出 前 的 协 商 环 节 上 ，既 要 保 证 区 政 府 居 中 协 调 的 中 立 地 位 ，从 而 使 得 区 政 府 所 作 房 屋 征 收 补偿 决 定 更 具 公 信 力 ；又 要 保 证 协 商 环 节 的 真 实 性 和 可 靠 性 ，即 通 过 规 范 协商 记 录 的 制 作 过 程 、规 范 见 证 人 签 名 等 有 关 文 字 材 料
37、，或 通 过 短 信 、微 信 、录 音 、录 像 等 其 他 证 据 形 式 来 证 明 协 商 环 节 的 过 程 。又 如 房 屋 征 收 过 程 中的 送 达 环 节 ，在 房 屋 征 收 工 作 开 始 时 就 要 确 认 被 征 收 居 民 的 送 达 地 址 和联 系 电 话 ，并 告 知 其 地 址 或 电 话 有 变 化 时 ，应 当 及 时 向 房 屋 征 收 部 门 提 出 ；同 时 要 规 范 送 达 人 和 见 证 人 的 签 名 ，送 达 时 应 当 场 记 明 情 况 并 签 字 ，不 能由 他 人 代 签 ，也 不 能 在 被 征 收 房 屋 家 中 无 人 时 进 行 留 置 送 达 。只 有 进 一 步完 善 评 估 、协 商 、送 达 等 程 序 ，切 实 保 障 被 征 收 居 民 在 这 些 房 屋 征 收 环 节
