1、-_内部资料（注意保密，不得外传） 新城地产流程管理体系文件项目工程管理手册文件编号：XCDC-YY-SC-01版本： VA.1编制：孙峰、陆建中 日期： 2014年7月31日 审核： 裴建东 日期： 2014年7月31日 审批： 王晓松 日期： 2014年7月31日 发布日期：2014 年 7 月 31 日 实施日期：2014 年 8 月 1 日房地产业务流程管理手册 文件编号 XBDC-YY SC-01-_ 项目工程管理手册 版本/修订 VA.02 / 194目 录1 总 则2 基础性管理工作流程3 过程管理流程3.1 工程策划阶段管理3.2 工程准备阶段管理3.3 工程实施阶段管理3.4
2、 项目验收阶段管理4 工程实施各阶段表单房地产业务流程管理手册 文件编号 XBDC-YY SC-01-_ 项目工程管理手册 版本/修订 VA.03 / 194 1 总则房地产业务流程管理手册 文件编号 XBDC-YY SC-01-_ 项目工程管理手册 版本/修订 VA.04 / 1941.1 手册编制说明1.1.1 编制目的通过 项目工程管理手册将公司在项目开发过程中的工程管理要求、实施方法进行归纳，便于项目管理人员系统了解、查询项目实施过程中应该遵循的制度与流程，从而提高项目团队整体协作效率。1.1.2 编制原则：1)从房地产项目管理角度对工程管理各阶段的重点工作进行归纳、梳理，提示每个阶段
3、通常涉及到的管理工作、技术与质量要点。2）从公司管理角度，将工程实施各阶段的流程、指引等具体内容加入手册。3）不便于在手册中大量展开的内容以文件发布编号、文件名称为标识，以便于在公司文件体系内查询为原则。1.1.3 应用本手册注意事项1）本手册使用应结合公司发布的权责手册 、 组织管理手册 、 项目管理手册 。2）本手册如涉及营销、技术、财务等内容与其专业管理做法有冲突，应以各专业的流程、指引为主。房地产业务流程管理手册 文件编号 XBDC-YY SC-01-_ 项目工程管理手册 版本/修订 VA.05 / 1941.2 各阶段管控成果准备阶段：项目开发计划；项目主项计划；项目全景计划；合约规
4、划、材料设备采购分判表；项目总体采购控制计划；项目施工规划大纲；现场三通一平施工阶段：开工（取得施工许可证） ；基础施工完成0；施工样板确定；水电定位验收样板区（房）毛坯作业结束；样板区（房）验收；主体施工达到预售条件；主体验收脚手架拆除功能试验（通球、通水、蓄水、淋水）完成土建与精装交接（六方签字）完成精装修施工样板精装修房内部验收配套施工完成；景观施工完成验收交付：项目竣工验收、备案；内部预验收；交付预验收；物业接管验收；项目后评估房地产业务流程管理手册 文件编号 XBDC-YY SC-01-_ 项目工程管理手册 版本/修订 VA.06 / 194 2 基础性管理工作房地产业务流程管理手册
5、 文件编号 XBDC-YY SC-01-_ 项目工程管理手册 版本/修订 VA.07 / 1942.1 基础性管理工作要点2.1.1 工程进度管理项目公司部每周三，通过线上系统反馈工程形象进度；工程运营部每月 25 日前向运营管理中心反馈各项目节点计划的达成情况；运营管理中心跟踪项目节点计划及工程形象进度，分析统计形成当月进度评价信息2.1.2 成本控制项目运作开始至项目交付期间按照现场水电费管理流程对项目现场发生的各类临水、临电费用进行管理；参见公司内网-知识管理：规范制度 1 项目运营篇1.7 项目工程XCDC-YY-LC-02 水电费管理流程 项目运作开始至项目交付期间按照自来水工程签证
6、办法对项目现场自来水费用进行管理；参见公司内网-知识管理：规范制度 1 项目运营篇1.7 项目工程XCDC-YY-ZD-04 自来水工程签证办法 按照临时电缆使用办法对工程中的临时电缆进行管理；参见公司内网-知识管理：规范制度 1 项目运营篇1.7 项目工程XCDC-YY-ZD-03 临时电缆使用办法 施工过程中的各类签证执行现场签证管理流程详见现场签证管理流程房地产业务流程管理手册 文件编号 XBDC-YY SC-01-_ 项目工程管理手册 版本/修订 VA.08 / 1942.1.3 月度招标计划项目公司部每月 25 日前填写月度招标计划，提交城市公司工程运营部计划经理协调汇总后报城市公司
7、总经理审批详见项目招投标管理流程2.1.4 月度采购计划项目公司部每月 20 日前填写月度采购计划。项目总经理（审核）-项目采购 PM-城市公司专业负责人（采购合约）运营经理-城市公司管理负责人（采购合约）分管副总经理（审批）-运营管理中心采购总监（备案）详见项目材料设备类采购管理流程2.1.5 月度付款计划项目公司部每月 20 日前填报月度付款计划，报运营部、财务部财务经理城市公司专业负责人（工程） 、 （财务）2.1.6 工序样板评审通过对重点工序实施样板做法，强化重点工序的质量控制标准，使后续施工作业质量得到有效控制详见施工样板作业指引2.1.7 月度工程检查项目公司部进行日常检查，填报
8、“过程检查表” ，形成供应商评价的基础信息；工程运营部每月进行项目检查，作为供应商评价的主要依据 运营管理中心每月进行项目检查，形成项目巡检报告，同时作为对供应商进行二次评价的主要依据。详见供应商管理流程2.2 现场签证管理流程房地产业务流程管理手册 文件编号 XBDC-YY SC-01-_ 项目工程管理手册 版本/修订 VA.09 / 1942.2.1 术语和定义现场签证：是指对施工管理中发生的零星事件的确认。例如：因设计变更引起的拆除、地下障碍的清除迁移、销售通道的搭建、临时用工、各种技术措施处理、施工过程中出现的奖励和索赔问题、发包单位委托承包单位施工的零星工程（在施工合同之外）等。2.
9、2.2 变更及签证的操作原则本着事前有约束，事后可追溯的原则对变更、增减的提出必须有书面的正式文件2.2.3 变更及签证的审批所有涉及变更的事项，由项目公司统一在网上平台上发起变更通知单审批。 变更通知单应扼要阐述其原因，并注明施工部位、内容等要求。特急事件不能及时提供书面文件的，应在相关部门负责人口头通知后由项目公司整理后及时补发正式的书面文件。2.2.4 签证申报时间具体要求1、需计量签证的工程应在每道工序完工后 48 小时内，须隐蔽工程项目必须在下道工序前完成工程计量签证，需要提前的应提前 24 小时提交报告。2、若需计量工程为最后一道工序，要求施工单位最迟在工程完工 7 日内完成工程签
10、证。2.2.5 签证在信息平台上填报的要求 1、签证单的签核依据：相对应的“通知单”和合同2、作为上传附件的签证单，需是经过专业工程师、工程 PM 和成本财务部成本成员共同签核完成后的签证资料。系统将对应各个标段自动连续编号，上传的签证单附件编号需与系统中的编号一致，否则审核人将退回，以保证签证编号的连续。2.2.6 签证单内容填写具体规定房地产业务流程管理手册 文件编号 XBDC-YY SC-01-_ 项目工程管理手册 版本/修订 VA.010 / 1941、正确完整填写办理签证的项目名称、施工单位名称、施工日期、签证依据等自然情况。2、在签证正文栏内简单扼要阐述时间、地点、施工部位、内容、
11、数量、是否使用甲供材、完成情况等，能以图示表示的必须画示意图，并标明相关尺寸。1、根据需要，可通过摄影、照相等方式形成影像资料作为签证附件。2、一般签证计量本着以图纸计算为原则，对于以图纸计算有难度的亦可以采用现场实量。2.2.7 签证注意事项土方工程签证：必须在签证正文后附有以下材料： 1、土方施工的 “现场平面图 ”应根据施工现场的场地自然情况合理的设置标高测量点，并在图上编号标明。2、标高测量点在土方施工前后的三方测量记录（施工单位、监理单位、建设单位） 。3、土方工作量计算书。挖方工程签证：建设方有指定土方堆放回填地点的，施工方应按建设方指定地点回填，此工作不得计量回填工作量。零星的土方工程以及抽水等适合以台班计量的项目签证：可以采用机械台班计量签证。 （附：每日机械台班使用记录表 ）砼工程签证：注明施工部位、工作量的标号、种类（自拌、商品砼） 、外加剂品种、 输送方式（泵送、塔吊吊运、人工运输等）钢筋工程签证：1、基础底板马凳：画出马凳大样图，细部尺寸，标注出钢筋规格、间距，并且注明按矩形布置。2、后浇带两侧固定网片：画出大样图，钢筋规格、长度、间距。3、塔吊基础、人货电梯基础：提供塔吊基础大样图，需要在大样图上签字确认。
