1、#*【万科花园】项目工程管理策划书西安万科振兴房地产开发有限公司万科花园项目部2015 年 3 月 10 日#*目 录第一部分 项目概况 .3一、区域位置.3二、周边市政配套情况.3（一）给水方面.3（二）排水方面.4（三）燃气供应.6（四）供电情况.6（五）热力方面.6（六）弱电方面.6三、地形地貌与地质状况.7四、小区规划设计概况.7五、项目分期分区思路.8（一）配合营销.8（二）标段划分.8（三）设备机房布局与交通线路满足分批竣工与入伙的条件.8（四）分期分区应预备可能的最不利局面应对方案.8六、管理目标.9（一）质量目标.9（二）工期目标.9（三）文明施工目标.10七、项目发展面临压力
2、.10（一）工期压力.10（二）历史遗留问题仍存隐患.11（三）场地狭小，同期开发难度较大.11第二部分 总平面管理策划 .12一、总平面布置原则.12二、总平面策划思路.12三、各阶段平面布置方案.12（一）塔吊布置.12（二）土方开挖施工顺序.13（三）道路交通组织及平面布置.14（四）砼泵布置.15四、工程标段划分.17（一）标段划分的原则.17（二）各阶段工程分判标段划分.17#*五、脚手架体系.21六、临水临电设施管理.22第三部分 工程进度管理策划 .24一、项目进度目标分解.24二、高层小高层进度策划 .24（一）大钢模内置与劳务组织方案.24（二）标准层结构六天一层分解计划.2
3、4（三）工序合理穿插，不断提供工作面.25三、叠拼别墅进度策划.27（一）平面流水.27（二）竖向流水.27（三）均衡施工.28（四）工程关键线路分析及管控措施.282.关键线路工作进度管控措施.29四、工程进度管理措施.31（一）形象进度节点付款.31（二）过程工期考核.31（三）展示区局部重点突进决定全局士气与节奏.31（四） “第一次”的控制.31（五）公司内部各部门进度协调.32（七）计划突破后的处理措施.32第四部分 工程质量管理策划 .33一、工程质量管理目标.33二、工程质量策划重点难点及专项策划.33（一）设计优化及完善.33（二）合同招标质量技术要求.33（三）方案审查及技术
4、交底.33（四）样板先行确认.34（五）关键质量指标的监控及检验办法.34（六）材料管理.34（七）施工验收及工序控制.35（八）联合验收.35（九）防渗漏、防沉降、防开裂专项策划.35三、建立项目质量管理体系架构.36四、施工过程中的质量管控措施.36（一）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系.36#*（二）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗.36（三）旁站监理.36（四）现场巡视.36（五）质量管理中心前移、范围外移.37（六）建立日常质量监督机制.37（七）建立质量预警的长效机制.37（八）公司月度综合检查和评比制度.37第五部分 安全文明施工管理策划 .38一、安全文明施工
5、管理策划概述.38二、建立安全文明管理组织体系.38三、安全施工管理策划.38（一）现场安全的日常管理方面.38（二）施工现场消防安全管理要求.40（三）其他方面.43四、文明施工管理策划.45（一）文明形象的日常管理内容.45（二）治污减霾要求.45（三）其他方面.46五、安全与文明的管控措施.46（一）建立项目现场安全文明督导管理小组.46第六部分 重点工程专项策划 .48一、土方工程.48二、桩基工程专项策划.48三、展示区工程专项策划.50四、精装修工程专项策划.52（一）项目管理.52（二）精装修工程项目.53（三）精装修材料项目.53（四）分包模式.54（五）主包工程与精装修承包范
6、围及工作面交接的界定.54（六）总包与精装单位的配合及费用划分.57五、机电安装工程专项策划.58六、成本管理专项策划.62（二）事中控制.63（三）后期控制.63第一部分 项目概况#*一、区域位置1.所属位置：【万科花园】项目位于处于古都西安二环生活圈，城北经开区新城市中心，大明宫遗址公园区和浐灞生态圈的交汇位置，共占地 125.807 亩。2.周边情况：目前项目周边道路，仅广运潭大道已施工完毕，正式通车。广运潭西路及浐灞一路正在建设之中，其中广运潭西路已完成路基施工及雨污水、电缆沟通的建设，经与浐灞城市投资建设有限公司沟通，广运潭西路预计 2015 年 9 月施工完毕，开始通车。浐灞一路
7、2009 年已完成设计，目前因征地问题暂停施工，计划 2015 年 12月 30 日前完成施工。二、周边市政配套情况（一）给水方面1.周边管网建设情况根据项目周边道路建设情况，目前广运潭大道路建设完毕，具备接水条件。经核查自来水公司城市供水管网图，及现场勘查，在广运潭大道东西两侧各设计有一路DN400 自来水管道，且西侧自来水管道在我司项目附近预留有两处接驳井，具体位置及高程需我司进行实测。广运潭西路在路中设计有一路 DN300 给水管网，但仍未实施；浐灞一路也在建设中，路中以北 18.5 米处设计有一路 DN400 给水管道也仍未实施。项目周边市政给水管网2.市政供水压力经与西安市水务集团规
8、划设计研究院了解，浐灞区域的水源目前来自南郊水厂和曲江水厂，按曲江水厂出厂压力推算，我司广运潭项目周边的市政管网压力接近 2 公斤。#*（二）排水方面根据项目周边道路建设情况，目前仅有广运潭大道可以接受雨、污水排放，我司项目前期临时的雨污水排放只能考虑由此接入。经核查广运潭大道雨污水图纸及现场勘查，广运潭大道在我司项目一边分别预留有 2 根 DN500 的雨水管和 2 根 DN300 的污水管，具体位置需参考广运潭大道雨污水管道图纸现场实测。广运潭大道污水管道图广运潭大道雨水管道图另，浐灞一路北侧设计有 DN400 的污水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有 2 根 D
9、N400 的接口；浐灞一路南侧设计有 DN700 的雨水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有 2 根 DN500 的接口。#*浐灞一路污水管道图浐灞一路雨水管道图广运潭西路东侧设计有 DN400 的污水管道，设计流向自南向北汇入浐灞二路，在我司项目范围内预留有 3 根 DN400 的接口；广运潭西路西侧设计有 DN500 的雨水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有 3 根 DN500 的接口。（三）燃气供应参考浐灞规划局的天然气管线规划及实测图纸，广运潭大道上设计有 DN325 的中压管道，浐灞一路上设计有 DN200 的中亚管道。但在广运潭大道
10、现场未找到天然气的相关管线，仍需实测确认。（四）供电情况1.电源点据我司广运潭项目较近的电源点主要有两个：新房变、世园变。经供电局客服中心勘测班核实，新房变距离广运潭项目最近，且广运潭大道在新房变至我司项目间为全段电力沟道，但新房变目前已接近饱和；世园变离广运潭项目最远，路由情况较为#*复杂，但世园变有间隔有容量。根据以上情况，新房变为我司理想的电源点。2.正式供电按我司项目要求，正式供电为两路供电，两路 10KVA 电源分列运行，互为备用。根据西安市供电局专改公实施办法要求，二路电源需缴纳高可靠性供电费，因此，电气方案设计时，需考虑尽可能的减少第二路电源的容量。供电局的两路电源点目前无法确定
11、，待正式用电方案批复后方可确定电源点及供电外线路由。一般根据供电局方案审批原则，临时用电的电源点将成为正式用电的一路电源点，因此，新房变将可能成为正式用电的一路电源。（五）热力方面根据西安市市政设施局下属燃热处供热范围划分，广运潭项目属西安市热力总公司太华热力公司供热范围。广运潭大道路东建设有 DN600 的热力管道，经与西安市热力总公司核实，在 DN600 的热力管道已沿广运潭大道路辐射至浐灞大道。广运潭西路设计有 DN400 的热力管道，目前仍未报批实施。浐灞一路设计有 DN400 的热力管道，仍未报批实施。另与西安市热力总公司沟通，太华热力公司供热采用高温热水供热，市政供回水温度：110
12、 摄氏度/70 摄氏度，市政管网设计压力 0.5MPa-0.8MPa。（六）弱电方面经查看图纸及现场踏勘，广运潭大道路西有弱电管道，具备向项目接通广电、网络和电话的条件。浐灞一路路北及广运潭西路路东设计有弱电管道。三、地形地貌与地质状况地块形状整端，内部平整，现状基本为杂草灌木，有部分遗留问题(如紧邻项目北侧泰腾地产边界问题,项目西南角拆迁遗留问题等)。地块地势高于周边道路，西侧高于广运潭西路 2 米，东侧高于广运潭大道 1.5 米。现有市政配套管线完善，集中在项目用地东侧的广运潭大道。四、小区规划设计概况项目用地 83871.50 平方米，建筑总面积约 258451.47 平方米，其中地上建
13、筑面积184694.00 平方米，地下建筑面积 73757.47 平方米，容积率 2.20，总户数 1405 户，结构形式为剪力墙结构。 项目规划设计共 26 栋主楼及幼儿园，其中，幼儿园为 3 层，4 栋(4 个单元)二梯六户 34 层塔楼，均靠场地东侧布置。7 栋(20 个单元)一梯二户多层、小高层在场地西#*侧、北侧布置。15 栋(60 个单元) 4+1 层叠拼别墅在场地中部布置。 楼栋相临范围群体地库为地下二层，车位总数为 1884 个，其中地下 1696 个，地上 188 个，临街商业为 2-3 层。小区大型设备、机房，如热交换站、变电房等均设于车库之中。小区规划设计总平面图小区户型
14、分布图五、项目分期分区思路（一）配合营销为满足营销售楼的需求，项目优先开发售楼示范工程。包括 1 个售楼处、2 套叠拼别墅实体样板间( 顶跃及下跃)、3 套临时样板间(设置于售楼处内)及园林示范区(红线内部为永久性,红线外部占用市政绿化带,为临时性)，其中售楼处计划于 2015 年 8 月底移交营销并展示，园林示范区及 5 套样板间计划于 2015 年 9 月底完成施工工作，具备展#*示条件。（二）标段划分根据公司发展需要及营销货量需求，本项目计划分两个标段同期开发.其中一标段9 栋叠拼别墅物业类型楼栋计划于 2015 年 12 月竣工备案，2016 年 6 月入伙；一标段及二标段剩余所有楼栋
15、计划于 2016 年 12 月竣工备案完成，2017 年 8 月入伙。（三）设备机房布局与交通线路满足分批竣工与入伙的条件为满足项目开发的竣工验收及入伙需求，项目部与设计部、设计院沟通，将整个地库的热交换站、水泵房、消防控制室、配电室等都布置在一标段(2015 年 12 月竣工范围内) ，确保了项目的正常开发需求。（四）分期分区应预备可能的最不利局面应对方案本项目应考虑到各种可能出现的不利因素，如目前展示区土方开挖阶段发现地下有古墓需发掘、西安市政府强势治污减霾政策、附近村民以强揽工程名义对现场进行的多频率干扰等，均将造成工期拖延等不利影响。后期开发应注意此类事项，若存在相似情况，尽量提前穿插
16、开展相关工作，避免不必要的停工；另周边道路均未开通，后期二标段开工，施工组织道路策划需考虑周全，避免断路、堵路，影响正常施工进展。六、管理目标（一）质量目标工程质量达到国家质量验收规范合格标准；实测实量合格率达到 90%以上；分户验收合格率达到 100%；确保获得陕西省结构示范工程，争取取得陕西省长安杯（省优质工程） 。（二）工期目标各标段的主要进度节点如下：1.展示区工程主要时间节点序号 工作内容 完成时间1 土方开挖 2015-03-202 桩基施工完成 2015-04-073 售楼处结构完成 2015-07-054 别墅结构完成 2015-07-255 售楼处内外装修施工完成 2015-08-25
