1、-_2017 年年中兰州市房地产市场研究报告市场基本观点一、 政策篇关键词：限售2017 上半年，楼市政策方针转向“从严调控” ，“限“字当头，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。兰州市紧随国家政策及房地产市场大环境，先后出台多项政策，顺应市场要求。1、 兰州分区调控主城收紧新区补贴 管理审核更加严格 国有土地房屋征收补偿指引出台 土地供应主城收紧新区补贴3 月 3 日，兰州新区管委会召开兰州新区产业发展扶持及奖励政策解读会。投资奖励方面，入驻新区的项目(除房地产项目)按照合同约定开工建成后，
2、新区财政按照项目实际完成的固定资产投资额及投资强度，以企业缴纳土地( 不含代征用地) 出让金为基数给予奖励。投资在 20 亿元以上者，按照投资强度每亩 300 万元上下，分别奖励土地出让金的 100%和 120%。 兰州区域调控限购限贷备案制 住房公积金与全国接轨兰州住房公积金管理中心发布 2017 年 2 月新修订的兰州住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程，明确首付比例、贷款额度等政策依然执行以往的标准，-_即：商品房首付比例不低于 20%，已婚家庭单笔贷款额度的上限为 60 万元，单身职工单笔贷款额度上限为 50 万元。4 月 14 日，兰州印发关于进一步加强房地产市场调控强化
3、房地产市场监管的意见，全市商品房实行价格备案制度；城关、七里河、安宁范围内的新建商品住房、二手住房实施限购，限购区域内执行差别化的贷款首付比例。5 月 2 日，兰州住房公积金管理中心发布了关于调整住房公积金个人住房贷款相关政策的通知，决定在限购区域内实行差别化公积金贷款政策：根据情况不同，个贷的首付款比例从“不低于 20%”提高至了“不低于 30%”或 “不低于 40%”。兰州（楼盘）市制定兰州住房公积金管理中心提取业务操作规程（2015 年 12 月修订）。今后，骗提套取住房公积金行为或将录入中心住房公积金信息系统， 失信者 5年内不得提取和申请住房公积金。6 月 19 日起，兰州住房公积金
4、中心正式启用住房公积金异地转移接续业务。意味着，当公积金缴存职工从原来所在城市辞职，前往新的地方工作，通过该平台办理异地转移接续业务，在转入地住房公积金管理中心就近办理即可。 新建住宅推广街区制 不再建封闭住宅小区甘肃省委省政府出台关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见，指出新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建的封闭式机关单位和文化、体育、社区服务和社会管理等城市公共服务设施，除有涉密要求的单位外，均应逐步打开大院，实现内部道路公共化。 兰州市放宽落户条件限制兰州市公安局严格落实以具有合法稳定就业和有合法稳定住所（含租赁）为基本落户条件的规定，放宽兰州市落户条件限制，推
5、进户籍制度改革工作。四大看点：取消办理-_居住证2 年以上条件限制；非婚生育人口办理出生登记户口且随父落户；在城四区合法稳定就业落户；派出所公共集体户人员直系亲属投靠落户。 物业管理规范化 新小区前期物业招投标与预售证挂钩 年底前业委会 100%全覆盖3 月 15 日，兰州市房管局、市物价局、市城市管理委员会三部门联合印发兰州市物业小区综合整治工作方案，明确对不办理物业招投标的新建楼盘，不予办理房屋销售许可证。5 月 16 日，市物价局和市房管局联合制定下发兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准，明确规定普通住宅物业服务由高到低分为四个等级，四星级最高、一星级最低，星级服务等级越高，对应的物业服
6、务收费基准价标准越高。5 月 17 日，兰州市住房保障和房产管理局制定印发关于加快推进物业小区业主自治机构成立工作的指导意见，明确提出，年底之前各区业主自治机构成立比例实现 100%全覆盖。 兰州市房管局开放市主城区房产面积测绘市场市房管局决定开放市主城区（含高新开发区、经济开发区、九州开发区）房产面积测绘市场，兰州市有房产测绘资质的测绘单位先行到房产行政管理部门进行登记备案，登记备案时间截止到 2017 年 7 月 10 日。 预售商品房交付日起 90 天内权属登记 禁止开发商提前收取办证费用6 月 26 日，兰州市住房保障和房产管理局发布关于进一步规范商品房预售过程中收取相关费用事项的通知
7、，明确“自本通知下发之日起，禁止全市各开发企业在办理不动产登记前提前收取有关办证的各项费用，在开发企业办理房屋首次登记取得不动产权证之后向购房人进行转移登记时，可根据购房人的自愿选择由开发企业代收办。” -_二、 土地篇关键词：供应平缓 成交价陡升2017 年上半年，楼市政策逐渐收紧，多地相继出台了不同程度的“限购限售“政策，抑制楼市投资过热的现象。兰州也不例外，楼市限购新政出台对房地产市场造成了不小的冲击，开发商拿地的信心也受到了影响。整体来看，土地供应平缓，但成交价陡升，开发商拿地难度日益加大。2017 年上半年（1.1-6.30）兰州六区三县 （城关区、七里河区、安宁区、西固区、红古区、
8、兰州新区、皋兰县、榆中县 、永登县）房地产开发项目下的土地成交共计 45 宗，累积成交面积约为 109.23 万平方米，累积成交金额约 47.86 亿元。其中，其他普通商品住房用地共计成交 24 宗，其他商服用地共计成交 21 宗。在成交面积方面，4 月土地成交面积领先，共计 29.1 万平方米， 5 月次之，土地成交面积 24.54 万平方米，1 、2 、4 、6 月的土地成交面积上下起伏不大，可见 2017 年上半年各月的土地供应都比较平缓。在成交金额方面，4 月的土地成交金额达 16.41 亿元，远高于其他 5 个月，这是因 为 4 月仅七里河的 GQ1601 号地成交金额就达到 15.
9、9165 亿元，拉高了当月的整体数据。其次，1 、2 月的土地成交金额均超过 10 亿元，因为兰州市轨道交通有限公司 1、2 月相-_继拿到了位于城关区东岗东路以南、东岗车辆段以北、B690 号规 划路以东的G1604、G1605 号地，约合面积为 8.35 万平方米，合计金额约为 14.71 亿元，因此这两个月的总的成交金额也相对较高。2015/2016/2017 年上半年成交数据对比2017 年上半年兰州土地市场供应减少；2017 年上半年兰州主城区和周边区县的土地供应都相对较少。其中，2017 年上半年兰州土地成交宗数较 2016 年同比下跌 13.46%，成交面积较 2016 年上半年
10、同比下跌 0.73%，成交金额较 2016 年上半年同比增长 17.3%。2017 年上半年成交区域分析-_榆中县土地成交宗数多2017 年 1 月 1 日-6 月 30 日，在兰州的土地成交中，榆中县共成交 16 宗，城关区和七里河区各成交 10 宗，安宁区成交 4 宗，西固区成交 2 宗，兰州新区、皋兰县、永登县各成交 1 宗。从这些成交数据可以看出，榆中县今年的开发力度加大，区域发展逐渐升温；兰州市内发展强度较大的当属城关区和七里河区；兰州新区经过前几年的大力开发，如今区域开发强度也在慢慢趋于平缓。2017 年上半年兰州土地成交明细宗地编号/电子监管号 区域 项目位置 受让单位面积(万平
11、方米)金额(万元) 用途出让年限6201002017B00029城关区城关区 B629 号规划路以南、S614 号规划路以西甘肃至诚房地产开发有限责任公司 0.41969 6686其他普通商品住房用地70年6201002017B00030城关区城关区滩尖子地区，T603 号规划路以北、T602 号规划路以东、S614 号规划路以西甘肃至诚房地产开发有限责任公司 2.1063 34778其他普通商品住房用地70年6201002017B00018城关区城关区东岗东路以南、东岗车辆段以北、B690 号规划路以东兰州市轨道交通有限公司 4.06731 55260其他普通商品住房用地70年6201002
12、017B00088城关区城关区东岗东路以南、东岗车辆段以北、B690 号规划路以东兰州市轨道交通有限公司 4.28666 91800其他普通商品住房用地70年6201002017B00126城关区城关区店子街刘家窝村兰州市城关区房产管理局 2.71059 428.9097其他商服用地 40年6201002017B00238 城关 6201002017B00238 临洮县星辰房地产开 1.18655 718.65 其他商服用地 40-_区 发有限责任公司6201002017B00300城关区城关区雁儿湾路 211 号 兰州电子工业学校 0.96936 55.89 其他商服用地 40年620100
13、2017B00311城关区城关区佛慈大街 183 号兰州亚太房地产开发集团有限公司 1.34789 5539.013其他普通商品住房用地70年6201002017B00337城关区城关区盐场地区 S409#规划路以南,B416#规划路以西黄河水利委员会上游水文水资源局 0.25092 460.394其他商服用地 40年6201002017B00398城关区兰州高新区雁滩园区 B640-1规划路以东，安全厅用地以北范围甘肃世纪金徽房地产开发有限公司 1.8604 16226.9855其他普通商品住房用地70年6201002017B00049七里河区兰州高新区七里河园区马滩片区南河道以东，T139
14、#规划路以南，S183#规划路以西，储备用地以北兰州敦煌国信置业有限公司 2.82899 22837其他普通商品住房用地70年6201002017B00119七里河区七里河区 T149 号规划路以北、B117-1 号规划路以西、T194 号规划路以东兰州兰石集团有限公司 0.61981 9120其他商服用地 40年6201002017B00157七里河区七里河区兰工坪路 455 号、256 号兰州市城市发展投资有限公司 5.070574 1078.0248其他商服用地 40年6201002017B00209七里河区七里河区西津西路 15 号甘肃省农业机械总公司 0.4196 201.2067其
15、他商服用地 40年6201002017B00216七里河区七里河区西津西路 366 号兰州市农业机械总公司 0.53229 328.74其他商服用地 40年6201002017B00259七里河区七里河区 E164#规划路以东,南滨河路以南兰州益欣投资建设发展有限公司 2.67118 1537.33其他商服用地 40年6201002017B00277七里河区七里河区穴崖子 35 号兰州国资利民资产管理有限公司 5.43142 400.4451其他商服用地 40年GQ1601七里河区兰州高新区七里河园区彭家坪地区灌渠以东，T219#规划路以南，B210#规划路以西，S207#规划路以北。武汉润置
16、房地产开发有限公司 10.09455 159165其他普通商品住房用地70年6201002017B00328七里河区七里河区西津西路 807、809 号兰州西太华工贸集团股份有限公司 4.7696 7648.427其他商服用地 40年6201002017B00409七里河区兰州高新区七里河园区彭家坪片区兰州理工大西校区以东、以南，B224#规划路以西，T219#规划路以北甘肃聚元房地产开发有限公司 4.90305 10124其他普通商品住房用地70年6201052017B00179安宁区安宁区长风小学以北，兰州安宁玉海食品加工厂以南，兰州万方建材有限公司以东，兰州兴安物资纸业有限公司以西甘肃新
17、沅房地产开发有限公司 0.3252 4176其他普通商品住房用地70年6201002017B00188安宁区安宁区万新路 139 号 甘肃政法学院 2.62009 180.3099 其他商服用地 40年6201002017B00197安宁区安宁区十里店兰州市安宁城投房地产开发有限公司 0.73181 246.2142其他商服用地 40年6201052017B00209安宁区安宁区 T571#规划路以南，兰州矿场机械有限公司以北兰州华陇家禽育种公司 0.069121 428.8467其他商服用地 40年6201002017B00131西固区西固区西固东路兰州市西固区城乡发展投资有限公司 0.34
18、58 284.286其他商服用地 40年6201002017B00131西固区西固区庄浪路 914 号兰州力威德塑料制品有限公司 0.20755 1265.9561其他商服用地 40年LXQ2016022C兰州新区兰州新区建材三路以南、建材四路以北、新港三路以东、新港四路以西区域兰州新区原田房地产开发有限公司 0.98069 734其他商服用地 40年-_三、 成交篇关键词：市场降温 成交量同比下降兰州自 4 月调控政策发布以来，市场有所降温，尤其是备案价制度的执行，对开发商疯狂调价具有急刹车的作用，购房者也能清晰地知晓所选房源的价格。2017 年 1-6 月兰州住宅成交 22392 套，同比
19、 2016 年 1-6 月 28667 套下降 21.89%。2017 年上半年成交数据分析2017 年 1-6 月兰州住宅成交 22392 套，成交面积 251.48 万平方米，成交均价 7270 元/平方米，成交金额合计 182.82 亿元。其中，成交套数环比 2016 年下半年下降 21.89%，同比 2016 年上半年增长 11.19%；成交金额环比 2016 年下半年下降 14.93%，同比 2016 年上半年增长 24.96%。从成交套数来看，2 月受春节影响较小；“金 3 银 4“依旧向好；5 月受兰州调控新政的影响，部分成交备案延至 6 月，较往年数据下降明显，环比下降 37.
20、85%；6 月随着调控政策细则落地，加之 5 月部分成交补充办理备案手续，成交数据逆势攀升，环比增长68.54%。2017 年 1-6 月区域成交新区崛起 位列第四2017 年 1 月 1 日-6 月 30 日，城关、七里河、安宁名列前三。其中，城关区成交 8638套、面积 996402、均价 7912 元/、金额 78.84 亿元；七里河区成交 3789 套、面积-_433729、均价 9301 元/、金额 40.34 亿元；安宁区成交 3439 套、面积 392026、均价 7523 元/、金额 29.49 亿元；西固区成交 1084 套、金额 6.78 亿元；红古区成交 787套、金额
21、2.52 亿元；兰州新区成交 2064 套、金额 9.43 亿元；永登县成交 102 套、金额0.41 亿元；榆中县成交 1880 套、金额 11.87 亿元；皋兰县成交 609 套、金额 3.14 亿元。2014-2017 年上半年成交数据对比兰州调控政策落地，究竟对房地产市场影响几何，需要纵观对比近几年的数据。房天下整理了 2014 年-2017 年 1-6 月各月的成交金额和成交套数，可直观地看到历年数据对比。从成交金额来看，2017 年除 5 月受政策落地影响外，其余 5 个月均位于历史高位。-_从成交面积段来看，2017 年 1-6 月，60以下户型成交 292 套，60-80户型成
22、交 1442套，80-90户型成交 2851 套，90-100户型成交 4671 套，100-120户型成交 5811 套，120-140户型成交 4195 套，140-180户型成交 2235 套，180以上户型成交 895 套。同比 2016 年 1-6 月成交套数，仅 60以下户型下降 54.16%、90-100户型下降 28.33%，其余面积段均呈现不同程度增长，尤以 140-180户型增速较快达 81.17%。2017 年上半年成交套数项目排行 TOP10排名 项目名称 区域 成交套数(套) 成交面积() 成交均价(元/) 成交金额(万元)1 恒大帝景 七里河 2083 262921
23、 10305 270945.442 兰州碧桂园 城关 1568 221433 7562 167442.673 兰州大名城 榆中 1066 118645 5708 67719.094 保利 领秀山 安宁 863 108211 5637 66528.325 泰林黄河馨苑 城关 768 89411 7244 64765.246 幸福家园 安宁 722 72481 7240 52475.367 保利 金香槟 安宁 698 78914 9470 74735.148 银河国际居住区 城关 687 94307 8354 78785.789 海亮熙岸华府 西固 685 62712 5765 36155.9510 兰石豪布斯卡 七里河 486 47150 9632 45416.89四、 推盘篇
