1、#*目录1.企业概况 .12.财务报表分析 .12.1 资产负债表 .12.2 利润表 .22.3 现金流量表 .53.财务绩效分析 .53.1 盈利能力分析 .53.2 营运能力分析 .63.3 偿债能力分析 .63.4 发展能力分析 .74.杜邦分析 .85.行业分析 .96.总结 .10#*1、企业概况万科企业股份有限公司成立于 1984 年，总部位于中国深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心，现任董事长为王石。1988 年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部
2、地区，共计 53 个大中城市。年均住宅销售规模在 6 万套以上，销售规模持续居全球同行业首位。万科以其持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯 “全球 200 家最佳中小企业” 、“亚洲最佳小企业 200 强” 、 “亚洲最优 50 大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城” 、 “城市花园” 、 “金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个
3、专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。2、财务报表分析2.1 资产负债表表 2-1 万科公司比较资产负债表（2013-2015 年度） 单位：万元项目 2103 年末 2014 年末 2015 年末金额 金额 比上年增加 金额 比上年增加总资产 47920532.35 50840875.54 6.09% 61129556.77 20.24%流动资产 44204658.52 46480569.75 8.39% 54702437.5
4、9 17.69%固定资产 212976.79 230835.17 8.39% 491747.92 113.03%负债总额 37376590.01 39251513.85 5.02% 47498595.04 21.05%流动负债 32892183.22 34565403.10 5.09% 42006182.69 21.53%非流动负债 4484406.79 4686110.75 4.50% 5492412.35 17.21%股东权益变动 10543942.34 11589361.69 9.91% 13630961.73 17.62%由 2013-2015 年度的比较资产负债表可以看出 2015
5、年万科的资产增长速度#*较 2014 年有了较大幅度的增长，其中固定资产的增长又比流动资产增长的速度要快，这反映了万科的资产规模扩张速度；2015 年万科的负债增长速度比起2014 年有很大的增长，其中流动负债的增长速度大于非流动负债，而且总负债的增长速度大于总资产的增长速度，可以认为企业的财务风险会因负债的增加带来一定的影响；2015 年万科的股东权益的增长速度要低于总资产增长速度，但是较 2014 年有了较大幅度增长，说明企业经营状况良好。总的看来，万科公司的财务状况较好，但是总的负债的增长速度略高于总资产的增长速度，这对公司的财务状况会带来一定的财务风险，所以企业应该加强这方面的管理，避
6、免出现重大财务事故。表 2-2 万科公司简化比较百分比资产负债表（%）（2013-2015 年度）项目 2013 年末 2014 年末 2015 年末流动资产 92.25 91.42 89.49非流动资产 7.75 8.58 10.51资产总额 100 100 100流动负债 68.64 67.99 68.72非流动负债 9.36 9.22 8.98负债总额 78.00 77.21 77.70股东权益 22.00 22.79 22.30负债及股东权益总额 100 100 100从万科公司的比较百分百比较资产负债表可以看到，万科的流动资产在资产中的比重有下降的趋势，而非流动资产的比重有上升的趋势
7、；负债和股东权益在资金来源中的比重稍有波动，2015 年负债占总资产的比重高于 2014 年，股东权益占总资产的比重低于 2014 年，表明公司的财务风险稍有增加。2.2 利润表表 2-3 万科公司比较利润表（2013-2015 年度） 单位：万元项目 2013 年 2014 年 2015 年金额 金额 比上年增加 金额 比上年增加营业收入 13541879.11 14638800.45 8.10% 19554913.00 33.58%#*营业成本 9279765.08 10255706.37 10.52% 13815062.87 34.71%营业税金及附加 1154499.82 131667
8、4.59 14.05% 1798042.65 36.56%销售费用 386471.36 452188.95 17.00% 413827.36 -8.48%管理费用 300283.76 390261.77 29.96% 474524.98 21.59%财务费用 89171.51 64083.95 -28.13% 47773.58 -25.45%营业利润 2426133.84 2497935.89 2.96% 3312277.73 32.60%净利润 1829754.99 1928752.41 5.41% 2594943.80 34.54%归属于上市公司股东的净利润1511854.94 15745
9、45.41 4.15% 1811940.62 15.10%由 2013-2015 年度的比较利润表可以看出 2015 年万科的营业收入、营业成本、营业税金及附加、营业利润和净利润的增长速度较 2014 年有了较大幅度的提高。2014 年企业发展不太好的原因是 2014 年全国房地产行业正由黄金时代转入白银时代，整个行业环境不太乐观。而 2014 年底央行下调存贷款基准利率，政府提出支持居民合理住房贷款以及房企合理融资措施使得 2015 年行业势头朝着较好的方向发展。2015 年营业利润、净利润和利润总额较 2014 年分别增长 32.60%、34.5%和 33.86%，这一比例与 33.6%的
10、营业收入基本一致。2015 年的销售费用有所下降，主要是因为企业加强了销售费用管理；2015年管理费用较 2014 有上升，主要是因为企业规模扩大，管理费用扩大；2015年财务费用较 2014 年有所下降，主要是因为企业有息负债的减少。2015 年公司实现净利润较 2014 年增长 34.5%；实现归属于上市公司股东净利润较 2014 年增长 15.1%。归属于上市公司股东的净利润增速慢于净利润，原因是近年来公司加大了合作力度，一批合作比例较高的项目进入结算，导致净利润中，少数股东损益由 2014 年的人民币 35.4 亿元上升至人民币 78.3 亿元。表 2-4 万科公司比较百分比利润表（%
11、）（2013-2014 年度）项目 2013 年 2014 年 2015 年一、营业收入 100 100 100减：营业成本 68.53 70.06 70.65营业税金及附加 8.53 9.00 9.19销售费用 2.85 3.09 2.12管理费用 2.22 2.67 2.43#*财务费用 0.66 0.44 0.24加：投资收益 0.74 2.84 1.82二、营业利润 17.92 17.06 16.94加：营业外收入 0.09 0.24 0.44减：营业外支出 0.10 0.05 0.90三、利润总额 17.94 17.25 17.29减：所得税费用 4.43 4.07 4.02四、净利
12、润 13.51 13.18 13.27从万科公司的比较百分比利润表可以看到，营业成本和营业税金及附加在营业收入中的比重逐年上升；销售费用和管理费用占营业收入的比重在 2014 年呈上升趋势，而在 2015 年呈下降趋势；财务费用在营业收入中的比重逐年下降；投资收益呈现不确定性，2014 年有较大幅度上升，2015 年又呈下降趋势。由此可知，虽然 2015 年销售费用、管理费用和财务费用降低了，但是营业成本和营业税金及附加增加的幅度和投资收益减少的幅度相对要大一些，这些导致 2015年营业利润占营业收入的比重有所下降。近三年来，营业外收支占营业收入的比重有所上升，但总体看来营业外支出的比重要大于
13、营业外收入的比重。由于所得税占营业收入的比重有所降低，2015 年净利润有所增长。表 2-5 万科公司 2015 年利润来源表单位：万元营业收入 营业成本 营业利润率金额 金额 2013 年 2014 年 2015年1、主营业务收入19318321.96 13781375.16 22.20% 20.66% 19.42%其中：房地产19021283.58 13553036.12 22.31 20.76% 19.46%物业服务297038.38 228339.04 12.19% 13.24% 17.38%2、其他业务 236591.04 33687.71 85.82% 69.26% 80.02%合
14、计 19554913.00 13815062.87 22.74% 20.95% 20.16%由上表可以看出万科 2015 年度营业收入中主营业务收入占比 98.8%，其他业务仅占 1.2%的比重。由此可见，万科企业的利润主要来源于营业利润中的主营业务收入，利润来源可靠。#*此外，万科的主营业务主要包括两个部分，分别是房地产（占比 98.5%）和物业服务（占比 1.5%） 。由于地价占房屋售价比例上升，房地产营业利润率相比前两年有所下降，但是物业的营业利润率逐年上升，尤其是 2014 年至2015 年上升了将近 4 个百分点。其他业务收入的盈利利润率有所波动，2015 年有所回升。2.3 现金流
15、量表表 2-5 现金流量分析表（2013-2015 年度） 单位：万元项目 2013 年 2014 年 2015 年金额 金额 增减 金额 增减经营活动产生的现金流量净额192386.89 4172481.91 206.88% 1604602.07 -61.55%投资活动产生的现金流量净额-795441.72 -348737.10 -56.16% -2094748.12 500.67%筹资活动产生的现金流量净额-205764.56 -1961725.15 853.38% -510391.08 -73.98%由上表我们可以看出 2015 年经营活动产生的现金流量净额较 2014 年有所下降；同时
16、投资活动产生的现金流量净额有较大幅度上升，说明企业投入了大量资金，未来会得到回报；筹资数额相对去年有所减少，相对 2013 年还是有所上升。3.财务绩效分析3.1 盈利能力分析表 3-1 万科公司主要盈利指标表（2013-2015 年度）指标名称 2013 年 2014 年 2015 年资产净利润 5.70% 5.10% 5.90%股东权益报酬率 19.50% 17.40% 20.60%销售净利润 13.50% 13.20% 13.30%成本费用净利润 16.30% 15.40% 15.70%#*每股收益（元） 1.37 1.43 1.64由上表可以看出，2015 年和 2013 年的资产净利
17、润、股东权益报酬率、销售净利润、成本费用净利润和每股收益这几项盈利能力指标均高于 2014 年，原因在于 2014 年整个房地产行业由黄金时代转入白银时代，整个行业盈利都有所下降。而 2015 年的各项指标均高于 2013 年，说明公司 2015 年发展较好，盈利有所增长。3.2 营运能力分析表 3-2 营运能力指标表（2013-2015 年度）指标 2013 年 2014 年 2015 年应收账款分析应收账款周转率（次） 51 60 90应收账款平均收账期（天） 7 6 4存货周转分析存货周转率（次） 0.30 0.30 0.40存货周转天数（天） 1153 1139 894资产周转分析固定
18、资产周转率（次） 0.72 0.67 0.54流动资产周转率（次） 0.34 0.31 0.39总资产周转率（次） 0.32 0.30 0.35观察万科这三年的应收账款周转率和平均收账期可以发现：销售回款速度在增加，这在一定程度上可以提高资产的流动性，减少坏账损失，企业的短期偿债能力也会得到增强。房地产行业的真实库存包括商品房待售面积、尚未开工的企业拿地和在建商品房面积（扣除面积） 。万科的存货周转率一直都比较低，可能是因为未竣工的面积较大或者库存管理不利和销售状况不太好。这一指标到 2015 年有所上升，存货周转天数也减少，据万科 2015 年度财务报表显示，这是竣工速度加快所致。从上表可以
19、看出万科的流动资产周转率较 2014 年上升了 8 个百分点，说明资金的利用的效率得到了提高；固定资产周转率逐年下降，且固定资产的利用率偏低；总资产周转率逐年升高，总资产的利用率上升，企业应该采取措施提高销售收入和处置资产，以提高总资产利用效率。#*3.3 偿债能力分析表 3-3 偿债能力指标表（2013-2015 年度）指标 2013 年 2014 年 2015 年短期偿债能力流动比率 1.34 1.34 1.30速动比率 0.34 0.43 0.43现金比率 0.13 0.18 0.18长期偿债能力资产负债率 78.00% 77.70% 77.20%股东权益比率 22.00% 22.30%
20、 22.80%现金利息保障倍数 28.24% 40.45% 71.76%由上表可以看出万科的流动比率维持在 1.30 左右，2015 年较前两年稍有所下降，但变化幅度不大，这一数据表明万科偿还负债的能力较强，每 1 元的资产有 1.3 元的流动资产作为安全保障。万科的速动比率近两年维持在 0.43，因为存货占流动资产比例较大，所以速动比率较低；现金比率近两年维持在0.18，说明 1 元的负债有 0.18 元的现金可以直接偿还，一方面说明公司的资产得到了较好的利用，另一方面公司也需要注意支付困难风险。2015 年万科的资产负债率是 77.2%,比起 2014 年下降了五个百分点，相对应的股东权益
21、比率上升了五个百分点，这主要是因为有息负债的减少；现金保障倍数逐年增加，主要是由于税前利润的增加和利息费用的减少。3.4 发展能力分析表 3-4 发展能力指标（2013-2015 年度） 单位：万元指标 2013 2014 2015金额 金额 比上年增长 金额 比上年增长销售增长 13541879.00 14638800.00 810% 19554913.00 3358%资产增长 47920532.35 50840875.54 6.10% 61129556.77 20.24%股权资本增长 47920532.35 50840875.54 6.10% 61129556.77 20.24%利润增长
22、2429101.13 2525236.32 3.96% 3380261.76 33.86%#*由上表可知，2015 年度万科的销售增长率比起 2014 年有较大程度的提高，说明 2015 年企业营业收入的成长性较好，企业的发展能力强。万科 2015 年的资产增长率较 2014 年有较大的增长，企业的资产规模增长较快，资产增长规模与营业收入同向变动。万科 2015 年的股权资本增长率较 2014 年有较大增长，股东权益水平较高，企业资本积累能力较强，发展势头较好，股权资本与营业收入同方向变动。万科 2015 年的利润总额增长率较 2014 年有较大增长，说明企业盈利能力较好，而且利润总额与营业收
23、入和总资产同方向变动。4.杜邦分析（杜邦分析图见最后一页）由杜邦分析可知，公司 2015 年的净资产收益率为 18.09%，较 2014 年的17.86%增加 0.23%。公司的投资者在很大程度上依据该指标来判断是否投资或是否转让股份，考察经营业绩者和决定股利分配政策。通过杜邦分析图分析，可以将净资产收益率分解如下：净资产收益率=总资产收益率权益乘数2015 年的净资产收益率=4.64%1/(1-0.78)=18.09%2014 年的净资产收益率=3.91%1/(1-0.77)=17.86%经过分解可以看出，2015 年的净资产收益率增加主要是由于总资产收益率增加。接下来继续对总资产收益率进行
24、分解：总资产净利率=主营业务利润率总资产周转率 2015 年的总资产收益率=9.27%35%=18.09%2014 年的总资产收益率=10.76%30%=17.86%经过分解可以看出，2015 年总资产收益率的增加，主要是总资产周转率增加了，说明对总资产的利用效率降低了。主营业务利润率稍有降低，说明公司盈利能力减弱了。接下来对销售净利率进行分解：主营业务利润率=（净利润主营业务收入）100%2015 年的主营业务利润率=（18,119,406,249195,549,130,021）100%=9.27%2014 年的主营业务利润率=（15，745，454,144146，388，004,598）1
25、00%=10.76%由此可以看出主营业务利润率的降低主要是由于主营业务收入的降低引起的。但是这只是单一的从结果倒推原因，若要深入研究其因素，还应结合其他分析方法分析，使结果更完整、更科学。#*5.行业分析全国商品住宅销售量逐渐恢复增长，全年商品住宅销售面积为 11.24 亿平方米，销售金额为人民币 7.28 万亿元，较上年分别上升 6.9%和 16.6%。鉴于各地市场分化较大，2015 年以来，政府在“分类指导、因地施策”的原则下，陆续推出支持居民合理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由 5 年下调为 2 年，降低非限购城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的
26、商业贷款最低首付比例，调整房地产交易环节的契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购房需求的释放。年内，为应对国内外宏观经济形势变化，央行 5 次下调存贷款基准利率，5 次下调存款准备金率，国内金融机构存贷款基准利率降至历史低位，相对宽松的信贷环境，也为居民购房提供了有利条件。6.总结通过对万科企业股份有限公司 2015 年度财务报表以及前两年的财务状况进行比较分析，我们可以看出该企业在资产、盈利方面增长较好，资产状况较为健康。不足之处在于存货较多，但是 2015 年已有下降的趋势；短期偿债能力稍弱，企业需要注意防范财务风险。考虑到万科的行业地位、近三年持续增长的股东利润与在较好的发展势头，有理由认为万科企业是值得投资的
