1、1华中师范大学成人本科 学年第二学期房地产评估试卷（A 卷）考试时间：90 分钟 闭卷 任课老师：班级： 学号： 姓名： 成绩：一、单项选择题（每小题 1分，共 20分）1、下列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（ ）A、土地总价 B、土地单价 C、楼面地价 D、商品房价格2、对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（ ）A、一般物价指数 B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数 D、定额调整系数3、基本完好房的成新度一般为（ ）A、七成新 B、六到七成新 C、七到八成新 D、八到十成新4、其他条件相同，期房价格一般（ ）现房价格。A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比5、
2、 土地价格=（房地净收益- ）/土地资本化率。（ ）A、土地净收益 B、建筑物价格建筑物资本化率C、房地费用 D、建筑物净收益6、从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（ ）A、越高 B、越低 C、不变 D、越可靠7、用成本法估价时，房屋现值等于（ ）A、房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限B、房屋重置价格-年折旧额耐用年限C、房屋重置价格成新度D、房屋重置价格-年折旧额8、假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（ ）A、毛地的拆迁安置补偿费 B、已投入的费用C、投资利息 D、销售税费9、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（ ）A、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B、买房愿意付
3、出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格D、买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格装订线210、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 5%。某宗房地长交易，买方付给卖方 2325元/，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）A、2300 元/ B、2495 元/ C、2500 元/ D、3000 元/11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（ ）A、抵押 B、买卖 C、租赁 D、拆迁补偿12、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为 1200平方米
4、，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ ）A、建筑面积 1800平方米，两年前租出，年租 35万元，位于同一工业区B、建筑面积 1100平方米，近期租出，年租 150元/平方米，位于 20公里外C、建筑面积 10000平方米，近期租出，年租 180万元，位于同一工业区D、建筑面积 1000平方米，近期租出，年租 20万元，位于同一工业区13、在贷款合同中约定，某项贷款年利率为 6%，以季度为计息周期，则实际利率是（ ）A、1.5% B、1.51% C、6.14% D、6%14、经济折旧也叫（ ）A、功能折旧 B物质折旧 C、外部折旧 D、精神折旧15、某宗土地 50年使用权的
5、价格为 1000万元，其地上建筑物目前的市价为 500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达 500万元，则该房地产的价格为（ ）A、1000 万元 B、1500 万元 C、2000 万元 D、1500 万元至 2000万元之间16、对建筑物与土地的组合来讲，假设有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 原理造成。（ ）A、收益递减原理 B、适合原理 C、均衡原理 D、预期原理17、甲土地的当家 2100元/平方米，建筑容积率为 7，乙土地的单价 1500元/平方
6、米，建筑容积率为 5，该两块土地的总价相比有（ ）A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 C、甲的低于乙的 D、难以判断18、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为 1000万元，建筑面积为 5000平方米，其基地的现实市场价格为 600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为 2800元/平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为 万元。（ ）A、800 B、900 C、1000 D、大于 100019、设立地役权通常会使（ ）A、供役地的价值下降 B、需役地的价值下降C、供役地与需役地的价值都下降 D、供役地与需役地的价值都上升20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）A、
7、土地使用期限 B、土地使用管制 C、土地面积大小 D、土地权利性质二、多项选择题（每小题 1分，共 10分）1、房屋完损等级划分的依据包括（ ）3A、功能 B、成新 C、装修 D、结构 E、设备2、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法正确的是（ ）A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分B、传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售C、现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确D、现金流量折现法不单独计算利息和开发利润E、现金流量折现法比传统方法好3、下列叙述正确的是（ ）A、估价是科学与艺术的有机结合 B、理论、方法和经验对估价同等重要C、估价是一种主观活动D、估
8、价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来E、买卖双方应按估价结果交易4、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ）A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B、如果居民收入的增加是衣食较困难的收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，对房地产价格影响不大E、居民收入水平的变化对房地产价格影响不大5、房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（ ）A、你买卖的房地产市场价值 B、买房愿意支付的最低价格C、买方可承受的最高价 D、卖方
9、可接受的最低价E、卖方愿意接受的最高价6、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）A、房地产开发用地 B、学校 C、在建工程D、别墅 E、特殊厂房7、房地产价格与一般物品的价格的不同之处包括（ ）A、受区位因素影响大 B、是物品本身的价格C、不太容易受交易者个别情况影响和左右 D、价格形成时间长E、同时存在租赁价格和买卖价格8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（ ）A、相邻房地产合并交易 B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C、交易双方存在利害关系 D、交易税费非正常负担E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情9、某写字楼的租金为每日每平方米 3元，电费、物业管理费由承租人负担
10、，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）4A、电费 B、物业管理费 C、水费 D、供暖费 E、房地产税10、适合采用假设开发法进行估价的情况包括（ ）A、在建工程B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产三、判断题（每小题 1分，共 15分）1、距离有空间直线距离和交通路线距离，现在人们越来越重视交通路线距离。（ ）2、在收集实例资料时，应考察他们是否收到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（ ）3
11、、国有土地使用权即为出让土地使用权。（ ）4、交易实例不一定是可比实例。（ ）5、报酬率是投资回收与投入资本的比率。（ ）6、周 围 环 境 状 况 是 否 良 好 、 交 通 是 否 有 利 于 商 品 运 输 是 确 定 商 业 用 房 位 置 优 劣 的 首 要 因 素 。 （ ）7、 若 估 价 报 告 在 其 有 效 期 内 未 付 诸 使 用 ， 则 股 价 责 任 随 之 终 止 。 （ ）8、 每 种 估 价 方 都 有 其 特 定 的 适 用 对 象 和 条 件 ， 有 时 可 以 同 时 运 用 ， 以 相 互 验 证 ， 有 时 是 相 互 补 充的 ， 但 不 应 相
12、互 替 代 。 （ ）9、 一 种 房 地 产 商 品 价 格 上 升 导 致 另 一 种 房 地 产 商 品 需 求 增 加 ， 则 这 两 种 房 地 产 商 品 是 互 补 品 （ ）10、 均 衡 原 理 是 以 房 地 产 内 部 构 成 要 素 与 其 外 部 环 境 是 否 协 调 均 衡 ， 来 判 断 该 房 地 产 是 否 为 最 高 最佳 使 用 。 （ ）11、 成 本 法 中 的 折 旧 不 同 于 会 计 中 的 折 旧 。 （ ）12、 路 线 价 法 ， 实 际 上 是 一 种 市 场 法 。 （ ）13、 在 任 何 时 候 ， 估 价 委 托 人 既 是 估
13、 价 报 告 使 用 者 ， 又 是 估 价 利 害 关 系 人 。 （ ）14、 在 运 用 成 本 法 估 价 时 ， 房 地 产 价 格 直 接 取 决 于 其 花 费 的 成 本 ， 成 本 增 加 则 房 地 产 价 格 就 相 应 增 高。（ ）15、 在 路 线 价 法 中 ， “标 准 临 街 宗 地 ”可 视 为 市 场 法 中 的 “可 比 实 例 ”。 （ ）四 、 简 答 题 （ 每 小 题 6分 ， 共 30分 ）1、 按 照 房 地 产 估 价 上 的 定 义 ， 房 地 产 是 那 三 个 方 面 的 结 合 体 ？2、 按 照 房 地 产 的 开 发 程 度 ，
14、 房 地 产 可 以 分 为 哪 些 种 类 ？53、 房 地 产 需 求 量 的 决 定 因 素 有 哪 些 ？4、 房 地 产 估 价 的 原 则 有 哪 些 ？5、 房 地 产 的 特 性 有 哪 些 ？五 、 计 算 题 （ 共 25分 ）1、 某 房 地 产 建 成 于 2007年 底 ， 伺 候 收 益 年 限 为 48年 ， 2008年 底 至 2011年 底 分 别 获 得 净 收 益 83万 、85万 、 90万 元 、 94万 元 ； 预 计 2012年 底 至 2013年 底 可 分 别 获 得 净 收 益 94万 元 、 93万 元 、 96万 元 ， 从 2015年
15、底 起 每 年 可 获 得 的 净 收 益 将 稳 定 在 95万 元 ； 该 类 房 地 产 的 报 酬 率 有 9%。 试 用 上述 资 料 估 算 该 房 地 产 2011年 底 的 收 益 价 格 。 （ 10分 ）62、 需 要 评 估 一 宗 “七 通 一 平 ”熟 地 于 2012年 9月 的 价 格 。 获 知 该 宗 土 地 的 面 积 为 5000平 方 米 ， 土地 剩 余 使 用 年 限 为 65年 ， 容 积 率 为 2， 适 宜 建 造 某 种 类 型 的 商 品 住 宅 ； 预 计 取 该 土 地 后 建 造 该类 商 品 住 宅 的 开 发 期 为 2年 ， 建
16、 筑 安 装 工 程 费 为 每 平 方 米 建 筑 面 积 800元 ， 勘 察 设 计 等 专 业 费 用及 管 理 费 用 为 建 筑 安 装 工 程 费 的 12%， 第 一 年 需 要 投 入 60%的 建 筑 安 装 工 程 费 、 专 业 费 及 管 理 费 ；第 二 年 需 要 投 入 40%的 建 造 安 装 工 程 费 、 转 业 费 及 管 理 费 ； 销 售 商 品 住 宅 时 的 广 告 宣 传 等 费 用 为其 售 价 的 2%， 房 地 产 交 易 中 卖 方 需 要 交 纳 的 营 业 税 等 为 交 易 价 格 的 6%， 买 方 需 要 缴 纳 的 契 税 等为 交 易 价 格 的 3%； 预 计 该 商 品 住 宅 在 建 成 时 间 可 全 部 售 出 ， 售 出 时 的 平 均 价 格 为 建 筑 面 积 2000元 / 。 试 利 用 所 给 资 料 用 现 金 流 量 折 现 法 估 算 该 宗 土 地 2012年 9月 的 总 价 、 单 价 及 楼 面 地 价（ 折 现 率 为 12%） 。 （ 15分 ）7以下为本试卷的参考答案8
