连锁商圈调查与选店.DOC

1、 1 连锁商圈调查与选店 开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点），而房地产的价位一直高居不下，尤其是具有潜力的商业区地带，也到了寸士寸金的地步，因此房产价值、租金 ， 其涨幅比例、租期年限等等， 都 影响了业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预估和软硬件投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右近五成以上的经营命运。 好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业总部必须拥有或能掌控整个营业地点不动产动向，在将经营权交给加盟者之前，公司 必须完成开拓新点的开发作业。在永续经营的投资策略里，如果能够延长租约期限，自然相对地可投入较佳的营运系统及设备

2、，如此才能确保展店品质的稳定与产值的提高。 本章内容： 1 商圈调查的标的 2 商圈调查的方法 2-1 商圈范围划分确定 2-2 商圈简图 2-3 抽样点及发点之选择确定 2-4 商圈特征 2-5 人潮状况实地抽样方式 2-6 消费特征与人口特征 2-7 商圈类型 2-8 预估收入、 支出与可能净利 2-9 建议地点之确定 2-10 商圈未来发展潜力及结论 2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的 3 商圈调查报告方式 4 立地要素 4-1 立地点所在街道评估 4-2 立地点本身之评估 4-3 门店预定点之选定 2 4-4 挖掘金店面 4-5 屋主之探查 4-6 租屋谈判需知 4-7 租贷契约

3、要件 1 商圈调查的标的 商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父母，因此对 于商圈内的构成因素就是在经营商圈前所应了解的要项。所谓商圈 ， 就是吸引消费者前来购物的有效范围。然而，随着距离之远近，商圈吸引力也有所不同。通常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要商圈及辅助商圈。 主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。通常战业绩 55-70%。主商圈是连锁企业首要目标，也是忠诚率最高的顾客群。次要商圈占业绩 15-25%，相对的老顾客来店率也低。辅助商圈是商圈的最外围，只占业绩的 5%，所吸引到的也都是游离客人。 而在商圈调查中所需探讨的如下数据： 1)固定人口数 :固

4、定人口是指 居住在商圈内的住户。 2)人口密度 :人口密度是将区域内居住人口数除以土地面积所得出之每平方公里居住人口数。密度越高愈适合开设门店。 3)社会增加率 :指随城市发展而增加的人口数，例如新开之市镇、新区等会纳入许多外流人口进入。 4)日夜人口数 :由于门店经营是一整天，有的更达 24小时，因此对于白天流入之人口就非常重要。通常在办公区或工业区，其白天人口是门店业绩的主要来源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈内人口就明显的减少了许多。 5)年龄、教育程度、所得 :不同的年龄层结构，其对于商品需求偏好角度亦有不同。同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人民支出额度及门店

5、消费的客单价。 6)交通 :交通因素与地区考量同等重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长。 7)大楼种类 :不同的大楼有着不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人口，购买力高。百货公司及休闲娱乐场所及其营业面积、价格、时间、情况及受雇人口数，代表其所能吸引的顾客，亦即集客力的高低及消费状况，可作为企业门店经营的互动指标。 2 商圈调查的方法 3 2-1 商圈范围划分确定 商圈范围的划定因行业 类 别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为 50米，次商圈为 50-150米，辅助商圈为 150- 250米。但如果是以选购品为

6、主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。 商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点： 1)商圈半径以 500 公尺为限 。 2)马路之分界、凡超过 40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔 岛阻隔、主要干道 。 3)铁路、平交道之阻隔 : 因铁路、平交道之阻隔 ,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈 。 4)高架桥、地下道阻隔 : 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5)安全岛之阻隔 : 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6)大水沟 : 因大水沟阻隔，使人潮流动不

7、易而划分成不同商圈。 7)单行道 : 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8)人潮走向 : 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。 2-2 商圈简图 商圈简图的绘制目的 在 于能一目了 然所欲调查的商 圈 范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌； 1)周边五百公尺简图 。 2)标出重要建筑物及楼别金融大楼，办公大楼 。 3)着名门店及影响生活形态之地段特征戏院、百货公司 。 4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所超级市场娱乐区之同等类 。 5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置 。 6)可与本企业连锁店有互补作用之门店 。 7)政府重要之行

8、政中心 。 8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所 。 9)标出街道之行进方向单行道方向 。 10)标出未来促 销活动发之地点 。 2-3 抽样点及发点之选择确定 1)抽样点之选择 A办公人口或上班族汇集之地点未来适合设店之地点 。 B人潮走向汇集地点 。 4 C固定人口较集中流动之地点 。 D可能形成未来的门店群之地段 。 F预定三四个抽样点 。 E其中尽量以一个抽样点为同性质之门店 。 2)发点之选择 A.主消费群走动频繁之点 。 B.次消费群走动频繁之点 。 C.区分消费群活动频繁之时段 。 2-4 商圈特征 2-4-1 门店特色及分布情况 1)建筑形态 A.于主要

9、门店街，主要干道上的建筑其建筑高度 。 B.新 大楼与旧式建筑的分布 。 C.目前的改建情况 。 D.一三年内可能改建的趋式 。 2)行业形态 A.于主要门店街、干道之行业类型 。 B.以何产品为主，贩卖产品之层次 。 3)分布家数 A.以抽样点之并行道路为主要调查对象 。 B.主要道路之门店分布明细包含将门店分门别类记录，并将其统计填入明细表 。 C.于主要干道、大马路、相同门店之家数 。 D.门店汇集地带的概述 。 E.以门店辅助店、竞争店正确所在位置标注于商圈简图 。 2-4-2 住宅特色 1)建物形态 A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼 数、建筑型式为新式或旧式及分布

10、区域 。 B.目前的改建情况 。 C.一三年内可能改建的趋式 。 2)分布情况 5 A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况 。 B.将该商圈分为门店区，以甲为代码、辨公区甲为代码、新式住宅区以乙为代码、旧式住宅区以乙为代码、文教区，以丙为代码 。 C.于简图上分别划定区域，制作商圈 。 D.并于图上注明建筑物之楼别 。 2-4-3 集会场所 1)场所类型 A.本商圈内汇聚人潮之场所类型 。 B.聚集人口类型 。 2)动线 A.人潮汇集流动的路线 。 B.人潮汇集流 动的主要方向 。 2-4-4 竞争者分析 1)卖场气氛 : 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度

11、 。 2)来客数 : 该竞争店每日之成交客户数 。 3)平均消费额 A.解该食品店的各类客数与消费金额比例 。 B.根据此比例再分别乘其价格 。 C.加总后求其平均值即为平均消费额 。 4)营业额 来客数 平均消费额每日营业额 。 每日营业额 每月工作天数每月营业额 。 2-5 人潮状况实地抽样方式 2-5-1 平日及假日的人潮状况 1)将一周之时间区分为 2段周一周五及周六、周日、国 定假日 。 2)以 AM7 PM12点每两小时细分为一个小段 。 3)以 15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、机车、汽车、助动车、脚踏车 。 4)抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇

12、。 5)将每抽样之数，转变成以 2个小时之人潮流动数 。 6 例：以 15分钟为抽样得该抽样点人数为，将 Y8 Z，则为其可能之人口流动数 。 6)将其数字依时段填入人潮流动抽样表 。 7)将人潮流动抽样之数字以线图表示人潮分布图 。 2-5-2 人口、住家户数推算 1)固定住家 A.该商圈建筑物来推算当地住家 户数 。 B.以户数 得当地预估人口数 。 C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数 。 2)办公户数 A.计算该区的公司家数 。 B.该区公司家数 (10 20)该区办公人口 。 C.该区办公人口即为该区的半固定人口 。 2-5-3 交通状况 1)公共 车 之往返方善 A

13、.经过该商圈公车之起站与经过路线 。 B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站 。 2)下车后之走向 A.为转车之目的行 径 的路线 。 B.为休闲、购物之目的行经的路线 。 C.为回家之目的行经的路线 。 3)未来交通运输系统的影响 A.捷运系统的 出入口，可能带动的人潮 。 B.重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮 。 2-6 消费特征与人口特征 1)该区住户人口所得 A.高所得，达平均国民所得倍以上所占比率 。 B.中上所得、达平均国民所得倍以上所占比率 。 C.平均每户全年收支情况表与图 。 2)该区往来、居住人口的 消 费习惯 A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况 。 7 B.习惯消

14、费 (大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮食店 )。 C.年龄分配情形 。 D.教育程度分配表与图 。 3)外来流动人口之消费习惯、特征 A.年龄分布情况 。 B.消费的种类 。 C.所 得的高底 。 2-7 商圈类型 1)集中型商圈 A.商圈内流动人口多 (每分钟约 30 40位以上 )。 B.商圈内住宅人口 (约 24000以上 )。 C.区内的建筑物高且密集 。 D.门店集中且范围大 。 E.与本产业有互补性的门店多，且规模大 (大型购物中心、超级市场、百货公司） 。 F.交通频繁，车辆流量大 。 G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住 。 2)分散型商圈 A.商圈内流动人口少 。

15、B.商圈内腹地分散 。 C.区内的建筑物普通、老旧且高度楼以下 。 D.门店分散且范围小 。 E.与本产业有互补性的门店少，且规 模小 。 F.交通不频繁，车辆流量少 。 G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住 。 2-8 预估收入、支出与可能净利 1)以抽样点之实际平方米数与租金之调查 A.与目前承租人洽询 。 B.与所有人洽询 。 2)预估每次消费金额 A.先评估商圈抽样点适合开何类型之店 。 B.连锁店依商圈类别所划分之市场定位 。 3)每日来客人数预估 8 A了解各店之人潮数 。 B以各店之来客 各店之人潮数 100%各店之入店率 。 C再以求出的入店率 该商圈抽样点之人潮数预估客户数

16、 。 D未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数 之影响而做正（负）百分比之修正 。 4)可能业绩 A预估消费金额 可能客户数可能每日营业金额 。 B可能每日营业金额 30可能每月营业金额 。 5)固定费用 A预估固定薪资费用 。 B折旧费用预估 。 C其它固定费用预估 。 D预估固定费用 。 6)预估变动成本 A预估管理月费 。 B销货成本 。 C总变动费用 。 7)预估净利 A可能月营业业绩租金固定费用变动总费用预估净利 。 B本预估净利为税前净利 。 8)损益平衡 (固定费用租金 )(1变动成本 ) 2-9 建议地点之确定 1)依上述抽样人潮与抽样地点所得 之可能净利 。 2

17、)并分析可能的未来发展情况 。 3)将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明 。 2-10 商圈未来发展潜力及结论 2-10- 1 发展情况 1)未来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建造 。 2)未来捷运系统、交通运输中心所在点 。 3)大型办公大楼、商业中心等之建造 。 4)该商圈之未来转变情况 。 9 A人口年龄层之转变 。 B消费习惯的未来改变情况 。 C人潮汇集的可能变动地段 。 2-10-2 结论 根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明： 1)点应设在何处，何 阶段合适开店 。 2)何种商品组合之配合 。 3)顾客的形态 。 4)租金状况

18、 。 5)集会场所 。 2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的 2-11-1 幻灯片制作方式及目的 1)针对能显示商圈特征之对象为主 。 A商圈的界线（如：大马路、高架桥等） 。 B住宅区的建筑形态 。 C办公区的建筑形态 。 2)门店区的行业分布 。 A抽样点 。 B人、车潮的概况 。 C竞争店的店面 。 2)便于了解此商圈之实际情况 。 3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念 。 2-11-2 投影片之制作方式及目的 1)针对报告中之图表 或明确数字为主要对象 A商圈简图 。 B商圈的住宅、办公、混合门店区划分之简图 。 C经过此区之公车路线图 。 D竞争者分析图 。 E固定人口的

19、分布简图 。 10 F抽样人潮分布图 。 G年龄层分配图 。 L教育程度分配图 。 2)所得支出分配图 。 A预估收入支出与可能净利表 。 B结论 。 2)便于解说商圈概况 3 商圈调查报告方式 3-1 商圈简报方式 1)演绎法 此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈调查办法所收集到的各种资 料，再加以分析而得出最后的结论。 2)归纳法 此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在简报一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的门店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。 3-2 商圈简报进行规范 1)产生开场白，将简报时所要报告的大纲全部列举出来，如： A商圈范围的确定 。 B商圈特征的分析 。 C人潮及交通状况的分析 。 D消费特征与人口特性的分析 。 2)可能净利的推算 。 A本商圈的优、缺点评估 。 B他日可供设店有利的地段 。 C发展情况 。 D结论 。 3)概述内文步骤 A秀商圈简图的投影片 ，将商圈的分界线确定 。 B介绍商圈特征，包含说明商业干道旁的建筑、行业形态及分布家数， 提出 住宅特色的幻灯片 ,说明此商圈之建筑情况及分布密集度， 提出 集会场所的幻灯片 ,说明场所类型及聚集人口类型，秀竞争者的幻灯片及竞争者分析表加以说明 。