1、1房地产估价理论与方法（计算选择题）2004 年12、某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2 ，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/m 2。A、1667 B、1765 C、1875 D、2000答案：单价=30 万元/（15+25）=2000 元/m 226、某宗面积为 3000 m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m 2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5，楼面地价为 960 元/ m 2。理论上应补地价（ ） 。A、78 万元 B、882 万元 C、1210 万元 D、1272 万元答
2、案：理论上应补地价=（9605-700 0.8）3000=1272 万元312.某建筑物的建筑面积为 2000 m2，占地面积为 3000 m2，现在重新获得该土地的价格为 800元/ m2，建筑物重置价格为 900 元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为 1800 元/ m2。该建筑物的成新率为（ ） 。A、44% B、50% C、67% D、86%答案：成新率=（18002000-8003000）/ （9002000）=67%414、现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500 元/m 2，成交日期为 2004 年 1 月末，该类房地产自 2
3、003 年 7 月末至 2004 年 6 月末每月价格递增 1%，2004 年 6 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月上涨 20 元/m 2。该可比实例在 2004 年 10 月末的价格为（ ） 。A、2648 元/ m 2 B、2688 元/ m 2 C、2708 元/ m2 D、2734 元/ m 2答案：2500（1+1%） 5+204=2708 元/m 2520、某房地产的土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 3000 万元，管理费用为 200 万元，销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，则该房地产的投资利润率为（ ） 。A、10.0% B、11.1%
4、C、11.9% D、12.5%答案：投资利润率=500/ （1000+3000+200+300）100%=11.1%621、某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元/ m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5答案：建筑物现值=16-200 800（1-2% ）40=11.296 万元722、某商铺的收益年限为 30 年，年有效毛收入为 6000 元/m 2。假设净收益率为 75%，报酬率为 10%，则该商铺目前的价值为（ ）元/m 2。A、141
5、40 B、42421 C、56561 D、60000答案：商铺目前的价值=600075%/10%1-1/（1+10%） 30= 42421 元/m 2829、某地区商品价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元/m 2、712 元/m 2、744 元/m 2、781 元/m 2和 815 元/m 2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅 2006 年的价格为（ ） 。A、849 元/ m 2 B、865 元/ m 2 C、882 元/ m2 D、915 元/ m 2答案：商 铺 2006 年 的 价 格 =P+di=681+（ 712-681） +（ 744-712） +（ 781-
6、744） +（ 815-781） /46=882 元 / m22005 年95、在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格为 4800 元/m 2，建筑面积为 100m2，首次支付 24万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元/m 2，建筑面积 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格 4700 元/m 2，建筑面积 90m2，成交时一次性付清；丁成交价格 4760 元/m 2，建筑面积 1100m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排译码为
7、（ ） 。A、甲乙 丙丁 B、乙 丁甲丙 C、乙丙甲 丁 D、丙乙丁甲答案：总价甲=24+16/ （1+10% ） 0.5+8/（1+10%）=47.54 万元；乙=24+36/（1+10% ） 0.5=59.82 万元2丁=20+32.36/（ 1+10%）=52.04 万元甲=4754 元 / m2；乙=4985 元 / m2；丙=4200 元 / m2；丁=4731 元 / m2106、某宗地面积为 5000 m2，现状容积率为 0.8，土地市场价值为 4000 元/m 2，拟进行改造。批准的规划容积率为 5.0，楼面地价为 1500 元/ m 2，则理论上应补交地价（ ）万元。A、12
8、50 B、1750 C、2050 D、2150答案：应补交地价=（51500-4000）/5000=17501110、承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200 m2，租赁期限为 8 年，年租金固定不变为 480 元/m 2。现市场上类似住宅的年租金为 600 元/m 2。若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（ ）万元。A、6.19 B、6.42 C、 7.20 D、9.58答案：权益价值=（2000600-200480）1-1/ （1+8%） 3=6.19 万元1212、某套住宅建筑面积为 100 m2，套内建筑面积为 92m2 ，使用面积为 80m
9、2，每平方米的价格为 3000 元，则该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。A、2400 B、2580 C、 2607 D、2760答案：建筑单价=300080/100=2400 元 / m21314、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别为 6800 元/m 2、6700 元/m2 和 6300 元/m 2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为 0.3、0.5 和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A、-100 B、-50 C、 50 D、100答案：差值=62000.3+67000
10、.5+6300 0.2-6700=-50 元/m 21416、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元/ m2，建筑物残值率为 6%，年折旧率 2.2%，计算该建筑物的现值为（ ）元。A、76800 B、79104 C、77952 D、81562答案：建筑物现值=96000-12008002.2%=79104 元1518、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%，每月可出租面积租金为 70 元/ m2，又知该写字楼可出租面积为 10000 m2，
11、运营运用率为 40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A、548.19 B、558.15 C、567.39 D、675.40答案：V=A/R 1-1/（1+R） n A1=700100001260%85% V1=A1/8%1-1/（1+8%） 30=4822.83 万元；V2=70100001260%75%/8%1-1/（1+8%） 30=4255.44 万元1621、某房地产的报酬率为 8%，收益期限为 30 年时的价格为 4000 元/ m2。若报酬率为 6%、收益期限为 50 年时，则该房地产的价格为（ ）元/
12、 m 2。A、3800 B、4500 C、 5200 D、5600答案：V=A/R 1-1/（1+R） n V=4000，R=8%，n=30 ，V=4000/8% 1-1/（1+8%） 30=5600 元/ m 2。1724、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，所平均空置率 20%，年运营费用 50 万元。目前该类牧业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于（ ）万元。A、536 B、549 C、557 D、816答案：年现金
13、流入=1208%-50=46 万元无风险报酬率=5（1+60%）=8%V=46/8%1-1/（1+8%） 35=536 万元31825、某在建工程土地使用年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2，所净收益为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还需 1.5 年，已知报酬率为 8%，折现率为 12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。A、4023.04 B、4074.10 C、4768.50 D、5652.09答案：房地产现值=480/8% 1-1/（1+8%） 40-3/（1+12%） 1.5=4768.50 万元1
14、928、某类房地产 2001 年初至 2005 年初的价格分别为 2300 元/ m2、2450 元/ m2、2650 元/ m2、2830 元/ m2 和 3000 元/ m2，其增量的权重分别为 0.1、0.3、0.2 和 0.4，按平均增减量趋势法估计，以 2001 年初为预期基期，则该类房地产于 2006 年初的价格最接近于（ ）元/ m 2。A、3100 B、3195 C、 3285 D、3300答案：d=（2450-2300 ）0.1+（2650-2450 ）0.3+（2830-2650）0.2+（3000-2850）0.4=179V=2300+1795=3195 元/ m 220
15、32、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20ft，临街深度为 75ft。在有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30ft，临街深度为 125ft。运用四三二一法则，则地块乙的总地价为（ ）万元。A、65.4 B、81.8 C、 87.2 D、109.0答案：V=36/（40%30%+2%）=40 万元， （40+409% ）30/20=65.4 万元2006 年212、某宗土地上有一幢 8 层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为 50%，假设该住宅楼的总价为 2000 万元，平均单价为 5000 元/ m2，楼面地价为 1200 元/ m2，则该宗土地的总价为（ ）万元。A、
16、、 B、192 C、240 D、480答案：（120050%8） （2000 万元5000）（50%8）=480 万元223、某套住宅的套内建筑面积为 145 m2，套内建筑面积为 132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9 m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/ m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/ m2。A、3000 B、3277 C、3295 D、3599答案：3500145/（145+9 ） =3295.45 元/ m2。236、某房地产现房价格为 4000 元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年 300 元/ m2（年末收取） 。出租运营费
17、用为每年 50 元 / m2。假设折现率 5%，风险补偿为 200 元/ m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/ m 2。A、3300 B、3324 C、3335 D、3573答案：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值- 风险补偿=4000-（300-50 ） （1+5%）-（300-50 ）/ （1+5%） 2-200=3335 元 / m2。247、某仓库房地产土地面积为 1000 m2，容积率为 0.8，对应的土地单价为 850 元/ m2，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0，并已取得规划、国土等管理部门的认可。假定改为商业用地后楼面地价为2000 元/
18、m 2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。A、93.75 B、115 C、 293.75 D、315答案：需补交地价=楼面地价（新容积率旧容积率）（20002.0-850）1000=315 万元2511、某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m 2，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 39 的价格指数分别为 99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7 和 118.3（均以上个月为基数 100） ，则该房地产 2006 年 9 月的价格为（ ）元/m 2。A、2700.8 B、2800.1 C、2800.8 D、2817
19、.7答案：200994.8/10096.6/100105.1/100109.3/100112.7/100118.3/100=2817.71 元/m 2。2612、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为 100m2，假定折现率为 6%，该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m 2。4A、2593 B、2619 C、 2727 D、2862答案：设建筑面积为 A，建筑面积 =套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，即 A=100/（1-10%）=111.11 m2，该房地产一次性付清的价格=303
20、0%+30 70%（1+6%）111.11=2593.04 元/m 2。2716、某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/m 2，正常开发成本为 1500 元/ m2，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/ m2，直接成本利润率为 6%，则开发后地价为（ ）元/ m 2。A、1840 B、2840 C、 2960 D、3000答案：开发完成的地价=土地取得成本+开发成本+ 管理费用+投资利息+销售费用+ 销售税费=1000+1500（1+16%）+100=3000 元/ m2。2817、某宗房地产建筑物建成于 1991 年 10 月 1 日，
21、经济寿命为 60 年。后于 1996 年 10 月 1 日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年（从补办之日算起） 。2006 年 10 月 1 日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为 2000 万元，建筑物重新购建价格为 3000 万元，残值率为 0。则在估价时点（2006 年 10 月 1 日）该房地产的评估价值为（ ）万元。A、4091 B、4182 C、4250 D、5000答案：当 R=0 时，V=cq=3000（1-t/N）100%=3000 （1-15/60）=2181.82 万元，在估价时点的房地产评估价值=2250+2000=4250 万
22、元2920、某在建工程土地使用年限 50 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 17500m2，所净收益为 350 万元。目前该项目已建设 2 年，估计该项目至建成还需 2.5 年，已知市场上同类房地产报酬率为 7%，折现率为 10%，则该项目续建完成后的总现值为（ ）万元。A、3758.57 B、3942.03 C、3966.10 D、4769.85答案：V=A/R 1-1/（1+R） n/（1+rd） t=350/7%11/（1+7%） 50-4.5/（1+10%） 2.5=3758.57 万元3026、现有某待开发项目建筑面积为 3850 m2，从当前开始开发期为 2
23、年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50%，半年后和一年后分别出售其余的 30%和 20%，出售的平均单价为 2850 元/ m2。若折现率为 15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A、766 B、791 C、913 D、1046答案：该项目开发完成后的总价值的当前现值=2850385050%/（1+15%）2+30%/（1+15%）2.5+20%/（1+15%）3=791.24 万元3130、已知临街矩形地块甲的总价为 40/2 万元，临街深度为 50m，临街宽度为 30/15m。临街深度为 100m，临街宽度为 15m在有一相邻矩形地块乙，临街深度为 150m，临
24、街宽度为 15m。运用四三二一法则，则地块乙的总地价为（ ）万元。A、23.4 B、28.6 C、33.4 D、46.8答案：设标准临街宗地总价为 A 万元，40/2=A （40%+30%） ，A=28.57 万元，乙地块的总价=28.57+28.57（9%+8%）=33.4 万元3231、某居民楼总建筑面积为 5000 m2，总价值为 1000 万元，其中土地总价值为 500 万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为 150 m2，房地总价值为 35 万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ） 。A、3% B、3.5% C、7% D、4%答案：35-（1000-500
25、 ）/5000150/500=4%2007 年3310、某期房预计 2 年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为 4500 元/ m2，出租的年末净收益为 500 元/ m2。假设年折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 3%，则该期房目前的价格为（ ）元/ m2。5A、3473 B、4365 C、 4500 D、4635答案：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值- 风险补偿=4500-500/（1+8%）-500/（1+8%） 2-45003%=3473 元/ m2。3418、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市
26、场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。A、050 B、5075 C、50100 D、100150答案：50+50/150 50=66.67 万元3520、某地区房交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%，某宗房地产建筑面积为 120 m2，买卖双方商定，买方付给卖方 30 万元，并由买方交纳所有的税费。由该宗房地产的正常交易单价为（ ）元/ m 2。A、2427.18 B、2500.00 C、2575.00 D、2659.57答案：正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=3
27、00000/（1-6%）/120 m2=2659.57 元 / m2。3621、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为 780 元/ m2，安装工程费为450 元/ m2（其中人工费为 50 元/ m2） ，装饰装修工程直接费为 900 元/ m2（其中人工费为 45 元/ m2） ，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接率的 15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的 75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 72%，税金为 3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（ ）元/ m 2。A、2204.55 B、2397.99 C、3237.60 D、3345.64
28、答案：780（1+15%）+450+5075%+900+45 72%元/ m 2（1+3.5%）=2397.99 元/ m 23722、某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率较大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。A、1838.00 B、1844.55 C、1845.87 D、1850.00答案：20001500.812%1-1/（1+12%） 15=1844.55 万元3827、某在建工程规划建设面积为 124
29、00 m2，土地使用期限为 40 年，从开工之日起计算。项目建设期为 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为 60 元/ m2，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 90%，运营费用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%，折现率为 14%，则该在建工程续建完成后的房地产现值为（ ）万元。A、2281.83 B、2474.60 C、3798.30 D、4119.18答案：V=A/R 1-1/（1+R） n/（1+rd） t=60124001265%90%（1-25% ）/8%11/（ 1+8%） 40-2.5/（1+
30、14%） 1.5=3798.30 万元3929、通过市场调研，获得某类房地产 2002 年至 2006 年的价格分别为 3405 元/ m2、3565 元/ m2、3730 元/ m2、3905 元/ m2、4075 元/ m2，则采用平均增减量预测该类房地产 2008 年的价格为（ ）元/ m 2。A、4075.0 B、4242.5 C、4410.0 D、4577.5答案：d=（160+165+175+170）/4167.5 元/ m22008 年的价格 V6=P0+di=3405+167.56=4410 元/ m 2。4032、某房地产开发用地，其土地面积为 10000 m2，土地使用条件
31、与规划限制所规定的容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元/ m2。后经规划调整，容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地容积率提高需补地价（ ）万元。A、375 B、450 C、500 D、600答案：需补交地价=楼面地价（新容积率旧容积率）1500（1.6-1.2）=600 万元2008 年6415、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 20 元，燃气 18元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8 元，场地平整 15 元，由该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/ m 2。A、98 B、102 C、108 D、
32、116答案：五通一平包括道路、供水、排水、供电、通信，场地平整，故为 98 元/ m 2426、某居民 2008 年 1 月初购买一套建设面积为 100m2 的住宅，单价为 5000 元/m 2，若 2008 年当地同类住宅价格每月递增 0.5%，年通货膨胀率为 5%，则 2008 年底该套住宅实际增值额为（ ）元。A、4296.96 B、5560.86 C、5839.91 D、4838.91答案：实际收益率 Rt，名义收益率 Ra，通货膨胀率 Rd，三者关系为（1+Ra）=（1+Rt）/（1+Rd ）由 Rt=1+（1+0.5%） 12-1（1+0.5%）-1=0.0111217，增值额=5
33、000100Rt=5560.86 元438、某期房 1 年后能能投入使用，与其类似的现房价格为 5000 元/m 2，出租的年总收益为 500元/m 2，管理费用等其他支出为 100 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%，由该期房目前的价格是（ ）元/m 2。A、4395 B、4486 C、4636 D、4850答案：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值- 风险补偿=5000 元/m2-（500-100 ）元 /m2/10%1-1/（1+10% ）-5000 元/m 23%=4486.36 元/m 24419、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分
34、别为 60 万元和 40 万元，若将该两宗土地合并则价值为 120 万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平的正常价格应为（ ）万元。A、40 B、48 C、60 D、70答案：合并后的增值=120-60-40=20 万元，则乙地块的合理要求=40+20/10040=48 万元4521、某某待开发土地，其土地取得费为每亩 36 万元，土地开发费为 1.5 亿元/km 2。假设开发周期为 2 年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的 60%和 40%，银行贷款利息率为 8%，该土地的投资利息为（ ）元/m 2。A、55.20 B、103.22 C、 109.63 D、114.82
35、答案：土地取得费用=540 元/m 2，土地开发费用=150 元/m 2投资利息=540（1+8%） 2-1+15060%（1+8%） 1.5-1+ 15040%（1+8%） 0.5-1=103.224624、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，不可续期，已使用 10年，建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A、95.40 B、97.87 C、 98.55 D、99.33答案：8/8%1-1/ （1+8%） 40=95.40 万元4727、某商场的正常月租金按可出租面积计为
36、 40 元/m 2，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 12%，商场建筑面积为 40000m2，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为（ ）万元。A、690.40 B、8284.79 C、8720.83 D、9746.81答案：（40124000095%85% 65%）/12%1-1/（1+12%） 38=8284.79 万元2009 年484、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若
37、月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。A、5000 B、12574 C、 12650 D、13911答案：5000+300085%1-1/（1+0.5 ） 3=12574 元4910、某套 200 m2、单价 4000 元/ m2 的住宅，要求成交时首付 20 万元，余款在 3 年内分 3 期支付，每期支付 20 万元。如果折现率为 5%，则该套住宅的实际价格为（ ）万元。7A、71.84 B、74.47 C、 75.23 D、80.00答案：20 万元+20 万元/（1+5% ）+20 万元/ （1+5% ） 2+20 万元/（1+5%） 3=74.4
38、7 万元5017、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为 8 成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A、75.00 B、75.60 C、 83.60 D、86.00答案：86-8-30.8=75.6 万元5119、某房地产在 2009 年 4 月的价格为 6500 元/m 2，现要调整为 2006 年 10 月的价格。已知该类房地产 2009 年 310 的价格指数分别为 105.33、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17 和90.08（
39、均以上个月为基数 100） ，则该房地产 2009 年 10 月的价格为（ ）元/m 2。A、5110.51 B、5307.26 C、5549.95 D、5638.13答案：6500100.04/10099.86/10098.28/10096.45/10092.17/10090.08/100=5110.515222、某宗已抵押的收益性房地产，所有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
40、该房地产的净收益为（ ）万元。A、245 B、275 C、315 D、345答案：500-50-40-65-30=315 万元5325、某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m 2。A、310.61 B、321.60 C、477.87 D、494.77答案：30 万元+30 万元（1+7.2%）0.5-1（1000100065%）=477.87 万元5426、某写字楼的建筑面积为 4000 m2
41、，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80%，月租金为 30 元/ m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为 40 元/ m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。A、67.60 B、811.24 C、 1622.48 D、2433.72答案：40 元/ m 2124000 m290%/6%1-1/（1+6%）32= 2433.72 万元5528、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为 1500 元/ m2，其中主体工程 900 元/ m2，安装及装饰装修工程费为 600 元/ m2。该在建
42、工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在 1 年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为 15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/ m 2， 。A、486.52 B、521.74 C、559.60 D、1398.76答案：600/（1+15%） 0.5=559.50 元/ m2。2010 年5613、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120m2，经调查，其成交价格为 150万元，另有 20m2 的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为 1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/m 2。A、8571 B、10000 C、13393 D
43、、15625答案：该可比实例的建筑面积为120 m 2/0.8=150m2，由 150 万元/150m 2=10000 元/m 2。5715、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为 8000 元/ m2，装修标准为 1000 元/ m2（甲别墅的装修标准为 800 元/ m2） ， 因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，由通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/ m 2。A、7020 B、7091 C、7380 D、8580答案：（8000-1000+800）/1.1=70915916、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均
44、为底层商铺，丙为二层商铺8（其成交价格经调整后为底层商铺价格） ，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ） 。A、0.4、0.4、0.2 B、0.3、0.4、0.3 C、0.4、0.2、0.4 D、0.4、0.3、0.3答案：甲、乙实例与与估价对象最相似（均为底层商铺） ，故取较高的权重。6017、某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20%，销售税率为6%，已知持有期内有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报酬率的 25%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。
45、A、5286.72 B、7552.45 C、9939.23 D、14198.90答案:该写字楼的报酬率=无风险报酬率 +风险报酬率=6% （1+25%）=7.5%V=A/R1-1/（1+R） n+Vt/（ 1+R） tV=400（1-30%）/7.5%1-1/（1+7.5%） 5+V（1+20% ）（1-6%）/（1+7.5%） 5V=5286.72 万元6118、某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500m2 用于办公，约定租赁期限为 20 年，净租金为 3 元/（m 2.天） ，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于 5 年前建成，土地剩余使用年限为 30 年，目前市场上类似写字楼的净租金 3.5
46、 元/（m 2.天） ，报酬率为 6%，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。A、98.80 B、592.81 C、691.61 D、667.22答案：根据收益还原法公式，V=（3.5-3 ）365500/6%1-1/（1+6%） 18=98.80 万元6221、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（ ） 。A、17.13% B、18.30% C、18.61% D、21.47%答案：投资利润=开发利润/（土地取得成本 +开发成本+管理费用 +销售费用）=322 万元成本利润率=开发利润/（土地取得成本 +开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息）=18.30%6323、某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为 50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用 255 万元，现时重新购建价格为 350 万元，经济寿命为 60年，残值率为 3%，则采用直线法计算其建筑物的
