1、第 1 页 共 293 页中国物业管理师执业资格考试参考教材第一科目 物业管理基本制度与政策索引补充修改说明 .4目录 .4第一章 物业管理概述 .9第一节 物业管理的概念 .9第二节 我国物业管理的产生与发展 .12第三节 我国物业管理制度的历史沿革 .17第四节 物业管理条例 .20复习思考题 .29第二章 物业管理服务 .30第一节 物业管理服务的特点和内容 .30第二节 (第一部分 )物业服务收费 .36第二节 (第二部分 )物业服务定价成本监审 .41第三节 物业服务合同 .43第四节 物业使用与维护 .50复习思考题 .52第三章 物业管理的基本制度 .54第一节 业主大会制度 .
2、54第二节 业主公约制度 .62第三节 前期物业管理招投标制度 .67第四节 物业承接查验制度 .72第五节 物业管理企业资质管理制度 .74第六节 物业管理从业人员职业资格制度 .79第七节 住宅专项维修资金制度 .87复习思考题 .95第四章 业主的建筑物区分所有权 .97一、建筑物区分所有权的概念 .97二、专有部分的所有权 .97三、共有部分的共有权 .98四、共有部分的共同管理权 .98五、业主的诉讼权利 .100第五章 房地产相关制度与政策 .102第一节 房地产与房地产业管理制度简介 .102第二节 房地产开发经营管理 .102第三节 房地产转让管理 .108第四节 商品房销售管
3、理 .110第五节 房屋租赁管理 .115第 2 页 共 293 页第六节 房地产中介服务 .118第七节 房地产抵押管理 .119第八节 房地产权属登记 .123第九节 房屋维修养护管理 .127复习思考题 .130第五章 国外及香港地区物业管理概况 .130第一节 英国物业管理 .131第二节 美国物业管理 .133第三节 日本物业管理 .137第四节 新加坡物业管理 .139第五节 香港物业管理 .143复习思考题 .152附录：物业管理行政法规、部门规章、有关文件 .153物业管理条例 .154物业服务企业资质管理办法 .166前期物业管理招标投标管理暂行办法 .172物业管理师制度暂
4、行规定 .176物业管理师资格考试实施办法 .180物业管理师资格认定考试办法 .180关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知 .182前期物业服务合同 (示范文本 ) .182 前期物业服务合同 (示范文本 ) 使用说明 .190业主临时公约 (示范文本 ) .191 业主临时公约 (示范文本 ) 使用说明 .194业主大会规程 .194建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区 (大厦、工业区 )标准及有关考评验收工作的通知 .197关于及时报送企业信用档案信息数据的通知 .217普通住宅小区物业管理服务等级标准 (试行 ) .219 普通住宅小区物业管理服务等级标准 (试行 )的使用说
5、明 .223物业服务收费管理办法 .224物业管理企业财务管理规定 .226商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 .228城市异产毗连房屋管理规定 .230住宅室内装饰装修管理办法 .231建设工程质量管理条例 .236房屋建筑工程质量保修办法 .242物业管理基本制度和政策(补充修改内容) .245一、补充修改的说明 .245二、修改的相关称谓 .245三、修改的相关内容 .245四、增加的相关内容 .251中华人民共和国物权法 .258住宅专项维修资金管理办法 .276物业服务定价成本监审办法(试行) .282第 3 页 共 293 页城市房地产抵押管理办法 .285建设部
6、关于废止工程建设重大事故报告和调查程序规定等部令的决定 .290第 4 页 共 293 页补充修改说明物权法 、 住宅专项维修资金管理办法和物业服务定价成本监审办法(试行) 出台后，物业管理条例和物业服务企业资质管理办法也作了相应修改。为适应这一变化，避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，我们对物业管理基本制度与政策一书中的相关内容进行了补充和修改。考生可登录中国物业管理协会网(网址：)免费下载物业管理基本制度与政策补充修改内容。目录第一章 物业管理概述第一节 物业管理的概念一、物业管理的概念二、物业管理的特征第二节 我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展二、城镇住房及住房制度改革三
7、、我国物业管理的产生四、我国物业管理的发展五、物业管理在社会经济中的地位与作用第三节 我国物业管理制度的历史沿革一、 条例颁布前的物业管理制度建设二、 条例颁布后的物业管理制度建设第四节 物业管理条例一、 条例的立法过程二、 条例的指导思想和立法原则三、 条例创设的法律制度四、 条例主要内容简介五、 条例确立的基本法律关系复习思考题第二章 物业管理服务第一节 物业管理服务的特点和内容一、物业管理服务的特点二、物业管理服务的内容三、物业管理服务标准第二节 物业服务收费一、物业服务收费原则二、物业服务收费管理第三节 物业服务合同一、物业服务合同二、前期物业服务合同三、物业管理企业的义务第 5 页
8、共 293 页四、物业管理企业的责任第四节 物业使用与维护一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任四、业主装饰装修房屋应当依法规范五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定复习思考题第三章 物业管理的基本制度第一节 业主大会制度一、业主二、业主大会三、业主委员会四、限制性规定第二节 业主公约制度一、业主公约二、业主临时公约第三节 前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则二、前期物业管理项目招标规则三、物业管理项目投标规则四、开标、评标和中标五、违反前期
9、物业管理招标投标规定的法律责任第四节 物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义二、物业承接查验的内容三、物业的保修责任第五节 物业管理企业资质管理制度一、物业管理企业的性质和地位二、物业管理企业资质管理的必要性三、物业管理企业的资质等级四、物业管理企业资质等级的管理程序五、物业管理企业违规行为的行政处罚第六节 物业管理从业人员职业资格制度一、物业管理从业人员的职业素质二、物业管理从业人员的职业资格三、物业管理师制度的相关规定第七节 住宅专项维修资金制度一、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的使用三、住宅专项维修资金的监管复习思考题第四章 房地产相关制度与政策第一节 房地产与房地产业管
10、理制度简介第 6 页 共 293 页第二节 房地产开发经营管理一、房地产开发企业管理二、房地产开发项目的规划设计管理三、房地产开发的项目管理与建设施工管理第三节 房地产转让管理一、房地产转让的概念二、土地使用权的处理原则三、房地产转让的程序四、房地产转让合同五、禁止转让的规定第四节 商品房销售管理一、商品房预售管理二、商品房现售条件三、商品房销售原则四、商品房销售合同与销售方式五、商品房销售争议的解决规则第五节 房屋租赁管理一、房屋租赁的主要原则二、房屋租赁合同三、禁止性及相关规定四、房屋租赁登记第六节 房地产中介服务一、房地产中介服务的概念二、房地产中介服务人员资格管理三、房地产中介服务机构
11、管理四、房地产中介服务业务管理第七节 房地产抵押管理一、房地产抵押的概念二、房地产抵押的主要原则三、房地产抵押权的设定四、房地产抵押合同五、房地产抵押登记六、抵押房地产的占用、管理与处分第八节 房地产权属登记一、房地产权属登记的概念和作用二、房屋权属登记的种类三、房屋权属证书四、房屋权属登记程序与处理规则第九节 房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理二、城市危险房屋管理三、公有住宅售后维修养护管理复习思考题第五章 国外及香港地区物业管理概况第 7 页 共 293 页第一节 英国物业管理一、住房建设和分配制度二、物业管理类型三、皇家特许屋宇经理学会四、住房管理注册学院第二节 美国物业管理一、物
12、业管理从业人员资格及其培训二、物业管理行业协会的发展概况三、物业管理的发展趋势第三节 日本物业管理一、物业管理协会二、物业管理的特点第四节 新加坡物业管理一、建设资金和物业管理经费二、建屋发展局三、物业管理机构与管理内容第五节 香港物业管理一、房屋的维修、保养与管理二、物业管理的财务安排三、物业管理的法制化四、物业管理人员的培训复习思考题附录：物业管理行政法规、部门规章、有关文件物业管理条例物业管理企业资质管理办法前期物业管理招标投标管理暂行办法物业管理师制度暂行规定物业管理师资格考试实施办法物业管理师资格认定考试办法关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知前期物业服务合同(示范文本 )前
13、期物业服务合同(示范文本 )使用说明业主临时公约(示范文本)业主临时公约(示范文本 )使用说明业主大会规程建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区) 标准及有关考评验收工作的通知关于及时报送企业信用档案信息数据的通知中国物业管理协会关于印发普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行) 的通知普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行) 的使用说明物业服务收费管理办法物业管理企业财务管理规定商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定城市异产毗连房屋管理规定住宅室内装饰装修管理办法第 8 页 共 293 页建设工程质量管理条例房屋建筑工程质量保修办法第 9 页 共 293 页第一章
14、物业管理概述第一节 物业管理的概念一、物业管理的概念物业管理条例(以下简称 条例) 第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。(一) 对条例所称物业管理定义的理解1物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。 条例调整和规范的范围仅限于业主选
15、聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。当然，这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束。就业主自行管理而言，作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现，对此， 中华人民共和国民法通则(以下简称民法通则 ) 等法律、法规已有规定。就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系，应当按照中华人民共和国合同法(以下简称合同法)等相关法律、法规的规定来执行。 条例之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法，是基于这种方式的特殊性。必须说明的是，业主有权选择适合自
16、己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。 条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。2物业管理活动的基础是物业服务合同物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基
17、于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使
18、用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。(二) 条例调整的范围1 条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。从条例出台前各地立法情况来看，主要规范的是居住物业(住宅物业) 的物业管理活动；对于写字楼、商场第 10 页 共 293 页等非住宅物业的物业管理活动，没有专门的法律规定，实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在条例制定过程中，有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大，业主对物业服务的要求也不一样，应当分别立法，而条例设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言，因此条例应当更名为居住物业条例或者在条例中增加专门针对非居住物业的内容。经深入的调研和充分的讨论，这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业
