1、2016 年内蒙古房地产估价师理论与方法：决定房地产供给量的因素模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前 3 年平均年产值的_。A5%B10%C15%D20% 2、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于所有。A：房地产开发单位B：公有住房售房单位C：购房者D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门E：执行层的组织协调3、已知某投资项目折现率为 11%时，净现值为 1700 万元；折现
2、率为 12%时，净现值为一 870 万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A11.12%B11.36%C11.66%D12.95% 4、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为 10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.165、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的_。A不可移动性B独一无二性C相互影响性D易受限制性 6、房地产的最高最佳使用状态不包括。A：最佳区位B：最佳规模C：最佳用途D：最佳集约度E：工业用地的
3、监测点评估价格 7、“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A单因素敏感性分析方法B多因素敏感性分析方法C概率分析方法D盈亏平衡分析方法 8、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报_审批。A土地管理局B城市规划管理部门C国务院建设行政主管部门D国务院 9、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义
4、、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格 10、下列不属于划拨土地使用权范围的是。A：政府大楼建设用地B：商品房建设用地C：经济适用住房建设用地D：国家重点扶持的水利项目用地E：房地产估价机构必须加盖公章11、（）适用于已分组的分布数列。A简单调和平均数B加权调和平均数C简单几何平均数D加权几何平均数 12、是物业管理社会化的必要前提。A：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离B：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致C：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合D：现代化大生产的社会专业分工E：执行层的组织协调 13、某综合楼总建筑面积为 10000m2，
5、其中可出售的居住建筑面积为 7000m2，可出租的商业建筑面积为 1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（）。A80%B90%C85%D95%14、某套建筑面积为 100、每平方米建筑面积 2000 元的住宅，其实际付款方式为首付 5 万元，余款向银行抵押贷款抵押贷款期限为 5 年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为 5该套住宅的实际价格为。A：1825 万元B：20 00 万元C：21 58 万元D：2200 万元E：工业用地的监测点评估价格 15、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_。A时间类参数B融资相关参数C收益相关指
6、标D评价标准类指标 16、建设单位应当在工程竣工验收_工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。A5 个B6 个C7 个D8 个 17、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定E：工业用地的监测点评估价格 18、某抵押房地产的市场价值为 600 万元，已知注定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为 0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。A：370B：385C：42
7、0D：550E：工业用地的监测点评估价格 19、_是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。A确定问题和调查目标B收集信息C制订调查计划D分析信息 20、已知一年期国债年利率为 331，贷款年利率为 543，投资风险补偿率为 223，管理负担补偿率为 132，缺乏流动性补偿率为 142，投资带来的优惠率为 050，利用累加法计算的报酬率为。A：778B：8 28C：13 21D：1421E：工业用地的监测点评估价格 21、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是_。A开发结束时的时间B购买待开发房地产时的时间C开发期间的某个时间D全部租售出去时的时间 22、以出让方式取得国有土地
8、使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：施工许可证D：建设工程规划许可证E：房地产估价机构必须加盖公章23、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项【2003 年考题】A：估价师声明B：估价的假设和限制条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格 24、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。A：投资机会研究B：初步可行性研
9、究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同25、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用_。A单位比较法B分部分项法C工料测量法D指数调整法二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制(2009 年试题)A：现金流量表B：损益表C：资金使用计划D：资金筹措计划E：资金来源与运用表 2、房地产的独一无二特性导致了（）。A难以出现相同房地产的大量供给B房地产
10、市场不能实现完全竞争C房地产交易难以采取样品交易的方式D房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E房地产价值量大3、关于流动比率，下列说法不正确的是_。A流动比率=流动资产总额 流动负债总额100%B又称之为“银行家比率”C又称之为“二对一比率”D在国际上，银行一般要求这一比率维持在 100%以上 4、已知年名义利率为 12%，按月计息，则年有效利率为（）。A12.55%B12.00%C12.36%D12.68%5、根据所有权的结构，房地产企业可以分为_。A独资企业B房地产投资信托公司C有限责任合伙企业D有限责任公司E股份有限公司 6、消费者市场细分的标准可归纳为。A：地理环境因素B：人
11、口因素C：消费心理D：经营变量E：消费行为因素 7、假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握_。A应计息的项目B计息的方式C计息周期D计息期的长短E银行存款利率 8、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括_。A购买价格B土地费用C租金水平D空置率E建筑费用 9、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008 年试题)A：向原估价机构申请复估B：申请行政复议C：向人民法院提起诉讼D：自行委托估价机构评估E：申请估价专家委员会鉴定 10、商业用地房地产位置的优劣主要取决于_。A周围环境状况、安宁程度B位置有利于原料和产品的运输C交通是否便捷及离市中心的远近D繁华程
12、度、临街状况11、建设工程开工实行_许可证制度。A规划B施工C拆迁D用地 12、下列情形中，属于房地产有偿转让的有。A：房地产买卖B：房地产入股C：房地产继承D：房地产抵债E：房地产典当 13、下列关于抵押的说法不正确的是_。A以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
13、14、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007 年试题) 下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。A：双方达成的是一种单务合同B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C：甲公司是乙公司的被代理人D：甲公司开始支付的款
14、项是一种定金E：停止侵害 15、商业银行的职能包括。A：充当信用中介B：变货币资本为货币收入C：充当支付中介D：创造派生存款和信用流通工具E：变货币收入为货币资本 16、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。A：营业利润B：营业支出C：投资净收益D：营业内收支净额E：营业外收支净额 17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用_的收益估计值。A较高B较低C最高D居中 18、引起建筑物折旧的因素包括。A：地震B：电梯数量不够C：酸雨D：单行道E：门窗的自然破损 19、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于_。A10%
15、B35%C15%D25% 20、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为 35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为 10m2，公摊面积为 5m2，那么，可出租面积应为_m2。A48.5B49C51D45.5 21、对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 0%时，项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、55.04 万元、10.16万元、88.33 万元，则其中最敏感的因素是（）。A地价B建造成本C贷款利率D资本化率 22、某房地产正常年净收益为 6000 元，当前银行利率为 10%，购买年为 8，估价应为_元。A54000B32010C48000D6000023、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括。A：加权平均资本化率B：综合资本化率C：建筑物资本化率D：土地资本化率E：权益资本化率 24、以下费用和税金属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有。A：征地管理费B：耕地占用税C：印花税D：契税E：新菜地开发建设基金25、行政裁决的主要制度有_。A行政调解制度B拆迁听证制度C集体决策制度D行政复议制度E行政公开制度
