1、毕业论文范文 东北财经大学本科毕业论文 北京 住宅装修现状与发展策略的研究 姓 名 : 所属分校： 上海 电大徐汇财贸 专 业 : 工 商 管 理 年 级 : 学 号 : 指导教师： 答辩日期 : 2016 年 月 成 绩： 住宅装修现状与发展策略的研究 【内容摘要】 北京 是国际化的大都市，随着中国加入 WTO，国外将有一大批著名的家装设计、施工、总承包企业和大型家装集团涌入，其先进的市场拓展理念和竞争能力、科学的组织和管理体系、完善的技术手段和市场化运作机制以及高度家装成品化、工厂化和产业化的生产、加工集成模式，将使 北京 的住宅装修行业面临巨大的市场冲击、激烈的竞争和严峻的挑战。但同时，
2、也为 北京 住宅装修业的整合及促进快速发展，提供了强大的动力和难得的机遇。 首先，本文经过对 北京 住宅装修 （ http:/ 现状的调查，面临北京 住宅建设发展的新形势，运用所学工商管理相关理论 ，包括 SWOT 分析法和市场细分的原理等知识，综合考虑当前本市家装企业内部条件和外部环境的各种因素，进行系统评估，对各自的装修企业进行再定位，从而选择最佳的市场经营战略。 其次，随着社会主义市场经济体制的逐步完善和世界经济一体化进程的快速推进，住宅装修目前这种零星分散的作坊式小规模生产经营方式与社会化的住宅装修产业化的矛盾变得越来越突出。一方面体现在这种小规模生产的组织化程度低，缺乏市场开拓能力，
3、难以适应剧烈市场竞争和需求的变化，除了要承担自然风险外，还要承担巨大的市场风险。广大中小型家装企业 应当利用自己的现 有实力、管理规模、人力资源、设计施工质量保障体系等方面的优势，采取多元化的市场战略，利用自己差异化竞争优势，在多样化经营上寻找长期发展的机会。 对此，本文根据本市中小型装修企业的特点， 提出了 北京 住宅装修业的定位和产业化发展的策略，通过实行家装业的整体创新，有效整合，走住宅装修产业化发展的道路，并力求建立产业发展园区，提高住宅装修产业化的创新水平，培育家装龙头和品牌企业，构建良好的住宅装修产业市场和法制环境，全面提升 北京 住宅装修业 （ http:/ 关 键词 : 北京
4、住宅 装修发展 策略研究 Abstract Shanghai is an international metropolis and a famous cultural city within historical contest in our country。 Following chinas entering WTO， a lot of foreign designees， working enterprises， project undertakers and package dealers specialized for housing decoration with famous br
5、ands will come into our country。 Theyre advanced marketing concept， competition ability， scientific management rational organization， perfect technology， marketing operation mechanism are challenges to cosmetic housing decoration professionals 。 Their high class prefabricates part production； factor
6、y working and assembly in duster pattern are schlock to domestic housing decoration market。 But it offers a stimulant and an opportunity to development and reform of housing decoration enterprises in shanghai。 Facing new situation， the decision makers of housing decoration companies should make a sy
7、stem appraisal with SWOT analysis method after an investigation in actualities of housing decoration in shanghai。 While pondering over various factors， which play effects upon companies from inside and outside， they should determine market positions for their companies and select an optimal strategy
8、 for business in market。 Following perfecting of social ion market economy and integration of world economy， small individual business is reactions against large social industry patterns in housing decoration trade。 The contradiction brings not only natural risks but also big market risk to dealers
9、from small enterprises of housing decoration， because they are lack of marketing ability in front of acute competition of business and rapid change of demands。 The Author thinks that middle and small enterprise dealers should adjust their market strategy with multi_policies， look for their opportuni
10、ty of long-term development in multi-scopes of business with advantages of differential and flexible patterns， and rely on their individual strength， management concept， human resource and quality control system for design and work， to keep their market position。 According to features of middle and
11、small enterprises of housing decoration in shanghai Municipality； the author makes a proposal on strategy for position and developing shanghai Housing Decoration Industry。 It covers integration innovation， effective reform， trade industrialization and brand forging。 Aiming at establishment of indust
12、rial park and cultivation of reputed enterprise， it encourages initiative in housing decoration， market opening with legal consciousness so as to upgrade Shanghai Housing Decoration Industry。 Key words: Shanghai Housing Decoration Development Strategy Research and study 目 录 一、绪论 1 二、 北京 住宅装修的基本现状 2
13、（一） 北京 住宅 装修的演变过程和现状 2 （二）本市存量和增量房产的基本情 2 （三）住宅装修类型及总量分析 2 （四）住宅装修队伍及管理现状剖析 3 （五）国外住宅装修业的调研与借鉴 3 三、住宅装修的态势与存在的问题 4 （一）城市住宅建设与市民生活质量的需求 4 （二）住宅装修市场与行业发展的相关因素 5 （三）住宅装修存在的主要问题和面临的挑战 6 四、住宅装修发展的趋势与对策 6 （一）住宅装修产业的定位与特点 6 （二）住宅装修业的发展 趋势 7 （三）住宅装修业市场拓展的基础条件 7 （四） 北京 住宅装修产业持继发展的策略 9 五、结论 9 参考文献 11 致谢 12 北京
14、 住宅装修现状与发展策略的研究 一、绪论 中国有 680 多个大中型城市，住宅建筑面积总量约 300 亿平方米（据建设部 2000 年统计资料）， 2000 年以来每年新建住宅 10 多亿平方米，增量和存量住宅投入装修的费用高达3500 亿人民币。中国的改革开放，使城市建设快速发展，特别是 北京 的城市面貌发生了巨大的变化，引起了世界的瞩目。 近几年来， 北京 每年都以新建住宅超过 1500 万平方 米的速度，建成了一大批规划领先、环境好、质量高、配套齐全的住宅小区。 2001 年 北京 房地产投资超过 600 亿元，房地产业的增加值占 GDP 的比重大于 5%，对 GDP 增长的贡献率大于
15、7%（ 据市房地资源局 2001 年的统计资料 ） 。住宅建设推动了住宅装修业的蓬勃发展，也带动了相关建材、家俱、家电、轻纺等十多个行业的同步发展，表现出明显的连动效应。 但是， 北京 家装业也面临了结构调整与如何适应市场需求的问题，其关键制约因素是现有众多的家装企业规模小，作坊式的生产经营分散性大，集聚力弱，表现出很强的非组织化，大多数中小家装企业缺 乏对市场信息全面、准确的掌握，盲目涌入大城市，而失去了广阔的城郊和农村市场，家装业的构成与市场的需求严重脱节。要解决这些矛盾，使传统小作坊式的住宅装修与社会化的大市场接轨，提高家装业的比较效益，仅仅靠某些局部的改革，力度不足，效果不大，必须实行
16、家装业的整体性创新，有效整合，走住宅装修产业化发展的道路。 通过对国内外住宅装修产业化发展情况及中国住宅装修业所面临的挑战进行分析，对 北京 住宅装修业的现状进行了剖析，总结了过去一些成功的经验、发现了不适应目前形势发展、老百姓需求、市场规范运作的薄弱环节，从中找到了影响 北京 住宅装修产业化发展的主要原因，指出在 北京 大力发展家装业市场化的重要意义。并对住宅装修业市场化的发展内涵及外延、主要发展模式及运行机制等从理论上进行了分析，将为 北京 住宅装修产业化的发展提供决策依据和参考。 根据中国加入 WTO 的新形势及 北京 的具体条件，探索了 北京 住宅装修业的市场定位及产业定位。着重分析了
17、宏观经济环境的推动，为本市住宅装修产业的发展提供了机遇，着眼于城市发展总体规划，住宅的建设将是持续稳步地不断发展。如 北京 国际航空港、国际深水港工程的建设和“黄浦江、苏州河两岸”的综合开发；世博会配套场馆和相临 大型运动 员公寓的建设；城市个超大型生态居住区的规划实施等八大城市重点建设都将带动住宅和相关产业链的同步拓展。 随着家装市场竞争日益激烈，行业中企业之间的兼并、整合现象将逐渐加剧，市场竞争的残酷，会出现“胜王败寇”的现象。家装企业更应当注重企业的内部管理质量、企业外部形象和企业综合竞争力的提高，以“名牌占市场、实力闯天下、质量取天下、服务守天下”来创立企业品牌，树立行业形象，若设有不
18、断进取、锐意开拓的精神，就会被市场所淘汰。 为此，本文即从纵向分析了家装业 （ http:/ 发展的历程，又通过横向比较，剖析了目前家装市场存在的主要问题，针对 北京 这样一个特大型城市住宅快速发展的良机，提出了 北京 住宅装修产业市场化发展的对策，提高住宅装修产业化的创新水平，构建良好的住宅装修产业市场和法制环境，推动城市经济发展和人民生活水平的不断提高。 二、 北京 住宅装修的基本现状 （一） 北京 住宅装修历史的演变过程和现状 北京 大规模地建造住宅与装修起源于二十世纪三十年代，当时大多数的公寓和花园住宅及新式里弄的建造采用就是这种建造与装饰合一的方法，居民提着皮箱就可入住。 五十年代到
19、七十年代后期， 房屋的建造采取计划经济的管理方式，住宅以简装修的形式由单位向职工分配，居民自行装修为数众多，住宅装修仅由全市 150 多个房管所负责管理，这一时期的装修标准还不是很高。 八十年代以后，随着改革开放的不断深入，一批涉外侨汇房的建造也采取了建造与装饰相结合的方法，取得了一定的成效，同时也暴露出了相应的缺陷，如住宅装饰设计与施工的成品个性化不强、时效性较短、装饰材料选用整体性差，装饰工艺与质量水平较低、大多数住宅的室内装饰设计采取港台和新加坡的模式，业主入住后对住宅的装饰改动较多，特别是使用期多数 7 8 年后，就进入了 住宅的再装修阶段。该时期的装修标准有明显提高。 自 1990
20、年以来， 北京 的居住物业的管理进入了一个全新的发展阶段。住宅装修也呈现了内容多样化和形式多元化，委托正规家装企业进行装修已成发展趋势， 北京 已逐步形成了住宅装修市场，老百姓从简单型住宅装修逐步走向艺术和美观化，并朝着个性化生态型转变，带动了 北京 家装业跳跃式发展。随着城市经济的持续发展和人民生活水平的不断提高，住宅装修标准也相应的逐步提高，业主对住宅装修施工、监理、中介（包括工程款审价、工程质量审核、室内空气质量检测等）单位的要求提出了新的内容。现阶段业主 投入到住宅装修的费用和标准，已达到相当水平，一般占购房款的 10 25，并呈逐步上升趋势。 （二）本市存量和增量房产的基本情况 北京
21、 现有各类建筑总量 3.6 亿平方米，其中居住建筑 2.4 亿平方米。据统计， 北京 每年有 40 多万套住宅投入装修，年住宅装修费用达 250 亿元，其中增量住宅 16 万套，装修费用约 130 亿元；存量住宅装修 24 多万套，装修费用约 120 亿元。是市民继购房投资后，占第二位的消费热点，第三位是购买家电，第四位是购买家俱等。当前，购车消费又成为市民新的消费热点。 （三）住宅装修类型及总量分析 从近几年 北 京 特大型城市住宅发展的实践，纵观本市住宅装饰装修的演变过程。住宅装修分为三大类： 第一类 属 “ 全装修 ” 房地产发展商在住宅建造时，在原定总体建筑设计的方案中，已包括住宅的套
22、内装饰设计，并在施工时一步到位，建成后配套销售，这类装饰装修投资属发展商的一次建设开发投资。如 80-90 年代建造的侨汇房、外销房和近几年建造的高级公寓楼、商住楼等，其数量占城市住宅总量不足 5%。 第二类 属“菜单式装修”是房产开发商通过对众多家装企业的择优挑选，确定几家有资质、质量好、讲信誉，有保修责任的家装企业，能提供给业主装修设计和施工的菜 单式服务。此类商品房从 2001 年开始实施为 3000 套， 2002 年为 3 万套， 2003 年预计达到 10 万套，其数量占城市住宅总量的 25%。 第三类 属“自主装修”是业主购买住宅后，自行委托装修施工单位对所购住宅进行装修设计和施
23、工，此类数量占城市住宅总量的 70%。后二类住宅装饰装修投资属业主购房后的二次投资。 （四）住宅装修队伍与管理现状的分析 经 北京 工商管理部门统计，目前报工商批准注册成立的家装企业有 16000 多家，而具备市建委审批装修资质和到市装饰装修行业协会登记的会员单位不足 4000 多家，仅占 25，其中 97 以上为中小型家装企业。 1、 从家装企业的经营业绩分析 现具有家装施工资质的近 4000 家装修企业中，年经营收入超过亿元的只有荣欣装饰公司 3 亿和百姓装饰公司 2.8 亿两家；年经营收入在 5000 万元以上的不足 10 家；年经营收入1000 5000 万元的有 30 多家；年经营收
24、入 500 1000 万元的有 50 多家；极大多数都是年经营收入在 500 万元以下的占总量的 97。 2、 从家装企业职工人数分析 企业人数超过 500 人以上的仅占 1；企业人数在 200 500 人之间的占 4；企业人数在 100 200 人之间的占 15；企业人数在 100 人以内的占 80。 3、从家装企业从业人员年龄段分析 家装企业从业人员年龄在 30 岁以内的占总人数的 40；家装企业从业人员年龄在 30 40 岁之间的占总人数的 35；家装企业从业人员年龄在 40 50 岁之间的占总人数的20；家装企业从业人员年龄超过 50 岁的占总人数的 5。 4、从家装企业现有近 3万管
25、理人员的学历和技术力量分析 具有本科及以上学历的管理人员占 2；具有大专学历的管理人员占 7；具有中专学历的管理人员占 13；具有技校和高中学历的管理人员占 75。具有高级技术职称的管理人员不足 0.5；具有 中级技术职称的管理人员不足 3；具有初级技术职称的管理人员仅为 5。 5、从企业性质分析 国营企业所占比例小于 1；民营企业占 98；其它性质的企业占 1。 综合上述分析，本市家装企业量多、企业规模小、管理人员学历低、技术力量弱、整体竞争能力较差，因此，正规家装企业的营业收入仅占市场份额不足 30。 （五）国外住宅装修业的调研与经验借鉴 1、城市重建时期低标准住宅的大量生产 第二次大战后
26、，欧洲各国和美国、日本等国，相继进入战后城市重建家园的建设高速发展时期，市民居住困难已成为政府迫切急待解决的首要问题之一， 政府指定了一批设计和施工企业，完成了标准化住宅设计系列和施工规程，住宅房型的定型化、模数化缩短了施工周期，加大了建设速度。 但是，由于当时受建造投资资金、建设施工时间和政治、经济等方面因素的影响，住宅的建造标准普遍较低，城市居民在简装修的情况下，考虑的是安居和就业、社会稳定、发展经济。因此，该时间建造的住宅公寓楼使用期不到 20 年就再次列入政府对住宅的更新建造计划。 2、城市再开发促进住宅和装修标准的不断提高 根据城市功能的调整，城市总体规划的完善和政府立法，新型的住宅
27、区组成的社区在70 80 年代大量涌现，居 民不仅仅满足于住得下，而且逐步要求提高居住质量和环境水平，不同阶层、文化、经济条件的居民开始追求个性化装修，其中，高收入阶层的市民讲究豪华和舒适，中等收入阶层的市民选择美观和个性装修，低收入阶层希望得到适用和安全的居住条件。 这一时期，政府为低收入阶层建造了大量的公共租屋和廉价房，建设公司根据不同阶层的需求，推出了适合消费群体的各种住宅装修的样板，供市民选用，类似 北京 目前进行的“住宅全装修和菜单式装修”。 3、城市化功能的重组带来了住宅和装修产业的革命 90 年代以后，中高收入阶层，要求从设计效果到施工成品符 合个性化的趋势日益成熟，建造技术和施
28、工工艺随着住宅产业化的出现，而进入了一个崭新的革命时期。“工厂化生产”和“集成住宅”的涌现，成为建造商的热点而广受欢迎。改变了住宅建造和装修现场湿作业、现场加工、多工种交叉进行的局面，取而带之的是工厂化设计定型加工，现场组装，完工即可入住。比传统建造和装修方式时间更为减少，质量大为提高，成本更具有竞争优势，至今仍是住宅装修的主要潮流。 三、住宅装修的态势与存在的问题 （一）城市住宅建设与市民生活质量的需求 本市 1998 2000 年，每年新建住宅 1500 万平方米。 2001 2002 年，每年新建住宅超过 1600 万平方米；随着城市改造的不断深入，许多大型城市基础设施的建设，城市生态环
29、境的进一步改善和提高，地铁、轻轨、磁悬浮和内环、中环、外环的道路网络逐步贯通，预计至 2010 年，本市仍将建造住宅量达 9000 万平方米，约 80 万套住宅，住宅装修费用可达 850 亿。 1、城市住宅小区规模分析 2002 年全市新建住宅竣工面积 1860 万平方米，销售面积 1800 万平方米，约有 20 万套住宅计 250 个新建小区。其中，新建住宅面积规模超过 10 万平方米的住宅小区有 75 个，比上一年多 25 个。 新建住宅面积规模超过 20 万平方米的住宅小区有 9 个，比上一年多 5 个。 新建住宅面积规模超过 30 万平方米的住宅小区有 4 个。其余新建住宅面积规模小于
30、 10 万平方米的住宅小区有 162 个。 2、城市住宅小区分布 在新建住宅小区中，内环线以内占小区总数的 33%，内环与外环之间占小区总数的44%，外环线以外占小区总数的 23%。从房屋分布情 况看，多层 (1-7 层 )占 42%，高层 (8 层以上 )占 58%(其中 15 层以上的占总量的 46%)。别墅施工面积 320 万平方米 (其中单体别墅面积占 49%)，占全市住宅施工面积的 6.4%，竣工面积 105 万平方米，占全市住宅竣工面积的6.8%。 3、城市商品住宅价格分析 在销售的商品房中，以成交套数统计，小于 3000 元 /平方米的低价商品房占销售总量的 16%，而 3000
31、-5000 元 /平方米的中价位商品房占 55%，价位在 5000-7000 元 /平方米的中高价位商品房占销售总量的 20%，大于 7000 元 /平方米的高价位商品房仅占 9%。 4、商品住宅购买对象分析 以成交面积统计，属本市居民购买的占 75%，外地人士购买比例为 19%，境外人士购买比例为 6%。在购买高价位商品房中，外地人士占 29%，境外人士的购买比例达到 25%。(摘自 北京 住宅 2002.11 期 北京 房地市场供求分析 ) 5、商品住宅面积和户型分析 商品房销售户型面积小于 70 平方米占销售总套数的 6%，销售户型面积在 70-100 平方米占销售总套数的 24%，销售
32、户型面积在 100-150 平方米占销售总套数的 55%，销售户型面积大于 150 平方米占销售总套数的 15%。主力房型为面积从 70-150 平方米的二房一厅、二房二厅或三房二厅居多，占总套数的 80。 6、存量房产交易量分析 2002 年存量房产交易继续稳步上升，达到 1500 万平方米，其中已售公房上市出售成交量近 6 套，交易面积 320 万平方米，户均建筑面积为 55 平方米；全市差价换房总成交量为5800 户，总成交面积 20 万平方米 (转让 4400 户，面积 13 万平方米，金额 3.8 亿；交换 1400户，面积 7 万平方米 )。 7、商品房抵押贷款分析 全市房地产期房
33、抵押建筑面积为 2528 万平方米，抵押贷款金额为 375 亿元。房地产现房抵押建筑面积为 3700 万平方米 ，抵押贷款金额为 857 亿元。 8、从居民购房后所投入的装修费用分析 住宅装修费用投入在 5万元以下的占 25；住宅装修费用投入在 5 10万元的占 40；住宅装修费用投入在 10 15 万元以下的占 25；住宅装修费用投入在 15 万元以上的占10。 9、从住宅套型面积所投入的装修费用分析 （ http:/ 住宅面积在 50 平方米以内，一般投入装修费用 3 5 万元；住宅面积在 50 100 平方米，投入装修费用 5 10 万元；住宅面积在 100 150 平方米，投入装修费用 10 15 万元； 住宅面积超过 150 平方米，投入装修费用 15 万元以上。 10、从购房者年龄段所投入的装修费用分析 （ http:/ 购房者年龄在 30 岁以内，装修费用投入一般在 5 8 万元；购房者年龄在 30 40 岁，
