1、住宅工程质量通病防治措施 108 条(试行)序号通病现象部位或项目 防治措施地基基础常见通病变形 地基处理1. 地基基础设计对符合建筑地基基础设计规范GB50007-2002 第 3.0.2 条等规定的，必须进行变形验算，并应明确沉降控制值（沉降和差异沉降） 。2. 建筑物同一结构单元桩基应避免同时采用端承桩和摩擦桩。3. 对预制桩进场检验结果有怀疑时，应进行破损和抗弯试验(管桩，同一生产厂家、同一规格的产品，每进场 300 节必须抽一节做破损检验和见证取样抗弯试验)，对桩身开裂等超过规定的不合格桩不得使用。4. 水泥土搅拌法不应用于泥炭土、有机质土、塑性指数 Ip 大于 25 的黏土、地下水
2、具有腐蚀性的土的处理。当坚持采用时，必须通过现场试验确定其适用性。5. 挤土桩应充分考虑对周边环境有影响，成桩施工速率不宜超过 8 根/天，并配合采取消减孔隙水压力及跳越施工成桩等措施。在压桩施工过程中，应对不同日期施工具有代表性部位的桩设置上浮和水平偏位观测点。定时检测桩的上浮量及桩顶水平偏位值，若上浮和偏位值较大，应优先采取复压等措施。6. 基桩竖向承载力检测应采用静载试验。对于灌注桩等若采用高应变检测竖向承载力，应有现场实测经验和本地区相近条件对比验证资料。对现场成型的桩宜对桩长进行检测验证。序 通病 部位或 防治措施Comment 技技技1: DB33/T1022-2005规定为 2m
3、Comment 技技技2: 验收规范GB50203-2002要求下部 200高应砌烧结普通砖或多孔砖，或普通混凝土小型空心砌块，或现浇混凝土坎台等Comment 技技技3: DB33/T1022-2005规定为 250mm；06CJ05 为 200mm号 现象 项目结构常见通病裂缝 砌体7. 砌筑砂浆应符合相应规范标准的要求，有专用砌筑砂浆的应采用专用砌筑砂浆砌筑。8. 砌筑砂浆应采用中、粗砂，严禁使用细砂和混合粉。砌筑砂浆应随拌随用，严禁在砌筑现场加水二次拌制。9. 砌体工程的各层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带，其中底层和顶层四周圈通，高度不宜小于 90mm，纵筋底层和顶层不少于
4、310，其它层不少于 38，混凝土强度等级不应小于 C20，宽度大于 2.1m的洞口两侧应设置构造柱。10.蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土多孔砖、加气混凝土砌块、混凝土小型空心砌块在施砌时产品龄期不应小于 28d （宜大于 40d） ；应控制砌块砌筑时的含水率，表面有浮水时不得施工。11.蒸压加气混凝土砌块和轻骨料混凝土小型空心砌块不应与其他块材混砌。在常温条件下的日砌高度应控制在 1.6m以内。12.不同材料基体交接处的抹灰，应采取在基层抹灰中部设置加强网等防止开裂的措施，加强网与各基体的搭接宽度不应小于 150mm。墙面抹灰应在墙体砌筑 30d后方可进行，外墙抹灰面应设分格缝。顶层粉刷砂浆中
5、宜掺入抗裂纤维。13.对设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等，应在砌筑时预留或预埋；当必须在砌筑完成的墙体上开洞、开槽时，应采用专用机具钻洞、切槽，避免捶击、打凿；洞槽修补时应采用适当的材料，保证密实粘结牢固，抹灰层应设置加强网等防裂措施。14.砌体结构住宅构造应符合下列要求：1) 顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于 M7.5，当采用混凝土多孔砖时，顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于10。2) 斜屋面应在檐口处设置现浇钢筋混凝土圈梁。3) 斜屋面卧梁下口的砌体应砌成踏步形。15.填充墙砌体留置的拉结筋应连接牢固,后置筋应做拉拔试验；留置位置应与砌体皮数相符合，不得弯折使用；采用加气混凝土砌块时，构造柱
6、与留槎部位应采用切槽埋设拉结筋。16.填充墙砌至梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完成至少间隔 15d后，用柔性材料填嵌密实，或用斜砖补砌挤紧，其倾斜度宜为 60，并用同级砂浆填满挤实。17.顶层框架填充墙采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土多孔砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料时，墙面粉刷层宜采用在基层抹灰中部设置加强网等防止开裂的措施。加强网宜选用钢丝（板）网或耐碱玻纤网布。序号通病现象部位或项目 防治措施结构常见裂缝 现浇混凝土结构18. 钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度不宜小于 110mm， （厨房、浴厕、阳台板不宜小于 100mm）当楼板中埋设线管较密或有线管交叉
7、时，通病其板厚不应小于 120mm。19. 在现浇板中严禁埋设给水管道。当埋置其它管线时应避免交叉，必须交叉时宜采用增高型接线盒形式，管线的最大外径不宜超过板厚的 1/3。管线下宜加设保护层垫块，楼板双层配筋时，管线应布置在楼板的上下层钢筋之间；当楼板采用单向配筋时，应沿管线方向在板的上表面加设一道 4100宽 600mm 的钢丝网片作为补强措施。图 1 预埋管件的钢丝网补强措施 20. 屋面及建筑物两端房间的现浇板中宜设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于 100mm，直径不宜小于 8mm。外墙转角处应设置放射钢筋 8100，长度为板跨度的 1/3，且不得小于 1.5m。21. 下列部位的混凝土
8、现浇板内应配置防裂构造钢筋(宜采用 8100)：1) 当建筑物平面不规则时，在房屋凹角处的楼板；2) 建筑物两端阳角处及山墙处的楼板；3) 建筑物南面外墙设置落地玻璃窗时，与南向外墙相邻的楼板；4) 建筑物顶层的屋面板；5) 与周围梁、柱、墙等构件整浇且受约束较强的楼板。图 2 防裂构造钢筋22. 严格控制楼板的厚度和钢筋的保护层厚度。禁止使用碎石、砖块做梁、板、基础等钢筋保护层的垫块。梁、板、柱、墙、基础的钢筋保护层宜优先选用塑料垫卡；当采用砂浆垫块时，强度应不低于 M15，面积不小于40mm40mm。梁柱垫块应垫于主筋下箍筋处。垫块上应按图三预留 18绑扎固定铁丝。图 3 砂浆垫块23.
9、预拌混凝土的含砂率、粗骨料的用量应根据试验确定。现浇板的混凝土应采用天然中、粗砂，不应采用机制砂，严禁使用海砂。24. 在满足施工要求的条件下，宜采用较小的混凝土坍落度。当采用预拌混凝土施工时，应对每车混凝土进行交接检验，严控施工坍落度，严禁现场加水。25. 楼板、屋面板混凝土浇筑前，必须搭设可靠的施工平台、走道，施工中应派专人护理钢筋，确保钢筋位置符合要求。26. 现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前应进行表面二次抹压，以消除板表面早期干缩的细微龟裂。27. 浇捣时混凝土自由下落高度不得超过 2M，振捣时应慢插慢提，不要漏震。按施工方案留设好施工缝（每一楼层一般宜先浇捣
10、柱、墙、楼梯，停1h1.5h，再浇捣梁、板。 ）28. 加强混凝土现浇板的养护和保温，混凝土浇筑后，混凝土初凝前开始进行覆盖或喷雾、蓄水养护，后继洒水养护时间不得小于 7d；对掺外加剂的混凝土，养护时间不得少于 14d。夏季应采取保湿养护措施，冬季应适当延长保温和脱模时间。29. 地下室外墙带模养护时间不应小于 7 天，拆模后应沿外墙周边设置喷淋管淋水保温养护，养护时间不少于 14 天。30. 后浇带两侧支模应有可独立保留后浇带两侧支模的模板构造，保证拆模时，后浇带两侧部份不拆除支撑模板。后浇带两侧的支撑拆除时间应符合设计18#绑 扎 固 定 铁 丝 40 40厚度 绑 扎 固 定 铁 丝 厚
11、度文件的要求，设计文件无明确要求时，应待后浇带闭合并达到设计强度时方可拆除。31. 后浇带封闭时间及要求应符合设计要求。封闭前后浇带处混凝土应清理干净，界面应修整并凿毛；后浇带混凝土应采用微膨胀混凝土，其混凝土强度应提高一个等级；混凝土浇筑完毕应蓄水养护不少于 14 天。32. 任何情况下操作层以下必须确保 2 层模板支撑体系。已拆除支模架的结构，在混凝土强度等级达到设计强度等级后方可承受全部使用荷载；当施工荷载大于设计的可变荷载时，必须进行核算, 并据核算结果确定增设临时支撑。33. 现浇板的板底宜采用批腻子等免粉刷措施。序号通病现象部位或项目 防治措施使用功能常见通病标高和几何尺寸偏差室内
12、34. 变形、标高及几何尺寸应由专人进行测量复核，并做好记录，各种测量仪器应定期校验。35. 主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面 1m 线、地面方正控制线等） ，准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。36. 现浇梁板支模架应采用可微调钢管支撑体系，完成后，要测量、校正模板的标高和平整度，若有偏差随时调整。37. 严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识，每 1.5-2 平方米范围内宜设置一处。38. 装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。39. 楼板厚度的检测数量，每检验批按 10%的楼板数且不少于 5 块板进行抽查。序号
13、通病现象部位或项目 防治措施使用功能常见通病渗漏脱落 外墙40. 外墙抹灰应采用中粗砂，砂浆中宜掺用聚丙烯纤维或其它抗裂材料，水泥宜采用 R32.5 级，使用前应做凝结时间和安定性检验。41. 抹灰前基层表面应清理干净，并做界面处理。抹灰层与基层以及各抹灰层之间必须粘结牢固，无空鼓、裂纹。抹灰厚度大于或等于 35mm 时应采取挂网等防裂防空鼓的加强措施。42. 砌体与混凝土结构交接处（梁底、柱边）抹灰时应采取加强措施。宜在抹灰层中间放置钢丝网或耐碱玻纤网布防止不同材料间的粉刷开裂。43. 凸出外墙的挑板、雨蓬在嵌入墙体位置应增设混凝土翻边挡水，高度不小于 150mm，外墙水平外挑装饰线条处宜参
14、照执行。图 4 凸出外墙的挑板、雨蓬44. 外墙粉刷停息点应留置在楼层混凝土梁或圈梁的中部，各粉刷层的停息点应相互错开。图 5 粉刷停息点45. 外墙粉刷应设置分格缝，在分格嵌条时，要四周交接严密，横平竖直，不得有扭曲现象，分格缝嵌缝应密实、光滑，无砂眼。46. 高度 24 米及以上的住宅建筑不宜进行铺贴外墙瓷砖，高度 50 米及以上的不应进行铺贴外墙瓷砖，如坚持采用应有专项加固及保证措施，并经专家评审及参与验收。47. 幕墙工程应由专业的幕墙公司设计制作及安装，高度 24 米及以上幕墙工程应经专家评审及参与验收。并做好相关检测、质量验收、使用维护。48. 当采用饰面砖装饰时，宜选用釉面砖，应
15、采用专用粘结剂和勾缝剂。砖粘贴应采用满粘法施工，面砖拼缝的宽度不应小于 5，不得采用密缝。缝深不宜大于 3，也可采用平缝。墙面阴阳角处宜采用定型角砖。49. 面砖的勾缝应在面砖固定至少 24 小时，面砖已经稳定并具一定强度后进行。面砖勾缝应连续、平直、光滑、无裂缝、无空鼓；宜按先水平后垂直的顺序进行。面砖粘贴后应及时将表面清理干净。序号通病现象部位或项目 防治措施使用功能常见通病渗漏 门窗50. 提供到工程现场的门窗产品必须符合国家现行的规范并满足设计要求。严禁在施工现场制作门窗。门窗安装前应进行相关性能的见证检测（抗风压性能、水密性能、气密性能、传热系数、中空玻璃露点等） 。51. 窗框安装
16、前应根据饰面材料预留间隙对窗洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理后固定外框。洞口与窗框预留间隙应按表 1 留置。洞口与窗框预留间隙表 表 1墙体饰面材料 洞口与窗框间隙（mm）涂料或马赛克 1520釉面砖 2025大理石或花岗岩板 405052. 门窗窗框安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不应小于 1.5mm,固定点间距：转角处不大于 180mm,框边处不大于 500mm（当采用大理石或花岗岩板做饰面材料时，应加强连接固定） 。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。53. 当采用发泡剂填充时，洞口应清理干净并干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。54. 施打密封胶应在基层干净干燥后实施，采用中性硅酮密封胶。外墙铝合金门窗框与墙体连接处应双面打胶，严禁在涂料面层上打密封胶。55. 门、窗洞口外饰面的上天盘，应按不同外装饰材料分设外低、内高的滴水线或滴水槽。外窗台与窗下槛处要粉出圆档，窗台板应做出由内向外的排水坡度。当外墙采用板块饰面材料时，窗台面板（块）应该覆盖至外墙外边线或以外。
