1、 1分阶段设计流程管理制度一、目的根据集团经营策略和项目定位，通过对概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计及施工配合阶段的过程管理，控制建筑效果和技术指标，使设计不断优化，提高集团项目的技术竞争力，实现经济效益和社会效益的最大化。二、适用范围适用于中珠集团、中珠控股房地产开发之所有新建、改建、扩建之项目。三、原则3.1 工作原则3.1.1 市场意识客户至上。3.1.2 成本意识以经济效益和技术条件为技术管理基本出发点。3.1.3 注重依据个人工作文件夹、过程记录可追溯性。3.1.4 计划意识个人工作的时间计划性、实际工作完成率。3.1.5 标准意识严格按照公司及部门的相关标准化制度完成工作。
2、3.1.6 团队意识依靠团队，注重流程。3.1.7 经验总结意识注重经验提升、知识沉淀。3.1.8 沟通意识有效的信息沟通技巧。3.1.9 因地制宜充分尊重项目所在地的设计习惯及地方要求，各设计阶段应根据当地情况及公司要求，综合考虑设计公司。3.2 管理原则3.2.1 分阶段设计原则设计分为概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、施工阶段设计配合等 5 个阶2段，其中可以根据项目的复杂程度及公司决策，决定是否合并概念设计和方案设计，可以根据项目的复杂程度、地方的管理规定及公司决策，决定是否需要进行初步及扩大初步设计。3.2.2 分阶段管理原则概念设计方案设计、初步设计阶段由总部设计管理部进行
3、负责管理，施工图设计、施工阶段设计配合由项目公司工程部负责管理，遇重大技术问题及变更事项时报总部设计管理部审批；建筑( 结构、机电等)、外幕墙、装修、泛光照明、园林景观等都按此进行分工管理。3.2.3 设计评审原则设计管理部负责组织概念设计、方案设计、初步设计等阶段的设计评审，项目公司工程部负责组织施工图设计阶段内部评审及外部审查，概念设计、方案设计等阶段成果必须通过公司评审后方可进入下一道工序，施工图图纸必须通过公司内审和外部审查后方可用于施工。3.2.4 设计管控原则3.2.4.1 供方管理设计管理部会同成本管理部负责组建设计供方信息管理库。信息库应包含设计供方信息，供方服务评价管理等，设
4、计管理部负责配合成本部定期更新。3.2.4.2 招投标管理方案设计供方原则上采用方案招标的形式确定，设计管理部根据项目特性，在设计供方信息库中选择 3-5 家供方进行方案邀请招标，根据方案评审结果确定方案设计供方。施工图设计阶段，项目公司根据项目地域特性，在设计供方信息库中选择 3-5 家供方进行邀请招标或议标，根据供方的服务评价历史及报价确定设计供方。33.2.4.3 设计计划管理设计管理部负责根据项目总进度计划，与项目公司、报建部一同编制规划方案设计、初步设计、施工图设计计划。3.2.4.4 图纸管理项目公司负责依据总包合同、分包合同、分项合同等确定适合的图纸份数，并完成相应的图纸管理工作
5、。3.3 设计管理工序节点及责任人序号 设计管理工序节点 责任部门 协作部门1 立项、获取土地及规划设计条件企业管理部、投资拓展部等设计管理部配合2起草、谈判、签署概念、方案、初步设计阶段设计合同，编制相应阶段的设计任务书设计管理部 成本合约部配合3起草、谈判、签署施工图设计阶段设计合同，编制相应阶段的设计任务书项目公司 设计管理部审核4 概念、方案、初步设计阶段设计 设计管理部成本合约、市场管理中心等进行评审5 施工图设计阶段设计 项目公司 设计管理部审核6设计方案优化修改，图纸审核优化、叠图互审等设计管理部成本合约部、工程管理部、项目工程部协助47方案报建、初步设计审查、消防报建、供电局变
6、配电审查、供水公司审查、防雷审查、人防审查、施工图审查等报建部设计管理部专业设计师配合8 基坑支护设计、专家评审 项目公司 设计管理部审核9 图纸交底及会审，施工现场配合等 项目公司 设计管理部配合10设计供方过程评价及使用后回访、评估，建立评价台账等。设计管理部成本合约部、项目公司工程部协助11 图纸限额设计项目公司、设计管理部成本合约部四、概念设计阶段流程及管理要点4.1 设计条件交底 企业管理部、投资拓展部等部门将有关新项目的土地信息，规划设计边界条件以及拟挂牌条件等所有资料获取后正式与设计管理部书面签字移交，经工程总监确认和批示可以开展设计工作意见后，设计管理部开展相关设计工作。相关信
7、息变化时企业管理部、提资拓展部应动态知会设计管理部。 4.2 市场调研投资拓展部负责根据项目所在地的市场情况编制调研报告，报告应包含项目定位、项目周边概况、目标客户定位、商业定位、投资分析等。4.3 现场踏勘 设计管理部组织各相关部门和单位的规划人员进行现场踏勘，设计管理部或由设计管理部提请项目公司复核项目规划设计的设计边界条件。如对设计条件有疑义，可提交给企5业发展部重新确认设计条件。 4.4 概念规划设计 设计管理部根据企业发展部、投资拓展部提供的土地信息规划信息，市场调研报告及公司决策组织编制概念规划设计要点。设计要点应包括土地概况、容积率、配套要求、限高要求、产品定位、目标客户定位等。
8、4.5 概念规划评审 设计管理部在收到概念方案的设计成果后一周内应组织公司内部评审会议，参与的部门应包括投资拓展部、市场营销部、成本管理部、工程管理部、报建部、项目公司等。4.6 概念设计沟通 设计管理部、项目公司、报建部等与当地政府主管部门进行方案汇报与沟通，报建部须及时获得和反馈相关信息，并提交设计管理部。五、方案设计阶段流程及管理要点5.1 管理流程5.1.1 土地摘牌后，设计管理部负责牵头制定项目报建与设计计划。5.1.2 企业管理部、投资拓展部等向设计管理部、项目公司移交项目相关协议、挂牌文件等项目规划设计资料。 5.1.3 投资拓展部、市场营销部负责根据项目所在地的市场情况编制市场
9、分析报告，报告应包含项目定位、项目周边分析、市场定位、目标客户定位、竞争分析、产品定位、户型配比、商业定位、建筑风格、投资分析等。5.1.4 项目公司负责复核和提供摘牌后项目规划设计的所有设计边界条件。5.1.5 项目公司负责完成项目所在地块市政条件的调查，并按照设计管理部的要求与供电、供水、燃气、热网、排水、通讯等部门进行协商和谈判，并完成市政设计条件调查。65.1.6 在各相关部门提供设计条件的基础上，设计管理部负责编写项目方案设计任务书。5.1.7 设计管理部在收到方案设计成果后一周内应组织公司内部评审会议，参与的部门应包括投资拓展部、市场营销部、成本管理部、工程管理部、报建部、项目公司
10、等，评审会签表格详附件。5.1.8 项目公司或报建部正式提交给政府等部门的设计文件（包括详规和方案报建）必须严格满足集团确定的总体方案及指标。报建部负责落实完成项目的规划、交通、人防、节能、环评、消防等的报批、技术评估与论证等工作，并及时将相关信息以及存在的问题报设计管理部及相关部门共同协调解决。5.1.9 设计管理部负责组织完成项目方案设计阶段的专项论证工作（包括总图、竖向、市政；结构方案；基坑支护；空调冷热源；供电方案等） ，项目公司配合。 5.1.10 设计管理部组织集团各相关部门对外立面、景观等方案进行联合评审并会签。 5.1.11 设计管理部负责制定及落实项目方案的限额设计，严格控制
11、项目建设成本。5.2 评审要点设计管理部组织对总体规划方案、建筑单体方案的设计成果进行综合评审，形成会议纪要等评审意见报公司确定后方可进行下一步工作。5.2.1 规划评审要点：5.2.1.1 物业： 小区出入口数量及围合布局是否合理；小区公建配套用房（社康中心、物业服务中心、垃圾房等）的设置是否便利；商业街车辆停放及流向是否合理。5.2.1.2 成本/投资： 据本方案及该项目的销售预测单价，对项目公司的成本及利润测算进行评审；从成本控制的角度，提出优化方案；判定总体建售比是否合适；算销售净利润率和投资回报率。5.2.1.3 商业：从业态、层高、柱网、流线、面积、广告位、环保等几方面考虑。75.
12、2.1.4 水：市政资料是否齐；设备房设置是否合理；外给排水系统是否合理。5.2.1.5 电：市政资料是否齐；配电房设置是否合理；室外电网系统是否合理。5.2.1.6 园林：建筑所形成的外部空间对景观营造是否有利；建筑规划是否有利于景观的均好性；建筑底层入户空间是否有利于建筑与景观的结合；建筑室内外标高是否有利于景观处理；路规划是否有利于景观处理。5.2.1.7 建筑：规划布局是否合理；主入口位置是否合理；流线是否合理；户型分布是否合理。5.2.1.8 营销： 与竞争对手的优劣分析；产品布局是否合理。5.2.2 建筑单体评审要点：5.2.2.1.物业：空调机位的设置是否合理直；楼层水、电表间设
13、计是否合理。5.2.2.2 成本： 平面布局是否经济；材料设备是否经济；立面材料是否经济；是否满足限额要求；。5.2.2.3 结构： 平面是否规则；竖向是否规则，层高，总高是否合理；墙肢，柱网是否合理；从结构布置的经济性。5.2.2.4 水： 核心筒管井及消火栓设置位置是否合理、美观；是否有生活阳台，燃气表、热水器、洗衣机设置位置；平面布局是否有利于管道布置。5.2.2.5 电：合理性 是否满足设计规范；是否符合供电局等部门验收要求；经济性：是否存在优化方案降低成本；是否方便施工，节省工期5.2.2.6 暖通：商业 根据当地情况确定空调系统形式，预留主机位置；小商铺预留分体空调外机位置；住宅住
14、宅预留分体空调外机位置；核心筒是否可以自然排烟，设竖井时，其位置及尺寸是否合适。5.2.2.7 建筑： 公共空间设计是否合理；检查各种房间、走道、门窗洞口等尺寸是否合8理；对立面色彩、材料提出意见；核查总图交通流线是否合理，消防是否满足规范，配套设施布置是否合理。5.2.2.8 营销： 与竞争对手的优势，如何增加亮点；客户的感受六、初步设计阶段流程及管理要点6.1 原则根据项目的复杂程度、地方的管理规定及公司决策，决定是否需要进行初步及扩大初步设计。6.2 管理流程6.2.1 设计管理部负责编写初步设计任务书。 6.2.2 设计管理部负责初步设计交底会，指导设计单位完成初步设计。6.2.3 初
15、步设计成果由设计管理部进行审核。6.2.4 设计管理部负责组织公司各相关部门对初步设计进行评审并会签。 6.2.5 各项目须完成初步设计评审，取得初步设计评审会签意见，经设计管理部确认和审批通过后，项目公司可开展施工图设计等相关工作。 6.2.6 项目须开展初步设计报建工作的，由项目公司和报建部负责。初设报建审核意见与集团批示的规划控制事项不符的，报工程管理中心及项目公司，批准后进行调整。6.2.7 项目公司负责完成地质初步勘察工作，交设计管理部转相关设计单位。6.3 管理要点6.3.1 确保设计任务书确定的各项要求落实到设计中；确保各项技术指标符合相关部门要求。6.3.2 确保设计概算符合公
16、司限额设计要求。6.3.3 确保各专业技术方案的经济可行性。96.3.4 对各专业新技术、新材料的运用提供研究报告并报公司决定。6.3.5 确保整体设计进度计划的落实。七、施工图设计阶段流程及管理要点7.1 管理流程7.1.1 图纸审核流程7.1.2 项目公司负责编写施工图设计任务书，报设计管理部审批。7.1.3 项目公司组织开展施工图设计交底会及图纸会审会议，设计管理部积极参与。7.1.4 设计管理部负责立面、内装、景观、泛光照明、导向系统、弱电智能化等方案设计，项目公司负责相应的施工图设计管理。7.1.5 项目公司负责完成各阶段施工图设计管理工作（如土方开挖图、基坑支护图、分步完成的施工图
17、等） 。 7.1.6 设计管理部负责施工图内部会审，形成审图意见，项目公司须积极参与施工图审核，并落实相应的审图意见。 7.1.7 项目公司和报建部负责施工图报建工作。施工图报建审核意见与集团批示的规划控制施工图设计成果 （设计院校对审核）设计管理部（内部审核一）项目公司审核（内部审核二）施工图审查（外部审核）施工单位审核（外部审核二）施工图设计交底 （设计公司、施工单位、监理单位参加）（施工、监理、设计单位等参加）图纸会审 （内部审核三）监理单位审核 （外部审核三）交付使用10事项不符的，报设计管理部审批。7.1.8 项目公司负责与设计单位直接对接，负责督促设计公司按照第三方审查意见及设计管
18、理室的审图意见进行整改。7.1.9 项目公司负责施工过程中的图纸变更及管理，如遇重大技术问题，须报设计管理部审批。变更管理制度另详。7.1.10 项目公司负责督促设计单位按照合同约定限额，深度，广度进行设计，设计管理部有核查义务。7.1.11 项目公司负责完成项目详细勘察工作，并移交给相关设计单位。7.1.12 施工图设计应满足公司限额设计要求，其中结构限额设计要求详附件。7.2 建筑专业施工图审核要点7.2.1 总图：7.2.1.1 核查施工图定位是否准确；核查总图建筑轮廓是否与平面图一致；核查总图轴号尺寸是否与单体一致。7.2.1.2 核查总图面积是否与单体指标一致。7.2.1.3 应准确核对红线坐标，特别是用地红线坐标有无错误。准确核对建筑有无突破红线限制。7.2.1.4 按制图规范，应以含有+0.00 标高的平面为总图平面（一般为首层平面） 。应特别核查入口台阶，散水四周标高高差与单体设计是否吻合。7.2.1.5 核对总图中地下室风井、下沉广场等开洞尺寸是否与详图一致。7.2.1.6 核对挡土墙是否正确表示，是否有大样图。地下车库出入口处应分别核对总图每个出入口室内外标高高差。注意挡土墙高差有无超过 2 米、5 米。7.2.1.7 核对建筑专业总图是否与景观专业总图是否一致。
