1、 第 1 页，共 372 页东莞市 KH 物业发展有限公司君 豪 商 业 中 心物业管理方案方案编制：X 第 2 页，共 372 页第一章 物业概况东莞市 KH 商业中心位于东莞市 X 大道（X 中路路段）与 X 大道交汇处，地处东莞市区黄金地段。该物业业由地下停车场，一至四楼商场，五楼商务区域，六至十楼小型写字楼，十一楼至二十四楼大户型写字楼组成，是东莞市 KH 物业发展有限公司开发新建的一座高档次、颇具代表性的自动化甲级写字楼。KH 商业中心占地面积 17968.4，建筑面积 88575，写字楼面积 43897.48，商场面积 30601.91，,六至十层公共通道面积 4435.4，十一至
2、二十四层公共通道面积 2200.8，停车场面积 14076.46，外围面积 7187.2，五楼公共面积923.25，天台面积 3222.84，写字楼单元 177 个，商铺 5 个。KH 商业中心一至四楼商场已由万佳 .华润进驻，写字楼大堂入口两个，停车场设两进两出，共约车位 300 个，商场正门入口一个，后门入口一个，一至十层楼梯通道三道，一至二十四层楼梯通道两道，大堂与公共通道均采用高档大理石和材料装修。KH 商业中心主要机电设备有：广州日立电梯十台，自动化烟、温感、喷淋、消防栓等消防系统、供配电、给排水、通风、智能化安保系统，宽频网络通讯系统，大楼内机电设备均采用高档产品。大楼内主要设施有
3、停车场、俱乐部、会议室、餐馆、休息亭，十一楼天面球场等。主要市政设施有道路、雨、污水井、沙井、化粪池、水池等若干。第 3 页，共 372 页第二章 管理内容一、 KH 商业中心房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯房、设备机房等）的维修、养护和管理。二、 KH 商业中心建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、供配电、消防、安保、自动化系统、电梯、发电机等）的维修、养护和管理。三、 该物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵
4、房、路灯、车场、棚、库等）的维修、养护和管理。四、 该物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。五、 公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集，清运。六、 KH 商业中心内交通、车辆行驶和停放管理。七、 配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、消防、保安防范工作。八、 物业管理档案、资料及物业的使用管理。九、 多种经营，有偿服务、商务管理。第 4 页，共 372 页第三章 管理目的一、 保持和提高物业的完好程度，通过加强对 KH 商业中心的管理养护和对业主或使用人的管理和服务，防止使用不当，损坏物业。二、 创造良好的办公与公共环境，统筹安排该写字楼的各项设施设备
5、的养护管理，对业主或使用人依法约束管理，共同维护写字楼环境。三、 维护该写字楼投资者和使用者的权益，该写字楼是用来办公，成就人生事业，体现人生价值和有成就感的人享受良好服务和体现人生价值的象征，加强对业主和或使用者的行为管理，维护投资者与使用者的整体利益，从而更有效的有利于投资者和每一位使用者。四、 加强对该写字楼实施社会化、专业化、经营型的一体化管理，不断提高物业管理服务质量，维护和提高该物业投资者和管理者的良好社会声誉。五、 以优良的物业管理服务质量建立该物业投资者、管理者的品牌形象，有效促进物业的租售、经营，以高附加值回馈给投资企业，使该物业的投资者的发展处于良性循环。第 5 页，共 3
6、72 页第四章 管理原则根据物业管理条例和东莞市住宅小区管理办法和其它政策法规，本着“用心管理、真诚服务”的原则，执行“以人为本、为使用人创造安全、文明、优美、舒适、快捷”的工作环境的质量方针，实行“管、修、养、服务”为一体的综合管理。第 6 页，共 372 页第五章 管理要求KH 商业中心系统综合型高级甲级写字楼，主要以商务、办公为主，因此与住宅小区相比，该写字楼必须具备高标准质量的管理服务，该物业现代化设备多，诸如自动控制的高档电梯与升降机，电脑控制的自动化系统等都需要专业知识与技术的人员来操作与养护，特别是出入口、大堂、洗手间、公共区域的卫生，清洁要求很高，为保待楼宇外貌的美观，楼宇的外
7、墙也需要定期清洗，该写字楼能否得到完善的管理，直接影响到物业的租售与经营，而且对楼宇本身的价值和管理者有着极大的联带影响。因此，对于 KH 商业中心的管理应围绕“安全、舒适、方便、快捷”的模式来全面展开，写字楼对治安、消防的要求更高，而复杂的设备设施对维修保养的要求也较高。一、 安全是指让用户在写字楼里工作有安全感，包括：1、 人身安全：保证大楼内主要设备完好，不出意外事故，通过闭路电视监视大楼停车场，大堂、通道、电梯等人流量大的地方，加强定时巡查，不给犯罪分子可乘之机。2、 财产安全：通过安装在大楼内的安保系统，及时掌握大楼内的情况，保安人员全天候在大楼内部及周围指定地点，线路上为用户服务，
8、保证大楼安全防范万无一失，不发生盗窃案、大件、贵重物品出入要办理出入手续。3、 消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及财产安全，应重点加强，特别强调保证消防设备始终处于良好待用状态，定期进行消防系统测试，并在条件许可的情况下组织消防演练，增加用户防火和自救能力。第 7 页，共 372 页二、 舒适是指创造优美的环境让用户在大楼内工作起来感到舒适，方便、确保大厦内的电梯、供电、供水服务处于正常运行状态。三、 快捷是指用户在大楼内工作能随时与各地、各方面联络、交换信息、抓住商机、通讯联络好比人体神经系统，通讯联系中断，企业的各项业务就陷入瘫痪，因此必须配备和保持通讯，宽频网络等系统的正常使用。四、
9、 必须树立该物业和管理者的品牌形象，以高起点的管理理念及行之有效的管理服务技巧成就该物业的知名度和社会信誉，推动该物业的租售和经营业务的不断发展。五、 必须按照高标准，高档次和优秀示范大厦的标准对该物业进行管理，用最低的成本造就最好的服务效应，努力保证房屋本体，配套设备设施的良好运行和完好，保证管理范围内不发生重大安全，刑事、消防事故、保证该物业内清洁卫生达到优秀示范大厦标准。第 8 页，共 372 页第六章 管理目标一、 两年内达到优秀示范大厦标准。二、 物业租售率达 90%以上三、 管理范围内不发生重大安全责任事故四、 房屋完好率达 95%以上，维修处理及时率 98%以上五、 用户报修处理
10、及时率 98%，用户对管理服务满意率达 95%以上六、 环境保洁率 95%以上七、 发电机发电率和消防水泵供水率达 100%八、 管辖区域内卫生、消杀、绿化达标率 95%以上九、 各项费用收取率达 98%以上第 9 页，共 372 页第七章 实现目标的保证措施第一节 管理架构东莞市 KH 物业发展有限公司KH 商业中心物业管理处财 客 保 环 维 行务 户 安 卫 修 政部 部 部 部 部 部第 10 页，共 372 页第二节 人员定编KH 商业中心物业管理处共 68 人经理 1 人文员 1 人 收款员 1 人客户部 环卫主管 1 人 保安部主管 1 人 维修班长 1 人物业管理岗2人室内岗十岗12人室外岗三岗3人顶班岗打蜡岗2人大堂岗二岗10人外围岗两岗4人巡逻岗一岗6人领班兼监控岗两岗6人车库岗三岗9人顶班岗4人水电工一岗2人厨工 2 人
