1、-_附录：房地产基础知识一、房地产开发相关知识：1、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发建设经营管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产业主要包括以下一些内容： 1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，
2、以实现国家对房地产市场的宏观调控。2、房地产开发基础流程：房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售，后期服务。 投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，做出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场
3、研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。 土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。 项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由建委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。 项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。 项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密切注-_意项目建设过程的进展，定期视察现场，
4、与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。 销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：期房预售和现房销售，期房预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。 物业移交阶段（后期服务阶段）：开发建设单位与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,由物业管理企业对房屋建筑、市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。同时，开发建设单位在住宅区业主委员会成立
5、之日起 30 日内,向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和工程建设档案资料。在物业移交同时或移交之前，将小区水、电、气移交当地供水部门、供电部门和供气部门，以实现彻底移交。 3、 房地产开发资质：为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于 2000 年 3 月发布了房地产开发企业资质管理规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。别外有暂定资质。4、房地产开发所需证件：房地产开发需要具备“五证两书”，分别是：建设用地规划许可
6、证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证及商品房使用说明书、商品房质量保证书开发流程-_建设用地规划许可证5、房地产市场概述： 一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平“的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的
7、土地，进入流通领域进行交易的市场。就是房地产增量市场。 三级市场具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。6、土地的性质与使用年限及土地用地问题： 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。分为招标、拍卖、挂牌三种。根据2
8、003 年 6 月 1 日颁布的天津市国有土地有偿使用办法，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。（1）居住用地年限 70 年。（2）工业，教育，科技，文化，体育，卫生用地 50 年。国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售许可证 商品房使用说明书 商品房质量保证书土地 开工 开盘 入住-_（3）商业，旅游，娱乐用地 40 年。 房屋用地：是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。 工业用地：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。 仓储用地：是指国家、省（自治区
9、、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。 商业服务业用地：是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。 旅游业用地：是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。 市政公用设施用地：是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局及各种管线工程专用地段等用地。 绿化用地：指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护以及其他公共绿地等用地。 公共建筑用地：是指文化、体育、娱乐、机关、
10、科研、设计、教育、医疗卫生等用地。 文、体、娱用地：是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。 机关、宣传用地：是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台。 科研设计用地：是指如研究院（所）、设计院及其实验室、试验场等科研设计机构用地。 教育用地：是指大专院校、中等专业院校、职业学校、干校、党校、中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院、工读学校等用地。 医卫用地：是指医院门诊部、保健院、疗养院、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。-_ 居住小区总用地：是指包括住宅总用地，公共建筑
11、设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。 住宅总用地：是指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地的总和。 毛地：主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 生地：是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 土地开发：是将生地开发成可供使用的土地。 集体土地：是指农村集体所有的土地。 征用土地：是指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 宅基地：即农村居民居住和生活所使用的土地，根据我国农民的长期生活习惯，农民的宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库。农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务
12、实施用地，如水井、地窑、沼气池用地等几个部分。在我国农村大多数地方，宅基地就是一家一户的居民居住生活的庭院用地。 宅基地证：宅基地证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发集体土地使用证。宅基地证是当前农村村民合法零拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。6、项目工程竣工的验收流程基要求： 工程竣工验收备案:必须要完成的验收项目有质检验收，规划验收，消防验收，环保验收，电梯验收，市政验收，燃气验收。 综合竣工验收备案：必须要
13、完成的验收项目有竣工验收备案表，规划验收，消防验收，人防验收，永久供水证明，燃气验收，电信验收，通邮申请表，公建配套项目竣工一角，化粪池验收，市政验收，环保检测。二、项目规划基础知识：1、项目规划相关名词解释： 用地性质：指规划用地的使用功能。-_ 用地红线：是经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。 道路红线：指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其它用地的分界线。 建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的
14、总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 住宅建筑净密度：指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积之比。 人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距
15、内的用地。含宅间绿地和宅间小路等的总称。 公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 建筑总平面图：是用来说明建筑场地内的建筑物，道路，绿化等的总体布置的平面图。 建筑平面图：可反映建筑物的平面形状，大小和布置；墙，柱的位置，尺寸
16、和材料；门窗的类型和位置等。 建筑立面图：用来表示建筑物的体形和外貌，并标明外墙面装饰要求等的图样。-_ 建筑剖面图：表示建筑物内部的结构或构造形式，分层情况和各部位的联系，材料及其高度等。 建筑详图：是建筑细部的施工图，是建筑平面图、立面图、剖面图的补充。 楼间距：东西向楼间距为 1：1 ，南北向偏东楼间距为 1：1.3，南北向楼间距为 1：1.5 。 土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。 CBD：即 Central Business District(中央商务区)。许多国际大都市都形成了相当规模的 CBD，如
17、纽约的曼哈顿，东京的新宿，香港的中环。CBD 应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的低价。 国家康居示范工程：指是由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程，目的是在以往的“2000 年小康住宅科技产业示范工程”“和城市住宅小区建设试点”的基础上以现代建筑技术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑，将今年已有的新技术、新材料、新工艺集成，以工程示范作为产业化链条，综合采用新型结构体系、供排体系、隔墙体系、厨卫体系等新材料、新部品从而为住宅产业现代化做出示范。通过示范，
18、以点带面，推动整个住宅产业的技术进步，使住宅建设的质量和功能有较大的改善，全面提高适用性能、安全性能、耐久性能、以及环境性能、经济性能达到国际文明居住水准。 日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。 人均住宅建筑面积：是指按照居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积（平方米人）=住宅使用面积居住人口。 拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。 房屋拆迁：是指拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，在对建设项目用地范围内，依照有关法律法规和规章的规定，依法转移属他人所诱或使用的他人房地产权益的行为，它是房地产益转移的一种特殊方式。
19、三通一平：通水、通电、通路，场地平整。 五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯，场地平整。 七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气，场地平整； 九通一平：通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电-_视管线，场地平整。 居住区组成：住宅区一般均由住宅用地、公共服务设施用地、道路停车用地和公共绿地四大用地以及相应的住宅、公共建筑、道路交通设施以及绿地与场地四大系统组成。这四大系统内部存在一个分级的结构层次，他对应服务于相应的居住人口。 社区组成：社区主要包括：社区生活保障系统，如家庭保洁服务、维修服务、保健医疗服务等：社区育才与就业系统，如除幼儿园、
20、学校外，社区进行的青少年课外活动教育，成人技能教育等。三、建筑与结构基础知识：1、房屋建筑分类：（1）从构成房屋建筑结构的材料分： 木结构（老楼，一般为 12 层建筑）； 砖木结构（老楼，一般为 13 层建筑）是指承重的主要构件是用砖、木材建造的； 砖混结构（一般为 6 或 7 层建筑）是指用砖墙、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑； 钢筋混凝土结构（高层建筑，为 8 层以上的建筑）是指由配置受力的普通钢筋、钢筋网和钢筋骨架的混凝土制成的结构； 钢结构（纽约市贸大厦）是指主要承重构件全部采用钢材制作；（2）从房屋层数高度分： 低层 13 层（木结构、砖木结构）； 多层 46 层
21、（砖混结构）； 中高层 79 层（钢筋混凝土结构）； 高层 1030 层（钢筋混凝土结构）国家明确规定：12 层及 12 层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部； 超高层 40 层以上（100 米以上的高度）（钢筋混凝土结构、钢结构）；（3）按施工方法分： 装配式建筑（预制板组装）； 现浇式建筑 (主要承重构件在现场浇注)； 装配整体式建筑（部分结构现浇，部分结构预制）；（4）按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：-_ 一级 100 年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）； 二级 50100 年以上(砖混)； 三级 2550 年（平房）；（5）房屋建筑用途分： 生产性建筑； 居住建筑； 公共建筑；（6
22、）高层住宅的分类： 塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅； 单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅； 通廊式高层住宅：是由公用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅；2、房屋建筑结构：（1）房屋建筑构件：一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。（2）房屋承重结构的基本构件类型： 钢筋混凝土结构：（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）； 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂
23、等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅； 框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙； 砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的； 砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的；-_ 其他结构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料
24、建造的简易房屋；（3）不同建筑结构的优缺点比较：砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。3、地基与基础： （1）地基与基础的定义： 地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的； 基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基；（2）地基与基础的
25、分类：按基础的材料及受力特点分类： 1 刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。 柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。 基础按构造形式分： 条形基础：条形基础是浅基础按构造分类的一种。墙的基础通常连续设置成长条形，称为条形基础。 独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。 筏板基础和箱形基础：又叫满堂红，一般为 50CM 厚，对多层和高层建筑；当柱子或墙传来的荷载很大，地基土较软弱，用单独基础或条形基础都不能满足地基承载力要求时，往往需要把整个房屋底面（或地下室部分）做成一片连续的钢筋混凝土板，作为房屋的基础，称为筏板基础。为了增加基础板的刚度，以减小不均匀沉降，高层建筑往往把地下室的底板、顶板、侧墙及一定数量的内隔墙一起构成一个整体刚度很强的钢筋混凝土箱形结构，称为箱形基础。
