1、经济师房地产专业知识与实务内容汇总经济师房地产专业知识与实务内容汇总-整理目录版 .1第一章 房地产经济基本理论 .3第一节 区位理论 .3第二节 供求理论 .9第三节 地租地价理论 .11第四节 城市化理论 .12第二章 房地产征收征用 .16第一节 房地产征收征用概述 .16第二节 房地产征收的前提条件 .17第三节 房地产征收的权限和程序 .17第四节 房地产征收的补偿和安置 .20第三章 建设用地使用制度 .24第一节 建设用地概述 .24第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用 .26第三节 国有建设用地使用权转让 .34第四节 国有建设用地使用权出租 .34第五节 国有建设用地使用
2、权抵押 .36第六节 国有建设用地使用权收回和终止 .39第七节 闲置国有建设用地的处理 .40第八节 集体建设用地使用制度* .40第四章 房地产市场调研 .42第一节 房地产市场调研概述 .42第二节 房地产调研的内容（三大方面） .44第三节 房地产市场调研资料的搜集 .46第四节 房地产市场调研的类型和方法 .47第五节 房地产市场分析和预测 .48第五章 房地产投资项目经济评价 .52第一节 房地产投资概述* .53第二节 资金的时间价值及等值计算 .54第三节 房地产投资项目现金流量 .65第四节 房地产投资项目的财务报表 .67第五节 房地产投资项目经济评价指标和方法 .69第六
3、章 房地产投资项目不确定性分析 .77第一节 房地产投资项目不确定性分析概述 .78第二节 房地产投资项目盈亏平衡分析 .78第三节 房地产投资项目敏感性分析 .81第四节 房地产投资项目风险分析 .82第七章 房地产投资项目方案比选 .88第八章 房地产开发项目管理 .106第九章 房地产市场营销 .122第十章 房地产估价 .141第十一章 物业管理 .166第十二章 房地产金融 .185第十三章 房地产税收 .204第一章 房地产经济基本理论【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年 份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合 计2008 年 5 题 5 分 2 题 4 分 7 题 9
4、 分2007 年 4 题 4 分 1 题 2 分 5 题 6 分2006 年 2 题 2 分 2 题 4 分 4 题 6 分【主要内容】第一节 区位理论第二节 供求理论第三节 地租地价理论第四节 城市化理论【内容详解】第一节 区位理论1.区位和区位理论1.1 区位的含义区位（location）指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映1.2 区位的特征（四特征）综合性自然区位天文区位（经纬度）自然地理区位社会区位经济区位文化区位政治区位确定性方位距离层次性大位置小位置地址微位置历史性地理环境的变化以及经济环境的变
5、化引起区位的历史变迁区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因【例题 1单选题】 【2008 年真题】某城市位于东经 ll679，北纬 3957，该经纬度反映的是该城市的（ ） 。A.自然地理区位B.经济区位C.社会区位D.天文区位答案D【例题 2多选题】 【2008 年真题】按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（ ） 。A.历史区位B.经济区位C.文化区位D.政治区位E.空间区位答案BCD1.3 房地产区位的含义*概念指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系要素（四要素）位置坐落方位距离朝向楼层交通通达性可及性从外到达该宗房地产便捷性从该房
6、地产去往其他地方周围环境和景观自然环境人文环境景观外部配套设施基础设施道路、供水、供电、供气、供热、通讯等公共服务设施教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等位置与区位的关系房地产不可移动，其位置固定不变任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化【例题 1多选题】 【典型例题】房地产区位主要包括（ ）等要素。A.位置B.交通C.周围环境和景观D.权属E.外部配套设施答案ABCE【例题 2单选题】 【典型例题】表述一宗房地产的便捷性比较好，主要是指（ ） 。A.交通比较方便B.很容易从外部到达该房地产C.很容易从该房地产去往别处D.离市中心的距离比较近答案C1.4 区位理论的概念概
7、念区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）主要理论农业区位论在城市周围农业区位如何布局工业区位理论工业企业如何布局中心地理论城市如何布局城市空间理论城市内部各用地功能如何布局2.农业区位理论2.1 杜能孤立国理论的前提只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品运输工具只有马车农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大利润为目的2.2 杜能农业区位理论的主要内容农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和
8、经营者的利润为 P=V-（E+T）经营者追求利润最大化（销售价格）和（生产成本）是常数P+T=V-E=k利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润【例题单选题】 【往年真题】 按照杜能理论的假设， （ ）之和等于一个常数。A.成本、运费B.利润、成本C.运费、利润D.价格、利润答案C解析P=V-（E+T） P+T=V-E=k 利润加上运费是常数，价格减去生产成本也是常数。2.3 杜能农业区位理论的结论杜能圈自由农作区，生产易腐难运的农产品林业区，生产木材谷物轮作区，生产粮食草田轮作区，提供谷物与畜产品三圃农作制区畜牧业区-发展畜牧业2.4
9、 杜能圈的修正模型（两修正）考虑河流的影响水运费与陆运费的比较，农作物轮作将沿着流河两岸延伸至边界考虑其它城市的影响各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形3.工业区位理论3.1 韦氏工业区位论的假设条件均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品3.2 以运输成本定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地运费的大小主要取决于运输距离和货物重量主要考虑原材料的运费和制成品的运费工业原料分类：遍布性原料和限地性原料原料指数限地性原料总重量/
10、制成品总重量原料指数遍布性原料 0纯原料 1失重性原料 大于 1原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近原料指数越小，生产厂应选在离市场越近案例（矿石冶炼生产针）【例题单选题】 【2008 年真题】韦伯提出的原料指数是指（ ） 。A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量答案B解析本题考查原料指数的公式。原料指数限地性原料总重量/制成品总重量3.3 劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）追求运输成本与劳工成本总和的最低如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，
11、则会迁移劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本劳工系数劳工成本指数/需运输的总重量劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方3.4 集聚与分散因素影响工业区位的分析（工业区位的第二次变形）集聚因素（两类）生产集聚，也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素规模扩大分工合作社会集聚，也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素交通资源企业相邻获得额外利润分散因素取决于集中与分散的比较利益大小4.中心地理论4.1 基本概念中心地指区域内向其周围地域提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点中心性一个中心地对周围地区的影响程度需求门槛中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平商品销售范围消
12、费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径【例题单选题】 【2007 年真题】某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（ ） 。A.需求门槛B.中心性C.中心地职能D.商品悄售范围答案A4.2 克氏中心地理论的假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动4.3 克氏中心地理论的结论六边形市场各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域4.4 克氏市场等级序列多种商品与不
13、同档次高级商服中心，提供高中低级商品和服务中级商服中心，提供中低级商品和服务低级商服中心，提供低级商品和服务需求门槛和服务范围由高到低，由大到小5.城市空间结构理论（四种理论）5.1 同心圆理论伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展中心商务区过渡地带工人住宅区高级住宅区通勤人士住宅区巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式【例题单选题】 【2008 年真题】伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（ ）观点出发的。A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”答案D
14、5.2 扇形理论核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展5.3 多核心理论一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核心理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素活动的相互依赖性活动互补互利，自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价、高房租排斥较低品质使用5.4 中心商务区土地利用模式三项指标CBD 土地利用空间结构（4 个圈层）零售业集中区多层建筑集中区办公区商服活动区【总结与对比】区位选择的原则地租和生产成本和运输成本总和最小的地方三种区
15、位论的实质与前提假设实质 假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则只有一个城市，且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质，且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品中心地理论 找出城市的分 布规律均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动第二节 供求理论1.房地产需求1.1 房地
16、产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量需求的两条件（需求与需要的区别）消费者愿意购买，即有购买的欲望消费者能够购买，即有支付能力房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和【例题单选题】 【2008 年真题】对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（ ） 。A.甲B.乙C.丙D.丁答案A1.2 决定房地产需求的因素（五因素）房地产价格
17、水平反相关，特例是炫耀物品和吉芬物品消费者的收入水平正相关消费者的偏好相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）消费者对未来的预期买涨不买跌【例题多选题】 【2008 年真题】房地产有效需求是（ ）等因素的函数。A.商品房品质B.消费者收入C.消费对象D.抵押贷款能力E.房地产价格答案BDE1.3 房地产需求曲线一般商品的需求量与价格呈逆相关关系价格上升，需求减少,价格下降，需求增加需求曲线的变动沿需求曲线的变动价格发生变化需求曲线的平移价格以外的因素发生变化2.房地产供给2.1 房地产供给的含义房地产供给房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量形成供给的条件（两条件）愿意供给有能力供给房地产市场供给指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和潜在供给量潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量
