1、北京兴昌达博房地产开发有限公司重整计划 目录 第一部分 债务人的经营方案 一、 债务人的资产状况 二、股权结构和法人治理结构的重新安排 三、资金筹措及使用计划 （一）项目资金流入分析 （二）项目资金流出分析 （三）兴昌达博公司重整资金筹措及使用 第二部分 债权分类 第三部分 债权调整方案 第四部分 债权受偿方案 第五部分 购房债权人解决方案 一、购房债权人的分类与处理 （一）拟交付房屋的购房债权人 （二）以售房形式作为还款保障的购房债权人 （三）以个人购房名义套取银行按揭贷款的购房债权人 （四）退房债权人 二、296 人购房债权人房屋交付的解决方案 （一）296 人购房债权人房屋交付的基本原则
2、 （二）296 人购房债权人房屋交付方案 第六部分 拆迁安置方案 一、拆迁基本情况 （一）拆迁情况 （二）回迁楼建设情况 二、拆迁安置计划 三、拆迁安置的资金使用 第七部分 施工方案 一、麓鸣花园项目的开发及进展情况 二、麓鸣花园项目存在的问题 三、解决方案 （一）关于协调相关部门解决项目建设手续问题 （二）施工企业解决方案 （三）中介公司的聘请方案 三、施工计划 第八部分 重整计划的执行期限 第九部分 重整计划执行的监督 一、重整计划执行的监督 （一）公章的管理与监督 （二）人事任免与监督 （三）资金的使用与监督 （四）重大事项的报告与审批 （五）定期汇报与监督 二、重整计划执行的监督期限
3、第十部分 重整的必要条件 一、债权人的支持与配合 二、政府的指导与协调 三、管理人的监督与协调 四、重整执行人认真执行本重整计划 第一部分 债务人的经营方案一、 债务人的资产状况根据北京德平资产评估有限公司 2008 年 6 月 12 日出具的资产评估报告结果显示：截至评估基准日 2007 年 9 月 18 日，北京兴昌达博房地产开发有限公司（以下简称兴昌达博公司）资产状况为：资产总额为 42476.27 万元，其中流动资产 42424.80 万元币,长期投资 39 万元，固定资产 12.47 万元；负债总额为 45024.93 万元；净资产为-2548.66 万元。二、股权结构和法人治理结构
4、的重新安排鉴于兴昌达博公司的净资产已为2548.66 万元，而根据管理人的测算启动兴昌达博公司开发的麓鸣花园项目至少需要 2 亿 元人民币资金的直接投入。为保证兴昌达博公司重整计划的顺利实施，保障债权人及出资人的合法权益，并使兴昌达博公司出资人权益得到公平、公正地调整，管理人决定向兴昌达博公司的股东筹措上述项目启动资金，并按照各位股东在 2008 年 7 月 7 日前的实际出资额占此次总出资额的比例调整兴昌达博公司的股权结构。2008 年 6 月 29 日，管理人向兴昌达博公司的股东北京兴昌高科技发展总公司（以下简称“兴昌高科公司”）、北京东方达博置业投资有限公司（以下简称“东方达博公司 ”）
5、和黄师邮寄送达了 关于北京兴昌达博房地产开发有限公司破产重整筹资及股权调整的函。 截止 2008 年 7 月 7 日，兴昌高科公司出资 2 亿元人民币、东方达博公司及自然人黄师未出资。为使兴昌达博公司的股权结构调整更加公平、公正，更好地维护广大债权人的合法权益，保证重整计划的成功，管理人建议向出资人筹资的期限延长至本重整计划经债权人会议通过后 60 日内，或北京市昌平区人民法院裁定批准后 30 日内。届时，将按照各位出资人新的出资额确定兴昌达博公司股权结构。管理人向各位出资人发出的关于北京兴昌达博房地产开发有限公司破产重整筹资及股权调整的函中设定的其他条件和内容不变。同时，鉴于兴昌高科公司已经
6、出资 2 亿元人民币，管理人建议暂由兴昌高科公司全面主导兴昌达博公司重整，并立即组建临时经营团队启动重整计划。筹资期限届满后兴昌达博公司的法人治理结构为：（1）公司设董事会，董事会成员 5 人，董事长为兴昌达博公司的法定代表人。（2）公司设监事会，监事会成员 5 人。（3）公司设总经理 1 名、副总经理 2 名，财务总监 1 名。公司章程将通过公司章程修改程序进行修改。管理团队的机构设置及职责范围由总经理提出方案，按照公司章程规定的程序报董事会决定。兴昌达博公司的规章制度按照公司修订后的章程的规定重新制定。三、资金筹措及使用计划（一）项目资金流入分析麓鸣花园项目国有出让土地使用权面积为 305
7、,374.61，已批准规划开工建筑面积 80,016.66。项目的规划总建筑面积为 202,847，其中住宅规划面积为 191,161（公寓 49,742.72、联排别墅 130,022.88、独栋别墅 11,395.40），配套公建规划面积 11,686.00。重整计划执行期间，可能产生的资金流入共计 120,796.08 万元，具体包括：1、已售房屋 296 套尾款收入 10,514.02 万元。截至本重整计划编制之日，兴昌达博公司确认共销售房屋 296 套。其中公寓 119 套、建筑面积 17,110.05 、联排别墅 159 套，建筑面积 32,674.50 、独栋别墅 18 套，建筑
8、面积 6,238.38 。销售合同价款 20,637.76 万元，已收 10,123.75 万元 ，未收 10,514.02 万元。本重整计划对上述销售均予以认可。2、销售新建商品房预计收入 103,130.58 万元。管理人通过对麓鸣花园项目周围北一街 8 号、邑上、随园公寓、湾流汇、蓝郡及新新公寓等在售项目的销售情况进行调查，并结合麓鸣花园项目地理位置、配套设施、装修状况以及土地的剩余使用年限，本重整计划草案确定麓鸣花园项目建成后的商品房销售均价为公寓 6000 元/、联排别墅 8000 元/、独栋别墅 11,000 元/。新建商品房销售收入：32,632.67X600097,348.38
9、X80005156.62X11000103,130.58 万元3、对外债权及投资款回收预计最高额约 71,514,770.28 元。截至本重整计划草案编制之日，在兴昌达博公司与东方达博公司及关联公司间的债权债务抵顶之后，可能通过各种途径收回的债权最高额约为71,514,770.28 元。（二）项目资金流出分析重整计划执行期间，兴昌达博公司预计支出 1,513,721,814.31 元。1、清偿政府垫资的破产费用 6,500,000.00 元；2、清偿有财产担保的债权 70,649,908.00 元（本金）；3、清偿职工债权 300,094.85 元；4、清偿税款 6,855,619.39 元；
10、5、清偿普通债权 206,059,117.95 元(本金) ，其中：（1）清偿以 13 套房屋作为还款保障的债权及以个人购房名义套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款 16,274,025.23 元，具体包括：广东嘉海建筑工程有限公司 10 套 （以下简称广东嘉海） 7,758,800.00 元桑开林 1 套 772,450.00 元马骏 1 套 773,815.00 元胡建 1 套 772,275.00 元套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款 6,196,685.23 元（共涉及 4 套房屋）（2）清偿 66 人退房债权人债权 14,419,669.6 元（3）清偿其他普通债权人债权 17
11、5,365,423.12 元6、拆迁安置费用 34,404 万元；7、村委会办公用房、老年活动中心以及相关附属设施 2500 万元；8、建安成本 68,320 万元，具体包括：建设安装费用 43,272 万元人防工程费 610 万元管理费 2,520 万元勘察设计费 436 万元监理费 406 万元销售费用 5,916 万元工程预算费 1,108 万元财务费用 5,498 万元销售税金 6,390 万元不可预见费 2,164 万元9、荒山租赁及补偿费 1,625 万元；10、备用金 154,867,074.12 元；（1）鉴于中国普天信息产业集团公司诉兴昌达博公司侵权纠纷（以下简称普天案件）8
12、000 万元、兴昌达博公司破产管理人诉中国农业银行北京市顺义区支行和北京科博智能仪表有限责任公司合同纠纷（以下简称顺义农行案件）3000 万元、北京清尚建筑装饰工程有限公司诉兴昌达博公司承包合同纠纷（以下简称清尚建筑公司案件）100 万元、姜涛律师代理费 500 万，目前正在诉讼中，先预提 1.16 亿作为备用金。（2）中国人民解放军海军军事法院（以下简称“海军法院” ）追缴执行款 38,867,074.12 元，目前尚未确定是否给付，先预提 38,867,074.12 元作为备用金。（三）兴昌达博公司重整资金筹措及使用1、兴昌达博公司重整资金的筹措：（1）兴昌达博公司直接投入重整启动资金 2
13、 亿元人民币，债务人将按照项目资金使用计划严格支出；（2）回收符合销售条件的房屋销售尾款，用于项目再投入；（3）对符合销售条件的房屋逐步进行销售，分期取得销售收入，用于项目再投入，以保证项目收支平衡。2、项目资金使用原则在保证项目顺利建设及周转的前提下，在资金回笼过程中根据我国企业破产法的有关规定及本重整计划草案中债权清偿方案，安排各类债权依法定顺序清偿。第二部分 债权分类根据管理人债权审核确认情况，截至本重整计划草案编制之日，兴昌达博公司破产债权总额共计 603,420,762.84 元（含待定债权 154,867,074.12元）（详见附件一兴昌达博公司债权分类总表）。1、有财产担保的债权
14、 97,100,869.25 元，债权人 3 人；2、职工债权 300,094.85 元，债权人 19 人；兴昌达博公司应支付的职工工资、经济补偿金、社会保险共计 300,094.85 元。3、税款 6,855,619.39 元；兴昌达博公司拖欠北京市昌平区地方税务局税款本金 4，316，646.99 元及滞纳金 2，538，972.40 元，共计 6,855,619.39 元。4、普通债权 344,297,105.23 元（本金+利息），债权人 435 人。其中：（1）以 13 套房屋作为还款保障的债权及以个人购房名义套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款 16，274，025.23 元。（
15、不包括北京华美联合国际投资顾问有限公司、高新投资发展有限公司的债权）（2）购房债权人债权 147,847,015.61 元。具体包括：296 人购房债权人债权本金加利息共 129,660,232.19 元。66 人退房债权人债权本金加利息共 18,186,783.42 元，具体包括：法院判决退房的 36 人；已退还部分房款的 13 人；签订还款协议的 8 人；签订订房协议的 3 人；明显以不合理价格购房的 6 人。 （3）其他普通债权人债权 180,176,064.39 元。5、待定债权 154,867,074.12 元:（1）普天案件 8000 万元；（2）顺义农行案件 3000 万元； （
16、3）清尚建筑公司案件 100 万元；（4）姜涛诉兴昌达博支付律师代理费 500 万元；（5）海军法院追缴执行款 38,867,074.12 元；6、政府垫资的破产费用 650 万元。第三部分 债权调整方案1、有财产担保的债权本金不予调整，免除北京市昌平区人民法院裁定进入重整之日前的利息、罚息、违约金等。有财产担保的债权在重整计划执行期间暂停行使担保权，法院重整期间及重整计划执行期间的利息、罚息、违约金等予以免除。2、依法补缴拖欠的职工工资、经济补偿金、社会保险。3、依法清偿税款，重整计划执行期间按章纳税。4、普通债权分为以下四种情况进行调整：（1）以 13 套房屋作为还款保障的债权及以个人购房
17、名义套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款，其债权本金不予调整，免除利息、罚息、违约金及其他损失。（2）296 人拟交付房屋的购房债权人的债权不再现金清偿，免除利息、罚息、违约金及其他损失。（3）66 人退房债权人的债权本金不予调整，免除利息、罚息、违约金及其他损失。（4）其他普通债权本金不予调整，免除利息、罚息、违约金及其他损失。5、待定债权中：（1）普天案件所涉 8000 万元、顺义农行案件 3000 万元、清尚建筑公司案件 100 万元及姜涛代理费 500 万视案件判决情况而定。在案件审理结果确定前，暂将其列入待定债权。（2）海军法院追缴执行款 38,867,074.12 元，目前尚未确
18、定是否给付，暂将其列入待定债权。第四部分 债权受偿方案1、政府垫资的破产费用 650 万元，计划于 2008 年 12 月 31 日之前偿还。2、有财产担保的债权全部本金 70,649,908.00 元，在 2009 年 9 月 30 日之前偿还。3、职工债权和税款在重整计划草案通过后，于 2009 年 10 月 1 日前清偿。4、普通债权分为以下四种情况进行清偿：（1）对除北京华美联合国际投资顾问有限公司、高新投资发展有限公司之外的以售房形式作为还款保障的债权（涉及 13 套房屋）、及以个人购房名义套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款（涉及 4 套房屋），用兴昌达博公司股东投入的资金及其他
19、渠道融资和已售项目收回的尾款于2009 年 12 月底前清偿，并解除 17 套商品房预售登记合同。（2）296 人拟交付房屋的购房债权人的债权按照本方案第五部分购房债权人解决方案执行，其债权不再现金清偿。（3）66 人退房债权人的债权，按照其他普通债权清偿的方式清偿。（4）其他普通债权于 2009 年 12 月底之前偿还全部本金。其中：涉及工程款的建筑类债权人，应在重整计划通过后立即撤出麓鸣花园施工现场，以使项目顺利开工。5、暂定债权确定后，按照确定的结果应当给付的，于 2009 年 12 月底之前清偿。海军法院追缴的执行款若确定后，于 2010 年 6 月开始分期分批偿还。第五部分 购房债权
20、人解决方案一、购房债权人的分类与处理管理人通过对兴昌达博公司签订的全部购房合同、认购合同、预售合同等进行清理后，可将购房债权人分为如下三类分别处理：（一）拟交付房屋的购房债权人拟交付房屋的购房债权人共 296 人（以下简称 296 人购房债权人），是指除以售房形式作为还款保障的购房债权人、以个人购房名义套取银行按揭贷款的购房债权人和退房购房债权人之外的购房债权人，具体包括：公寓 119 人，在销售许可范围内的 0 人；独栋别墅 18 人，在销售许可范围内的 17 人；联排 159 人，在销售许可范围内的 147 人。其中，1 套独栋、5 套联排因高压线下规划已经取消原规划设计。本重整计划中的购
21、房债权人解决方案主要是解决这部分购房债权人的房屋交付问题，尽可能将符合合同约定的房屋交付给购房债权人，其债权不再现金清偿。（二）以售房形式作为还款保障的购房债权人以签订正式商品房销售合同并经过昌平区建委预售登记备案的方式，对兴昌达博公司拖欠的借款、施工保证金、项目转让定金、设计费进行保障的购房债权人共 8 人，涉及房屋 73 套。管理人认为其购房目的是一种还款保障行为，为使麓鸣花园项目重整成功，使购房债权人顺利安置，应在依法确认上述债权人的债权后，解除以上债权人的商品房预售合同，并注销商品房预售登记手续。其债权根据性质的不同按照本重整计划中的债权调整方案和受偿方案进行调整、清偿。（三）以个人购
22、房名义套取银行按揭贷款的购房债权人以个人购房名义套取银行按揭贷款的购房债权人共 4 人，涉及房屋 4 套。该 4 套房屋实际上是兴昌达博公司以个人购房的名义套取北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款，涉及贷款额为 6,196,685.23 元。管理人认为兴昌达博公司与该 4 位购房人之间并不具有房屋买卖的真实意思表示，为使麓鸣花园项目重整成功，使购房债权人顺利安置，应在确认北京农村商业银行兴昌支行债权后， 解除该 4 套房屋的商品房预售合同，其债权根据其性质按照本重整计划中的债权调整方案和受偿方案进行调整、清偿。（四）退房债权人退房债权人共 66 人，主要包括以下几类：（1）法院判决退房的 36 人；（2）已退还部分房款的 13 人；（3）签订退房协议的 8 人；（4）签订订房协议的 3 人；（5）以明显不合理的价格进行交易的 6 人。以上购房债权人均做退房处理，其债权将按照本重整计划中普通债权的调整方案和受偿方案进行调整、清偿。
