1、工程管理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 1 页 共 62 页第 1 页 共 62 页工程管理类标准检查作业指引编制 物业管理部 日期 201209审核 于春立 日期 201209批准 日期修订记录日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人工程管理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 2 页 共 62 页第 2 页 共 62 页检查方式分项内容 检查内容 检查频率 检查比例 检查方法 评价标准 备注1、前期介入、接管验收1.1、见华润置地物业前期介入工作指引 、 华润置地物业接管验收工作
2、指引阶段 100%有效性：1、 查看项目是否有接管验收作业文件和接管验收标准的相关培训记录2、 抽查 5 位现场工程相关工作人员(不足 5 人则检查全体)是否了解接管验收作业文件及接管验收标准内容3、 抽查 10 份不同专业或不同类别的设备、设施接管验收记录是否完整1、 项目无接管验收作业文件，无接管验收标准全员覆盖培训记录的2、 所抽查 5 位工程相关人员中 2 名不知晓接管验收作业文件和接管验收标准内容的3、 所抽查 10 份不同专业或不同类别的设备、设施接管验收记录中有 3 份无交接签字记录、接管项目内容填写不明确、无遗留问题情况下无法提供接管验收记录的2.1、设备间地面应统一铺装或油漆
3、 年度 100%有效性：抽查 3 个设备间，查看地面铺装或油漆是否符合设计要求所抽查的设备间地面有 1 间地面铺装或油漆不符合设计要求，且无修复过程记录或遗留问题整改跟进记录的为不符合2.2、设备间均应有管理制度年度 100%有效性：1、 检查体系文件是否建立设备机房管理制度2、 抽查项目 3 个设备间，查看是否有相关管理制度上墙，且上墙文件是否为有效版本1、 体系文件中未建立设备机房管理制度为不合格2、 所抽查设备间有 1 间制度未上墙或上墙文件明显不符合现场作业要求，上墙管理制度为无效版本均为不合格2.3、每年应编制下一年度的维保计划，细化到以周为单位 年度 100%有效性：1、 抽查项目
4、不少于 3 个专业维保计划，查看是否已编制本年度维修保养计划2、 查看维保计划内容是否有专业漏项，维保计划是否细化到以周为单位1、 有 1 个专业未能提供本年度维修保养计划，或无部门负责人审批记录的为不合格 2、 有 1 个专业维保计划有重大专业漏项，维保计划未能细化到以周为单位的为不合格2、通用条款2.4、设备检修（维保）后 季度 20% 有效性： 1、 所抽查有 2 个设备维保记录填写不规范、不完工程管理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 3 页 共 62 页第 3 页 共 62 页分项内容 检查内容检查方式检查频率检查比例 检查方法 评价
5、标准 备注应有检修记录，该记录应保存 3 年有效性：1、 根据维保计划，各专业抽查 2 个近期计划维保设备的维修保养记录，并现场核对设备维保实际情况2、 各专业抽查 1 份 2 年前维保记录，查看维保记录是否有效存档 3 年整、字迹潦草看不清的，设备维修保养记录与现场实际设备维保情况不相符的2、 抽查中有 2 个专业无 2 年前维保记录存档的均为不合格项2.5、所有设备应严格按说明书进行操作，包括冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵等，所有设备应挂或贴标识牌，标识牌内容应包括设备名称、服务区域、设备电源上级来源等信息年度 10%有效性：1、 抽查空调系统、锅炉系统、发电机等重要设备是否有操作流
6、程文件或设备操作说明书2、 抽查一名现场相关专业工作人员实际操作，查看是否正确按照说明书或设备操作流程文件操作3、 现场抽查 3 个重要设备间，查看设备及开关标识是否符合标准及操作要求1、 有 1 个重要设备无操作流程文件或设备操作说明书的2、 相关专业人员未严格按说明书或设备操作流程文件进行操作的3、 所抽查设备间内有 2 台设备未挂或贴操作标识牌，开关标识不符合操作要求的均为不合格2.6、可能造成人员伤害的设备间作业场所应配置相应的安全警示牌 年度 10%有效性：现场抽查 3 处设备间，查看可能造成人员伤害的作业场所是否配置了相应的防护装置和安全警示牌，所配置的防护装置和安全警示牌是否满足
7、现场安全防护要求所抽查设备间有 1 处可能造成人员伤害的设备间作业场所未配置相应的防护装置和安全警示牌，或所配置的防护装置和安全警示牌不符合现场安全防护要求的均为不合格2.7、各工程系统应编制突发事件应急预案，定期检查应急抢险工具、设备或物资，年度 10%有效性：1、 检查各工程系统是否建立了突发事件应急预案1、 突发事件应急预案有专业漏项的2、 无定期应急演习计划，应急演习计划有专业漏项的工程管理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 4 页 共 62 页第 4 页 共 62 页分项内容 检查内容检查方式检查频率检查比例 检查方法 评价标准 备注
8、并定期组织演习 2、 检查是否制定了各专业突发事件应急相关演习计划3、 检查应急预案演练记录，查看是否按照演习计划进行应急演练，并有存档记录4、 询问 3 名相关工程人员是否了解应急预案措施，熟知应急事件的处理流程5、 检查 3 个工程专业预案中有无应急抢险物资清单，现场应急抢险物资是否配置齐全，抢险物资是否易存取，且是否有定期保养3、 无对应的定期应急预案组织演习记录及照片的4、 所抽查工程人员有 2 名对其中预案措施及事件处理流程不熟知的5、 有 1 个工程专业无应急抢险物资，无应急抢险物资清单，应急抢险物资与清单不符，缺少法规规定应急物资的、现场应急物资抢险工具、设备或物资均无定期盘点及
9、保养记录的，或记录与实际不符的，应急物资不易存取的均为不合格3.1、编制装修手册 ，内容包括但不限于相关范围成品保护，现场临时设施设备，图纸设计要求，施工用水用电要求；人员和货运路线，出入登记制度；特殊施工（动火、异味）审批程序；文明施工、防火安全操作，特殊作业持证上岗要求；携物出门，危险品准入制度等有效性：1、 查看项目装修手册是否编写并满足服务标准内容规定。2、 查 3 家商户装修前修手册发放有无存档记录及相关文件。3、 如存在工作时间装修施工的，抽查不超过 3 名商户装修现场管理人员是否了解装修手册内容1、 未编写装修手册或编写未报审批，内容不满足服务标准规定的2、 抽查中有 1 家商户
10、装修前无装修手册发放记录的3、 所抽查现场相关工作人员有 2 名不了解装修手册内容的均为不合格3、装修服务3.2、租户签约时，由市场部、营运部发放租户手册与装修手册 ，工程相关年度 10%有效性：查 3 家租户存档记录及相关文件1、 无租户档案记录的2、 所抽查租户档案中 1 份无租区设备设施现状介绍或交接记录的为不合格工程管理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 5 页 共 62 页第 5 页 共 62 页分项内容 检查内容检查方式检查频率检查比例 检查方法 评价标准 备注部门介绍待租区的设备设施现状，做装修图纸报审指引；建立租户装修档案3.3
11、、对租户委托的装修公司提交的装修图进行审核，提出书面修改意见。装修图纸应包含但不限于：结构改造图、电气图、空调图、消防图、给排水图及外观图等有效性：抽查 3 家在装商户的租户存档记录及相关文件，查看装修审图是否完整有效1、 所抽查在装商户的租户档案中 1 户无装修图纸或审图意见的2、 根据施工现场情况查看抽查商户的装修图是否齐全，其中有 1 户不全的为不合格3.4、装修申请时由市场部对店铺装饰效果应予以审核，以保障与商业区店铺装饰的协调有效性：1、 查 3 家商户档案是否有店铺装修效果图及审图意见2、 根据效果图查看装修后的店铺是否与效果图一致。1、 所抽查商户档案中 1 户无店铺装修效果图或
12、审图意见的为不合格2、 抽查 3 户中有 1 户与效果图不同，且无变更记录，与周边装饰明显不协调的为不合格3.5、装修前应由中心约见租户召开协调会：（1）参加人员包括但不限于：招商部门、营运部门、租户门、工程部门、客服部门、安全部门及租户装修公司等；（2）会议内容：装修注意事项，消防申报资料，交场中需协调的事项、租户其它需明确或协调的事项；有效性：查 3 家商户租户档案，查看查看是否有协调会会议记录所抽查商户档案中 2 户无租户进场协调会记录或记录无相关部门及租户签字的为不合格工程管理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 6 页 共 62 页第
13、6 页 共 62 页分项内容 检查内容检查方式检查频率检查比例 检查方法 评价标准 备注（3）会议协调结果须多方签字书面确认3.6、进场施工单位须具备施工许可手续，办理许可手续须具备以下条件：（1）物业公司与租户完成交收楼手续；（2）装修项目得到有关政府部门批准；（3）向保险公司购买规定的保险；（4）缴齐物业公司规定的相关费用有效性：1、 抽查 3 户在装店铺是否有施工许可(证)审批记录。2、 查以上 3 户的租户档案有无交接场记录、保险缴费记录。1、 抽查在装店铺中有 1 户无施工许可(证)审批记录的2、 所抽查租户档案中有 1 户无交接场记录，保险缴费记录的均为不合格3.7、装修申请对需办
14、理消防报审、报验的租户，应提前准备符合消防要求的图纸、资料，由安全部组织申报年度 20%有效性：查租户档案有无消防报审合格记录 ，抽查 3 家租户所抽查租户档案中有 1 份无消防报审合格记录的为不合格（商业部分）3.8、装修前应对装修现场设置围挡，围挡应符合物业公司的相关规定。年度 20%有效性：抽查 3 户施工现场围挡情况是否符合装修手册要求抽查中有 2 户施工现场围挡不符合装修手册要求的为不合格（商业部分）3.9、施工期间，每日必须对装修现场进行巡查：（1）对现场与批准图纸的符合性进行核查，对不涉及消防的变更进行核定和指导；年度 20%有效性：1、 抽查 3 家在装店铺或租户档案，查看是否
15、有装修巡视检查记录，记录是否填写是否完整，记录时间是否符合装修手册或装修现场管理文件1、 所抽查商户施工现场有 2 家无装修巡视检查记录或记录不完整，记录时间不符合现场巡视检查周期要求的2、 发现 2 处施工现场特种作业人员无特种作业证或特种作业证失效的工程管理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 7 页 共 62 页第 7 页 共 62 页分项内容 检查内容检查方式检查频率检查比例 检查方法 评价标准 备注（2）对商场内有异味、粉尘及噪音的装修，应安排错开正常营业时间；（3）装修材料应符合阻燃要求；（4）对装修人员应进行登记，严格管理；（5）确
16、定物料运进和垃圾运出路线，调配货运电梯，进行进出门查验；（6）装修期间，对装修使用的通道、电梯等重要部位进行成品保护；（7）装修期间应尽可能关门施工，避免噪音、粉尘影响其他租户；（8）装修期间，对易燃物品及危险品应分开管理，避免意外发生；（9）检查施工现场：人员上岗证是否合格、操作是否规范；是否安全施工，特别是动火、异味施工；（10）对隐蔽工程在封闭前中的巡视检查周期要求。 2、 查施工现场特种作业人员是否有特种作业证3、 查施工现场作业人员是否有出入证(上岗证)或出入登记记录4、 如抽查施工现场有动火作业、异味施工、噪音施工，查看是否有相关的施工审批记录5、 查施工现场是否存在违反施工规定或
17、管理标准的违规作业6、 查施工现场垃圾运出路线的通道、电梯等是否按照装修手册要求做好成品保护7、 查施工现场易燃易爆物品是否分类摆放，符合施工规范要求8、 查装修现场的装修材料是否符合装修手册中规定的防火要求，是否有检验证书9、 抽查 3 家租户装修档案，检查需要进行动火、异味施工的工序，是否有相关的审批记录10、 查租户装修档案，检查需要进行隐蔽验收工序处是否有隐蔽要收记录3、 发现有 2 家店铺施工现场作业人员有无出入证(上岗证)或出入登记记录现象的4、 所抽查施工现场发现 1 处动火、异味、噪音施工无审批记录的5、 发现 2 户装修现场均有违规作业，且无整改管理过程记录的6、 有 2 户
18、装修现场未按照装修手册要求做好成品保护，且无整改管理记录的7、 发现 2 户装修现场均有易燃易爆物品未按照装修手册要求进行分类摆放，不符合施工规范要求，且无整改管理记录的8、 发现有 2 户装修现场均有不符合装修手册中规定的防火要求的材料进场，且无整改管理记录的9、 抽查发现有 2 处应进行审批的作业，无审批记录的10、 抽查发现有 2 处应进行隐蔽验收工序处，无隐蔽验收记录存档的均为不合格工程管理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 8 页 共 62 页第 8 页 共 62 页分项内容 检查内容检查方式检查频率检查比例 检查方法 评价标准 备注
19、做专业检验，更改须有记录；各专业完成后须做测试和检验；消防检验须由专业公司进行3.10、在内外部检验合格的前提下，物业公司对施工现场做整体验收，同时核对竣工图；验收合格后协助报验对应政府审批部门年度 20%符合性 ：建立项目租户档案及政府部门审核报告的记录有效性 ：查租户档案中的验收记录及政府部门审核报告，抽查 3 份（协助报批即物业在相关申报表上盖章，可以实现。 ）所抽查档案记录中有 2 份为无验收报告或政府部门审核报告的为不合格3.11、配合政府审批部门进行现场验收工作，提供必要的测试记录有效性 ：由消防施工单位提供消电检、打压试验、材料检验报告等。抽查 3 份（政府部门验收不应由物业公司
20、提供测试记录，建议取消该项）所抽查隐检案记录及分项记录有 2 份不符合要求的为不合格3.12 建立租户装修档案，保证“一户一档” ，包括但不限于申请资料、协调会记录、监管记录、违章处理、竣工图纸资料和政府有关部门验收合格的文件，该档案可作为租户退租时界定还原责任的依据年度 20%有效性 ：查项目租户档案，抽查 3 户1、 租户装修档案未形成“一户一档”的2、 所抽查租户档案中有 2 户缺少(装修申请资料、场地交接资料、监管记录、验收记录、保险缴费记录、装修图纸)内容之一的均为不合格3.13、装修验收合格后 7 日 年度 20% 有效性 ： 所抽查租户中有 2 户未无退费手续且无验收合格通工程管
21、理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 9 页 共 62 页第 9 页 共 62 页分项内容 检查内容检查方式检查频率检查比例 检查方法 评价标准 备注内，办理费用结算手续 查项目租户档案有无退费手续或验收合格通知书，抽查 3 家租户知书的为不合格4.1、有遗留工程统计清单和跟进记录：开业 3 个月内跟进地产公司尽快整改处理，对重大遗留工程有解决的方案；开业半年，已解决问题占总遗留工程的 80%；保修期内全部解决阶段 100%有效性 ：1、 查看是否建有遗留问题清单和整改相关报告2、 涉及到的各专业抽查 3 项遗留工程问题看跟进记录是否齐全及有效
22、1、 遗留问题无清单或统计记录、整改报告的2、 工程遗留问题整改跟进记录中有 2 项无建设方或承包商签章记录的、记录单中未明确整改完成期限的、未按期整改项无继续跟进过程记录的3、 遗留问题解决率不达标的均为不合格4.2、遗留工程的跟进率实现 100% 阶段 100%有效性 ：查遗留问题清单是否已即时更新，并时时反映了遗留工作的改进进度，抽查 3项遗留问题是否有跟进记录发现有 2 个专业有遗留工程问题整改进度与清单记录不符，或无遗留问题改进进度记录的均为不合格（商业部分）4、遗留工程处理4.3、建立完整的遗留工程档案，对遗留工程出现造成的影响、整改进展的数据、租户反馈意见，在新项目阶段性工作完成
23、后应定期总结分析。形成系统性的建议报告公司阶段 100%有效性 ：1、 查看项目有无工程后评估报告和遗留问题处理方案或报告2、 已进行整改的遗留问题是否建有验收交接记录1、 交工半年后项目无工程后评估报告和工程遗留问题处理方案或报告的2、 遗留问题完全整改后，拒绝签认验收交接记录的均为不合格5、工程档案资料5.1、新项目验收接管时，地产公司须把完整的图纸资料移交给物业公司，否则不予接管。图纸资料包含：各专业的竣工图纸、设计变更、阶段 100%有效性 ：1、 查移交资料清单及签字确认记录2、 抽查 3 项存档的工程档案移交资料是否齐全1、 无移交记录的2、 有 2 项存档资料中工程验收合格文件、
24、图纸资料、试运行记录、产品合格证等不全，且接管记录中无备注说明记录的为不合格工程管理类标准检查作业指引（商业）编号：HRZD-PG-WY009/04版号：1.0页码：第 10 页 共 62 页第 10 页 共 62 页分项内容 检查内容检查方式检查频率检查比例 检查方法 评价标准 备注隐蔽工程验收记录、合格证、试验记录、试运行记录、工程事件记录及技术资料等5.2、工程重要档案应有电子备份，设置管理权限，涉及重大工程变更时需及时更新有效性 ：1、 查看工程图纸等工程重要档案是否有电子备份，是否有制度规定设置管理权限，2、 抽查 2 项重大工程变更是否进行了图纸更新1、 发现一项工程重要档案无电子
25、备份，竣工图纸无电子版本的2、 发现一项工程实体与竣工图不相符，未及时更新图纸或无设计变更文件的3、 工程重要档案未设置管理权限，无相关文件依据的均为不合格5.3、物业公司建立图纸资料台帐，实行专人责任管理有效性 ：查看图纸资料台帐，查有无图纸资料管理制度无图纸资料台帐的，图纸资料无专人管理或无相关文件依据的为不合格5.4、建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保证资料长期完整。档案资料管理办法由公司统一制订月度 50%有效性 ：1、 抽查档案管理制度文件，查看是否建立了档案管理制度2、 对照档案管理制度文件，查看档案管理相关记录1、 无档案管理制度文件的2、 实际档案管理情况与档案管理
26、制度不相符的，借阅归还记录不全的。均为不合格6.1、在新项目验收后 1 年之内建立设施设备台帐 阶段 100%6、设备台帐6.2、所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡，标明名称、编号、主要技术参数，贴于或悬挂于设备上；无法张贴的，如潜水泵、污水过滤池等，可以在附近季度 20%有效性 ：1、 查看有无设备台帐清单，2、 现场抽查 10 台设备均有设备台帐卡3、 现场抽查 3 项最近经过大、中修的设备设施，在台账、设备卡中有记载4、 查看台账更新记录1、 在新项目验收后未按标准要求建立设施设备台帐2、 所抽查设备中有 4 台无设备台帐卡或设备台帐卡不符合标准要求的3、 所抽查设备维修或更新记录中有 2 项未在 1 个月内进行设备台帐更新的均为不合格
