古北水镇规划方案.doc

1、古北水镇规划方案项 目 名 称 ： 古 北 水 镇项 目 区 位 ： 北 京 市 密 云 区古 北 水 镇 位 于 北 京 市 密 云 古 北 口 镇 ， 背 靠 中 国 最 美 、 最 险 的司 马 台 长 城 ， 坐 拥 鸳 鸯 湖 水 库 ， 是 京 郊 罕 见 的 山 水 城 结 合 的 自 然古 村 落 。 与 河 北 交 界 ， 距 离 北 京 市 1.5 小 时 ， 距 离 承 德 市 约 45分 钟 车 程 。一 、 项 目 规 划拥 有 43 万 平 方 米 精 美 的 明 清 及 民 国 风 格 的 山 地 四 合 院 建 筑 ，含 2 个 五 星 级 酒 店 ， 6 个

2、小 型 精 品 酒 店 ， 400 余 间 民 宿 、 餐 饮 及商 铺 ， 10 多 个 文 化 展 示 体 验 区 及 完 善 的 配 套 服 务 设 施 。项 目 特 色 ： 具 有 悠 久 的 历 史 ， 是 在 原 有 守 卫 长 城 军 民 混 建 而居 的 古 堡 基 础 上 发 展 起 来 ， 其 现 存 的 “司 马 台 古 堡 ”是 北 京 市 重点 文 物 保 护 单 位 ， “长 城 +古 镇 ”是 罕 见 的 雄 伟 自 然 、 文 化 景 观 混合 在 一 起 的 历 史 人 文 风 景 区 。二 、 项 目 定 位“观 光 +休 闲 +度 假 +会 议 ”功 能

3、于 一 体 的 复 合 型 景 区 。三 、 业 态 规 划以 北 方 古 水 镇 为 基 底 ， 打 造 文 化 展 示 体 验 、 特 色 住 宿 、 商 务会 议 、 日 常 配 套 等 丰 富 业 态 ， 提 高 参 与 性 和 体 验 性 。文 化 展 示 体 验 区 : 10 个 展 示 体 验 区 (小 型 博 物 馆 )， 介 绍 关 于北 方 酿 酒 、 染 坊 等 传 统 工 艺 ,及 日 月 岛 演 艺 区 、 长 城 书 院 、 童 玩 馆 、毛 猴 馆 等 ;特 色 住 宿 ： 目 前 已 经 建 成 1 个 五 星 级 酒 店 (水 镇 大 酒 店 )， 3个 精

4、品 酒 店 (乌 镇 会 、 望 京 楼 、 长 城 书 舍 )， 400 余 间 民 宿 ， 总 共计 约 1500 间 客 房 ;商 务 会 议 ： 预 计 建 设 两 个 大 型 会 议 中 心 ;日 常 生 活 配 套 ： 银 行 、 邮 局 、 菜 场 、 综 合 超 市 、 药 店 、 诊 所 、快 递 、 书 店 、 干 洗 店 等 。三 、 营 销 策 划以 北 京 、 华 北 地 区 为 主 ， 全 球 营 销 。四 、 开 发 基 础开 发 基 础 好 ， 乌 镇 的 设 计 经 验 和 整 体 运 营 开 发 成 为 古 北 水 镇项 目 的 品 质 保 证 。 古 北

5、口 镇 紧 邻 京 承 高 速 ， 古 北 口 景 区 素 有 小 承德 之 称 ， 司 马 台 、 雾 灵 山 等 为 燕 郊 观 光 型 景 区 ， 本 身 已 经 具 备 近郊 旅 游 基 本 的 观 光 及 度 假 元 素 。市 场 广 阔 ： 北 京 短 途 休 闲 旅 游 潜 在 市 场 规 模 约 为 5000 万 人次 /年 ， 而 其 周 边 缺 乏 优 秀 休 闲 旅 游 目 的 地 ， 休 闲 市 场 广 阔 。政 策 支 持 ： 2012 年 ， 获 得 密 云 县 财 政 局 4100 万 元 基 础 建 设补 贴 ， 参 与 古 北 项 目 融 资 的 京 能 集

6、团 也 是 北 京 市 政 府 的 全 资 子 公司 。渠 道 完 备 ： 可 利 用 中 青 旅 本 身 的 旅 行 社 资 源 来 引 导 团 队 游 客 ，中 青 旅 是 国 内 规 模 最 大 的 商 务 会 议 旅 游 服 务 商 ， 会 议 旅 游 客 源 广 。五 、 开 发 模 式借 鉴 “乌 镇 模 式 ”以 “整 体 产 权 开 发 、 复 合 多 元 运 营 、 度 假商 务 并 重 、 资 产 全 面 增 值 ”为 核 心 ， 观 光 与 休 闲 度 假 并 重 ， 门 票与 经 营 复 合 ， 实 现 了 高 品 质 文 化 型 综 合 类 出 游 目 的 地 的 建

7、 设 与 运营 。依 “乌 镇 模 式 ”而 建 的 古 北 水 镇 主 要 有 以 下 三 个 方 面 的 明 显优 势 ：1、 规 划 和 产 品 优 势 ：古 北 水 镇 在 开 发 时 全 资 买 断 所 有 商 铺 和 住 家 的 产 权 ， 由 乌 镇专 业 化 运 作 团 队 运 作 ， 借 鉴 乌 镇 模 式 ， 对 景 区 统 一 开 发 、 设 计 规划 。在 基 础 设 施 方 面 古 北 水 镇 以 近 项 目 总 投 入 的 1/3 用 于 生态 环 保 建 设 。 为 了 较 完 整 地 保 存 古 朴 原 貌 ， 使 地 面 免 遭 破 坏 ， 度假 区 的 街

8、道 全 部 采 用 长 条 青 石 板 铺 设 ， 并 在 地 下 设 有 长 1.7km、高 2.5m、 宽 2.6m 的 综 合 管 廊 ， 将 热 力 管 道 、 中 水 管 道 、 直 饮 水管 道 等 均 埋 于 地 下 ， 不 仅 有 效 地 保 护 了 地 面 ， 对 于 建 设 原 汁 原 味的 历 史 文 化 旅 游 目 的 地 也 起 到 了 重 要 作 用 。在 外 部 整 治 方 面 古 北 水 镇 是 在 原 司 马 台 三 个 自 然 古 村 落的 基 础 上 聚 合 而 成 ， 拥 有 原 生 态 的 自 然 环 境 、 珍 贵 的 历 史 遗 存 和独 特 的

9、文 化 资 源 。 在 古 北 水 镇 的 开 发 建 设 过 程 中 ， 始 终 将 文 物 保护 、 古 建 筑 修 缮 和 基 础 设 施 的 重 建 列 为 首 要 任 务 。 为 了 保 护 原 有古 建 筑 ， 不 破 坏 原 始 风 貌 ， 本 着 “修 旧 如 故 ， 整 修 如 故 ”的 原 则 ，采 用 了 大 量 的 古 建 材 料 和 传 统 修 缮 手 法 ， 力 求 真 实 还 原 一 个 长 城小 镇 的 繁 华 旧 貌 。在 内 部 改 造 方 面 “外 形 传 统 风 貌 ， 内 核 现 代 功 能 ”。 在保 留 原 貌 的 同 时 大 胆 创 新 ， 对

10、修 复 后 的 民 居 建 筑 进 行 内 、 外 特 色装 饰 和 水 电 等 配 套 设 施 改 造 ， 对 历 史 街 区 进 行 功 能 重 塑 与 再 利 用 ，使 得 改 造 好 的 古 建 筑 更 适 合 现 代 城 市 人 的 居 住 。在 社 区 配 套 方 面 古 北 水 镇 按 照 现 代 居 住 社 区 的 标 准 ， 配套 包 括 公 共 场 所 、 社 区 休 闲 活 动 空 间 、 人 文 活 动 设 施 及 旅 游 配 套设 施 ， 涵 盖 食 、 住 、 行 、 游 、 购 、 娱 旅 游 六 要 素 ， 不 用 出 景 区 就几 乎 能 够 满 足 游 客

11、的 所 有 需 求 。 建 立 了 戏 楼 、 祠 堂 、 书 院 、 镖 局等 等 ， 激 活 古 镇 生 活 文 化 ， 让 游 客 体 验 真 实 的 古 镇 生 活 。2、 产 权 和 社 区 优 势吸 取 其 它 古 镇 开 发 的 经 验 教 训 ， 在 开 发 时 采 取 了 全 资 买 断 所有 原 商 铺 和 住 家 的 房 屋 产 权 ， 在 此 基 础 上 实 现 整 个 景 区 开 发 的 主体 一 元 化 ， 从 而 使 得 对 古 镇 的 统 一 规 划 和 统 一 经 营 管 理 成 为 了 可能 。此 外 ， 古 北 水 镇 改 变 了 一 般 古 镇 开 发

12、中 的 社 区 关 系 ： 对 于 一般 古 镇 而 言 是 外 来 者 的 游 客 在 古 北 水 镇 是 真 正 的 “镇 民 ”， 原 来的 居 民 却 成 为 进 入 景 区 务 工 的 外 来 者 ， 原 住 居 民 通 过 承 租 景 区 公司 的 房 屋 进 行 经 营 。 正 是 这 种 颠 覆 式 的 社 区 重 构 ， 给 游 客 带 来 了对 古 镇 的 深 度 感 受 和 极 佳 的 旅 游 体 验 。3、 经 营 和 管 理 优 势古 镇 管 理 行 家 与 旅 行 社 业 巨 头 强 强 联 手 的 专 业 化 运 行 团 队 是古 北 水 镇 的 制 胜 法 宝

13、。 项 目 由 中 青 旅 集 团 与 乌 镇 联 合 打 造 ， 在 水镇 始 建 之 初 ， 他 们 就 将 方 便 游 客 、 人 性 化 服 务 等 理 念 融 入 其 中 ，避 免 了 规 划 建 设 与 经 营 管 理 两 层 皮 的 现 象 ， 保 证 了 景 区 的 品 质 。对 于 古 北 水 镇 来 说 ， 门 票 只 是 进 入 景 区 的 门 槛 ， 景 区 内 包 括餐 饮 、 住 宿 、 娱 乐 等 多 业 态 复 合 经 营 才 是 营 收 的 主 力 ， 这 会 使 得收 入 的 增 长 幅 度 远 大 于 游 客 量 的 增 速 。 在 业 态 上 实 施 复

14、 合 经 营 的基 础 上 ， 古 北 水 镇 在 管 理 上 实 施 统 一 管 理六 、 规 划 布 局景 区 主 体 +司 马 台 长 城 ， 各 有 千 秋 的 景 区 组 合1、 功 能 分 区景 区 沿 主 一 路 呈 东 北 -西 南 向 条 带 状 分 布 ;古 镇 与 保 护 区 严 格分 离 ， 古 北 水 镇 包 含 景 区 主 体 和 司 马 台 长 城 两 大 板 块 ;其 中 ， 景区 主 体 主 要 包 括 以 下 四 大 板 块 ： 民 国 街 区 、 水 街 历 史 风 情 区 、 卧龙 堡 民 俗 文 化 区 、 汤 河 古 寨 区 。2、 开 发 运 营

15、：开 发 模 式 、 投 资 运 营 团 队 等 多 方 面 深 度 复 制 乌 镇 模 式 。开 发 模 式 借 鉴 乌 镇 ， 以 “整 体 产 权 开 发 、 复 合 多 元 运 营 、 度假 商 务 并 重 、 资 产 全 面 增 值 ”为 核 心 ， “观 光 与 休 闲 度 假 并 重 ，门 票 与 经 营 复 合 ”， 实 现 “高 品 质 文 化 型 综 合 旅 游 目 的 地 建 设 与 运营 ”。3、 开 发 主 体以 旅 游 公 司 主 要 股 份 的 ， 集 政 府 、 企 业 和 基 金 公 司 为 一 体 开发 主 体 。 通 过 集 合 中 青 旅 公 司 的 旅

16、 游 资 源 、 IDG(创 业 基 金 )的 资金 实 力 和 政 府 的 政 策 实 力 整 合 在 一 起 ， 此 三 驾 马 车 共 同 推 动 古 镇开 发 。开 发 措 施 确 定 设 立 司 马 台 长 城 保 护 专 属 区 和 旅 游 专 属 区 ， 保护 区 与 旅 游 区 严 格 隔 离 。景 区 塑 造 ： 整 旧 如 故 ， 腾 龙 换 鸟 、 古 镇 现 代 化 。 具 体 的 做 法可 归 纳 为 “迁 、 拆 、 修 、 补 、 饰 ”五 个 字 。对 于 这 里 的 原 住 居 民 ， 被 安 置 在 古 镇 外 围 ， 原 有 住 房 全 部 作为 商 业

17、开 发 ， 用 作 酒 店 、 餐 饮 、 商 业 ， 而 原 主 居 民 可 以 优 先 返 回到 古 镇 参 与 旅 游 服 务 行 业 中 。七 、 商 业 模 式 ：观 光 与 度 假 并 重 、 门 票 与 景 区 内 二 次 消 费 复 合 经 营 的 商 业 模式 。商 业 业 态 主 要 分 两 种 ：一 是 散 状 分 布 的 特 色 小 吃 、 书 店 、 服 装 等 店 铺 ， 此 类 店 铺 多集 中 在 民 宿 周 边 ， 通 过 购 物 加 深 游 游 客 对 水 镇 风 情 的 情 感 体 验 。二 是 老 北 京 特 色 商 业 街 商 铺 ， 此 为 古 北

18、水 镇 最 大 的 特 色 。 开 发 公司 负 责 所 有 经 营 权 的 审 批 ， 整 体 管 控 。 并 吸 纳 原 住 民 作 为 公 司 工作 人 员 ， 解 决 其 收 入 ， 客 栈 及 店 铺 是 主 要 就 业 领 域 。酒 店 分 类 商 业 业 态 主 要 分 两 种 ：一 类 为 民 宿 ， 即 民 居 ， 通 过 对 其 的 整 体 改 造 ， 形 成 准 4 星 标准 的 度 假 酒 店 ， 以 客 栈 命 名 ， 由 开 发 公 司 统 一 经 营 管 理 ， 工 作 人员 为 原 住 居 民 ， 公 司 给 予 他 们 餐 饮 的 经 营 权 ， 并 严 格

19、控 制 经 营 规模 。 工 作 人 员 需 要 对 客 房 进 行 打 扫 和 清 洁 服 务 ， 以 此 盘 活 民 宅 ，提 高 就 业 率 ， 发 挥 原 住 民 的 服 务 意 识 。另 一 类 为 标 准 的 4、 5 星 酒 店 ， 提 供 高 端 的 商 务 配 套 ， 满 足商 务 客 的 需 求 ， 成 为 商 务 会 议 ， 公 司 年 会 的 不 二 场 所 。八 、 盈 利 构 成 ：当 前 项 目 主 要 收 入 来 源 ： 门 票 +旅 游 经 营 收 入 。项 目 一 期 主 要 包 括 水 街 、 1 个 五 星 级 酒 店 ， 1-2 会 所 ， 部 分民 宿 ， 司 马 台 长 城 (包 括 上 长 城 的 索 道 )， 还 有 一 些 民 俗 馆 等 。 二期 预 计 以 旅 游 度 假 公 寓 住 宅 为 主 。 因 此 ， 当 前 项 目 的 主 要 收 入 来自 门 票 +旅 游 经 营 收 入 。