1、望湖大厦商业区停车场管理方案望湖大厦位于苏州工业园区湖东 CBD 核心地段，周边紧邻九龙仓、新鸿基等超高层建筑以及久光百货、圆融时代广场等商贸核心区。北临现代大道，南侧为目前已投入运行的轻轨一号线。本大厦建筑物总高度达 107 米，整个建筑物幕墙质感特别通透。该工程由苏州望湖房地产开发有限公司投资建设，苏州工业园区设计研究院总设计，江苏赛华建设监理有限公司负责监理。总建筑面积为81184.14，其中地下室建筑面积为 15135.39，结构高度 99m。地下 2 层，地上 24 层，其中裙房四层为大型购物娱乐商场，主楼 24 层为五星级酒店式公寓；共有机动车停车位 469 个,非机动停车位 15
2、7 个。制定及落实停车场管理规范，完善停车场的安全管理，保障车辆停放安全，辖区交通畅顺，出入有序，确保车场设施设备之运转正常安全，防止事故发生。明确停车场管理的有偿保管责任及车位的有偿使用，并向进入停车场车主明确此关系。关于本商业区域的停车管理设想叙述如下:一. 停车位类型以及数量(机动车469 个/非机动车157 个):1. 地面临时机动车停车位 15 个；2. 地下一层普通机动车停车位 135 个；3. 地下一层机械机动车停车位 150 个；4. 地下二层机动车停车位 171 个；5. 非机动车位情况5.1 地面非机动车位 0 个；5.2 地下非机动车位 157 个(地下二层 51,夹层
3、53 个,地下一层 53 个)；二. 商业区机动车位以及非机动车位功能划分设想:1.机动车停车位设定:办公区设定 个，拟设定区域为负一层办公楼附近（基本以机械停车位为主，可长期租赁方式进行，此比较利于管理） ；洲际酒店设定 个，拟设定区域为负二层或负一层闲置车位为主；公寓酒店设定 个，拟设定区域为公寓楼附近车位为主；公寓业主设定 个，拟设定区域为公寓楼附近为主；商业区设定 个，拟设定区域为地下二层以及负一层空闲车位为主；整个商业区域设定卸货车位 x 个， 拟设定区域为负一层商业专用客货两用梯附近为主；2.非机动车停车位设定:地面原设定 0 个，现设定 0 个，设定区域为负一层、夹层以及负二层，
4、现设定 157 个，非机动车停车位设计功能有刷卡充电系统。三. 商业区机动车进出口设定建议:鉴于商业区首层车流动线与人流动线的宽度有限，同时为了对进入望湖大厦商业区的车辆施行有效化管理，同时为车流动线与人流动线原则上分开的惯例，又根据望湖大厦商业区车库原设计为“单入单出”模式（即东入西出）这一要素，拟对进入本商业区的机动以及非机动车的“入”与“出”建议如下：1. 对进入本商业区的所有机动以及非机动车辆实行均从南正门入由东侧入库（含办公区域/公寓酒店以及公寓业主/洲际酒店/商业区供货车辆等） ；2. 对于进入地下二层车库的车辆，则由负一层到负二层的东入口进入，由西出口出；3. 对地下车库出口则统
5、一由西侧出口进行；4. 关于洲际酒店若有特殊活动或特别重要客人的情况下可与物业管理管理中心特别报备并达成共识后，车辆可从南门入由东向北后至酒店西正面接客人；5. 商业区的车流动线与人流动线拟采用花坛等进行物理分割，对于进入商业区域中庭的东/南/北/西的入口处亦由花坛进行分割，杜绝机动或非机动车辆进入该区域，营造良好且安全的购物环境。四. 商业区卸货区域设定:1. 关于后期的装修车辆，送货车辆以及商业区域的供货车辆均统一进入地下车库，再由电梯进行驳运至各处；2. 商业区域的后期餐饮垃圾/生活垃圾/装修垃圾清运车辆也统一在地下车库负一层进行；3. 进入望湖大厦商业区的所有供货车辆，若需进入地下停车
6、库卸货必须将车辆停靠在规定的卸货区域才可以进行卸货，否则应作为违规行为，地下车库管理人员有权拒绝其卸货；4. 洲际酒店以及公寓酒店均为重点客户，若有特殊需求应与物业客户服务管理中心提前进行沟通并达成共识后再按相关约定进行，但不可影响整个商业区的相关规约。五. 望湖大厦广场车辆管理:1. 商业区域前期管理方式设定:a. 机动车辆安排专人引导，确保均有序停放在广场设定的临时停车位上，在临时停车位已满的情况下，则将车辆有序的向地下车库内引导停放；b. 施工车辆以及送货车辆应逐步引导进入地下车库内停放，若是有货物或施工材料运送到楼层内的，则由地下车库内用电梯进行驳运至铺内；c. 因目前地下非机动车库还
7、不具备启用条件，暂将非机动车辆有序停放在设定的空铺位内；2. 商业区域正式运作后管理方式设定:a. 在商业区一旦进入经营状态，地面临时停车位正常情况下仅供特种车辆（救护车/警车/运钞车/抢修车辆等）或特殊情况下必须使用的车辆使用；其他车辆必须引导到地下车库有序停放；b. 非机动车均需停放到地下非机动车库内，地面禁止停放一切非机动车，杜绝任何人员将非机动车辆停放在铺前以及铺内充电作业；3. 其他事宜若遇特殊天气情况下以及特殊货物必须临时停靠地面临时停车位的，可与物业管理管理中心提前申请，物业职能部门将安排专责人员给予协助。六. 停车场车辆进出管理程序:1. 进场程序:2. 出场出场程序:七. 停
8、车场管理岗位设置:为了望湖大厦商业区域的有序停车，并创造一个良好的购物与居住环境，拟对本商业区的停车场/库设如下岗位：1. 收费岗一处（共 3 人，24 小时轮班制） ；2. 停车发卡岗一处（暂不设专人，由首层秩序维护岗或机动岗代理） ；3. 巡逻岗一个兼车辆引导岗（共 3 人，24 小时轮班制） ；4. 机械停车位管理人员（共 4 人，24 小时轮班制） ；固定卡 读卡 系统将图像自动送出口系统收费员确认车辆进入道匝回落临时卡 自动读卡固定卡 读卡 收费员启动系统判断 道匝抬起车辆出库道匝回落临时卡 收费或授权5. 环境维护岗一个（共计 4 人，10 小时轮班制） ；6. 设施设备维护岗一个
9、(由设施设备维护人员日常巡查及计划检修,专业机械车位将与相关技术厂商签订技术支持协定协议，维修人员编制给予考虑，为了节约不专设人员)。八. 停车场管理人员岗位职责:1. 收费岗位职责：当班期间保持良好的岗位形象和注意自身的言行举止及仪容仪表，文明执勤，礼貌待人，按公司规章制定严格落实每天的工作任务；严格按照公司规定的收费标准，收取用户的停车费，熟悉收费系统各种操作程序，快捷、准确无误地做好收费工作；当有车主对所缴费用产生异议时，向车主耐心解释，文明热情的服务；在停车场道闸系统出现故障时，对缴费客人要礼貌解释，及时通知班长并报告管理处安排维护人员立即处理；遇有要求免费的车辆时，需经过管理处同意，
10、免费处理车辆要做好工作记录，供管理处、财务部门查帐核对；负责做好各种特票收缴、登记工作；负责日常停车场道闸系统清洁护理工作，发现系统异常需及时通知班长并报告管理处处理；负责按规定做好收费的交接工作。接班人接班时，应当面点清 IC 卡、金额及票据，认真辨别钞票真伪，接班后发现有异，由接班人负责；严禁在车场电脑中更改数据资料、玩游戏，严禁挪用、贪污车场公款，违反者予以辞退，情节严重者送公安机关处理；完成领导交办的其他工作。2.机械停车位管理人员职责：根据制定的停车场管理制度遵照执行；定期检查停车库各传感器（光电开关）保证表面洁净无遮挡、行程开关位置准确；各运转部位包括链条润滑良好；各读卡器、电气控
11、制器件良好；配置足够的灭火器械；车管员对易燃易爆物品,烟火等涉及安全的一切事项严格把关，提高警惕性，杜绝隐患；私家车位设立明显识别标示，车管员不让其他车辆挤占私家车位；车管员对每辆进入车场车辆作适当检查，注意车辆是否有被撞、被刮等迹象做好现场记录由车主签字确认，在此减少不必要的纠纷；主动礼貌提醒车主不要将贵重物品留在车内，同时阻止闲杂人员进入车库内；停车场将安排专职车管员对停车场实施巡查管理并引导车辆停放，提供问询服务；对车场出入口附近的路面实施人车分流，确保区内人员进出及活动的安全，对于易产生交通瓶颈，造成堵塞的地段及时进行有效疏导；在停车管理员手中将备一份月保车主基本档案，以便车辆发生危险
12、情况或紧急疏散时使用，车管员巡查中若发现停放车辆有异常情况(自燃等)要立刻采取措施实施补救，若车辆之间发生交通事故，要尽快处理，以不妨碍车辆通行为准则，并好事件报告。3. 车场清洁人员职责：负责停车场内清洁卫生，维护车场整洁；按照公司制定的停车场清洁服务安排及标准进行工作；负责停车场配套设备及消防设施、排风口及照明等系统的清洁工作；保障停车场排水沟的畅通、定期清理。4.车场设施设备维护人员职责:负责每天对车场的巡查，保证各设施设备的正常运行,对车场内的消防系统、排风系统、照明系统、排水系统等做周月检工作，排除故障隐患，并认真执行运行管理规程,负责对停车管理收费系统运行状态的检测，发现故障立即上
13、报并填写车辆管理日检表 ，同时迅速联系设备供货商进行维修，做好协助工作；负责车场内停车标识，建筑物等公共设施的检查维护工作，以确保场管理工作顺利及有效开展；协助车场清洁人员清除排水渠的污积、排风口及地面油污的清洁工作。5.中控室值班人员职责：熟悉掌握中控室设备的性能在，严格执行操作规程；密切注视车场内车辆行驶，人员进出情况，发现异常情况立即上报并录像，并采取相应的应对程序处理，工作时间严格遵守中控室值班制度，不得脱岗或拓瞌，认真、仔细地做好值班记录，爱护中控室的设施、设备及所有物品，发现故障应立即向公司汇报。6停车场巡逻人员职责：a.整个区域安全巡视工作，特别加强对各走火信道及偏僻区域的巡察，
14、注意盘查可疑及闲散人员，协助对进入车场车辆管理，指引其停泊适当位置，对业主/住户之已申请固定车位之车辆应督促其不能停泊他人之固定单位，否则申请锁车，严格检查登记车场车辆有关情况，发现有车辆未锁车门时，应立即通知上司跟进联系有关车主，然后守护车辆旁，等候上司到来进行处理，按消防规范巡视并检查消防设施，做好巡视记录，确保消防设施处于正常工作状态，监管地库内所有工程装修防火情况，督促施工人员做好各项防范措施，协助车场当值人员对各种停放车辆的管理。b.车辆引导：指引车辆缓行安全停放在自己的车位上，并应立即跟进检查车辆情况，检查所泊车位是否相符，同时提醒司机关锁车门、窗，并检查是否漏水漏油；检查车辆有无
15、任何损坏、擦痕，如有任何损坏，都应详尽登记于“车辆情况登记表”上，并要求车主（司机）签名认可；定时巡查车辆的停放情况，制止乱停放现象，发现违例泊车即申请锁车，清点车库内车辆，与车辆出入登记表上是否一致；定时巡查车场，如发现有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏水漏油等情况应及时报主管或管理处通知车主处理。未通知到车主时，做好交接班记录 ；仔细登记车辆有关情况，如车牌号码、车型、车位进出时间等；严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇到醉酒驾车者应立即劝阻，并报告主管或管理处及时处理；发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件；做好区域内安全防火工作，制止任何人员在车场吸烟或动火作案；认
16、真做好交接班工作，交接班时所属区域之车辆一并交接清点无异后签名。九. 停车场管理约定:1.自觉遵守本大厦交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；2管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；3.车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；4.机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过 5 公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；5.不准在本大厦内任何场所试车、修车、练习；6.不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；7.不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停
17、放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外） ；8.不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；9.保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。十. 停车场管理预案:1、目的：停车场发生突发事件时，秩序维护人员能够掌握突发事件正确的处理程序及相关救护步骤和方法，保护顾客生命财产安全及自身的合法权益。2、范围：适用于望湖大厦物业服务管理中心。3、职责：3.1 秩序维护部负责人 负责预案的策划、培训和组织。3.2 秩序维护班长负责预案的具体组织和落实。3.3 秩序维护员负责预案的具体实施。3.4 控制管理中心负责预案实施过程中信息的收集和传递，必要时做出正确引导
18、。4、方法和过程控制：4.1 车辆损伤事故（指无人受伤）处理：4.1.1 车场内如发生交通事故，控制管理中心应立即调动秩序维护人员控制现场，同时将事件信息通报其他岗位采取必要措施，当班班长立即赶往现场处理，防止肇事车辆及人员逃逸，并将现场情况向管理中心汇报，管理中心第一时间通知安全负责人 ，必要时向部门经理汇报。4.1.2 处理人员到现场后，要求肇事当事人如实反映事故发生的经过，并进行拍照，做好相应的事件发生经过客观记录，并迅速联系被撞车主到现场进行调解。4.1.3 根据当事双方的意见，需自行解决的，处理人员仅作事实见证人。需交管部门解决的，处理人员应主动通知管理中心与交管部门联系，请双方等待
19、执法人员的到来。因车辆事故堵塞交通时，现场秩序维护员负责疏导车辆进出，并指引警务和保险公司车辆和人员到事发地点现场。4.1.4 处理撞车事件的人员应注意控制双方车主的情绪，以协调处理为原则，避免与任何一方发生冲突。4.1.5 如因秩序维护员管理疏忽等原因造成车场内车辆损伤而引起的赔偿，追究安全管理员责任。4.1.6 如因车主原因造成车场公共设施损坏需照价赔偿。如因车主原因造成车主本人车辆损坏的，当值秩序维护员除礼貌地和车主明确责任外，可视情况配合车主联系保险公司 ，用“双赢”方式进行处理。4.1.7 在无法确定肇事车辆和人员时，经部门经理同意后，通知保险公司前来进行处理。4、2 车辆冲岗处理：
20、4.2.1 车场岗发现车辆欲冲岗时，首先采取应急措施，设法阻止，同时联系控制管理中心呼叫声援。管理中心应立即调出现场镜头进行监控、录像，并立即通知秩序维护负责人和管理中心领导前往处理，同时向部门经理确定是否需报警。4.2.2 在阻止车辆冲岗时，岗位秩序维护员应采取必要的自我保护措施。无法阻止时，当值人员须记下其车牌号码、车型、颜色、驾驶人的基本特征、离去时间、驶离方向，将信息立即向控制管理中心汇报，并维护好现场秩序。4.2.3 管理中心应立即与车主联系并进行确认，必要时保存电话记录或请其家人到现场签字确认并妥善保管好冲岗录像，未经部门经理同意不得播放或转借。4、3 车辆丢失处理：4.3.1 当
21、值人员发现或接到车辆丢失的信息后，应首先向控制管理中心汇报，由控制管理中心第一时间通知部门经理。4.3.2 控制管理中心应立即通知各岗位秩序维护员加强出入口的控制， （车场岗应立即使用地桩）同时检查该车相关记录，查明进出时间，与车主联系并请车主出示在本停车场的出入凭证及智能卡，确认事情经过。4.3.3 确认车辆丢失后由部门经理向公司领导汇报，确定是否报警或采取补救措施，同时将车场现场的所有资料封存，以便协助调查。4、4 车场伤亡事故处理：4.4.1 车场内发生伤亡性交通事故，目击者首先报告控制管理中心，由控制管理中心根据人员伤亡情况，第一时间通知部门经理。4.4.2 现场当班班长应于接到通知后
22、的第一时间内赶赴现场，对事故现场进行保护，并立即联系控制管理中心通知受伤者家属。现场班长对需急救的伤者应立即设法救护，并视情况拨打 120 急救和送医院，同时记录现场情况及事件经过，对现场进行拍照记录。4.4.3 核实情况（时间、地点、事件概况） ，通知管理中心向公安部门报警。4.4.4 划定保护区范围，布置警戒；疏导车场交通。4.4.5 注意火险，车辆漏油后要及时采取相关措施处理。4.4.6 收集在场人员对车辆事故的反映，并对在场证人进行登记，以便协助公安部门处理。4、5 交通事故初步救护：4.5.1 车辆相撞引起出血休克的急救：解开衣服、领带、皮带等物品，使伤者舒展躺下，姿势保持水平或抬高
23、下半身。4.5.2 头部有外伤时，不要使头部低于身体，用衣服或被子将头裹起保温。4.5.3 呕吐时将脸侧向一边，避免呕吐物进入鼻子或呛入气管，呕吐完后帮助伤者用清水漱口。4、6 大出血处理：4.6.1 首先保护好现场，必要时对现场进行拍照。4.6.2 静脉及毛细血管出血时，应采用加压包扎止血法，用干净的纱布、毛巾、布块折成比伤口稍大的垫，盖住伤口，再用绷带或布带扎紧。4.6.3 四肢静脉出、动脉的短时间临时性出血，应采用指压止血法。根据血的走向，用拇指压住出血的血管上方（近心端） ，使血管被压闭住，中断血液。4.6.4 四肢较大的动、静脉出血时，还可采用止血带止血法，用动脉止血带（黑色） 、静
24、脉止血带（黄色）上肢结扎于上臂上三分之一处。下肢结扎于大腿的中部。结扎时应先将伤肢抬高，书部垫上敷料或毛巾等软织物，将止血带适当拉长，绕肢体两周，在外侧打结固定。要标明扎止血带时间，每四十分钟放松一次，放松期间可改用指压临时止血。4.6.5 注意事项如伤处有骨折时，须另加夹板固定。伤口内有碎骨或异物存在时，不得应用加压包扎止血法。用止血带止血，一定要扎紧，如果扎得不紧，深部动脉仍有血液流出。4.6.6 若对内出血或可疑内出血伤者，不要去尝试止血，应使伤者绝对安静不动，垫高下肢，迅速将伤者送往最近医院进行救治。4.6.7 车辆相撞引起颈骨受伤的处理：不要扭动脖子，绝对禁止在事故发生后扭动伤者脖子
25、或肩膀；不要勉强支撑身体；伤者不能走动时应以固定方式用担架或救护车送往医院处理。4.7 车辆堵塞车道的处理：4.7.1 如在停车场出入口出现车辆滞留的现象，安全岗位应及时进行疏导,如属于车主故意开车堵塞通道，安全岗位要保持冷静，不得与车主发生冲突，并及时通知上级及客服人员进行处理。4.7.2 当车辆发生堵塞时，当值班长要及时赶到现场进行处理，安排岗位指引其他车辆走应急通道，并做好其他车主的解释工作。4.7.3 当班机动岗疏散围观人群，并在做好车辆警戒的前提下，尽量协调顾客在洽谈室等影响较小的区域进行洽谈。4.7.4 控制管理中心人员应将车辆堵塞现场进行摄像取证，并安排班长进行拍照4.7.5 上
26、级及客服人员到场后，首先对事情进行了解，且在原则范围内进行协调.如不能解决的，应及时将情况汇报部门经理，经部门经理的同意，可联系辖区警务室及公安交通部门前来协助处理。4.7.6 如警务部门不能解决或堵塞车影响较大，可联系相关媒体进行曝光.4.7.7 事情处理后，要及时召集所有安全岗位针对此事件进行分析和总结，并纳入安全管理案例题库。48 遭受暴雨或可能受到水淹影响：481 当收到暴雨将至的通知，清洁人员应及时清理各下水口之垃圾；若停车场经常发生市政排水渠水倒流之情况，则应考虑将切断与市政排水渠相通，以防市政排水渠中之水倒流；设施设备维护部应则检查车场内排水设施是否能正常运转，管理处同时准备相关
27、停泊车辆车主之联络数据，以便突发情况之紧急联络之用。482 清洁人员以及秩序维护人员应搬运预定之沙包摆放于停车出入口相关位置，以防路面之雨水流入车库。483 秩序经理应根据雨势情况，对上述程序进行监管。并及时跟进实际情况，调动清洁人员清理积水、疏通水沟及通知工程部开启排水泵等工作，以免车库内车辆被水淹而遭受损失。并视情况是否需要通知相关人士将车辆驶离车场。484 如水势太大，雨水无法阻截而大量流入车库时，当值主管应实时报告上级，安排在出入口收费处摆放 “暂停车辆出入 ” 之告示牌，通知收费处暂停车辆离场收费工作后即安排清洁公司安装防水闸。485 暴雨过后，当值安全主管应及时调度指挥各项清理工作
28、，通知收费处免收因时租车辆暂停离场而应交之费用，并恢复正常运作。4.9 停车场突发事件应填写突发事件处理记录表 。十一. 停车场管理人员交接班规范：1. 接班人员必须提前 15 分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。2. 接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整.3. 交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。4. 如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕
29、或告一段落，报告部门领导，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。5. 在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。6. 接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告主管，统筹安排。十二.未来大厦将面临车位不足现象应急措施a) 综合其他类似商业区域停车情况，关于本商业区域停车状况预估为办公区域停车高峰期有一般为 08:00-17:30；公寓业主停车高峰期一般为 18：00-0
30、8：00 以及周六周日全天；公寓酒店停车高峰期为 16：30-09：30；洲际酒店停车高峰期一般为 16：30-09：30；商业区域停车高峰期 11：00-13：00 以及 17：40-21：30 分两个时段，周六周日 09：30-21：00 左右；商业区域供货车辆高峰期一般为 06：30-08：30 分，若商业区域业态或比例有所调整，则停车位需求亦会随之变化。b) 根据上述现象拟将机动车以及非机动车的停车进行动态管理模式，即公寓楼的停车位高峰期基本与办公楼高峰期相错开，而办公楼停车位与商业区域停车位高峰期也基本错开，因此该类车位可实行动态联动使用。c) 关于商业区域内的机械停车位若是作为购物
31、车位使用将大大缩短使用寿命且后期的维护保养以维修的成本亦会大大增加，建议将此来车位出租给办公楼或公寓业主使用，以降低该类车位的频繁操作率，可延长该类停车位的使用寿命以及可降低维修维护成本。d) 在未来的管理过程中将对本商业区的机动车位实行动态管理模式以及联动套用，可缓解停车位数量不足现象；考虑到业主或租户可能会因长期租用固定车位提出异议，可适当调整租赁费用为条件，并在签订租赁合同时予以注明，此可提高车位使用率，亦有助于缓解商业区的经营停车难现象。e) 可与政府职能部门沟通，将大厦四周市政马路增设部分临时停车位以及大厦四周可利用的部分增设少量车位以缓解购物停车现象。十三.停车场管理涉及成本估算以及效果预期:1 商业区处于试运营期，考虑到商业区的人气拉动，拟采取商业区通常惯例，对机动停车位暂缓收费，待商业进入正常运营状态再作考虑；2 机动停车位经营收入测算 ：a. 公寓业主长期租赁车位收入 ：
