1、商业物业管理方案商业物业管理服务规范1 范围本标准规定了商业物业管理服务活动的基本要求、租户服务、环境管理、保洁服务、秩序维护服务、建筑及设施设备管理、应急管理等内容和要求。本标准适用于营业面积 5000及以上的商业物业管理服务活动。营业面积小于 5000m2 的商业物业可参照执行。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。物业管理条例 （中华人民共和国国务院第 37
2、9 号令 自2007 年 10 月 01 日起施行）建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知 （建住房物2000008 号）物业管理企业资质管理办法建设部令第 164 号(2007)特种设备安全监察条例 （中华人民共和国国务院第 373 号令，自 2003 年 6 月 1 日起施行）GB/T15624.1-2003 服务标准化工作指南 第 1 部分：总则 GB/T19004.2-1994 质量管理和质量体系要素 第 2 部分：服务指南GB50210-2001 建筑装饰工程施工及验收规范GB50339-2003 智能建筑工程质量验收规范GB50354-2
3、005 建筑内部装修防火施工及验收规范GB/T50375-2006 建筑工程施工质量评价标准GB 2894 安全标志GB 5749 生活饮用水卫生标准GB8978-1996 污水综合排放标准 GB l5603 常用化学危险品贮存通则GB 22337 社会生活环境噪声排放标准GB 50365 空调通风系统运行管理规范GBT l0001 公共信息标志图形符号GBT l5566 图形标志、使用原则与要求GBT l7242 投诉处理指南GBT l8883 室内空气质量标准 公共场所空调通风系统运行卫生要求Q/XXPM20101-2009 写字楼（商住楼）物业管理服务规范 商业物业管理服务规范3 术语和
4、定义下列术语和定义适用于本标准：3.1 商业物业 commercial property已建成并交付商业经营使用的建筑物及其相关的设施、设备和场地。本标准所指的是购物中心、综合超市、百货店、专业专卖店等物业。3.2 物业管理 property management物业所有权人（业主）通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3.3 服务 service为满足顾客的需要，供方和顾客之间接触的活动以及供方内部活动所产生的结果。包括供方为顾客提供人员劳务活动完成的结果；供方为顾客提供通过
5、人员对实物付出劳务活动完成的结果；供方为顾客提供实物实用活动完成的结果。3.4 服务标准 service standard规定服务应满足的要求以确保其适用性的标准3.5 顾客 customer注 接受服务的组织或个人。示例：物业所有权人、使用人及其他相关方。3.6 突发公共事件 precipitating event在写字楼（商住楼）物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等） 、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件） 、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及
6、其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。4 基本要求4.1 物业服务企业4.1.1 应按物业管理企业资质管理办法的规定，具备从事相应物业管理服务的资质。4.1.2 受物业产权人(业主方) 委托，本公司应根据物业服务合同约定，设置物业现场服务机构，并配备相应的服务人员和服务设施。4.1.3 建立健全物业管理基本服务制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、24 小时值班制度、报修服务制度、投诉处理制度、物业服务费用或物业服务资金收取办法、物业服务资金收支公布制度、物业管理意见征询制度、维修资金管理规定、档案资
7、料管理规定、业（租）户资料保密规定、岗位职责、工作程序、工作标准等。4.1.4 各项对客服务项目的完成时效和服务标准应予公布，自觉接受监督。4.2 物业服务机构商业物业管理服务规范4.2.1 根据商业物业的具体特点、功能定位和合同约定，应设置相适应的物业管理服务机构，配备管理人员和服务人员及基本设施。4.2.2 商业物业基本的管理职能为：办公室（含前台、财务、采购、仓库） ；客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等） ；工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等） ；公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停
8、车场管理等） ；环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳） 。基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。4.3 物业服务人员4.3.1 物业现场服务机构负责人应按物业管理行业规定取得相应的职业资格证书。4.3.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。从事特种作业的服务人员应经过培训，取得特种作业资格。上岗五个月以上的员工持证上岗率达 100%；工程技术人员具有中级职称者不少于两名。4.3.3 物业服务人员应统一着装、佩带标志、仪容仪表端庄整洁。4.3.4 物业服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、
9、亲切；举止大方、有礼；提倡讲普通话，用语文明、规范；语调亲切、热情、诚恳，说话清楚、表达明确；对待顾客主动、热心、耐心、细心、诚心、周到并及时为顾客提供服务容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。4.3.5 物业服务人员应接受过相关专业技能和设备供货厂商的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉商业物业的基本情况，能正确使用相关专用设备。4.4 物业服务要求4.4.1 本公司管辖的商业物业项目要求在正式接管一年内全面实施 ISO9001：2008，并获得市级优秀大厦称号；第二年应通过 ISO9001：2008 的第三方认证审核，同时应获得省级优秀大厦称号，并开始导入
10、 ISO14001：2004 和 GB/T28001-2007；在客观条件具备的情况下，第三年向全国物业管理示范大厦发起冲击并力争在两年内获得该项荣誉；之后稳定的进行高端运行并不断的持续改进服务。4.4.2 按照物业管理服务合同的约定，设立接待服务窗口，提供租户迁入迁出、装修管理、报修服务、投诉处理和客户沟通等服务。4.4.3 实行全年 365 天、每天 24 小时服务。其中营业期间全员全职服务，打烊期间值班或维修服务，保持商业营业环境高运行质量。4.4.4 4.4.5 从实际出发，根据国家、广东省的原则要求，充分考虑节能减排，制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。4.4.6 实施环境管理
11、，根据营业特点、大型活动等要求，编制并实施保洁作业方案，维护商业营业环境的整洁美观。4.4.7 根据商业物业特点，制定周边绿化和内部植物租摆方案，并安排实施。4.4.8 提供安全防范管理和秩序维护服务，确保人身财产安全。4.4.9 提供大型重要活动的外围警戒、秩序维护服务，保证有序、可控、在控。4.4.10 制定并实施房屋及设施设备的运行及维护保养制度，提高设施设备的运行效率，保证设备完好率98，照明装置完好率99，消防设备完好率 100。4.4.11 接受各种类型的报修、急修、抢修工作。接获报修需求后应持维修单到达现场，讲明内容后实施维修，完成后请业（租）户在维修单上签认。4.4.12 建立
12、突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害。4.5 投诉处理4.5.1 在一般情况下，即时受理的责任性投诉 1 小时内给予答复；书面回复的三个工作天内完成。非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并承诺协助解决。投诉处理率为 100%。投诉处理及时率为 100%。可联络投诉回复率为 100%。对投诉事项及处理结果登记存档，掌握业（租）户对处理结果的满意度。4.6 信报服务正确分拣各类信报，准确投送。做好挂号信和报刊的登记工作。按照与邮电部门的协议正确处理各类盲信/退信/ 受损信件。4.7 标识管理4.7.1 公共信息标识应符合 GBT l0001公共信息标志图形符号 。4.7.2
13、安全标识应符合 GB 2894安全标志 。4.7.3 标识的设置方式、照明和固定要求应符合 GBT l5566图形标志、使用原则与要求 。4.7.4 公共场所的安全设备设施标识及使用说明按照本公司标准执行，应用中、英文书写，文字规范。4.7.5 保持各类标识完好。4.8 档案管理4.8.1 有完善的物业管理档案制度，应按照全国物业管理示范大厦标准逐条逐项分类汇总成册，具体目录另定。4.8.2 房屋、设施设备档案管理建立完善的服务资料档案，包括商业物业总平面图、各类建筑物附属设施设备设计图和竣工图、房屋各层平面图、共有部分和建筑物附属设施设备的台帐、大中修及更新改造记录、房屋数量、种类、用途统计
14、册等。4.8.3 业（租）户档案管理严格遵守业（租）户资料保密规定，不得将资料提供给无关人员；未经业（租）户许可，不得将资料内容转作其他用途。4.8.3.1 原始档案一户一档，清晰便查。业主档案包括但不限于业主收楼资料、产权证、业主身份证、产权变更资料等的复印件；装修档案；往来文件。租户/经营户档案包括但不限于租赁合同、营业执照和法人代表身份证、公司职员资料等承租资料复印件；装修档案；往来文件。对产权属于大业主的营业空间，保留历次分割、装修、审批的设计、施工、验收资料。4.8.3.2 电子档案包括现有业（租）户清单及上述原始档案内文件资料的存档情况、业（租）户的联系方式、前期历任业（租）户/租
15、户/ 经营户的变更记录（如去向、联系方式等） 、物业重大事件记录。49 承接查验4.9.1 承接查验标准：应收集国家、省市各类建筑安装施工及验收规范的最新版本，研究熟悉。4.9.2 基本顺序4.9.3 新建商业物业应具备查验所需的基本条件是已经办理了竣工手续。4.9.4 根据具体类型、特点确定参加验收的人员。成立验收领导小组，基本组成主要以工程人员和操作人员为主，各个专业齐全。4.9.5 内部制定查验实施方案，软件资料上根据建设工程文件归档整理规范的规定，拟定所需要的文件资料目录，对设备图纸、资料、出厂证明、使用说明、调试报告等要紧紧不放。尽量在在查验前得到资料，以备熟悉了解。设备现场上分专业按照公用部位、公用设施分类，遵循先机房、后楼层、再外围；先单机设备、后管路系统的顺序逐一进行。时间上不能求快，要按照规范仔细、认真、全面进行查验。4.9.6 准备常用的监测仪表、工具等，注意这些仪器仪表是否经过技术监督部门的校验、是否在有效期内。4.9.7 查验发现遗留问题的处理，按照填写相应表格、分类分
