1、商业银行房地产贷款风险分析姓名：王东学号：201407040108摘要随着经济逐渐转型，国家宏观调控政策的进一步加强，商业银行股份制改革的不断深入，尤其从 08 年次贷危机以来，商业银行房地产贷款风险受到越来越受到重视。在这种背景下，了解我国房地产业以及房地产贷款现状，防范和解决商业银行房地产贷款风险变得十分重要。目前房地产业已成为我国主要经济支柱之一，对经济发展可产生重要影响，但是商业银行贷款是房地产业的主要融资渠道，融资渠道略显单一。本文在房地产业和商业银行房地产贷款现状的基础上，对房地产贷款面临的主要风险做了详细的分析和阐述，据此论证并且提出了防范和化解商业银行房地产贷款风险的策略，如优
2、化房地产贷款的投放结构、拓宽房地产业的融资渠道等措施，希望能对防范和化解商业银行房地产贷款风险起到一定的启发和借鉴作用。关键词：房地产、贷款风险、商业银行一、研究背景房地产由于其位置的不可移动性、保值增值性已经成为当前主要的投资热点之一，然而又因为其政策限制性以及投资金额较大，虽然能够提供给投资者较高的收益，但是往往会带来较大的风险。收益与风险成正比在房地产业中无疑体现的淋漓尽致。由于我国目前正处于经济转型期，市场机制不够完善，金融体系不是很完善，融资途径较为单一，而房地产作为资金密集型企业，房地产的发展离不开商业银行的大额贷款。1.1 我国房地产业的发展现状房地产具体是指土地、建筑物和房地合
3、一状态下物质实体和依托于物质实体上的权益1。房地产作为市场中举足轻重的商品，有以下几个特点：1、房地产位置的不可移动性和地区性；2、房地产使用的长期性和耐久性；3、房地产的保值增值性；4、房地产的受政策限制较大；5、房地产影响因素多样性和行业相关性。由于房地产的本身的特点以及经济属性，产生了房地产业这一独立的行业。房地产业主要包括国有土地使用权的转让、房地产的开发和再开发、房地产经营、房地产中介服务以及房地产的调控和管理等主要内容，属于第三产业。随着经济的发展，房地产业逐渐成为国民经济的主要支柱之一，也必将发挥越来越重要的作用。根据国家统计局2017 年 1 季度我国 GDP 初步核算结果显示
4、，房地产业绝对额达到 12393 亿元，比去年同期增长 7.8%；根据国家统计局2017 年 1-3 月份全国房地产开发投资和销售情况显示，2017 年 1-3 月份，全国房地产开发投资 19292 亿元，同比名义增长9.1%1.2 商业银行房地产贷款现状1.2.1 商业银行贷款是房地产业的主要融资渠道根据国家统计局2017 年 1 季度我国 GDP 初步核算结果显示，房地产开发企业到位资金 35666 亿元，同比增长 11.5%，增速比 1-2 月份提高 4.5 个百分点。其中，国内贷款 6892 亿元，增长 10.7%。但是从我国目前的房地产的经营模式和状况看，由于还款资金的不稳定性，这部
5、分贷款潜伏的风险比较大。由此也可以看出，我国房地产业主要资金来源是来自商业银行贷款，信贷资金对房地产业的发展起到了不可忽视的巨大作用，与此同时，因为这种情况，单一的融资渠道将大多数风险集中在了银行系统，一旦资金链断裂，后果将是十分严重的。所以，拓宽房地产业的融资渠道成为商业银行防范房地产业风险的必然要求，但是在长期以来，商业银行贷款是房地产业的主要融资渠道是无法改变的。1.2.2 房地产仍是银行贷款的发放的主要对象从 2003 年起，房地产贷款成为银行新的利润增长点2。由于房地产市场需求旺盛，房地产业贷款资金较多，我国房地产业的质量暂时较好，目前银行比较倾向向房地产业贷款。以江苏和上海为例，2
6、1 世纪经济报道记者分别从上海和江苏银行人士处获得的数据表明，2016 年上海按揭贷款新增 3350 亿元，占全部新增贷款的 50%。按照余额来看，与房地产相关的贷款（包括对公和零售）占比达到近 40%；同期江苏省按揭贷款增长约 50%，房贷余额占所有贷款近 20%。全省房地产相关新增贷款占全年新增量的 56%。也就是说，2016 年上海和江苏的房地产相关贷款增量对当年新增贷款的贡献率超过一半。二、当前房地产贷款面临的主要风险虽然近年来中国商业银行的房地产贷款不良率较低，资产质量较好，为发生较大不良贷款事故，但对房地产贷款的金融管控不能放松。我国房地产市场价格不断攀升，房地产信贷规模不断扩大，
7、房地产市场仍然处于经济周期的考验当中，如果资金链断裂或者出现较大情况的调整，商业银行面临的风险无疑是巨大的。我国商业银行房地产贷款面临的主要风险有：2.1 房地产价格大幅调整的风险国际上衡量房地产市场泡沫最常用的两个指标是房价收入比（房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值）和租金回报率（即每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比）3，根据全国 35 个大中城市房价收入比偏离度排行榜显示，2015 年，35 城房价收入比平均值为 8.7，目前已经偏离合理值的幅度达到 12%，与 2014 年基本持平，但是区域分化已经十分明显。其中一深圳最为突出，房价收入比偏离合理值的幅度达
8、 111%，位居全国之首；然而沈阳房价收入比偏离合理值-14%，市场连续多年探底，致使房价进入了底部状态，已经跌无可跌。目前中国主要城市的静态租金回报率为 2.6%，一线城市在 2%左右，低于二三线城市，但都高于目前的一年期存款利率 1.5%。根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离，积聚了较大的资产泡沫风险。前些年房价上涨过快、在三、四线城市，投资投机氛围更加浓厚，因此蕴藏的资产泡沫风险更大。一旦中国房地产市场出现大幅调整或者资金链断裂，这些城市将首当其冲。近年来国家频繁出台调控政策，调控手段也从以经济手段为
9、主扩大到限购等行政手段。如规定非本地户口只许购买一间楼房等措施。在国家密集出台调控政策的背景下，房地产市场随时可能出现调整，一旦房价快速下跌，一些城市的房地产泡沫风险将会被戳破，商业银行无疑也会面临着巨大风险。2.2 市场预期变化的风险2008 的次贷危机仿佛犹在眼前，受此次金融危机的影响中国房地产市场也进入一段时间的低迷时期，大多数人处于观望状态，购房的意愿明显减少，个人按揭贷款出现负增长，商品房成交数量也大幅下降。由于房地产本身不仅是商品，同时也具有金融投资品的属性，所以不能简单的从供求关系与预测房地产市场，应该时刻关注房地产市场的风险收益的对比关系。而由于房地产增值保值的特性，很多人把房
10、地产作为投资的手段，“买涨不买跌”也是大多人的投资心理，从众、恐惧也会导致投资的不理性，这也导致人们在投资房地产时候的不理智性。中国的房价已经明显超出了普通居民的支付能力，一旦市场预期变化的风险不可控，很可能有集体性抛售或者库存量过大导致资金无法回流的风险。2.3 操作风险由于房地产价格不断攀升，所以买房子成为居民投资的主要渠道，同时由于经济发展，城镇化速度不断加快，导致大量人口不断涌入城市，购房的刚性需求市场十分巨大，这些因素叠加使得住房按揭贷款增幅较快。由于我国颁布了限购政策，不少居民没有购房资格，但可以通过各种渠道绕开管制。如链家可为借款人赎楼、支付购房尾款、抵押自用、抵押经营和抵押消费
11、五类融资需求提供借款，许多“按揭公司”可以帮助申请贷款。不少群众通过此类或者其他违法违规的手段，虚构收入，欺骗中介或者贷款银行。商业银行如果不能有效甄别这些客户或者银行内部控制机制不健全，内部控制制度有漏洞，都会不断使住房按揭贷款风险上升。2.4 抵押物变现风险由于房地产贷款一般有房地产作抵押，且抵押率银行一般会控制在 60%左右，因此，从单个项目看风险似乎很低，但如果房地产市场出现调整，房价大幅下滑，则抵押物价值也将大幅下降，同时由于购房者预期的变化和流动性等原因可能造成抵押物难以变现。尤其是房产开发贷款的第一还款来源是项目销售，与第二还款来源抵押物的现金流合二为一，同时，房产开发贷款一般基
12、于具体房地产项目发放，开发商一般不提供保证担保，不承担还款责任。有些商业银行基于近年来房价比较坚挺和房地产贷款有房地产作抵押等考虑，认为房地产贷款是“优质资产”，因而放松了对房地产贷款的风险管理意识，年初制定的房地产贷款投放计划也比较激进。但是，发达国家的历史教训表明，正是作为银行“优质资产”的房地产贷款多次出了大问题，并产生了危及全球的金融危机，如美国次贷危机等。3、防范和化解商业银行房地产贷款风险策略综上分析，当前中国房地产业形势比较复杂，房地产贷款面临的风险因素较多，且存在一定的系统性风险隐患，很可能产生较坏影响。商业银行应当未雨绸缪，统一思想认识，审慎开展房地产贷款业务，及时加强房地产
13、贷款风险管理。3.1 信贷投放应与房地产等周期性行业保持适当距离中国古代货殖列传中有言“旱则资舟，水则资车，物之理也”。商业银行的信贷投放也应遵循这一理念。朱小黄（2010）指出商业银行如果不能约束自己的亲经济周期行为，就会不知不觉地陷入经济周期中，不能自已。房地产行业是典型的周期性行业，受经济周期波动的影响较大，因此，商业银行应坚持审慎的信贷投放原则，根据自身风险偏好和当前房地产市场的形势，合理的设定本行房地产贷款风险限额，严格的控制房地产贷款占比，将房地产贷款的系统性风险控制在商业银行可承受的范围内。从国际先进银行的经验和各类破产事件的经验教训来看，实行风险限额管理是商业银行防范系统性风险
14、的有效方法之一，因为风险限额确定了系统性风险来临时商业银行的损失边界。3.2 注意优化房地产贷款投放结构房地产贷款规模应优先支持风险相对较低的个人住房按揭贷款和土地储备贷款（即地产开发贷款）。个人住房按揭贷款重点支持自住需求的普通住房按揭业务，且购房人家庭月按揭还款支出要控制在可支配收入的 50%以内。要从严控制房产开发贷款投放，提高房地产开发商和项目的准入标准：重点支持房地产项目开发经验丰富、持续经营能力较强、负债率合理，并已树立良好品牌形象和口碑较好的大中型房地产企业；重点支持有地段优势、周边配套成熟、成本和定价合理、受限购政策影响小、适销对路的商品住宅项目。要建立并严格遵守房地产贷款风险
15、底线，包括不支持位于城市远郊、交通不方便、生活配套设施不完善地段的房地产项目，不支持一、二线城市土地成本过高的“地王”项目，不支持定价过高、脱离市场的豪华住宅项目等。3.3 房产开发贷款应坚持抵押和资金封闭管理的原则严格控制非抵押方式的房产开发贷款投放。除了可以接受少数大型优质的房地产开发商提供的保证担保条件外，房产开发贷款一般应落实房地产项目土地使用权和在建工程抵押工作。对有些城市确实无法落实在建工程抵押的，贷款银行要能够监控房地产项目销售和回款的进度，要严格控制房产开发贷款的用途。截至 2015 年末，沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为 66.33%和 72.91%，分别同
16、比上升1.07、2.81 个百分点，存在较大的资金链断裂风险。因此，对房产开发贷款，商业银行应要求项目资本金优先到位，且贷款期间不得随意抽走，开发贷款资金要严格遵循工程建设的实际需求发放，严防被企业挪用。3.4 实行融资渠道多元化积极推动房地产贷款证券化当前，我国房地产融资渠道比较单一，房地产企业的资金来源主要以商业银行贷款为主，商业银行存在较大的房地产贷款风险，所以我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：构有序竞争，保证
17、房地产金融市场的健康一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。3.5 提高商业银行房地产贷款风险防范能力首先，商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，不断建立和扩大房地产市场信息来源，能够收集到有关房地产市场的一手信息，及时关注各地房地产市场的发展变化情况提高对房地产市场发展形势的分析预测能力；其次，加强对信贷人员的职业教育，使信贷从业人员牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节做到兢兢业业，认真仔细，认真做好贷前调查工作和市场分析，在及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施；最后，能够做好紧急预警措施，防范房地产业出现较大的调整，能够未雨绸缪。参考文献1 百度百科2 汤达伟.商业银行房地产贷款风险管理M,20073 刘铁杉.商业银行房地产贷款偏好与风险分析J,20144中研网.房地产预期变化带来短期风险短期应慎重出台房地产税，20155史简青.中国银行业房地产金融的主要问题和对策J，20056周龙.我国房地产金融风险风险分析J，2010
