1、1以房养老模式在中国的可行性研究“以房养老” 模式是建立在金融保险工具和手段的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。集中探讨了以房养老模式的特征、在我国推行的背景和适用性分析。1.引言 近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化发展
2、。 “以房养老”模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上 20 多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。 2 以房养老模式的含义和特征2.1 以房养老模式的含义以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在不必出售房产所2有权和继续保留住房使用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。2.2 以房养老模式的特征 （1）投保人资格规定。目前不同国家对投保人的资格都有一定的限定：在美国,只
3、有 60 岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人才有资格申请这种模式;在日本,只有 62 岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人才有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。 （2）完善的房地产市场。在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场,与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证“以房养老”模式的低风险和高回报。房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要原因之一。 （3）保险公司的配合。保险公司作为市场经济条件下新兴的金融机构,作为“以房养老 ”模式中重要的经济主体 , 可以发挥其自身独特的优势深化改革、创新经营,将保险资
4、金用于配合住房养老保险,实现新的投资渠道,提高经济效益。 （4）政策和法规环境的保障。 “以房养老” 模式的实施涉及资产评估、保险公司、社会养老保障等诸多主体,运行机制和具体操作复3杂繁琐,需要制定出相关政策和法律法规来约束市场秩序。因此,一个国家法规环境的状况也直接关系到“以房养老” 模式的正常运行。 3.以房养老模式在我国的可行性分析3 .1 传统文化差异是巨大阻力 我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着城市化水平的不断提高,许多城镇也普遍采用社会统筹养老和单位养老,储蓄存款、商业保险和依靠政府最低生活保障等方式来养老。由于独生子女政策的实行,“ 四二一” 家庭结构在城镇已经成为主流
5、,四位父母给成家的儿女留下两套住房,而与此同时,其养老问题也成为了儿女们沉重的负担。 “以房养老” 模式的实施,意味着儿女们将不再有老人房产的继承权,中国传统的养老方式被打破,老人与儿女之间的代沟将不可避免的出现。因此,基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”模式面临的一道不可逾越的鸿沟。3.2 房价走势未料阻碍模式预行 近几年来,我国房地产投资规模不断扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。与此同时,房地产风险系数也不断加大,房地产开发融资结构中仍有 50%来源于银行贷款。有关数据表明:截至 2005 年末不良贷款余额已达 1093 亿元,房地产市场风险集中于银行系统的问题成为隐患。据
6、统计,今年 6 月份,我国 70 个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较 5 月高了 0.7 个百分点。其中, 深圳、北京等城市上涨较快,深圳已连续 17 个月同比涨幅超过 10%,其中 2007 年 6 月达 15.9%;北4京已连续 14 个月同比涨幅超过 8%,其中 2007 年 6 月达 9.5%。房价的变动为房产评估工作增加了难度,阻碍了模式的顺利预行。3.3 我国农村人口比例大是现实国情 国家统计局 2007 年 9 月 26 号发布的报告从十六大到十七大经济社会发展回顾系列报告之七:城市社会经济全面协调发展指出:党的十六大以来,我国城市规模不断扩大,城市经济发展实力明显增强。
7、2006 年,全国城镇人口达 5.77 亿,城镇化水平达 43.92%,预计到 2015年城镇人口将达到 8 亿。就目前而言,我国仍然是农村人口居多的发展中国家,人们受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得 “以房养老” 模式缺乏赖以生存的广阔空间。3.4 政府扶持不足不利于模式实施 “以房养老 ”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。同时,应当制定相关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。3.5
8、 我国房地产估价行业正处改革阶段 房地产价格评估制度是国家法定制度,在房地产买卖、抵押、房屋捭补偿标准确定等方面发挥着重要作用。 目前，我国共有房地产估价师 3.5 万人，房地产估价机构 3500 家，全行业从业人员 25 万人。针对房地产估价行业存在的给 “回扣” 、迎合委托人要求出具不5实估价报告、转借资质等突出问题，建设部先后出台了部门规章房地产估价机构管理办法和注册房地产估价师管理办法，下发了关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知(建住房2006294 号)，初步确立了政府监管、行业自律和社会监督相结合的行业管理模式。房地产估价行业监管制度日趋完善，对规范房地产估价机构和房地产估价师
9、行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老” 模式的顺利推行将发挥重要作用。4 结语虽然“以房养老 ”模式在我国的推行还存在一系列的问题,但其作为一种新型养老模式并国外推行该模式的经验,也带给了我们许多新的思考。能够推行“以房养老 ”模式的国家,无一例外都是经济发达、法制健全、国民信用度高的国家,基于上述可行性分析, “以房养老”模式在我国还有很长的路要走。参考文献: 1威廉姆.B.布鲁格曼,杰夫瑞.D.费雪美.房地产金融与投资(第十版) M.大连:东北财经大学出版社 ,2002. 2柴效武.一种以房养老的贷款方式:住房反抵押贷款J.金融教学与研究，2004,(3).3周虎.美国人如何理财M.上海:上海人民出版社,2006. 64蔡德容.住房金融创新研究M.大连:东北财经大学出版社,2002.5朱青.养老金制度的经济分析与运作分析M.北京:中国人民大学出版社,2002.
